Modificaciones en Ley Arrendamientos Urbanos por RDL 7/2019 alquiler vivienda

El año 2.018/2.019 ha sido un año de cambios en la legislación en todos aquellos temas de vivienda y alquiler, la incorporación del nuevo Gobierno ha dado lugar a la creación de varios Reales Decretos Leyes, entre estos está el R.D.L 7/2019, de fecha 1 de marzo de 2.019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Si queréis ver el R.D.L. 7/2019 completo lo podéis hacer en el siguiente enlace:

Vivienda y alquiler. RDL 7-2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Hoy vamos a destacar las modificaciones habidas en la ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos que afecta al alquiler de las viviendas. Los apartados destinados a otras cuestiones, también muy importantes como la modificación de la ley de propiedad horizontal lo podéis ver en la siguiente dirección: https://adminfergal.es/modificaciones-en-ley-propiedad-horizontal-por-rdl-07-2019-en-materia-vivienda/

Os contamos el resumen de las modificaciones y os acompañamos un cuadro donde figura la Ley 29/1994 y la reforma de algunos artículos según el nuevo R.D.L. 7/2019.

Las modificaciones de la Ley 29/1994 en relación a los alquileres  son las siguientes:

Art. 4.2 Se añade los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros y con una renta 5,5 veces del salario mínimo interprofesional, donde se prima la voluntad de las partes.

Art. 5.e Se amplía el artículo indicando que serán turísticos todos los alquileres independientemente de aquellos canales que se utilicen para su comercialización.

Art. 7. E arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

Art. 9.1 Se vuelve al arrendamiento con una duración de 5 años y la inclusión de 7 años para cuando la negociación del arrendamiento se haga con persona jurídica.

«1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una
duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del
derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada,
especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días,
entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.»

Art. 9.3 El arrendador pedirá la vivienda para sus necesidades propias o familiares con dos meses de antelación. Si se diera el desalojo y no se ocupará la vivienda por el arrendador en un período de tres meses, el arrendatario podrá solicitar la renovación por un período de 5 años si es persona física o siete años si es persona jurídica.

Art. 10.1 Si no se le notifica con antelación de 30 días al arrendatario el período de la renovación, dicha renovación será por tres años más.

Art. 13. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si
el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resueltopor el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución
fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o deentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del
mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.»

Art. 14 El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando
concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.»

Art. 16.4 Si el arrendatario muere en el período del arrendamiento, se puede pactar la no renovación.

Art. 18.1 La revisión de la renta será la que establezcan las partes.

Art. 19.1 No habrá elevación de la renta por obras de mejora en los primeros cinco años o siete años.

Art. 19.2 Cuando se hagan obras en los elementos comunes del edificio se podrá repercutir al arrendatario lo que le corresponda al propietario.

Art. 19.4 Se establece que las obras de mejora en una vivienda dan la posibilidad de un aumento de renta siempre que figure el acuerdo en el contrato entre las partes.

Art. 20.1 y 2 Se podrá pactar que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario.

Art. 25.7 Se dota la posibilidad de ejercitar el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas.

Art. 36.2 Se indica que en el período de duración firmada en el contrato no se deberá realizar una actualización de la fianza.

Art. 36.3 Cuando el contrato sea superior a 5 o 7 años la revisión de la fianza será según lo acordado entre las partes.

Art. 36.4 La fianza será devuelta en el plazo de un mes a partir de que el arrendatario entregue las llaves de la vivienda, sino fuera así podría devengar un interés legal.

Art. 36.5 Cualquier garantía complementaria que no sea en metálico se permitirá en el arrendamiento de la vivienda siempre que el valor no exceda de dos mensualidades de renta.

Art. 36.6 Se amplían las entidades que no estarán obligadas a presentar una fianza por el alquiler.

La disposición adicional tercera queda redactada en los siguientes términos:

1. Las comunidades autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la
fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.
2. Con objeto de favorecer la transparencia y facilitar el intercambio de información para el ejercicio de las políticas públicas, la normativa que regule el
depósito de fianza a que se refiere el apartado anterior determinará los datos que deberán aportarse por parte del arrendador, entre los que figurará, como mínimo:
a) Los datos identificativos de las partes arrendadora y arrendataria, incluyendo domicilios a efectos de notificaciones.
b) Los datos identificativos de la finca, incluyendo la dirección postal, año de construcción y, en su caso, año y tipo de reforma, superficie construida de uso
privativo por usos, referencia catastral y calificación energética.
c) Las características del contrato de arrendamiento, incluyendo la renta anual, el plazo temporal establecido, el sistema de actualización, el importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales, el tipo de acuerdo para el pago de los suministros básicos, y si se arrienda amueblada.»

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés

https://adminfergal.es/modificaciones-en-ley-propiedad-horizontal-por-rdl-21-2018-en-materia-vivienda/

27 formas de exigir la unanimidad en propiedad horizontal

Un saludo.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara