Cambio de calderas en una Comunidad. Mayorías necesarias según la LPH
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Cambio de calderas en una Comunidad. Mayorías necesarias según la LPH.
Cambio de Calderas en una Comunidad. Una de las cuestiones que se plantean en algún momento de la existencia de una Comunidad de Propietarios es que actuaciones tomar en la Comunidad sobre la caldera centralizada existente. La caldera es muy antigua, genera problemas con la combustión, es necesario el cambio de combustible, o bien la comunidad quiere incorporar una nueva infraestructura para la mejora de la eficiencia energética. Todas estas preguntas intentaremos clarificarlas en este artículo.
Cuando en una comunidad se tiene una caldera de combustión de carbón o gasoil y esta se quiere cambiar a otro sistema de combustión más avanzado como puede ser gas natural o pellets, manteniendo la misma caldera, el cambio de esta decisión estará sujeta a lo que dice el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad, que dice textualmente “Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes”.
Hay que tener presentes que el cambio de combustible solo es un acto de mera administración. No se considera un nuevo suministro, ya que este nuevo combustible dará servicio a las calderas existentes y no a unas nuevas calderas.
Otra cuestión importante, diría que trascendental en el cambio de calderas, es si la comunidad considera necesario el cambio de caldera como el del propio combustible, cuyo objeto es la modernización del servicio de calderas. En este caso desde mi punto de vista habría que valorar la situación de las calderas y el motivo del cambio:
- Si las calderas dejan de funcionar y no hay forma de poner en marcha las mismas y hay que actuar de forma urgente se podría decir que estamos ante lo indicado en el artículo 10.1.a) que dice textualmente “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”. Sería una situación muy excepcional y desde luego nuestra recomendación por las dificultades técnicas y económicas, es que no se aplique por parte del Presidente siempre que sea posible.
- Si el cambio se realiza porque tenemos un informe técnico donde se recomienda el cambio por los problemas persistentes de las calderas y se necesita una actuación más o menos inminente, el acuerdo podrá adaptarse por mayoría simple. Existen varias sentencias que lo avalan como por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 23122015 o la del Tribunal Supremo del 17062002. De las cuales se interpreta lo siguiente: “si una Comunidad considera necesario el cambio de calderas de calefacción o de combustible y toma la decisión por mayoría de la Junta, no cabe la aplicación del repetido precepto, pues en el fondo se trata de adecuar y mantener un servicio común ya existente. Se podrá compartir o no el criterio mayoritario, pero debe aceptarse y cumplirse, salvo que, por vía de impugnación judicial, en la forma y plazos del art. 18 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, se consiga una declaración a favor de los disidentes, que solo tendrá lugar en supuestos excepcionales y de claro abuso de la Comunidad, pues lo que de ninguna manera cabe es que la postura de la minoría se imponga sobre el resto y que puedan dejar de pagar por su simple criterio subjetivo.
En definitiva, que este tipo de sustituciones de elementos o servicios comunes (calderas, ascensores, tejados, etc.), en aras de una adecuación técnica y actualizada de los mismos, solo necesita del acuerdo de la mayoría de la Junta, que es lo que fija la Sentencia comentada, que viene a confirmar la jurisprudencia anterior, entre ella la del mismo Tribunal Supremo de 17 junio 2002”.
- Si la comunidad de propietarios decide el establecimiento de un servicio de interés general como puede ser la instalación de una sala de calderas, o bien la instalación de paneles solares para la producción de agua caliente sanitaria, deberá acogerse a lo que indica el art´. 17.3 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
- Con relación a lo que indica el art 17.1 de la LPH “La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación”,
Aquí no existen antecedentes legales ni doctrina o jurisprudencia aplicable. No es normal que una finca que no dispone de calefacción central tenga condiciones materiales para instalar este nuevo servicio. Pero si fuera posible técnicamente, la decisión se podría adoptar por solo el tercio del total de los propietarios, de número y de cuotas, pero sin poder obligar a pagar al resto, por lo menos hasta tanto se enganchen y disfruten del mismo, así lo dice textualmente el segundo párrafo del artículo 17.1 de la LPH, que dice textualmente lo siguiente: “La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieran votado en la junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitase el acceso a los servicios de suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras, podrán autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal”.
Les adjuntamos otros enlaces de nuestra web que pueden ser de su interés:
Calefacción centralizada. Como puedo desligarme de la calefacción centralizada
Miguel Fernández
Administrador de fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes.
¿Es legal imponer a una minoría de propietarios la sustitución de unos ascensores con la inspección técnica superada para, además, aprovechar el cuarto de ascensores para sustituir unas calderas en perfecto funcionamiento de gasoil a gas natural? ¿,Están todos obligados a pagar?
Gracias
Buenas tardes Rodolfo. Tus preguntas son muy amplias y no podría contestarlas en 4 lineas. Creo que en lo referente a los cambios de calderas queda contestado con el artículo que acabas de leer. Con respecto a la sustitución de unos ascensores por otros habiendo pasado una inspección técnica, es una cuestión que no es muy lógica pero cosas mas raras se han visto. Podría ocurrir por ejemplo que en un ascensor se haya pasado la oca (se pasa cada 4 años) y cuando se haya pasado los propietarios solicitaron que se mejorara o se ampliara la cabina, se mejorara o cambiara el grupo tractor, la polea, etc. En este caso entiendo que dichos cambios sean aprobados por una mayoría simple y que todos los propietarios tienen el deber de participar en la derrama a a aplicar.
En el caso de que el cambio del ascensor se vea claramente que es un capricho de la Comunidad y que se considere una mejora y no una necesidad los propietarios disidentes solo estaría obligados a pagar 12 meses de cuota corriente.
Buenas tardes:
Tengo una comunidad que quiere cambiar la sala de calderas, reformarla entera, y pasar de gasoil a gas natural, la mitad de los vecinos si quieren y hay otra mitad que no, como seria la votación?, que mayoría se necesitaria para el cambio?, deberían los vecinos tener los presupuestos por adelantado para poder opinar?.
Buenos días:
Con relación a su pregunta, esta viene contestada en el artículo que ha leído, si bien la matizo. como es un asunto de mera administración porque existe una caldera centralizada que presta un servicio a todos los propietarios y lo único que se pretende es modernizarla y pasar a un combustible mas barato y eficaz que el gasóleo, la mayoría que se deberá de dar en segunda convocatoria será una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto tal y como figura en el art. 17,7 de la LPH, ahora bien, como muy bien indica para tomar una decisión tan importante que repercutirá en el devenir futuro de la comunidad es necesario la presentación de tres presupuestos de diferentes empresas que le reporten diferentes tecnologías y que los comerciales o técnicos-comerciales de las empresas vayan a presentar sus productos. Una vez tengan clara la decisión a tomar será el momento de ver que caldera y combustible es el mas conveniente, el valor del presupuesto y la forma de repartir la derrama en base a los coeficientes de las viviendas, coeficientes por elementos radiantes, etc. tal y como esté constituido el pago de la caldera y sus elementos en la escritura de división horizontal o en los propios estatutos.
Un cordial saludo.
Miguel
Muchas gracias, mas o menos era como tenía pensado hacer las cosas, pero el Presidente ha impuesto su cargo, solo ha invitado a una empresa sin avisar a nadie y haciendo los calculos con todo el dinero q hay en la cuenta de la comunidad, pero x suerte salió mal la cosas y no se impuso la voluntad del Presidente.
Y sobre las votaciones estoy un poco confusa ya q comentan q el cambio de caldera al ser x eficiencia energética se necesitan las 3 quintas partes, eso es así?
Buenos días.
Para el cambio de una caldera hay que mirarlo desde dos perspectivas diferentes, por un lado si ya tenéis una caldera a instalación de otra caldera solo necesita una mayoría simple en 2ª convocatoria de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Es un tema de gestión de administración. Si por el contrario se instalara una nueva calefacción centralizada en una comunidad donde no hubiera la instalación previa, para la instalación de este servicio se necesitaría los 3/5 dela totalidad de los propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel.
buenas tardes,
en mi comunidad hay una caldera para calefacción central con contadores individuales de consumo. Vivo en el último piso y decidí desconectarme de la misma, instalando una individual.
Pese a estar desconectado, he venido pagando las cuotas de mantenimiento, pero estoy exonerado del consumo. Ahora resulta que hay que afrontar un cambio de la caldera e instalación general con un coste elevado.
¿Podría liberarme de este gasto extraordinario?
gracias
Buenos días Manuel:
Tenemos un artículo que contesta bastante acertádamente su pregunta. Le reproduzco el texto en cursiva para que pueda sacar sus propias conclusiones:
«Vd. tienen un sistema de calefacción central y en la Escritura de División Horizontal y en los Estatutos vendrá descrito el uso y la participación de los gastos generales que no son susceptibles de individualización se costearán por los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas. También te indicará la división horizontal que los gastos de consumo serán prorrateados en proporción a la superficie útil de radiación instalada, etc.etc. Es posible, aunque no lo creo por la edad del edificio y de los propios propietarios, que incluyera la escritura de obra nueva y división horizontal alguna clausula sobre supresión de este servicio.
Si no dice nada la División Horizontal sobre establecimiento o supresión de este servicio tendremos que irnos a lo que dice la ley de propiedad horizontal a este respecto. El art. 17 de la LPH en su punto 3º dice “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, supongan o modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación”.
Desligarse de este servicio, desde mi punto de vista, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Dese cuenta que no solo requerirá de una anulación de un servicio, sino que también requerirá de una modificación de los gastos en que se participa.
Imaginemos que Vd. ha conseguido la aprobación de los 3/5” para desvincularse del uso de la calefacción central. Tendrán que definir si la desvinculación va a ser total y vds. no van a pagar nada ni de obras o reparaciones de la calefacción centralizada ni de coste del gas natural o bien habrá una desvinculación parcial y vds. deberán seguir pagando, al menos, el coste fijo que se delimite en los recibos de la calefacción. Esto deben dejarlo claro para evitar problemas a posteriori y que la Comunidad pueda reclamarles a futuro recibos de reparaciones porque no haya quedado claro dicho concepto.
Lo normal, como bien dice vd., es que los propietarios por su edad, no quieran modificar el sistema de calefacción centralizada por un sistema de calefacción individual. En este caso deben de mejorar sus instalaciones y ver cómo se puede optimizar la calefacción para conseguir una mejora generalizada en las instalaciones. No deben de conformarse con tener el presupuesto del instalador actual, sino que deben presentar otros presupuestos con otras posibles soluciones. Por ejemplo, si la instalación va en columna, realizar aislamientos o incluso cambio de tubos, mejora de la caldera o cambio de la misma incluso, si procede. Hay muchos factores que podrán influir en la pérdida de calor y que les permitirá gozar de un mayor confort, pero hay que realizar todas aquellas inversiones que son necesarias.
Con respecto a no conseguir los grados necesarios en la vivienda y el posible planteamiento de denunciar a la comunidad, no se lo recomiendo. En primer lugar, porque se denunciaría vd. mismo como copropietario de los elementos comunes y en segundo lugar porque se metería en unos posibles costes innecesarios y tengo muchas dudas de que se le diera la razón. Tiene dos opciones, o desvincularse del sistema de calefacción centralizada si sus vecinos lo aceptan, porque es desvincularse de un elemento común que vd. aceptó cuando compró la vivienda o bien intentar arreglar la infraestructura existente de la caldera y de las canalizaciones, de la cual soy partidario.
Un consejo, intente conseguir un puesto en la junta de gobierno y proponga los cambios necesarios para conseguir un confort en la vivienda. Si no puedes cambiar las cosas desde fuera, cambie las cosas desde dentro. Nosotros en nuestra comunidad cambiamos de sistema de gasóleo a gas natural y supuso un gran avance en los costes de la comunidad y en el confort de la misma. Optimicen los elementos que tienen al máximo. No debe decir desde mi punto de vista, como una cosa no me gusta me desvinculo de ella, lo suyo sería decir como una cosa no me gusta la cambio, con sus limitaciones naturalmente. No sería el primer propietario que consiguiera desvincularse de la calefacción centralizada.
Ojo, de nuevo a los gastos a los que se podría desvincularse. Le enviamos un extracto de una sentencia para que se haga una idea de lo que le estoy comentando:
“”” La desvinculación de las viviendas de los propietarios del uso de la calefacción central, como medida que conlleva la exoneración de abonar el gasóleo, debe ser objeto de interpretación restrictiva, en cuanto supone una excepción a la regla general contenida en el Art. 9 de la L. P. H que establece, sin exclusiones, la obligación de contribuir todos los copropietarios a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación. Pero ello no impide que dicha exoneración pueda producirse como aquí sucede, porque como hemos visto y se ha probado, la Comunidad autorizó desvincular las viviendas propiedad de los apelantes del uso de la calefacción y agua caliente centralizadas, con la consiguiente exención del abono por el consumo de gasóleo, aunque no de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la caldera, como expresamente hicieron constar. La calefacción central como elemento común que es, pertenece no sólo a los propietarios de las viviendas que utilizan dicho servicio, sino también a los propietarios de las demás viviendas que se desvinculan de la misma, de tal manera, que una de las cuestiones, es que puedan quedar exentos de los gastos del consumo de gasóleo dada su falta de uso, y otra muy distinta es que como copropietarios de dichos elementos comunes deban contribuir a los gastos que puedan derivar de la conservación, del mantenimiento o reparación, pues la propia caldera y sus elementos de funcionamiento constituyen el soporte físico del elemento común, de cuya copropiedad no están exentos los actores, pero ya hemos visto que dicha contribución no se ha negado en ningún momento”””.
Como puede comprobar en este caso a los propietarios se les dio conformidad a desvincularse del gasóleo, pero no de los gastos mantenimiento. Cuidado con este punto, porque podría darse el caso de que siguiera pagando los propios gastos de mantenimiento de la caldera y su nueva obra para tener una calefacción individualizada. Hoy en día los costes fijos de caldera e instalaciones rondan el 40% del total de los gastos de calefacción. Solo podría ahorrase el 60% del 100%.»
El cambio de calderas centralizadas es una parte integrante dentro de los elementos comunes que vd. compró y aunque se haya llegado a un acuerdo con vd. en la exoneración del consumo, entiendo que no se habrá hecho en el apartado de las cuotas de mantenimiento y las nuevas instalaciones, como además vd. nos dice que actualmente está pagando.
Siento comunicarle que según la propia ley de propiedad horizontal y la jurisprudencia se deberá hacer cargo de la nueva instalación. Recuerde lo que indica el art. 9.1 f) de la ley de propiedad horizontal que dice: «Son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación».
También es importante lo que dice el art. 9.2 de la misma ley de LPH que dice»Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art. 17.4″
Un saludo.
Muchas gracias por la respuesta.
Entiendo que me corresponde el pago de estos costes de mantenimiento y reparación, los cuales estoy realizando hasta ahora.
No obstante, de la lectura de alguno de los artículos publicados me había entrado la duda porque, al estar desconectado del sistema de calefacción pudiera haber un matiz diferente. Es decir, no sería lo mismo no utilizar un servicio que no estar siquiera conectado a ese servicio.
Por ejemplo, un local comercial que no esté tampoco conectado a la calefacción, ¿debería pagar estas cuotas?
Gracias de nuevo, un cordial saludo
Hola Manuel.
En estos casos si se aprobó el que no estuviera Vd. conectado no significa que los costes fijos del sistema de calefacción y cualquier reparación o nuevo proyecto de instalación no tenga que pagar su parte proporcional. A mi entender, solo se tendrá la aprobación para no cargarle la parte proporcional del consumo.
Un cordial saludo.
Hola,
En relación a este tema tan interesante, tengo algunas dudas al respecto.
En mi caso la comunidad tiene una caldera centralizada de gas-oil para calefacción y ACS. Antiguamente tenían contadores de consumo individual en la parte de calefacción. Estos fallaban y según me cuentan hace años se tomo la decisión de suprimirlos y pagar una cuota mensual por este servicio, si se quería. Con lo cual actualmente hay vecinos que no pagan calefacción, para ello se precintaron las válvulas de entrada del servicio a cada vivienda que no quería calefacción. En cuanto al ACS si pagamos todos en función del consumo con contadores individuales a un precio el metro cúbico consumido.
El estado actual de la sala de calderas es muy malo con continuos arreglos-parches y con mala combustión produciendo bastante carbonilla en patios.
Se ha decidido en junta extraordinaria aprobar el acceso e instalación de la infraestructura de gas natural para la conexión individual de cada vecino y obtener calefacción y ACS ó solo agua caliente.
Algunos vecinos, lo que menos, deciden quedarse con enganchados a la sala de calderas y otros nos queremos independizar.
Entiendo, al hilo de todo lo comentado, que aunque en el pasado se decidiera lo de estar enganchado a la calefacción (no se si estuvo reflejado en acta), primero por si acaso debemos incluir en el acta de esta reunión extraordinaria aprobación el derecho y alcance de la desvinculación a este elemento común.(mantendremos participación sólo en el mantenimiento y reparación)
Pero en un futuro si la caldera se estropea de manera que hay que cambiar el generador ó la reparación es muy importante y el coste también ó que por el alcance nos obliguen a reformar y adecuar la sala a la nueva normativa, entiendo que se deberá comentar en reunión vecinal y aprobar ó no dicha reparación. ¿Qué mayoría es necesaria para no repararla? .
¿podemos convocar ante esta situación la supresión del servicio común? entiendo que serían 3/5 partes lo necesario.
Hemos decidido que se hagan las instalaciones
Buenos días David.
Por lo que he podido leer de tus comentarios tienes muy claros los conceptos sobre esta materia. Efectivamente, como bien indicas para decidir la supresión de este servicio común e individualizar cada casa, con caldera individual de gas tanto de calefacción como de agua caliente sanitaria se necesitan las 3/5 partes del total de los propietarios. En este sentido tendremos que tener en cuenta los art. 17.3 y el art. 17.8, el primero en relación a la supresión y el segundo en relación a como alcanzar la mayoría cualificada de los 3/5. Dejo textualmente los artículos para aquellos que no lo hayan analizado en la Ley de Propiedad Horizontal:
Art. 17.3 de la LPH: » El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.»
Art. 17.8 de la LPH.»Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.».
Un cordial saludo.
Hola, en nuestro caso es distinto tenemos calderas individuales comunes y se quiere cambiar la instalación para adaptarlas a calderas de condensación, el propietario decide o no si cambiar la caldera. Actualmente no hay problemas con las caldera individuales. Que mayoría es necesaria?? Que parte paga la comunidad y que parte paga el propietario?
Gracias
Buenos días Eva.
Si un propietario tiene una caldera individual y quiere que esta sea ahora de condensación, no veo inconveniente de que se haga y en principio no es necesario permiso para hacer la obra porque está dentro de su propiedad individual.
Si lo que me indica es que quieren cambiar los sistemas de calefacción individual por una calefacción centralizada con calderas de condensación, estaríamos hablando de la incorporación de un nuevo servicio por lo que se necesitaría aprobar por los 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Tendríamos que aplicar el criterio que indica el artículo 17.3 de la LPH.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola!
Tenía una duda sobre la LPH y me preguntaba si podrían echarme una mano.
¿La LPH cambia según Comunidad Autónoma? Es decir, ¿puede suceder que las mayorías necesarias/requeridas sean diferentes, para el mismo asunto, según la Comunidad Autónoma?
Un cordial saludo,
Marc Coderch
Buenas tardes Marc.
En toda España excepto en Cataluña que tiene su propio código civil donde viene incluido la propiedad horizontal utilizan la misma Ley de Propiedad Horizontal.
Un cordial saludo.
Fdo. Miguel
691564359
Mi comunidad quiere cambiar las calderas y mi pregunta es la siguiente: ¿El coste de este cambio han de sufragarlo todos los vecinos a partes iguales o tiene que ser con arreglo a las cuotas de participación que figuran en los Estatutos y en la Declaración de Obra Nueva al igual que sucede con los gastos generales?. Gracias por su atención
Estimado Juan.
