Pago derrama locales por obras de Inspección Técnica de Edificios

¿Tienen que pagar los locales la derrama para reforma de un edificio si están exentos de cuotas?

P. Buenos días.

Somos una comunidad pequeña de 8 propietarios (6 vecinos y 2 locales) que vamos a hacer una reforma de la fachada derivada de una exigencia de la ITE del Ayuntamiento de Salamanca.

Atendiendo a los estatutos solo los 6 vecinos pagan cuota mensual; los locales no.

En previsión de generar un remanente para hacer frente a los gastos de la reforma y evitar una derrama muy elevada de golpe, hace 2 años duplicamos la cuota mensual sin reparar en que los locales no la pagan.

Llegado el momento de la adjudicación de la obra (32.000 €) se valoró el importe de la derrama en 12.000 € (12.000 / 8 = 1.500 €/propietario) pues el resto se había provisionado con el aumento de cuotas. Se aprobó en Junta y se realizaron todos los ingresos.

Pero acabamos de descubrir el error que cometimos: aunque los locales deberían haber pagado la parte proporcional del total de la obra (32.000 / 8 = 4.000 €/cada local) solo se les ha solicitado 1.500 €.

– ¿Habría alguna posibilidad en este momento de reclamar a los locales el resto del importe?

– Y, pensando en futuras reformas, ¿podríamos haber hecho constar en acta cuando se aprobó la subida de cuotas para generar el remanente que esos importes minorarán la derrama futura de esos propietarios?

Gracias anticipadas y, al menos, si no conseguimos solucionarlo, que sirva para prevenir a otros con nuestro error.

R. Buenos días
En primer lugar deben vds. verificar que efectivamente los locales están exentos de las cuotas, pero no así de las derramas a realizar en el edificio, máxime cuando esta derrama es para pagar los gastos derivados de las reparaciones necesarias para poner al día todos los asuntos de la Inspección técnica de edificios dada por el Ayuntamiento de Salamanca por las irregularidades en su bloque.

Recordemos lo que dice el Ayto. de Salamanca sobre la inspección técnica de edificios:

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es una inspección periódica de carácter obligatoria de los edificios, cuya antigüedad supere los 40 años, con la finalidad de determinar su estado de conservación y las condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público, habitabilidad y accesibilidad, las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, obtener la certificación de la eficiencia energética del edificio de acuerdo con la normativa vigente y determinar las obras y trabajos de mantenimiento precisos, y su realización el plazo señalado al efecto, para cumplir con el deber de conservación impuesto por la normativa urbanística vigente.

El procedimiento de la ITE se encuentra regulado en la «Ordenanza Municipal reguladora de las Inspecciones Técnicas de Construcciones», que tiene por objeto regular la obligación de los propietarios, personas físicas o jurídicas titulares de las construcciones, de realizar la inspección de las mismas en cumplimiento de la normativa vigente. En el caso de viviendas o locales integrados en una Comunidad de Propietarios, el deber de inspección corresponde a la propia Comunidad de propietarios.

Si no existe nada en los estatutos de la comunidad que pueda dar lugar a un error de interpretación, se supone que las cuotas van por un lado de las cuales a los locales no se les hace participar y así se lo hace saber los propios estatutos y por otro lado van las posibles derramas para adecuar el edificio, según la inspección técnica del ayuntamiento, que estas por lo que me dicen es una obligación porque los locales no quedan exentos. Si estos son así, los locales deberán pagar cada uno los 2.500 € correspondientes. Ahora bien, es justo que estos locales paguen de golpe estos 2.500 € o bien se les dé un plazo de 24 meses o 2 años. Creo que sería más justo que se le diera dicho plazo. por ello deberían de decir a los locales que el pago de 2.500 € por local se hiciera a razón de 105 €/mes.

Un cordial saludo.

Podéis ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace de Youtube:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara