Repercusión propietario agua consumida si se niega instalación contador individual
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Repercusión propietario agua consumida si se niega instalación contador individual
Lectura de los consumos realizados a través de los contadores de agua y calefacción
Pregunta que nos hace un propietario sobre las mayorías necesarias para la instalación de contadores de agua y de calefacción y como se deben de repartir los costes entre el agua caliente sanitaria y la calefacción.
- Buenos días, me gustaría que por favor me explicaran cuales son las mayorías necesarias para la instalación de los contadores individuales en la comunidad de Propietarios. Tenemos unos locales en nuestra comunidad que se niegan a la instalación de los contadores individuales del agua, en este caso como podemos repercutirles la diferencia.
Querría también aprovechar este foro para que me confirmara con respecto a los gastos de calefacción y agua caliente comunitaria cuando se instalen los nuevos contadores de energía o repartidores de costes con las consiguientes válvulas termostáticas como se deben repartir. Como se deberán repartir los gastos fijos y los gastos variables.
- Buenos días, son muchas preguntas en una que intentaremos desmenuzarlas. Perdón por la posible extensión.
Las mayorías necesarias para la instalación de un contador de agua pasa por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Esta mayoría se conseguirá en segunda convocatoria.
Una vez se ha conseguido la mayoría simple por ser una decisión sobre un tema propio de la administración de la comunidad, según consta en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal se podrá hacer la instalación de los contadores en cada una de las propiedades. El art. 17.7 de la LPH dice lo siguiente: “Para los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, mas de la mitad del valor de las cuotas presentes”.
Si haya algún propietario que se negara se le facturara en base a la máxima facturación que se produzca en una vivienda o local similar, también podría hacer el cálculo entre la diferencia de la cantidad leída en el contador del Canal de Isabel II y lo que se ha facturado al resto de los propietarios que si tienen contador individual, y esa facturación pendiente pasársela a cada uno de los propietarios que no disponen de un contador individual en función de su coeficiente. En estos casos comentados es importante tener el acuerdo de la junta de propietarios para este acuerdo y evitar problemas con las posibles actuaciones judiciales.
En cuanto al reparto de los gastos de calefacción y el agua caliente comunitaria es muy importante que se deje constancia en el acta la forma de distribución porque si no podría problemas a futuro. Hay que tener en cuenta que como hay diferentes partidas que intervienen en el cálculo de los gastos de calefacción, estos se deberán dividir en aquellos gastos que se consideren como gastos fijos independientemente del consumo que haga el propietario y los gastos variables que se deberán determinar en base al consumo del propietario de forma exclusiva.
En la cuota fija de los gastos de la caldera se debería incluir:
- El mantenimiento y la conservación de la caldera y todas las conducciones horizontales y verticales comunes hasta el acceso a cada una de las viviendas.
- La posible transformación que se haga en las calderas y su posible amortización si se decidiera contabilizarla.
- Todas las reparaciones que hiciera falta la instalación.
- Parte del combustible bien sea gas, gasoil, pellet, etc. que necesita el sistema de calefacción.
En la cuota variable, que se deberá facturar según la lectura que se vaya haciendo de los repartidores de costes, se incluirá aproximadamente según la decisión que se tome en Junta una cantidad del 70% del combustible que se destine a la calefacción. En el recibo del agua caliente, se deberá facturar un precio m3 teórico que se asigne a tal fin en base a los cálculos que se realicen. A este fin se le asignará un 60% del combustible aproximado al agua caliente.
Según las recomendaciones técnicas dadas por el IDAE (Instituto de Diversificación y Ahorro de la Energía), se debe de considerar que del gasto total de combustible, el 30% se debe de destinar al Agua Caliente Sanitaria y el 70% a Calefacción. En este enlace se facilitan información sobre la recomendación en la forma de reparto: http://www.idae.es/tecnologias/eficiencia-energetica/edificacion/reglamento-de-instalaciones-termicas-de-los-0
A continuación os detallaré un pequeño diagrama donde se clarificará todo lo expuesto anteriormente:
Reportamos otros enlaces que pueden ser de vuestro interés:
Repartidores de costes de calefacción y válvulas termostáticas del radiador
Se repercute la subida del agua caliente al inquilino. ¿Es legal?
Fdo. Miguel Fernánndez
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Muy buenas!!
Mi duda es si una comunidad de propietarios puede prescindir de una gestora y que sea sólo presidente de la comunidad el que sea contratado y, recibir, por ello una remuneración acordada por la Junta.
Nuestro inmueble está teniendo un deterioro desde que hay gestoras y, quisiéramos saber si existe esa posibilidad o no. Gracias!!!
Buenos días Sonia.
La Junta de Propietarios puede prescindir del Administrador de Fincas en cualquier Junta sea ordinaria o extraordinaria siempre que venga un punto en el orden del día que se especifique que se va a votar la remoción o rescisión del contrato del Administrador. Por ejemplo, en una Junta General Ordinaria, en el apartado renovación de cargos, se puede solicitar la votación y si por mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a voto sale la remoción del Administrador, este quedará destituido de su cargo. El que posteriormente haya un Presidente que voluntariamente ó por elección quedara al cargo el Presidente y a este se decidiera por una nueva mayoría además de asignarle el cargo que se le diera una remuneración por el mismo, no habría problema. No se olvide que un cargo remunerado significa que se debe de hacer un contrato y que las cantidades que se perciben por este cargo deben de ser declaradas ante Hacienda, sino estaríamos hablando de dinero negro, etc.
Mi consejo es que con la complejidad de las leyes existentes en el día de hoy relacionado con las comunidades de propietarios, es que si vds. no están contentos con la labor del administrador de fincas se vayan a otra Administración de Fincas que reúna los requisitos que vds. necesitan y por supuesto que el Administrador de Fincas sea colegiado.
Reciban un cordial saludo.
Miguel