¿Secretario y Administrador siendo de la Junta puede cobrar por servicios realizados?

¿Propietario siendo de la Junta pueden cobrar por servicios realizados?

P. Buenas tardes, en nuestra comunidad de propietarios tenemos presidente, secretario y administrador, y tanto el secretario como el administrador, elegido en Junta de Propietarios, quieren cobrar por sus servicios realizados. Mi pregunta es, ¿es esto legal, permitir que tanto el secretario como el administrador cobren por sus servicios cuando ninguno de ellos es colegiado (o se dedica a ello profesionalmente), y siendo estos parte de la Junta de Propietarios (vecinos)?

Nada más y gracias.
Atentamente, en espera de su respuesta,

R. Hola Xabier:
Cualquier miembro de la Junta de Propietarios tiene la posibilidad de cobrar por los servicios prestados, incluido en Presidente siempre que esto se apruebe en Junta de Propietarios.
En principio el único cargo obligatorio es el del Presidente. Que es el que tiene y ostenta la representación de la comunidad, así lo dice el artículo 13.3 de la LPH. Esta ley dice que «el Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten».
Sobre las funciones del Secretario y del Administrador dice el artículo 13.5 de la LPH que «serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia».
Dice el artículo 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal que «los cargos de administrador y en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá caer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico».

Desmenucemos un poco lo que significa todo esto que le he ido comentando.

1º) El Presidente, que es un cargo obligatorio, puede hacer su trabajo de forma altruista (gratuita) o bien se le puede pagar una cantidad que se le asigne todos los meses, por ejemplo, que no pague los recibos de la comunidad mientras realiza dicho trabajo o bien se le asigne una cantidad mensual+gastos por desplazamiento, etc. esto mismo le puede ocurrir a otros propietarios que sean Secretario, Administrador o Secretario-Administrador. Se le puede asignar una cantidad mensual.
Ahora bien, si cualquiera de los propietarios que ejercen estos puestos se les asigna una cantidad fija, esta cantidad se debería declarar a Hacienda. Cualquier trabajo que se realiza debe de ser declarado. Dice el artículo 96 de la ley del IRPF lo siguiente: «Para determinar la obligación de declarar es importante tener en cuenta lo siguiente:
Obtención de otro tipo de rentas:
Están obligados a declarar en todo caso los contribuyentes que perciban cualquier otro tipo de rentas o bien superen los importes o límites máximos indicados.
Si fuéramos muy exigentes con este tema y se llevara una contabilidad estricta en las comunidades, parece evidente que existe un pago bien sea en efectivo o en especie que se debería declarar.
El artículo 17.2 e) de la LIRPF, califica como rendimiento de trabajo «las retribuciones de los administradores y miembros de los Consejos de Administración, de las Juntas que hagan sus veces y demás miembros de otros órganos representativos». Con respecto a la retención a realizar habrá que estar a lo que indica el artículo 80.1 del reglamento del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Dice el artículo 76.1.a) del RIRPF que están obligados a retener «las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas»
Por su parte el artículo 108 del RIRPF, regula las obligaciones formales del retenedor y del obligado a ingresar a cuenta y establece que:La Comunidad, como sujeto obligado a retener tiene que presentar la misma en los primeros veinte días naturales de los meses de abril, julio, octubre y enero además de la declaración anual de las retenciones e ingresos a cuenta efectuados.
También dice el mismo artículo que el retenedor (La comunidad) deberá expedir en favor del contribuyente certificación acreditativa de las retenciones practicadas.

Las Comunidades de propietarios en la medida en que la comunidad de propietarios satisfaga al secretario o al administrador rendimientos de trabajo sujetos a retención, la comunidad deberá complementar el modelo 190 incluyendo dichos rendimientos.
Visto la parte económica, vayamos a la parte jurídico/técnica:
Hay que tener mucho cuidado a quien se contrata en el caso del Secretario o bien al Administrador porque tienen que hacer muy bien su trabajo y se debe actuar en todo momento como un profesional diligente. La falta de un trabajo exhaustivo podría conllevar a infracciones y sanciones muy importantes para la comunidad que podrían ser muy superiores a la contratación mensual de un Administrador de Fincas Colegiado.
Que trabajos, entre otros debe hacer un Secretario:
Como Secretario de la Comunidad, tendrá las siguientes funciones:
– Se encarga de elaborar las certificaciones de estar al corriente de pago por el propietario.
– Elaborar la certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de Propietarios.
– Recepcionar las comunicaciones de los propietarios de los cambios producidos en sus direcciones a efectos de citaciones y notificaciones. Su despacho será el encargado de hacer y colocar las comunicaciones correspondientes en el tablón de anuncios de la comunidad.
– Redactar el Acta de la Junta, subsanar los posibles errores antes de la Junta siguiente y cerrarla dentro del plazo legal.
– Enviar a los comuneros las Convocatorias y las Actas de las reuniones.
– Custodiar los libros de Actas de las Juntas y conservar durante 5 años la documentación.

