Modificación de salida de humos en local

Modificación de salida de humos en local de una Comunidad de Propietarios

P. Buenos días,
Tengo la sospecha que la anterior junta de gobierno aprobó o dio permisos al local de debajo de mi casa a realizar instalaciones de humos que ahora me están perjudicando (y a mas vecinos) sin llevar a cabo ninguna votación en junta de vecinos, además la anterior junta son todos vecinos de áticos, por lo que ellos han salido beneficiados y no me puedo fiar del administrador porque son amigos.
¿La junta de gobierno, o el presidente pueden legalmente aprobar cuestiones que afectan a toda la comunidad sin contar con la comunidad en la que ademas están haciendo uso de posición para beneficio personal?

R. Hola Angel:
La modificación de la salida de humos es un tema que se debe aprobar en la junta de propietarios.
Tenga en cuenta que entra dentro de los elementos comunes de la comunidad como indica el artículo 396 del Código Civil que dice lo siguiente: «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Para hacer una modificación de la salida de humos es necesario que sea una decisión de al menos los 3/5 de la totalidad de propietarios si nos ajustamos a la tendencia de la jurisprudencia y a lo que indica el articulo 10.3.b que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»

Ahora bien dicho todo lo expuesto dependerá de las modificaciones de la salida de humos y como pueda afectar a la comunidad, la jurisprudencia es muy variopinta en este sentido y las decisiones pasan desde la unanimidad a no tener que solicitar ninguna mayorías cualificada dependiendo de las modificaciones que se realicen. le indicamos algunos ejemplos:

AP Madrid, Sec. 20.ª, 15-11-2017 El propietario del local no precisa de autorización de la comunidad para la adecuación de la salida de humos del local a la ordenanza municipal cuando en los estatutos tienen reconocidas esa facultad de instalación

AP Cáceres, Sec. 1.ª, 4-12-2009 Es contrario a los estatutos que la Comunidad impida las modificaciones necesarias para que el propietario del local pueda llevar a cabo la actividad de restaurante \ Debe autorizarse la sustitución de la conducción de humos al no alterar la configuración ni afectar a la seguridad del edificio

AP Madrid, Sec. 20.ª, 15-11-2017 El propietario del local no precisa de autorización de la comunidad para la adecuación de la salida de humos del local a la ordenanza municipal cuando en los estatutos tienen reconocidas esa facultad de instalación

AP Madrid, Sec. 12.ª, 22-4-2016 No puede accederse a la petición del dueño del local de acceder a elementos comunes para hacer uso de chimenea privativa cuando esta nunca existió y se quiere utilizar como tal el hueco de ventilación comunitario

AP Jaén, Sec. 1.ª, 12-1-2015 El propietario debe retirar la instalación de salida de humos del patio comunitario al no contar con el acuerdo unánime de la Junta y ser prejudicial para los propietarios

AP Madrid, Sec. 21.ª, 8-10-2013 La demandada puede utilizar la salida de humos existente en la comunidad por ser la misma privativa pese a discurrir por elementos comunitarios, constituyendo una servidumbre, si bien esta no esta obligada al pago de las reparaciones de la misma \ La demandante no puede instalar una nueva salida de humos sin la autorización de la Comunidad mediante acuerdo unánime pues la misma modificaría la estructura del edificio.

AP Madrid, Sec. 14.ª, 29-7-2011 Aunque no este prohibido ninguna actividad a desarrollar en los locales, es preceptivo el acuerdo de la Junta si se pretende instalar una chimenea \ No se pueden alegar ejemplos precedentes cuando las alteraciones en la fachada son diferentes,

AP Madrid, Sec. 25.ª, 14-9-2018 Es nulo el acuerdo comunitario que deniega al comunero el permiso para efectuar las obras de conexión al shunt de ventilación cuando son las exigidas por el ayuntamiento y es la única solución para la evacuación de gases de la actividad desarrollada

AP Madrid, Sec. 8.ª, 10-10-2003 Uso sin autorización de shunt de ventilación para extracción de humos \ No cabe alegar consentimiento tácito cuando se trata de un uso ilegal que no es aparente .

AP Madrid, Sec. 8.ª, 8-10-2012 Al no constar consentimiento de la Comunidad en orden a permitir que el demandado instalara una chimenea dentro de la salida de humos del edificio, elemento común, debe retirar la misma.

Como puede comprobar en el tema de la salida de humos hay que tener en cuenta diferentes factores, la escritura de división horizontal o estatutos, la posible alteración de los elementos comunes, la posible afectación a los vecinos por la alteración de los elementos comunes, ruidos y olores, etc. etc. Posiblemente el caso de vds. sea necesario aclararlo en el juzgado. Es muy difícil desde aquí darle una explicación única porque existen diferentes factores que influyan en la decisión. En el caso de la jurisprudencia, esta explica que existen tantas sentencias como planteamientos.

Antes de finalizar el artículo recordarle que la obra debe de tener una licencia y que esta tendría que ir acompañada de un proyecto explicativo en el Ayuntamiento. Lo suyo es que el propietario que ha modificado la salida de humos presentara a la comunidad dicho proyecto. Recuerde lo que indica el artículo 10.3.b de la LPH, previa autorización administrativa.

Un cordial saludo

Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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