Reparto de gastos en una comunidad de propietarios

En diferentes momentos hemos hablado de todos aquellos temas relacionados con el reparto de gastos, de hecho, tenemos varios artículos relacionados con ello de los cuales destacamos los siguientes:

Si relacionamos reparto de gastos con el coeficiente de participación de la vivienda sobre el total de la urbanización, bloque o portal según los casos, observamos que de forma permanente se está hablando de este tema en la ley de propiedad horizontal. Así tenemos que en el artículo 3 de la LPH nos dice que “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley”.

En el artículo 5 de la LPH al hablar del coeficiente o cuota de participación dice lo siguiente: “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El artículo 9 en su apartado e) dice lo siguiente: “son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.

En el apartado f) del artículo 9 de la LPH dice: Son obligaciones de cada propietario: “contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”.

Por último, en lo referente al coeficiente de participación hay que decir que el artículo 24.2.b de la LPH y en referencia a la agrupación de comunidades dice lo siguiente: “b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Sobre estos artículos referenciados anteriormente caben diferentes reflexiones:

• El artículo 9.1 de la ley de propiedad horizontal establece que el propietario está obligado a contribuir a los gastos generales de la comunidad para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por lo tanto, es el propietario el que está obligado al pago de los gastos comunes, aunque el piso o local este alquilado y aunque se haya pactado en contrato de arrendamiento que dichos gastos sean a cargo del inquilino. Nosotros los administradores de fincas podremos reflejar en nuestro software de gestión quién será el 2º pagador pero siempre advirtiendo que el responsable último en caso de impago será el propietario de la vivienda.
• El criterio del reparto de gastos por defecto es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral.
• Puede ocurrir que el promotor/constructor del edificio fije a través del título (escritura de división horizontal y/o de los estatutos de la finca) otro criterio diferente de forma que haya ciertos gastos que se paguen a partes iguales o que se excluyan del pago a determinados propietarios, que ciertos propietarios paguen una cuota de participación diferente porque se valore la vivienda en su conjunto de un mayor valor arquitectónico o paisajístico, que algunas de las propiedades tengan elementos comunes de uso privativo en un ático o en un patio interior y se de otra valoración distinta debido a la inclusión de esos m2, etc.
• Puede ser que el reparto de gastos que hasta un momento determinado fuera por coeficiente tal y como establece la ley de propiedad horizontal, se pasara a pagar a partes iguales entre todos los propietarios y que esta modificación se incluyera en el Registro de la Propiedad para que quedaran afectados todos los propietarios presentes y futuros dentro del edificio. En este caso sería necesario que la aprobación se diera por unanimidad. Si en un futuro se diera la necesidad de volver al sistema por coeficientes sería suficiente que se aprobara nuevamente por mayoría simple en segunda convocatoria.
• Incluso podría pasar llegar a acuerdos por mayoría simple para que algún propietario que se está beneficiando de forma especial de una parte de un elemento común de uso privativo, se le incluya otro coeficiente en la que las dos partes, propietario y comunidad están de acuerdo en que se aplique otro reparto diferente. En este caso sería válido si los propietarios beneficiados están de acuerdo y solo sería válido para los propietarios actuales, si hubiera nuevos propietarios se debería hacer una nueva junta y ratificar dicho acuerdo.
• La ley de propiedad horizontal va incorporando modificaciones donde se modifica el reparto de gastos, así tenemos el artículo 17.12 que dice textualmente lo siguiente: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Con relación al acuerdo al reparto de gastos tenemos varias sentencias, entre ellas la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22/05/2008 que establece que “la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios”.

Tipos de gastos en una comunidad de propietarios:

• Gastos comunes/generales: Son gastos que van con cargo al presupuesto de la comunidad. Es decir, son gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y que no son susceptibles de individualización, corresponderían a los gastos de conservación y reparación. Por ejemplo: limpieza de la escalera, mantenimiento del ascensor, etc.
• Gastos extraordinarios cuyo importe excede de la cantidad prevista en los presupuestos para gastos y reparaciones comunes. La Junta de propietarios es la encargada de decidir y aprobarlos. Por ejemplo: Obras.

Cálculo de los gastos comunes en una comunidad de propietarios

Lo primero que deberemos tener en cuenta es como se calcula las cuotas de participación de los propietarios. Esta cuota de participación se atribuirá un porcentaje en relación con el total del valor del inmueble, el coeficiente de propiedad, su emplazamiento, situación y la utilización que se presume que van a tener los elementos comunes.

Para la definición del coeficiente de propiedad se va a tener en cuenta criterios objetivos y técnicos de constitución de obra nueva. El cálculo se realiza según la superficie útil de su piso o local con relación a la superficie total del inmueble. Esto se fija en el título constitutivo del edificio.

Los gastos de la comunidad, como ya hemos comentado, se reparten por defecto, según la cuota de participación que cada piso o local tenga asignada en la escritura, salvo que en el título constitutivo se haya hecho constar otra cosa.

Recordemos los tipos de gastos en una comunidad:

Gastos ordinarios, que son aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y que no son susceptibles de individualización (Mantenimiento ascensor, limpieza, luz, piscina, honorarios administrador, agua, seguro, etc.)

Para que se considerarlo gasto individualizable, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del art. 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es frecuente que los estatutos de la comunidad hayan establecido que determinadas viviendas, locales. queden exoneradas de la obligación de pagar los gastos de la escalera y del ascensor, sin más, y comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

El Tribunal Supremo resuelve esta cuestión en Sentencia de 29 de mayo de 2009, rec. 720/2004, que recuerda que para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.

Y la STS de 14 de marzo de 2000 concreta que el art. 9.5 LPH permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, como es el caso de que cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales con relación a este, pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios. Es decir, se individualizan los gastos procesales derivados de pleitos entre la comunidad de propietarios y el comunero.

Gastos extraordinarios: Son aquellos gastos no periódicos cuyo importe excede de la cantidad prevista en los presupuestos de gastos y de reparaciones. Ejemplo: Instalación de ascensor, obras, etc.

Ejemplo de cómo repartir los gastos:

Supongamos que vivimos en un edificio en Sevilla, de 5 pisos, un ático y un local comercial, el presupuesto general anual es el siguiente:

La siguiente tabla, es un ejemplo de la ANUALIDAD que pagaría cada propietario. Si se hiciera por los m2 de superficie y ninguno de ellos estuviera exento de algún pago la cuota sería la siguiente:

 Recordemos que la ley dice que los gastos se distribuirán entre los propietarios en base a lo acordado en los propios estatutos de la comunidad o a lo especialmente establecido si se aprobara por unanimidad. En este ejemplo se decide por unanimidad de los propietarios que el reparto de gastos se haga en 3 partes distintas por ser más coherente por la naturaleza del gasto y por el uso que se va a realizar, así tenemos lo siguiente:

De los 15.520 € se decide por parte de la unanimidad de los propietarios que todos los propietarios incluidos los locales vayan por coeficiente tal y como se especifica en los estatutos (aparece en la columna todos por coeficiente), que en la columna del coeficiente 2 vayan aquellos gastos que solo deben de pagar las viviendas y no paga el local y que en el lineal se paguen por todas las viviendas y local por igual.

En resumen, el reparto de gastos con cuota de participación 1, serán los gastos generales del inmuebles, es decir aquellos que deben de ser satisfechos por todos los copropietarios, incluido pisos, y locales.

Los gastos de cuotas de participación 2 incluiríamos en este caso los gastos de antena colectiva/videoportero, limpieza, luz portal, mantenimiento ascensor, agua y mantenimiento de protección contra incendios.

Los gastos de reparto lineal estarían integrados por las reparaciones varias, los honorarios del secretario-administrador y las comisiones bancarias.

Grupos de gastos en una comunidad de propietarios:

Como ya hemos comentado a lo largo de esta presentación, si se puede cambiar el porcentaje de participación en los gastos, se así lo deciden posteriormente los propietarios por unanimidad, a esto se refiere lo “especialmente establecido” del artículo 9 de la lph.

Los propietarios pueden acordar, que la participación en los gastos comunes se haga de una forma distinta a la prevista en el título constitutivo de la comunidad (escritura de constitución y Estatutos de la Comunidad). Recordemos que para conseguir dicha modificación hay que llevar un proceso:

1º) Incluir el acuerdo en el orden del día de la Junta de Propietarios, sea junta general ordinaria o extraordinaria.

2º) Una vez sea aprobado por unanimidad, dando los plazos establecidos para que se puedan pronunciar los ausentes, se deberá inscribir en el registro de la propiedad, así se podrá vincular a terceros que integren la comunidad de propietarios posteriormente, ya que quedaría elevado a escritura pública.

Recordamos que una vez se haya acordado el modo de reparto de los distintos gastos, aunque los propietarios del edificio no utilicen, tengan deficiencias o renuncien a los mismos tendrá la obligación de abonar los gastos por los servicios.

¿Qué dice la jurisprudencia sobre el reparto de gastos?

Os facilito el resumen de las sentencias tanto del tribunal supremo como de las audiencias provinciales del año 2022 y 2021.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2022

• Al existir una cláusula en el título constitutivo que autorizaba el reparto de los gastos por cada escalera, la Comunidad puede individualizar los gastos diferenciando entre los específicos de garajes, locales y viviendas \ No obstante, el reparto de cada presupuesto entre los obligados debe hacerse según el coeficiente de participación establecido en el título, por lo que no pueden repercutirse los gastos de un grupo por cuotas iguales \ Pese a que, durante años, se ha venido repartiendo los gastos comunes de forma distinta a la fijada en el Título, para volver al sistema inicial sólo es necesaria la mayoría simple.