A no ser que se haya llegado entre los comuneros a otra forma de participación en el pago de la derrama, la forma de pago de todas aquellas cuestiones que correspondan a gastos de la comunidad se deberán hacer por coeficiente, así lo dice el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «Serán obligaciones de cada propietario e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta Ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Por otra parte el artículo 5 de la LPH en su párrafo 2º indica lo siguiente: «En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.»
Solo se cambiarán el sistema de reparto si previamente se ha aprobado en algún acta que sea con otro condicional, como por ejemplo a partes iguales, pero esto ha debido de dejarse claro en un acta siendo el acuerdo de forma unánime por ser un cambio que afectaría al propio título constitutivo o estatuto.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola , soy la presidenta de una comunidad de vecinos, por mayoria simple se aprobo un acmbio de caldera debido al mal estado de la actual, tras aconsejarlo asi el tecnico que lleva el mantenimento de la misma,aunque creo que esta bien claro tenemos unos vecinos que insisten en que se necesita las 3/5 partes.
Al ser una sustitucion necesaria por el buen mantenimiento de un elemento que ya poseia la comunidad con la mayoria simple seria suficiente cierto? Para justificar esto me amparo en el articulo 17?
muchas grgacais
Buenas tardes María.
En el caso que vd. nos indica no es necesario los 3/5 ya que no se va a incorporar un nuevo servicio como es una caldera. solo se trata de mantenimiento y por lo tanto se trata de un tema de gestión. Habría que aplicar el artículo 17.7 que lo recordamos: «7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.»
Pero es mas si se puede comprobar que el estado de la caldera está en mal estado se podría aplicar el artículo 10.1.a que lo recordamos «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
Es más democrático hacerlo por el artículo 17 pero se podría hacer perfectamente por el artículo 10 teniendo en cuenta que es un mantenimiento de un bien necesario.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes Miguel, pertenezco a una Comunidad de vecinos que recientemente hemos pasado de tener una caldera de gasoil a otra de gas natural y hemos instalado en cada piso contadores para pago por uso. A la hora de repartir el coste de la instalación de la caldera la administradora entiende que el cálculo de los coeficientes debe hacerse en función de los elementos y su fuerza calorífica en cada casa y otros opinan que lo mas lógico sería hacerlo por el coeficiente de participación horizontal pues los elementos varían en función de obras etc.. y algunos que tienen cerrada la casa podrían optar por quitar elementos y agarrarse a eso para no pagar. Los vecinos del último piso suelen salir perjudicados porque en las calefacciones centrales antiguas los últimos pisos tenían mas potencia calorífica y los estatutos marcaban un coeficiente mas alto en el gasto. ¿Como se suele repartir el coste de una nueva instalación de caldera de gas natural? ¿Hay Jurisprudencia sobre el tema?
Buenas tardes Isabel.
El reparto del coste de una nueva instalación de gas natural suele hacerse por lo que se diga en la escritura de división horizontal o los estatutos. Es necesario saber que dice la misma con respecto a esta información. Si no se dice nada en el gasto de distribución de la calefacción habría que ir a lo especialmente establecido en algún momento en un acta de la junta y si no hay nada en referencia a este tema habrá que ir a lo que se diga en la ley de propiedad horizontal en su punto 9º que dice textualmente lo siguiente: «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días.
Pertenezco a una comunidad de vecinos con sistema de calefacción centralizado y quisiera plantear en junta el cambio de combustible de gasóleo a gas natural, pero antes de hacerlo me gustaría que me confirmaran si la mayoría necesaria para aprobarlo es mayoría simple y se aplicaría el 17.7 de la LPH, tal como indican en su blog cuando hacen referencia expresa al cambio de combustible, con independencia del tipo de combustible.
MI pregunta está motivada porque parte de los vecinos tienen el criterio de que es de aplicación el 17.1, es decir que el quorum necesario es del 1/3 de propietarios que representen el 1/3 de las cuotas de participación.
Muchas gracias y espero su respuesta.
Buenos días Concha.