Y que actividades realiza un Administrador dentro de la Finca:
Como indica el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al Administrador “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios”, esta frase resume todas y cada una de las funciones del administrador que detallamos a continuación:
Gestionar el patrimonio inmobiliario urbano y rústico acorde a los criterios profesionales y a la normativa vigente en cada momento.
Gestionar y asesorar en la Constitución de la Comunidad de Propietarios si fuera necesario.
Proponer las obras necesarias y ejecuta los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.
Llevar la contabilidad de la Comunidad y confecciona la liquidación anual de cuentas, con detalle de los cobros y pagos efectuados, detalle de los gastos por grupos y debidamente distribuidos por coeficientes. Confecciona los balances y cuenta de resultados informando de la gestión financiera y económica de la Comunidad.
Confecciona los presupuestos de gastos, tanto ordinarios como extraordinarios y propone aquellas cuotas que optimicen la gestión económica de la Comunidad.
Es el gestor de cobro de los recibos de provisión de fondos mensuales tanto de los presupuestos ordinarios como extraordinarios, así como el que propondrá la certificación de deuda y el inicio del procedimiento judicial de aquellos propietarios que no cumplan con sus obligaciones económicas.
Gestionar y tramitar la liquidación de impuestos que afecten a la propiedad inmobiliaria (Irpf, Iva, Ibi, tasas, contribuciones especiales, etc.).
Gestionar y coordinar las rehabilitaciones y subvenciones para el adecuado mantenimiento del inmueble.
Realiza un exhaustivo control como Gerente del Inmueble, en la relación con los proveedores, empresas de seguros, bancos, Corporaciones Públicas, Hacienda, etc., pactando las mejores condiciones de servicio y económicas para la propiedad.
Proponer y redactar conjuntamente con el resto de la Junta de Gobierno, el Reglamento de Régimen Interior más adecuado para la convivencia de los propietarios dentro de la comunidad.
Asistir a las Juntas Generales Ordinarias, Extraordinarias y a las Juntas de Gobierno que se requieran.
El Administrador de fincas conoce en profundidad la Ley de Propiedad Horizontal.
El Administrador de Fincas Colegiado, hace funciones de coordinación y asesoramiento para la comunidad, en todos los campos que el inmueble requiere en sus diferentes áreas. Asesora de forma individual o bien en colaboración con otros profesionales especialistas, en temas tan variados como:
Inspección técnica de edificios (ITE) e informe de evaluación de edificios (IEE).
Calefacción, agua caliente y aire acondicionado.
Instalaciones de agua, electricidad, gas telefonía y porteros.
Antenas de televisión.
Prevención de incendios.
Pólizas Multirriesgo para la Comunidad de Propietarios.
Piscinas y su ordenanza municipal o de Comunidad Autónoma.
Animales domésticos y su ordenanza municipal reguladora.
Supresión de barreras arquitectónicas y accesibilidad universal.
Jardinería
Desinsectación y desinfección.
Prevención de riesgos laborales.
Convenios colectivos de empleados de fincas urbanas, piscinas y oficinas y despachos.
Contratación laboral en sus diferentes modalidades, tramitación de altas y bajas en la Seguridad Social, incapacidad transitoria y accidentes de trabajo de los empleados de la finca, confección de Nóminas, confección de Seguros Sociales, certificaciones a trabajadores, sanciones, despidos y finiquitos.
Ley Orgánica de Protección de Datos.
Ley de arrendamientos urbanos.
Cámaras de Seguridad, protocolo de puesta en marcha y funcionamiento, normativa que lo regula.
Relación con Notarios, Registradores de la Propiedad, etc.

¿De verdad que todas estas funciones que se deben de realizar por el Secretario-Administrador se las dejaría a un propietario sin la debida experiencia y cualificación profesional, es más le hago otro interrogante, de verdad que todas estas funciones se las daría a una persona que ejerce la profesión de Administrador de Fincas si este no estuviera colegiado?.
Tenga en cuenta que un Administrador de Fincas Colegiado es el segundo profesional mas importante en su vida personal y el primero en su vida social/económica. En su vida personal el primero estará el médico de cabecera colegiado que mirará por su salud y el segundo será el Administrador de Fincas Colegiado que mirará porque su vivienda, que es donde mas ha destinado su dinero, para que esté en las condiciones adecuadas.
Mi recomendación para vd. y para todos las comunidades, es que tengan vds. un administrador de fincas colegiado, que les apoye en su gestión y que les evite disgustos innecesarios. Deje que su administrador de fincas colegiado gestione las mas de 222 leyes que hay en materia de edificación.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara