Tipos de contrato para un Colaborador en una Administración Fincas

Quién no se ha iniciado en la profesión de Administrador de fincas y ha tenido que tomar la decisión de comenzar con un negocio propio o bien alternar éste con el trabajo en otro Despacho de Administración de fincas, para afianzarnos como profesional e ir cogiendo experiencia. Si no tienes la suerte de venir de familia que ya tengan un negocio de estas características y tienes que empezar por tu cuenta, y si además no tienes la suerte de ser de una familia adinerada, que te permita estar meses trabajando en esta profesión y absorber las pérdidas que se vayan originando hasta que te entren clientes suficientes para equilibrar tu cuenta de explotación de perdidas y ganancias, tendrás que buscar una vía alternativa que te permita trabajar para otros Despachos y coger la experiencia suficiente y el dinero necesario para sacar adelante tu propio negocio.

Está vía alternativa y complementaria de tener tu propio negocio la utilizan muchos profesionales de la Administración de fincas. Van a realizar juntas de propietarios en nombre de otros Despachos que tienen entre 100 y 400 comunidades y que los titulares de dicho despacho son incapaces de absorber tantas juntas ordinarias y extraordinarias. Ahora bien, la pregunta que nos hacemos y a la que hace referencia el título de este post es que contrato se elige para la colaboración entre el Despacho y el Administrador de Fincas titulado. Cual es el contrato óptimo y si ese contrato se adecua legalmente al trabajo a realizar y a los intereses de ambas partes.

Cuidado porque es en este punto donde se cometen muchas irregularidades, sobre todo por parte de los Despachos y que es necesario hacer una reflexión por las consecuencias que un contrato inadecuado puede tener cara a futuro en las relaciones contractuales. Cuando todo va bien entre las partes no hay problema, pero cuando existen diferencias, la forma establecida del contrato podría dar muchísimos disgustos e incluso unas pérdidas económicas que darían al traste con la continuidad del propio despacho.

Que tipos de contrato de colaboración existen entre las partes y cuales son las ventajas e inconvenientes. Si hablamos de un contrato laboral no hay ningún problema, este queda definido perfectamente: “Se denomina contrato laboral o relación individual de trabajo, al acuerdo establecido entre empresario y trabajador por el que se prestan unos servicios bajo la dirección y organización del empresario a cambio de una retribución económica”.

La dirección y organización es del Empresario, es este quien indica el horario, la organización en la oficina, como se deben de prestar los servicios, etc.

En los contratos de colaboración entre Despacho y Administrador de Fincas, aunque existe el contrato laboral, se podría decir que este es minoritario. Existen otros contratos que abundan más, por ejemplo, el contrato mercantil.

El contrato mercantil aparentemente no difiere mucho del contrato laboral, en ambos contratos existe un acuerdo mutuo, voluntario, que puede ser escrito u oral, en donde una parte que es la parte contratante se compromete a pagar a la parte contratada por aquellos servicios que se le prestan. ¿Dónde esta la diferencia principal entre ambos contratos?, que mientras en el contrato mercantil el colaborador actúa de forma independiente, actúa por cuenta propia, en el contrato laboral actúa bajo la dirección de un empresario.

Hay una serie de elementos que debe de tener todo contrato mercantil, estos contenidos o cláusulas nunca deben de faltar:

• Tiene que haber una identificación de las partes implicadas, los datos completos de las partes, nombre de la sociedad, persona que la representa, nombre del colaborador, CIF y NIF, domicilio de ambas partes.
• Cual es el objeto principal del contrato, cual es el servicio por el que se firma el contrato. No es lo mismo gestionar una contabilidad, que ir a las reuniones con las comunidades en nombre del despacho de Administración de Fincas.
• Cuales son las obligaciones de las partes. Que partes se compromete a asumir el Contratante y el Contratado y cual sería las consecuencias de su incumplimiento.
• Cual debe de ser la duración del contrato, con su fecha de inicio y fin si lo hubiera.
• Cual será la forma de pago, el precio total del servicio y si los impuestos van o no van incluidos.
• Cual será la jornada de trabajo y si es necesario que esta jornada se haga en unos días determinados y a unas horas determinadas.

¿Qué ventajas tiene un contrato mercantil? Pues tiene varias tanto para los despachos contratantes como para los Administradores contratados.

Para los Despachos contratantes:

• No pagan IRPF ni Seguridad Social.
• No tienen que cubrir vacaciones, finiquitos, indemnizaciones por finalización de contrato, bajas laborales, etc.

Para los Administradores contratados:

• Este contrato te permite seguir con tu propio negocio o poder contratar con terceros despachos.
• Tu eres tu propio jefe.
• Tienes flexibilidad de horarios siempre que en el contrato no se haya estipulado una franja horaria debido a la actividad a desarrollar. Si tienes que realizar reuniones, la franja horaria estará limitada al horario óptimo de las comunidades que será entre las 7 de la tarde a las 12 de la noche.
• Mayores ingresos. Siempre que se haga un buen trabajo de planificación y eres bueno en la tarea desempeñada.
• Puedes tener un mayo éxito profesional y una mayor satisfacción personal por el trabajo realizado.

Cuando eres empresario y tienes tu propio despacho tienes que tener cuidado a quién contratas y la dedicación de su tiempo en tu despacho. Si la persona que contratas se da de alta y te factura al despacho como Proveedor de un Servicio y el importe de su facturación a tu despacho es superior a un 75% de la facturación total que tiene y la realiza a un solo cliente (a tu despacho), en este caso el Autónomo, el Administrador de Fincas, deberá tener un contrato Trade o Taed, según se establece en el Real decreto 197/2009, en este tipo de contrato autónomo dependiente, se deben de establecer formalidades como la jornada laboral, las vacaciones y otras medidas que permitan el adecuado desarrollo del servicio sin perjuicio del autónomo.

Un Colaborador bajo un contrato Trade debe de conservar su independencia y prestar su servicio en base a su propio criterio de organización, sino fuera así la empresa debería de formalizar un contrato laboral, sino estaríamos en la figura del falso autónomo, que veremos a continuación.

Cuando se cumplen los acuerdos y todo se realiza bajo el paraguas del Contrato Mercantil o bien del Contrato autónomo dependiente, no existen problemas en la relación entre las partes, el problema se genera cuando bajo el paraguas de un Contrato de estas características se quiere disimular otro contrato que es un contrato estrictamente laboral, de aquí nace lo que se llama el Falso Autónomo.

El Falso Autónomo, es aquel que tiene las obligaciones del autónomo (alta en Hacienda, Régimen especial de autónomos en la Seguridad Social, presentación de impuestos, etc), que ejerce la actividad profesional de manera indiferenciada con el resto de la plantilla o trabajadores por cuenta ajena, pero que no tiene los derechos del resto de los trabajadores.

Se llama Falso autónomo cuando realmente el Colaborador o Administrador de Fincas, tiene un puesto establecido en la Administración, accede al ordenador con su clave como cualquier otro empleado, tiene el mismo horario de trabajo que el resto de los compañeros, utiliza el resto de los recursos de la empresa para la que trabaja y está sujeto a las directrices del empresario. Es la empresa la que pone el precio al trabajo y no al revés.

En el caso del Falso Autónomo, los Despachos están cometiendo fraude laboral y en la Seguridad Social ya que deberían cotizar por estos Administradores de Fincas.

OJO porque emplear a falsos autónomos constituye motivo de fraude laboral y por tanto, en el caso de una inspección de trabajo a la empresa, el empresario que no da de alta a su trabajador en el Régimen General incumple la ley laboral, conllevando una multa cuyo importe está entre 3.126 euros y 10.000 euros. Además, la Seguridad Social puede reclamar las cotizaciones de los últimos cuatro años junto al correspondiente recargo por el impago a la Administración derivado de dejar de dar de alta al trabajador en Régimen General.

Yo he calculado por ejemplo que un Administrador de Fincas que hace sus funciones como trabajador autónomo y no está dado de alta y que, por una inspección de trabajo, se le da de alta como trabajador laboral, el Despacho de Administración de Fincas tendría que pagar por cotizaciones atrasadas aproximadamente entre 40.000 y 50.000 € dependiendo de su retribución mensual, además de la multa que llegaría hasta los 10.000 €. Esto podría ser la ruina para un Despacho, si tuviera más de un “trabajador” en estas condiciones laborales.

Que sirva este artículo como reflexión.

Otros artículos que pueden ser de su interés:

Contrato mercantil entre Administración Fincas y Administrador Fincas Colegiado

El Contrato con el Secretario-Administrador

Fdo. Miguel Fernández 

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Saludos.