Conflicto en Comunidad por uso a dar en zonas comunes
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CONFLICTO EN COMUNIDAD POR USO A DAR EN ZONAS COMUNES
P: Buenos días, tengo una consulta referente a un conflicto en una comunidad sobre el uso a dar en zonas comunes.
Se trata de una urbanización en Madrid, reciente construcción 2010, 100 vecinos. La constructora dio en suspensión de pagos y dejo de atender la obra antes de la finalización de la misma, los cooperativistas tuvieron que terminar la obra de una forma un poco «irregular», contratando directamente a los instaladores y «consiguiendo» los permisos fin de obra para entrar a vivir.
El caso es que la zona interior la urbanización es un espacio grande donde se ubica una piscina y diferentes patios o zonas soladas terminadas que delimitan diferentes portales, zonas de tránsito, y espacios sin terminar, que suponemos inicialmente estaban reservados para un parque infantil, pero que no se llegaron a instalar, cuando se entregó la obra y entramos a vivir en dichos espacios solo había dos zonas con arena y un espacio con hormigón diferente a los demás solados de los patios o zonas abiertas interiores, que además estaban en ese momento y siguen a día de hoy totalmente descuidados y sucios.
Ahora, después de varios años, los vecinos queremos aprovechar dichas áreas, pero no nos ponemos de acuerdo en que hacer. Unos propietarios queremos instalar lo más básico/sencillo (terminar los areneros, instalar suelo de goma y 1 o 2 columpios), mientras que otros vecinos quieren instalar muchos más elementos (un cerramiento con un toldo gigante para dichas zonas, mesas para adultos, y en general más elementos para los niños incluyendo vallas pequeñas, etc), otros vecinos no quieren hacer nada.
Este tema aún no se ha llevado a ninguna reunión de comunidad, de momento solo se está tratando de manera extra-oficial.
Las dudas que tengo son las siguientes:
– ¿Cuantos propietarios deben estar de acuerdo para poder terminar los areneros y la zona hormigonada instalando un parque infantil? He leído por internet sobre algunos precedentes legales donde es necesaria la unanimidad de todos los propietarios para hacer mejoras «recreativas» en las zonas comunes (pej piscinas, pistas de pádel, parques y jardines, etc):
http://www.eleconomista.es/legislacion/noticias/5440417/01/14/Sentencias-de-2013-para-mantener-a-raya-a-los-vecinos-conazos.html
http://s01.s3c.es/imag/doc/2014-01-07/13.unanimidad.pdf
La cuestión es que en este caso no queda claro si es una mejora o como se enfocaría el tema al existir los dos espacios con arena y otro con hormigón diferentes de los demás solados de tránsito o la piscina. ¿Se tiene en cuenta como estaba la obra al entrar a vivir o se tiene en cuenta lo que «supuestamente» estaba previsto (planos/proyecto) ?, pues tampoco aparecen detalles en planos o estatutos.
– En el mismo contexto… si los adultos pretenden aprovecharse de la instalación de un «parque infantil» y con dicha escusa añadir a la instalación una zona recreativa para adultos poniendo un toldo gigante, mesas y otros elementos similares, ¿podemos negarnos?, ¿se considera otra zona diferente? Varios vecinos estamos de acuerdo con el parque infantil sencillo, pero no queremos zona recreativa para adultos.
– Si llegara el caso en el que se separan en dos propuestas, por un lado el parque infantil y por otro una «zona recreativa para adultos», ¿pueden obligarnos a poner bancos para sentarse o mesas u otros elementos móviles en la urbanización?, ¿qué quorum necesitan en la votación?
– Sobre el ruido que generan los niños y los adultos en las zonas recreativas, hay vecinos que viven más lejos de dichas zonas comunes y otros que vivimos justo encima, por lo cual tendremos mucho más ruido. ¿Qué normas de convivencia rigen en las comunidades?, ¿la LPH o los estatutos habituales contemplan horarios o detalles sobre ruidos?, ¿o todo esto se debe introducir en el reglamento interior necesitando de más votaciones lentas y tediosas?
Muchas gracias por vuestra ayuda.
R: Buenas tardes.
Le traslado la opinión de un arquitecto de mi despacho en relación a su pregunta. No es opinión mía sino del propio arquitecto superior. Espero sea de utilidad.
“Respecto a lo que pregunta esta persona, la verdad es que lo único que me queda claro, es que se dio un final de obra de un proyecto, con unas modificaciones con respecto al que lo compraron. En base a esto, quizás por tema “contractual” (que es tema de garantías por código civil según las cuales los propietarios compraron unas viviendas con unos servicios), entiendo que se podría indicar a ese respecto que para el caso de querer terminar de hacer las cosas que estaban en proyecto original, valdría con una mayoría simple, puesto que ya se supone que iba a existir cuando lo compraron.
No lo entiendo así, si lo que pretenden es variar los usos, que, según proyecto original, irían en esas zonas del edificio. Aunque para mí, es un tema bastante interpretable, yo lo entiendo de esta manera.
En cualquier caso, para cualquiera de esas cosas, habría que solicitar al Ayuntamiento una nueva licencia urbanística, aunque en proyecto original estuviera. De cara a esta licencia, depende del municipio, se necesitará proyecto firmado por técnico competente o no.
Respecto a la duda que le asaltaba sobre la colocación de un toldo gigante para uso por personas adultas, entran varios factores. Por una parte, se podría interpretar que es espacio de juegos, aunque en un principio fuera un parquecito para niños, pero la cosa cambia cuando se cierra con un toldo, ya que depende de la forma constructiva de éste (abierto, cerrado, textil recogible, fijo, etc…), puede estar modificándose la edificabilidad del edificio, o incluso añadiendo un espacio cerrado a los usos comunes del edificio, que incluso quizás debería meterse como anexo a la escritura de propiedad horizontal (en esta parte me pierdo un poco, aunque supongo que con tu interpretación se podrá aclarar esta cuestión).
En cuanto a los ruidos generados, es parte de los estatutos o las normas de régimen interno. Si no existieran ninguna de ellas, quizás sería el momento de plantearlo. Supongo que se debería tirar por unas normas de régimen interno, ya que el estatuto es necesario (corrígeme si me equivoco) por unanimidad, y estoy casi seguro que será complicado que los aprueben estando ya allí viviendo 100 propietarios. Sería más fácil establecer y aprobar unas normas de régimen interno.
No sé si te he podido ayudar con estos comentarios o no. La respuesta mezcla, en este caso, temas de leyes y normativas (de LPH), con temas constructivos, aunque supongo que se podría aclarar casi todas sus dudas más desde el punto de vista de la LPH. “
Os envío otro enlace de mi sitio web por si fuera de vuestro interés:
Terraza, defecto de construcción. Quién es el responsable del arreglo
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenas tardes, vivo en una urbanizacion con zonas comunes, resulta que a algunos vecinos les molesta el ruido que hacen los niños sobre todo en verano cuando usan esas zonas para jugar, entonces han decidido recortar el horario (hasta ahora está permitido permanecer hasta las 24:00 horas) hasta las 23:00horas y además para que nadie incumpla ese horario cerrar con una cadena y candado los accesos a dicho recinto, y solo tendrán llave la persona encargada del cierre y el presidente de la comunidad, mi pregunta es
¿Pueden cerrar con llave unos accesos a zonas comunes?
Se realizo una junta para tratar y votar este asunto y hubo una mayoria que voto a favor de este asunto.
Muchas gracias
Buenas tardes Eva.
Es muy difícil regular el tema de los ruidos. No hay una normativa que en concreto te hable de horarios para cierre de elementos comunes en comunidades. Si hay una ordenanza de contaminación acústica dentro del Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, que trata de regular los ruidos, pero habla del índice del ruido, también habla de la prohibición de la perturbación de la convivencia. Concrétamente el art. 18 de la ordenanza del 25/02/2011 nos dice que «la producción de ruidos en el medio ambiente exterior o de ruidos o vibraciones en el interior de las edificaciones deberán respetar las normas y usos que exige la convivencia, de manera que no causen molestias que perturben de forma inmediata y directa la tranquilidad de los vecinos, impidan el descanso o el normal desenvolvimiento de las actividades propias del local, el receptor». Por otra parte, La Ley de Propiedad Horizontal a través del artículo 6 nos indica que «para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración». Creo que en su caso el hecho de que cierren el recinto a las 23 horas no incumple ninguna normativa y entiendo, que si es aprobado por una mayoría, es para preservar la tranquilidad dentro de la Comunidad. No me parece un abuso de derecho en este caso, no obstante, si uno o varios propietarios entienden que esta decisión va en contra de los derechos del propietario podrá hacer la reclamación pertinente ante el juzgado, pero por experiencia le digo que para este caso, el juez no vería en este caso un abuso de derecho.
Un saludo.
Buenos días,
Espero puedan ayudarme, en mi comunidadad de vecinos, Madrid, tenemos zona comun de aparcamiento, es decir hay gente que tiene parking subterráneo que corresponde a cada vivienda, y luego está las plazas en superficie que son comunes a todas las viviendas.
últimamente ocurre que hay más coches de lo habitual y hay viviendas que llegan y no pueden aparcar el coche, por lo que se han presentado quejas. Entonces estan planteando repartir las plazas de garaje, pero el tema está en que actualmente no hay plazas suficientes para todas las viviendas y en estatutos consta que en un repartimiento de plazas todas las viviendas deben contar con una plaza.
el tema es que no hay suficientes para todos, y hay una zona no asfaltada que se comenta que es «zona verde», y han dicho que se podría asfaltar y hacer parking pero pero no se donde encontrar ese documento (que conste que es zona verde» y se tendría que hacer por unamimidad? o sería por mayoria el asfaltado?
espero me haya aclarado y sepan ayudarme. muchas gracias
Estimada María.
El cambio de uso definitivo de un elemento común pasando de zona verde a parking de superficie es algo que a partir de la ley del 2013 se está haciendo no ya por unanimidad sino por los 3/5 de la totalidad de los propietarios que suponga los 3/5 de coeficientes. Dice la ley con respecto a esto en su artículo 10.3.b «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes,
Les recuerdo que para poder poner en marcha el artículo 10.3.b es necesario que haya una autorización administrativa previa, con lo cual aunque al Ayuntamiento poco debe de importarle la decisión tomada por la Comunidad, la ley le convierte en arbitro de la decisión que se tome.
Deben de incluir en el registro de la propiedad la modificación que se realice para dejar constancia de la modificación de los elementos comunes.
Saludos
Miguel
691564359
En mi Comunidad se quiere proceder a la instalación de un parque infantil con todo lo que eso conlleva, como columpios, suelo homologado para este tipo de instalaciones, etc. en una parte de tierra que en sus orígenes destinamos a zona de recreo, por darle una utilidad, con un par de bancos y tres elementos de diversión como balancín, tobogán y escalador, ya que el promotor lo entregó diáfano y de los cuales no hubo mantenimiento alguno en muchos años y que no pudieron ser disfrutados cuando habían niños pequeños en la Comunidad.
Ahora, que solamente hay un niño pequeño en toda la Comunidad, se aprobó por mayoría simple (somos 15 vecinos); proceder a hacer una zona recreativa infantil, instalando elementos nuevos. Ese gasto lo considero innecesario y lógicamente , no estoy de acuerdo y quisiera saber si estoy obligado a pagar esa derrama, cuando mis hijos ya son muy mayores. Gracias.
Hola Conchi:
Si vd. no ha impugnado el acuerdo porque entiende que se ve perjudicada como propietaria, la decisión tomada este o no esté avalada por la legislación actual, tiene que cumplirla. La derrama debe de pagarse por todos los propietarios de la urbanización en base a coeficiente como establece el art. 9 de la LPH a no ser que se haya establecido y aprobado por todos otra forma de pago.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas noches
Me gustaría saber si se pueden utilizar los parques infantiles junto a zona de césped en una urbanización formada por tres comunidades. Se de la existencia de otras comunidades donde los niños pueden utilizar dichos parques..¿me pueden indicar que marca la ley y si es algo flexible??
Muchas gracias
Estimada Elisabeth,
No entendemos muy bien su pregunta y por ello la respuesta puede no ser satisfactoria. Si es un parque infantil público se estará a lo que indique la ordenanza correspondiente de Parques y Jardines. Si es un parque infantil de una mancomunidad se estará a lo que indique el Reglamento de Régimen Interior. La utilización del parque será tan amplia o estricta según lo que se indique en dicho reglamento. Infórmese en la mancomunidad o en su propia comunidad de las limitaciones que tienen para disfrutar de dicho parque.
un saludo
Miguel
691564359
Buenas noches. En mi comunidad quieren instalar un parque infantil en una zona ajardinada a unos 20 metros de mi çasa (un bajo). Además tendrían que nivelar el suelo que es en pendiente por lo que supongo que tendrían que hacer obra. ¿Hai algún límite de distancia con viviendas a nivel del suelo para estos parques por los ruidos y molestias?¿Que clase de mayoría necesitan para instalarlo?¿Y si es necesaria obra tiene que ser por unanimidad?¿Me puedo negar a pagar la derrama al no ser una mejora necesaria? Gracias de antemano.
