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¿Me puedo eximir del pago de una parte de la cuota por no utilizar las instalaciones de la piscina?

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¿Me puedo eximir del pago de una parte de la cuota por no utilizar las instalaciones de la piscina?

¿Puedo solicitar que en reparto de gastos de mi cuota de comunidad, se me elimine la parte correspondiente a la piscina por no disfrutar de la misma?

Nos pregunta Francisco una pregunta relacionada con ello. Le aportamos nuestra opinión en nuestro foro.

P. Buenas noches.

Desde hace varios años mi familia y yo no hacemos uso de la piscina comunitaria. Viendo lo que dicen nuestros estatutos deseo acogerme al artículo 35 de nuestros estatutos y con estas palabras se lo he hecho saber a nuestro administrador:

Solicito que en la Junta Ordinaria próxima se pregunte a cada uno de los propietarios si desean o no hacer uso de la instalación de la piscina, haciéndoles saber el importe económico que, a cada uno de éstos, de acuerdo con su cuota de participación, le corresponde para el funcionamiento de la piscina y la zona común en la que ésta está.

Por lo que a mí respecta y amparándome en el artículo 35 citado, solicito desde este momento la no participación en el disfrute de la piscina y de las zonas comunes de ésta en la temporada de verano 2020 y en consecuencia sean deducidos a partir del mes siguiente a la celebración de la Junta Ordinaria de mi cuota mensual, los importes económicos del mantenimiento y conservación de la piscina.

Esto es lo que dice el artículo 35 de nuestros Estatutos:

«La piscina deberá ser destinada exclusivamente al uso para el que fue construida.

En cualquier caso, gozarán de los mismos derechos y obligaciones, en cuanto a su utilización y disfrute, los propietarios del Conjunto de 20 viviendas unifamiliares que linda con esta urbanización por la calle Melocotón y que, conjuntamente conforman el Conjunto Residencial denominado «Rosa de los Vientos». Sometiéndolo todo a la Junta de Propietarios de esta Comunidad (Rosa de los Vientos I).

Este reconocimiento, en cuanto a los derechos y obligaciones inherentes al uso de la piscina, no concede a los propietarios de las 20 viviendas unifamiliares ninguna participación en el gobierno y administración de la Comunidad donde se ubica la piscina, exceptuándose únicamente lo relativo al Reglamento Especial que se apruebe para aquélla, ya que no es elemento común ni propiedad de «Rosa de los Vientos II», correspondiéndole a esta Comunidad, en cualquier caso, pagar el canon de mantenimiento correspondiente y las posibles cargas por reparación, mejoras y socorristas.

Las normas de utilización se regularán mediante reglamento especial aceptado por los propietarios por votación mayoritaria.

Dicho Reglamento Especial para uso y disfrute de la piscina, deberá respetar necesariamente las siguientes prescripciones:

Todos los gastos que conlleve la utilización y funcionamiento de la piscina (conservación, mantenimiento, vigilancia, etc.,) serán satisfechos exclusivamente por los propietarios que, voluntariamente, decidan hacer uso de esta instalación.

A estos efectos, el Reglamento regulará un sistema de bonos o pases por el precio que se establezca, y con cuyo producto se atenderán los gastos que por ello se originen».

Al exponerle a nuestro administrador mi intención estos es lo que me contesta:

«Sois propietarios de una piscina todos los comuneros de vuestra comunidad.

Los estatutos para regular el uso de 20 unifamiliares colindantes que no son propietarios dan la posibilidad de que estos puedan hacer de este elemento común de vuestra propiedad y no de los colindantes. Para estos colindantes que no quieran usar entendemos que se recoge el articulado que mencionas.

Aun cuando de la lectura diésemos validez a tu interpretación se trataría en ese caso, salvo mejor criterio, de un acuerdo nulo dado que es ex legem. Los propietarios tienen obligación legal de mantener las propiedades comunes. Con acierto incluso los estatutos refieren que aun cuando no se usen ciertos elementos no se exime de la obligatoriedad de asumir la parte proporcional que corresponda a sumir a cada propietario.

En todo caso la LPH regula en su art 17.3 el proceso de supresión de servicios comunitarios y 17.4 la disidencia de nuevos servicios.

Dicho esto, si no estas conforme con el criterio expuesto caben dos opciones:

Dictamen no vinculante realizado por el abogado del Despacho que conllevaría coste de 100 euros más IVA

Solicitar a la junta que se pronuncie sobre tu solicitud y en caso de negativa de la misma, que es lo que creo que sucedería, posible impugnación judicial si hay perjuicio que no lo veo por lo que la denegación de tu solicitud pudiera ser que no prosperase.

Por último, informarte que el servicio de Administrador es limitado por lo que en el hipotético caso de prosperar una solicitud de cálculos individualizados habríamos de consensuar los correspondientes honorarios para que se pudiera prestar una correcta atención a cada propietario.

Quisiera hacerles tres preguntas:

¿Es realmente Ex Legem lo que dicen los Estatutos?

¿Es mi interpretación errónea?

¿Puede nuestro administrador cobrarnos honorarios aparte por las cuestiones que dice?

R. Estimado Francisco:

Lo que le contesta su Administrador de Fincas es totalmente correcto desde mi punto de vista. Mis felicitaciones por su exposición clara y concisa en la contestación dada.

El artículo 35 de los Estatutos de la Urbanización, deja claro que los propietarios de la piscina es Rosa de los Vientos I, ósea vd. y el resto de los propietarios que componen dicha comunidad. La piscina es un elemento común de vds. y en el mantenimiento de dicho elemento común (piscina) participan  solo los propietarios que pertenecen a Rosa de los Vientos I.

Como bien indica, los propietarios que hacen uso y disfrute de la piscina de Rosa de los vientos II (20 propietarios) tienen el uso del reconocimiento de los derechos y obligaciones inherentes al uso de la piscina y deja claro que estos propietarios no tienen capacidad de participar en el gobierno y administración de la Comunidad.

Como bien dice su administrador, solo es Rosa de los Vientos I quien tiene derechos y obligaciones en todo aquello referente al mantenimiento y las posibles cargas por reparación, mejoras, socorristas, etc.

Es lógico que si un propietario de la otra urbanización que solo tiene derecho al uso de la piscina pague en función de este uso y será una cuota anual, que podríamos asemejar a un bono de una piscina pública. Si lo utilizas pagas, sino la utilizas, no pagas.

Sin embargo, los propietarios de la piscina, ósea Vds. independientemente de que disfruten o no de la piscina, deberán pagar la cuota para mantenerla. No hay un eximente para hacerlo, solo lo habría si se presenta la propuesta en un punto del orden del día y se aprueba, como bien dice su administrador, en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice textualmente lo siguiente: “3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.” Si los 3/5 de la totalidad de los propietarios le eximen de pagar esta parte de la cuota, se tendría que eximir del reparto de gastos, ahora bien, con el mismo criterio, el administrador tiene la obligación de advertir que lo que se le quita a vd. deberá añadírselo al resto de los propietarios. Los costes fijos de la piscina son los mismos y por lo tanto los ingresos deben de estar equilibrados.

Vd. compro su vivienda con la piscina y por lo tanto reconoció desde un primer momento dicho elemento común y está pagando proporcionalmente por ello.

Por tanto y contestando a sus tres preguntas le indico a mi parecer que:

1º) Los estatutos no están exlegem sino que complementan y desarrollo la intencionalidad de quien están obligados al pago del mantenimiento.

2º) En este caso debo de decirle que desde mi punto de vista, su interpretación es errónea porque está mezclando sus obligaciones con las obligaciones de los propietarios de la otra comunidad que solo disfrutan de la piscina en contraprestación al pago de una cuota/bono anual pero sin derechos y obligaciones sobre el elemento común.

3º) Si puede y debe a no ser que en el contrato suscrito entre las partes diga otra cosa. Los trabajos del despacho de abogados para informe no vinculante y el nuevo cálculo individualizado si lo hubiera supone un trabajo adicional que su Administrador tiene el derecho de cobrarlo.

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Puedes ver el vídeo de este artículo en nuestro canal de Youtube:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador Fincas en Madrid y Guadalajara

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4 Comentarios

  1. Miriam 29 abril, 2020

    He leído en su web
    La Doctrina y la Jurisprudencia consideran que las decisiones del Presidente no es suficiente para permitir alteraciones en elementos o zonas comunes.

    Nuestro presidente, durante el estado de alarma del Coronavirus, ha utilizado los bancos, de sentarse , de la finca para clausurar las zonas comunes. Poniendo estos bancos delante de dos pasos que permiten la movilidad para la salida y entrada de los vecinos.
    En total ha bloqueado 4 accesos al jardín con 4 pesados y grandes bancos.
    Donde dos de los pasos en concreto permiten el evitar cruzar con otros vecinos y en mi caso mover con mayor agilidad el carro de bebé.
    Intenté hablar con el Presidente y me insultó y lanzó una zapatilla agrediéndome. Alegando que esto no es importante, debido al estado de alarma que nos encontramos
    Gracias muchísimas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 3 mayo, 2020

      Buenos días Miriam.
      La normativa que ha ido haciendo el Gobierno sobre el corona virus, al menos hasta la fecha, delimita la posibilidad de que se utilicen los elementos comunes de una comunidad de propietarios. Esto significa que no se pueden utilizar porque entra dentro de la normativa por el confinamiento. Si el objetivo del Presidente era delimitar las zonas comunes por excesos cometidos por los niños y la falta de responsabilidad de los padres me parece hasta cierto punto prudente porque es un tema de salud pública y hay que respetar las normas. Los insultos y la zapatilla esta fuera de lugar y solamente se puede justificar si previamente ha habido insultos contra el Presidente.
      Lo único que le queda por hacer es querellarse por su comportamiento y la pregunta a hacerse es si merece la pena.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. Anoninimo 11 agosto, 2020

    Yo vivo en torremolinos en una comunidad de propietario y desde hace mucho tiempo me prohibieron el uso de picina por no poder enfrenta el gasto de comunidad que puedo hacer al respecto porque en la norma interior de la comunidad se prohibió el uso a los que no podemos paga

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 agosto, 2020

      Estimo Antonio:
      Le recomendaría poner este caso en manos de un abogado experto en derecho civil. Son dos cosas diferentes, por un lado está el derecho a disfrutar de un elemento común y por otro está la deuda que tiene vd. como propietario. No obstante y aunque el Reglamento de Régimen Interior no tenga fuerza legal suficiente para hacer una prohibición de estas características, le recomiendo que pague la cantidad pendiente o bien llegue a un acuerdo de pago con la comunidad para evitar males mayores y sobre todo para que pueda vd. disfrutar de su piscina.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

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