12 POSIBLES SOLUCIONES A PROBLEMAS PLANTEADOS EN JUNTA PROPIETARIOS

En muchas ocasiones nos hemos planteado los Administradores de Fincas e incluso la propia Junta de Gobierno de la Comunidad a través de su Presidente, como resolver las diferentes incidencias que surgen en la propia Junta de Propietarios, incidencias como por ejemplo que hacer si no se presenta ni el Presidente ni el Vicepresidente a la Junta de propietarios, juntas a las que no se presenta ningún propietario, si a la junta pueden asistir más personas junto con un propietario y un largo etc.

Una vez mas con la ayuda de la información que nos reporta Sepin a través de su documentación técnica vamos a intentar desmenuzar algunas cuestiones y dar una opinión personal sobre las mismas.

Veamos doce de las posibles soluciones a los problemas que se plantean:

• Hay que tener cuidado con respecto a donde celebramos las Juntas de Propietarios, parece que lo normal es ir allí donde se nos indique en la convocatoria la celebración de la Junta, pero hay que tener cuidado si en los propios Estatutos está reflejado el lugar de celebración porque se deberá tener en cuenta. Si en los Estatutos se indica que deberá celebrarse en la sala de juntas del propio edificio no podemos llevar la reunión a una Iglesia o a otro complejo, porque se podría impugnar e incluso se podría anular la junta por incumplir lo indicado en el Estatuto de la Comunidad.
• Cuando en una Junta de Propietarios convocada de forma legal, no se presenta el Secretario-Administrador por enfermedad o por cualquier otro motivo, la reunión se puede seguir celebrando nombrando al principio de la Junta quién se va a hacer cargo como Secretario accidental de la Junta. En este caso habrá que estar a lo que se indica en el artículo 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: “las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.

Si en la misma Junta se decide por mayoría que el cargo de Secretario-Administrador accidental recaiga sobre otro propietario o bien sobre otra persona ajena a la propiedad pero que se entiende por parte de todos que tiene cualificación profesional para ejercer dicho puesto accidental, también podría ejercer dicho cargo.

• Si el Presidente y el Secretario estuvieran ausentes en una Junta de Propietarios no por ello se deberá desconvocar una Junta, esta será presidida y actuará de Secretario aquel propietario que en ese momento decida la Asamblea. En esta Junta se podrá decidir y revocar todos los acuerdos que vayan en el orden del día, incluso el cambio de la Junta de Gobierno si así viniera indicado en la propia convocatoria. Cualquier decisión en principio será válida y de carácter ejecutivo, sin perjuicio lógicamente que puedan ser impugnados siguiendo el trámite del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Para todas aquellas cuestiones que se necesite la intervención del Presidente y este se encontrara impedido, ejemplo, tener un problema físico o bien psíquico, el Vicepresidente si está nombrado en junta anterior, es el que tiene la capacidad para poder hacer las funciones del Presidente, según determina el artículo 13.4 de la LPH.
• Esta admitido en la práctica, sin que haya jurisprudencia contraria, que un empleado o representante del Administrador pueda acudir a las juntas de propietarios y actúe como Secretario. El artículo 1721 del Código civil habla de este esta situación puntual. Textualmente dice lo siguiente: “El mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido; pero responde de la gestión del sustituto:
  Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.
  2. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o insolvente.
  Lo hecho por el sustituto nombrado contra la prohibición del mandante será nulo.”

Es evidente, que el Administrador responderá de todas aquellas actuaciones realizadas por el sustituto.

• Cuando en una Junta de Propietarios no asista ningún propietario, se deberá poner una diligencia en el acta por parte del Secretario, dando la Junta por no celebrada.
• A tenor de lo que indica el artículo 15.2 de la LPH sobre la privación del derecho de voto al propietario que no esté al corriente de pago hay algunos supuestos a considerar los cuales son una excepción a esta regla:

1. Cuando el propietario antes había procedido a la impugnación del acuerdo donde se aprobaron las cuotas que ahora tiene sin pagar. No cabe privación del derecho de voto, hasta que exista una sentencia firme.
2. En los supuestos en que se requiera el acuerdo de la totalidad de los propietarios.
3. Aquel en que el propietario tiene varias propiedades y solo tiene deuda en alguna de ellas, en estos casos, mi opinión, es que se debe de dar la doble mayoría, pero con un propietario y la suma de los coeficientes de las viviendas que están al corriente de pago.

• Cuando un propietario da una representación a un tercero, esta representación, si las circunstancias no cambian, tendrá una vigencia permanente, esto queda reflejado en el artículo 1732 del Código Civil que dice textualmente lo siguiente:

Artículo 1732

El mandato se acaba:
1.º Por su revocación.
2.º Por renuncia o incapacitación del mandatario.
3.º Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario.

El mandato se extinguirá, también, por la sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuación o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por éste. En estos casos, el mandato podrá terminar por resolución judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor.

• Con respecto a si se permite terceras personas en una junta de propietarios que acompañen a uno de los propietarios, es bueno indicar lo que nos dice la Audiencia Provincial de Asturias 24/2014 de 3 de febrero que dice lo siguiente: “ Distinto es que la Junta tolere la presencia de otras personas físicas distintas de las llamadas a constituirla, debatir y votar, siempre que no participen en ella alterando su legal composición, que es al fin lo que en el caso de autos no se ha acreditado que hubiera ocurrido, de modo que este motivo de nulidad es rechazable”.

Si no se altera el funcionamiento de la junta y las aportaciones del acompañante no lo alteran no hay porque tomar la decisión de no aceptar al acompañante. Habrá que advertirle que cualquier alteración supondrá la expulsión de la junta de propietarios llamando a la policía en caso de que fuera necesario.

• Si en algún momento se requiere la asistencia de Notario a la Junta, esta se deberá decidir y aprobar por la mayoría de los propietarios asistentes, no vale solo con la petición de un Presidente o de una minoría.
• La única forma de que la opinión y el voto de los propietarios conste y tenga valor en las Juntas de la Comunidad, es que se acuda personal o representado por un tercero, pero nunca un escrito previo dirigido al Presidente por un propietario que esté ausente puede tener validez cara a tomar una decisión y que su voto sea válido.
• Son anulables los acuerdos adoptados fuera del orden del día y en el apartado de ruegos y preguntas de la Junta. Importante es lo que indica a este respecto la sentencia de la Audiencia Provincial 190/2015 de 25 de mayo. Un resumen de esta sentencia es la siguiente: “Es claro que los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en fechas 5 de febrero de 2010 y 27 de abril de 2012 dentro del apartado «ruegos y preguntas» son nulos, así lo reitera la STS de 12 de enero de 2012 al señalar que » la convocatoria para la celebración de juntas de propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios » sin que constituya argumento para declarar la validez el que el acuerdo sea de escasa trascendencia económica; si bien dichos acuerdos han quedado convalidados al no haber sido impugnados dentro del plazo establecido ( STS de 5 de marzo de 2014 ) ya que los acuerdos contrarios a las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal no son nulos sino anulables.”

Un cordial saludo.

Podéis ver el vídeo de este artículo en el siguiente enlace:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara