Creación de una subcomunidad para la puesta en marcha de ascensor en escalera

En nuestra página web tenemos varios artículos que hablamos de subcomunidades por si deseáis mirarlos. Estos son los siguientes:

Esta semana nos ha venido una pregunta sobre que hacer si en un portal se tiene varias escaleras y si en una de ellas se puede crear una subcomunidad para realizar una actuación de la instalación del ascensor en dicha escalera. ¿Cómo se debe de actuar en este caso?

Por supuesto que nuestra recomendación era que se hiciera la consulta al departamento de urbanismo del Ayuntamiento (en este caso era el de Madrid), que se hiciera la consulta al Registrador de la Propiedad para ver en que estado se encontraba la Comunidad General y si sería viable la creación de la subcomunidad con objeto de conseguir legalizar dicha Subcomunidad.

Si nos basamos en lo que dice la ley y la jurisprudencia para crear una subcomunidad podríamos dar la siguiente respuesta:

La ley 8/2013 añadió en la LPH y concretamente en su artículo 2 un apartado nuevo, indicamos textualmente lo que indica:

“Esta Ley será de aplicación:

A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando varios propietarios, disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.”

Si los estatutos no prohíben la posibilidad de hacer subcomunidades parece claro que si los propietarios de la escalera deciden realizar la obra correspondiente estarían en su derecho ya que las escaleras es un elemento común que se le podría aplicar la independencia funcional o económica.

Dice la revista de derecho inmobiliario de la Editorial Lefebvre en uno de sus artículos lo siguiente:” La constitución de estas subcomunidades, conforme al artículo 2-d de la LPH, ha de venir reflejada en el título constitutivo de la Comunidad, lo cual puede ser, o bien porque inicialmente venía ya establecido así, o bien porque la Comunidad decide la creación de esas subcomunidades. En este caso, y dado que el artículo 2.d de la LPH impone la constancia de las subcomunidades en el título constitutivo, es necesario modificarlo mediante un acuerdo de la junta, a efectos de incluir en él la creación de la subcomunidad. Acuerdo que conforme al artículo 17.6 LPH, requerirá para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación al tratarse de un acuerdo que implica la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal”.

Sería necesario un acuerdo unánime de la junta de propietarios de la Comunidad General. El Administrador deberá gestionar la nueva subcomunidad y deberá independizar todas las actuaciones que tengan que ver con la nueva subcomunidad, apertura de cif, acta de constitución de la nueva subcomunidad, en este caso recomendamos nuestro artículo sobre constitución de comunidad de propietarios: https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/

gestión contable, remesas, derramas, cuenta corriente, etc. Recomendamos desde luego que todas las actuaciones, incluso las bancarias se hagan de forma independiente.

La Jurisprudencia ya está creando sentencias en esta línea, así tenemos, por ejemplo:

AP Cantabria, Sec. 2.ª, 6-4-2021 Cuando se trate de crear una subcomunidad respecto de elementos comunes será necesario que, se adopte por los propietarios de la total propiedad horizontal, es decir por unanimidad.

AP Navarra, Sec. 3.ª, 23-4-2018 No estando previsto en la escritura de división de obra nueva ni estatutos la posibilidad de constitución de subcomunidades no puede aceptarse la existencia de las mismas ni convalidar los acuerdos que han tomado.

DGRN/DGSJFP, 27-7-2017 Para la constitución de una subcomunidad dentro de la comunidad, no estando previsto en estatutos, se precisa unanimidad de la totalidad de los propietarios.

AP Murcia, Sec. 1.ª, 3-7-2017 Los acuerdos que establecen la creación de subcomunidades, cuando no se contempla esa posibilidad en los estatutos, precisan de aprobación por unanimidad

AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 7-11-2016 Para la constitución de una comunidad independiente para el garaje se precisa la unanimidad de la comunidad general al suponer una posible alteración del título constitutivo.

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 13-6-2016 Las decisiones que una subcomunidad tome respecto a la instalación del ascensor, no pueden ser impuestas a la comunidad general que no ha participado en la decisión.

AP Madrid, Sec. 8.ª, 17-5-2016 No es nulo el acuerdo que deniega la instalación de ascensores en la comunidad general cuando se permite a las subcomunidades de cada portal que decidan al respecto.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Guadalajara, Madrid