Te copio lo que se indica en una sentencia del tribunal supremo en la editorial jurídica Sepin que clarifica tu pregunta:
La resolución del Tribunal Supremo viene a clarificar, una vez más, que el hecho de llevar a cabo sustituciones de elementos comunes, aunque sean de importe elevado, no permite a los propietarios disidentes anular el acuerdo y tampoco dejar de pagar, aplicando el actual art. 11.2 de la LPH (anteriormente art. 10), incluso si supera las tres mensualidades de gastos ordinarios, pues esta posibilidad solo existe si realmente la obra lleva consigo una «nueva instalación o servicio o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble…….», que es lo que establece el apartado 1 del citado art. 11.
Es decir, si una Comunidad considera necesario el cambio de calderas de calefacción o de combustible y toma la decisión por mayoría de la Junta, no cabe la aplicación del repetido precepto, pues en el fondo se trata de adecuar y mantener un servicio común ya existente. Se podrá compartir o no el criterio mayoritario, pero debe aceptarse y cumplirse, salvo que por vía de impugnación judicial, en la forma y plazos del art. 18 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, se consiga una declaración a favor de los disidentes, que solo tendrá lugar en supuestos excepcionales y de claro abuso de la Comunidad, pues lo que de ninguna manera cabe es que la postura de la minoría se imponga sobre el resto y que puedan dejar de pagar por su simple criterio subjetivo.
En definitiva, que este tipo de sustituciones de elementos o servicios comunes (calderas, ascensores, tejados, etc.), en aras de una adecuación técnica y actualizada de los mismos, solo necesita del acuerdo de la mayoría de la Junta, que es lo que fija la Sentencia comentada, que viene a confirmar la jurisprudencia anterior, entre ella la del mismo Tribunal Supremo de 17 junio 2002 (SP/SENT/37710), cuyo extracto figura al final de este comentario, sin que la minoría o el propietario disidente pueda dejar de cumplir la decisión de la Comunidad, ni tampoco dejar de pagar la cuota correspondiente, aunque exceda de las tres mensualidades ordinarias del art. 11.2 del art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
En mi edificio hace años se estropeo la caldera de calefacción centralizada y cada vecino se instalo la calefacción individual, pero la caldera antigua sigue instalada. Mi pregunta es si un vecino solicita que se quite dicha caldera pues le molesta el olor, es obligatorio quitarla y si es así quien debe cubrir los gastos.
Estimada Fátima:
Desconozco si existe alguna reglamentación en relación al hecho de que se mantengan las calderas antiguas y que no se estén utilizando. No parece que exista una normativa a través del código técnico de la edificación que ordene el eliminar dicha caldera. Entiendo que para eliminar una caldera de calefacción centralizada solo debería exigirse a través de una mayoría simple porque se entiende que es una solución de gestión del edificio y que sería obligación de toda la comunidad el pago de la eliminación de la caldera.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas noches, he leído que para desvincularse de la calefacción central, se necesitan la aprobación de 3/5 partes de propietarios, mi pregunta es, si para poner contadores en los radiadores no valdría 1/3? Respecto de las 3/5 partes, se podría pedir sus firmas en un escrito? o deben ir a la junta y votar?
Creí entender que con las 3/5 partes de propietarios también se puede suprimir la calefacción, eso es así?
Y una última pregunta, hace dos años se hizo un estudio de las calderas para ver si salía rentable poner contadores y salió que no era rentable, en la comunidad muchos quieren contadores, pero el gestor nos dice que no estamos obligados a ponerlos, yo entiendo que una cosa es que no estemos obligados y otra que no podamos repetir el estudio de la caldera, que seguro hoy estaríamos obligados, eso lo podriamos pedir?, muchasgracias.
Hola Lou:
Para desvincularse de la calefacción central es necesario de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y que se lo acepten. Si se desvincula vd. tiene el derecho de no pagar el combustible aunque seguirá pagando los costes de mantenimiento de la caldera y la instalación de las canalizaciones, etc.
Siempre puede pedir el estudio de la caldera y puede llevar otra vez dicho estudio y presentarlo en una próxima convocatoria.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359