Modificaciones en la LEC, LRHL, LITP por RDL7/2019 materia vivienda y alquiler

Modificaciones en Ley Propiedad Horizontal por RDL 7/2019 en materia vivienda

El año 2.018-2.019 ha sido un año de cambios en la legislación en todos aquellos temas de vivienda y alquiler, la incorporación del nuevo Gobierno ha dado lugar a la creación de varios Reales Decretos Leyes, entre estos está el R.D.L 7/2019, de fecha 1 de marzo de 2.019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Si deseas ver el R.D.L. completo lo puedes hacer en el siguiente enlace:

Vivienda y alquiler. RDL 7-2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Hoy vamos a destacar las modificaciones habidas en la ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal que afecta a las Comunidades de Propietarios y por ende a la gestión que realizamos los Administradores de Fincas Colegiados. Los apartados destinados a otras cuestiones, también muy importantes como los arrendamientos urbanos lo veremos en un próximo artículo.

Veamos dichas modificaciones.

Artículo 9 de la LPH:

«f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»

Se ha destacado con la modificación de este artículo, que la contribución de cada propietario para la dotación de un fondo, no solo se hace para obras de conservación y reparación sino de todos aquellos gastos necesarios para mejorar la accesibilidad de la finca.

Se modifica la ley de propiedad horizontal pasando de un 5% de fondo de reserva a un 10%, esto creará una mejora de disponibilidad económica para la comunidad y revertirá de forma directa en un mejor funcionamiento al mejorar el saldo disponible de la comunidad. Personalmente me parecía que el 5% de reserva era una cantidad muy escasa y con el 10% se mejora la situación económica.

En este sentido mi opinión como profesional de la administración de fincas es que un 5% o un 10% me siguen pareciendo cantidades insuficientes y muy lejos de las necesidades reales de las comunidades de propietarios. Hay comunidades de propietarios que gestiones unos fondos de mas de 1.000.000 de euros y sin embargo estas no son entidades jurídicas con el consiguiente problema que se plantea y por otro lado no se les obliga a que lleven una contabilidad general con todos y cada uno de los grupos. No se tienen en cuenta temas tan importantes como la amortización del inmovilizado material, provisiones para insolvencias, etc. que daría lugar a un cambio drástico en las cantidades a pagar por las cuotas corrientes pero que implicaría que diferentes traumas económicos y emocionales a los propietarios no se darían porque un cambio de ascendentes, de caldera centralizada, de cubierta, de fachada y un largo etc. estaría previstos y no se generaría un problema por estar previamente contemplados.

Las Comunidades de Propietarios, que deberían ser entidades jurídicas y no el engendro jurídico que actualmente es, necesitan un Plan General Contable adaptado a sus necesidades y no incrementos como los dados en este R.D.L. que no ayudan a solucionar el problema real de las Comunidades.

Artículo 10.1.b queda modificado de la siguiente forma:

  1. b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.»

Queda claro y patente que se añade un concepto mas al artículo 10.1.b donde se habla de todas aquellas cuestiones que tendrá carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, con lo cual un Presidente podría poner en marcha una actuación de una envergadura tal como la instalación de un ascensor, dejando solo a la Junta la posibilidad de distribuir la derrama para el pago de la misma (art. 10.2.a de la propia Ley). Si ya era un artículo que se nos había metido con calzador a las Comunidades de Propietarios y a los propios Administradores fijaros ahora lo que nos dicen con la incorporación de la obligación de la realización de las obras por accesibilidad cuando alcancen el 75% del importe de las subvenciones.

Estoy seguro de que ningún político ha hecho maravillas y ha tenido que gestionar personalmente las subvenciones en una Comunidad de Propietarios. Lo primero porque dichas subvenciones pueden venir bien por la Comunidad de Madrid, por el Ayuntamiento de Madrid o por otros Organismos en el caso de Madrid, algunas subvenciones son compatibles, pero otras no lo son. Como sabemos si el conjunto de las subvenciones que se solicitan llegan al 75% del coste de la obra y lo mas difícil, como sabremos que aunque se soliciten dichas subvenciones, éstas se nos darán y lo más difícil todavía, si se nos dan cuanto tiempo tendrá que pasar para que los Organismos Públicos lo ingresen en las cuentas de las Comunidades, porque podría pasar que por la decisión de un Presidente en base a la normativa actual, pudiera meter a toda la Comunidad en una obra de ingentes miles de euros y se pidiera un préstamo bancario por la totalidad de la reforma, con el consiguiente esfuerzo para el desembolso por parte de los propietarios y que se tardara en recibir la subvención dos años mas tarde. ¿Qué va a ser de la economía de los propietarios? Fíjense que, ante las dificultades económicas de un propietario y el impago de las cuotas o derramas, se podría poner en marcha un procedimiento monitorio contra un propietario por no pagar éstas o porque sencillamente no haya recibido el 75% de la subvención que le corresponde. Me parecería una locura y un desatino por no decir palabras mayores.

Este artículo será muy positivo si los Organismos Públicos cumplen con los plazos para la resolución de las subvenciones y cumplen con los compromisos sino será un desatino más.

Y no nos olvidemos que entre toda esta locura y desatino estará en medio como siempre el Administrador de Fincas Colegiado que tendrá que resolver la falta de un buen criterio por parte del Legislador.

Por último, se añade al articulo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el punto 12 que dice lo siguiente:

  1. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Este artículo da solución al problema que se estaba originando con relación a las viviendas turísticas. Se podrá poner en marcha por los 3/5 del total de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación una condición o limitación al ejercicio de la actividad de las viviendas turísticas quedando condicionado a dichas mayorías cualificadas.

Con relación a los incrementos de la cuota con un máximo de un 20% para las viviendas turísticas creo que desde mi punto de vista que se ha quedado un poco corto el legislador teniendo en cuenta que un piso turístico puede multiplicar por diez o más el uso del mismo con el consiguiente problema que esto puede generar al resto de los propietarios de la Comunidad y sobre todo al uso de los elementos comunes (ascensor, luz escalera, etc.)

Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:

Ley Propiedad Horizontal. Artículo 17 y sus diferentes mayorías

Ley de Propiedad Horizontal, Título Constitutivo, Estatutos, Normas de Régimen Interior

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

 

2 thoughts on “Modificaciones en Ley Propiedad Horizontal por RDL 7/2019 en materia vivienda”

  1. Buenas tardes, me gustaría saber como puedo crear una comunidad totalmente independiente de las viviendas. En la escritura dice expresamente: «en su día podrán establecer un régimen o reglamento de uso interior aceptado por mayoría, así como subcomunidades regidas y administradas por los respectivos titulares de plazas de aparcamiento y cuartos trasteros de cada planta.» entiendo que no debe haber problema ni unanimidad para poder crearla.
    El tema es que los vecinos no quieren tener un administrador y yo que poseo junto con otro vecino (que me apoya y esta de acuerdo) mas del 50% de lo que es el garaje, si que queremos administrador y derecho a que las decisiones que afecten al garaje se tomen entre los propietarios del garaje no de la finca entera.
    He estado preguntando y me dicen que necesito un acta del libro de actas que tienen actualmente donde diga que se autoriza a lo antes mencionado, pero claro los vecinos no están por la labor de facilitarnos las cosas, ni les interesa. que puedo hacer¿?

    1. Hola Cristina:
      Para poder dar una respuesta necesitaríamos ver la escritura de división horizontal y leer lo que se indica en la misma. La redacción de la escritura sinceramente me parece muy vaga y poco precisa, por lo que podemos llegar a entender para ser que si por mayoría simple de los propietarios presentes y representados que componen la comunidad en su conjunto, bien sea de viviendas, trasteros y aparcamiento deciden crear subcomunidades estas se podrían realizar. Pero se debería de dar esa mayoría. Mi recomendación es que se dirija a un abogado experto en propiedad horizontal y le pueda ayudar y recomendar.
      Si necesitan un abogado yo le puedo facilitar un teléfono.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

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