Estimado Jorge:
Como siempre digo en mis comentarios, dependerá del tipo de parque infantil que se vaya a instalar y como puede afectar este a los elementos comunes. No es lo mismo poner unos simples columpios a poner una instalación con una gran estructura que cambie el uso de la zona ajardinada. He encontrado una sentencia que creo es muy interesante porque responde a lo que vd. pregunta. Parte del texto es el siguiente:
«Tratándose de la colocación de un simple columpio, y por las características del mismo, no elimina ningún elemento común y su ubicación y diseño no supone la eliminación de árboles, ni de arbustos, ni de la zona ajardinada de la Comunidad. Con ello, no se trata de una obra de especial envergadura que, desde luego, sea contraria a la Ley o perjudique a los propietarios o a la Comunidad, ni tampoco que suponga una afección relevante de los elementos comunes, y no se puede sostener que se altera el título constitutivo, pues el jardín común sigue siendo jardín común y en lo único que se modifica, sin extinguir el jardín, es en colocar un columpio, que por su contenido no afecta a la estructura o a la fábrica del edificio y de sus zonas comunes, que exija un criterio de unanimidad en aplicación de los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (SSTS de 10 de marzo de 1997, 22 de abril 2002 y 22 diciembre de 2005 ). Tampoco se trata de un acuerdo contrario al artículo 18 la Ley de Propiedad Horizontal que supongan un «grave perjuicio» para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, pues se ha adoptado por una amplia mayoría de vecinos, es de escasas dimensiones, se ubica en el jardín común que tiene suficiente dimensión y ya esta ajardinado, no desmereciendo del propio jardín, ni de la estética ya existente en la actualidad. Además lo que se identifica por el demandante como perjuicio no es tal, y es tan solo en este caso un riesgo, el de sufrir un pequeño accidente con un elemento común, que no es superior al derivado de la utilización de los demás elementos comunes por los vecinos, y cuyas consecuencias son igualmente asumibles por la Comunidad de Propietarios demandada.»
Por eso hemos comentado al principio que dependerá de las dimensiones que adquiera este parque infantil y el cambio de uso que pudiera suponer el elemento común, en su caso de la zona ajardinada.
Si la instalación a realizar del columpio o columpios no conlleva alteración de los elementos comunes y no hay cambios estructurales deberíamos entender que la aprobación por una mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto sería suficiente, si por el contrario, es un parque infantil que afecta de una manera sustancial a la zona ajardinada, se debería aprobar por unanimidad, ya que supone un cambio de estética y probablemente contravenga lo que se indica en el propio título constitutivo o los estatutos. En este caso se debería aplicar el artículo 17.6 que indica textualmente: «6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
No obstante a lo comentado en el apartado anterior, donde hemos sugerido los dos extremos, mayoría simple y unanimidad, debemos observar lo que se indica en el artículo 17.3 y 17.4 de la LPH que indica textualmente lo siguiente: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características, no obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso que no pueda privársele de la mejora o ventaja…».
Se puede dar por lo tanto los tres casos, una actuación mínima en el jardín con lo que una mayoría simple sería suficiente, una actuación que requiera un cambio en el uso, estética, etc. que requiera una unanimidad o bien una nueva instalación que se pudiera integrar en los artículos 17.3 y 17.4 de la LPH en estos casos sería por los 3/5 de la totalidad de los propietarios.
Con respecto a si vd. puede dejar de pagar la derrama, no lo puede hacer, debería o deberá impugnar lo dicho en junta a través del acta que se le presente según se indica en el artículo 18 de la LPH y presentar dicha impugnación en el juzgado. Será el juez quién dirimirá a través de la sentencia correspondiente si vd. tiene derecho o no a pagar dicha derrama, si esta, tiene mas de 3 meses de cuota.
Con relación a la distancia, medidas de seguridad, etc. de los parques infantiles públicos y privados puede echar un vistazo en la siguiente web: https://www.consumoteca.com/familia-y-consumo/normativa-sobre-parques-infantiles/.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359