No nos olvidemos de esta premisa. Cuando se cambie el reparto de los gastos de coeficiente a otra forma distinta que se refleja en el título es necesario la unanimidad, sin embargo, cuando se cambie otra vez a lo que dice el título constitutivo solo es necesario una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.

AP Pontevedra, Sec. 3.ª, 22-9-2022

• Es nulo el acuerdo que distribuye los gastos de las obras que se precisan para la comunidad en base a un porcentaje diferente al del título constitutivo

Ya hemos comentado la forma de hacerlo en un apartado anterior para que tenga validez ante el Juez.

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 16-9-2022

• Son nulos los acuerdos que modifican el reparto de gastos y modifican el coeficiente de contribución sin que se hayan modificado los estatutos en tal sentido.

Ídem al comentario anterior.

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 1-9-2022

• El pago parcial de las cuotas comunitarias porque el impugnante entiende que la cantidad solicitada no es la que corresponde, no puede implicar que se considere que el comunero esté al corriente de pago para impugnar acuerdos \ Que la comunidad decida seguir aplicando la distribución de gastos de forma igualitaria conforme a acuerdos anteriores que no han sido impugnados no implica modificar el sistema de reparto instituido en el título constitutivo.

No nos olvidemos que, si no se impugna una decisión reflejada en acta que no es acorde al título constitutivo en el tiempo que se indica en el artículo 18 de la LPH, la actuación realizada tiene plena validez hasta una próxima reunión donde se hable del reparto de gastos.

AP Lleida, Sec. 2.ª, 10-5-2022

• No puede decidirse sobre un punto que no esté en el orden del día, ni la aprobación del estado de cuenta que comporte alteración ni la modificación del modo de contribución a los gastos comunes cuando es contrario a los estatutos.

Pero hay que recordar que este acto es impugnable y si no se impugna y hay una mayoría que quiere aplicarlo, saldrá para adelante.

AP Navarra, Sec. 3.ª, 10-5-2022

• No son nulos los acuerdos de aprobación de cuentas anuales y presupuesto tomados en base al reparto en su día acordado por unanimidad por la comunidad sin que fuera impugnado, aunque sea distinto al establecido en estatutos.

El comentario anterior valdría para esta sentencia.

AP Valladolid, Sec. 1.ª, 11-4-2022

• El no haber impugnado en su día el acuerdo primigenio que establece un sistema de contribución de gastos igualitario, en lugar de por coeficientes como establece el título constitutivo, no impide solicitar su aplicación a acuerdos posteriores.

Insistimos en la necesidad de impugnar dicho acuerdo.

AP Madrid, Sec. 18.ª, 7-4-2022

• Al tratar el acuerdo sobre la modificación de cuotas modificando el título constitutivo el plazo para impugnarlo es de un año y no ha de estarse al corriente de pago de las deudas comunitarias para su impugnación.

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 17-3-2022

• No acreditando los comuneros deudores que los acuerdos en los que se basan las liquidaciones de deuda alteran el reparto y las cuotas de contribución, debe estimarse la reclamación instada por la comunidad.

AP Madrid, Sec. 18.ª, 10-3-2022

• El aumentar la contribución a los gastos de una anualidad no supone alteración del reparto de gastos y por tanto debe consignarse la cantidad adeudada por el comunero para la impugnación de dicho acuerdo.

Ojo. Se permiten incrementos puntuales sin que por ello no alteren el reparto de gastos. Puede ser necesario porque no haya saldo suficiente en la cuenta y halla un déficit permanente.

AP Madrid, Sec. 13.ª, 24-2-2022

• El arrendatario del local no tiene legitimación activa para impugnar acuerdos de la comunidad sobre reparto de gastos.

Este tema queda suficientemente claro que corresponde al Propietario que es el que tiene legitimación activa.

AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 3-11-2021

• Se precisa unanimidad para cambiar formalmente el sistema de reparto de los gastos establecido en estatutos con independencia de que se haya aplicado durante mucho tiempo un sistema distinto.

AP Badajoz, Mérida, Sec. 3.ª, 1-9-2021

• La modificación del título constitutivo en cuanto al reparto o coeficientes de contribución a los gastos comunes adoptada por unanimidad solo tiene efectos frente a terceros cuando son inscritos en el Registro de la Propiedad.

No nos olvidemos que la validez de la modificación del título constitutivo solo es válido frente a terceros cuando son inscritos en el Registro de la Propiedad.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas Colegiado en Avila, Guadalajara y Madrid