Sanciones en el Régimen de Propiedad Horizontal. Análisis y Aplicación de la Nueva Ley

La Ley de Propiedad Horizontal establece un marco normativo que regula la convivencia en comunidades de propietarios, estableciendo derechos y obligaciones para garantizar un uso adecuado de las propiedades y los espacios comunes. Dentro de este marco, las sanciones juegan un papel fundamental para hacer cumplir las normas y evitar conflictos dentro de la comunidad.

1. La Privación del Derecho de Voto: La Sanción Principal

Una de las sanciones más relevantes contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal es la privación del derecho de voto para aquellos propietarios que no se encuentren al corriente del pago de las cuotas comunitarias. El artículo 15.2 de la LPH establece que:

«Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se contrasen al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad y no hubieran impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones pero no tendrán derecho de.»

Esta medida busca incentivar el pago puntual de las cuotas y evitar que aquellos propietarios que adeudan cantidades a la comunidad puedan influir en las decisiones que afectan al conjunto de los vecinos. Sin embargo, existen excepciones a esta privación del voto:

• Si el propietario ha consignado la deuda ante notario o en el juzgado , sin condicionamientos.
• Si el propietario ha impugnado judicialmente la deuda , en cuyo caso conserva su derecho a voto hasta que se resuelva la disputa.

La jurisprudencia ha avalado esta sanción como un mecanismo legítimo para garantizar la estabilidad económica de la comunidad. No obstante, algunas sentencias han matizado su aplicación, estableciendo que la privación debe ser expresamente advertida en la convocatoria de la junta.

2. Sanciones Relacionadas con el Uso de Elementos Comunes

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no otorga a la comunidad la facultad de imponer sanciones económicas a los propietarios morosos o infractores, algunas juntas han optado por restringir el uso de elementos comunes como medida de presión. Ejemplos de esto incluyen:

• Prohibición de acceso a piscinas, gimnasios o zonas recreativas para propietarios morosos. Algunas sentencias han avalado esta medida cuando está recogida en los estatutos de la comunidad y aprobados en junta.
• Privación del uso del ascensor en casos excepcionales, aunque esta medida ha sido más controvertida y rechazada en algunas resoluciones judiciales.

En este sentido, la Sentencia de la AP Valencia de 13 de mayo de 2016 permite la restricción del uso de ciertos servicios comunes no esenciales, siempre que haya sido aprobado en junta y se recoja en los estatutos.

3. Sanciones Judiciales: Privación del Uso de la Vivienda

El artículo 7.2 de la LPH contempla medidas más drásticas en casos de actividades molestas, ilegales o perjudiciales para la comunidad. Si un propietario o inquilino lleva a cabo actividades que alteren la convivencia, la comunidad puede solicitar judicialmente:

1. La privación del uso de la vivienda por un plazo máximo de tres años.
2. La resolución del contrato de arrendamiento , en caso de que la vivienda estuviera alquilada.

Para aplicar esta sanción, la comunidad debe seguir un procedimiento específico:

• El presidente debe realizar un requerimiento formal al infractor para que cese la actividad molesta.
• Si la conducta persiste, la comunidad debe convocar una junta para aprobar la interposición de una demanda.
• El juez, tras analizar las pruebas, decidirá si procede la privación del uso de la vivienda o la resolución del contrato de alquiler.

Existen múltiples sentencias que han confirmado esta medida en casos de ruidos excesivos, amenazas, daños a elementos comunes, entre otros. Por ejemplo, la Sentencia de la AP A Coruña de 13 de abril de 2018 privó del uso de su vivienda a un propietario durante tres años por conductas reiteradamente conflictivas.

4. Otras Sanciones: Recargos e Intereses por Morosidad

La comunidad no puede imponer multas económicas por sí misma, pero sí puede aprobar recargos o intereses por impago de cuotas comunitarias. De acuerdo con el artículo 17.7 de la LPH , esta decisión puede tomarse por mayoría simple en la junta de propietarios.

Varias resoluciones judiciales han respaldado la legalidad de aplicar recargos del 20% sobre la deuda cuando está estipulado en los estatutos y aprobados por la junta. Algunas de estas sentencias incluyen la de la AP Santa Cruz de Tenerife (2021) y la de la AP Alicante (2020) .

5. Retos y Límites en la Aplicación de Sanciones

Si bien las sanciones buscan garantizar el cumplimiento de las normas comunitarias, su aplicación presenta ciertos retos:

• Dificultad en la ejecución: En el caso de la privación del uso de elementos comunes, la comunidad no tiene mecanismos efectivos para impedir básicamente el acceso a piscinas o gimnasios sin incurrir en un conflicto legal.
• Posibles indemnizaciones: Si se priva a un propietario de un derecho sin el debido respaldo legal, este podría reclamar daños y perjuicios, como ocurrió en la Sentencia de la AP Alicante de 2009 .
• Necesidad de pruebas: Para que un juez apruebe la privación del uso de la vivienda, la comunidad debe aportar pruebas contundentes de la conducta infractora, como quejas documentadas, informes periciales o grabaciones.

Conclusión

Las sanciones en el régimen de propiedad horizontal tienen un papel fundamental en el mantenimiento del orden y la convivencia dentro de las comunidades. La privación del derecho de voto sigue siendo la sanción principal reconocida por la ley, aunque medidas como la restricción del uso de zonas comunes y la privación del uso de la vivienda han sido validadas en determinados casos por la jurisprudencia.

La clave para una correcta aplicación de las sanciones radica en el respeto a los procedimientos legales, la previsión de estas medidas en los estatutos y la correcta documentación de los hechos . De lo contrario, las decisiones comunitarias pueden ser impugnadas y anuladas en sede judicial, generando conflictos y costos adicionales para la comunidad.

En este contexto, la reciente actualización de la Ley de Propiedad Horizontal ha reafirmado el equilibrio entre el derecho de los propietarios y la necesidad de mantener la estabilidad económica y la convivencia dentro de la comunidad. Sin embargo, cada caso debe analizarse de forma individual para garantizar que las sanciones sean aplicadas de manera justa y proporcional.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara