Obras inconsentidas en las Comunidades de Propietarios

Introducción

Las obras realizadas en comunidades de propietarios son una fuente constante de conflicto entre los vecinos. El derecho individual a modificar una vivienda choca con las restricciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal y los acuerdos comunitarios. Muchas veces, los propietarios ejecutan obras sin solicitar el permiso correspondiente, confiando en la tolerancia de la comunidad o en que los tribunales no ordenarán su demolición.

Este artículo examina el marco legal aplicable, la jurisprudencia relevante y los argumentos más comunes en defensa de las obras inconsentidas, con especial énfasis en la importancia del consentimiento de la junta de propietarios.

La Necesidad del Consentimiento Comunitario

1. Principios Básicos de la Propiedad Horizontal

La vida en comunidad implica un régimen de copropiedad sobre los elementos comunes. De acuerdo con el artículo 397 del Código Civil, «ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos».

Además, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que un propietario puede modificar elementos privativos si no afecta la seguridad, la estructura o la configuración del edificio. No obstante, cualquier alteración en elementos comunes está prohibida sin la autorización de la junta de propietarios.

2. Obras en Elementos Comunes y Privativos

Está completamente prohibido realizar obras en elementos comunes sin autorización. En cuanto a los elementos privativos, cualquier obra que altere la estética del edificio, afecte la estructura o perjudique a otros propietarios también debe ser aprobada por la comunidad. Ejemplos de obras que requieren consentimiento incluyen:

• Cerramientos de terrazas.
• Instalación de rejas.
• Apertura de huecos en fachadas.
• Instalación de equipos de aire acondicionado en zonas comunes.
• Sustitución de ventanas que modifiquen el aspecto exterior.
• Instalación de pérgolas o toldos en patios comunitarios.
• Modificación de la estructura de un garaje comunitario.

Ejemplos de conflictos comunes

Caso 1: Cerramiento de terrazas

En una comunidad de vecinos, un propietario decide cerrar su terraza con aluminio y cristal sin solicitar autorización. La junta de propietarios, tras observar que esto altera la fachada y el diseño arquitectónico del edificio, decide tomar acciones legales. En este caso, el tribunal falla a favor de la comunidad y ordena la demolición de la estructura, ya que la obra afecta la configuración exterior del edificio.

Caso 2: Instalación de aire acondicionado en fachada común

Un vecino coloca una unidad exterior de aire acondicionado en la fachada sin permiso. Otros vecinos han instalado sus unidades en patios interiores o azoteas, cumpliendo con las normas comunitarias. En este caso, el infractor argumenta que hay otras modificaciones en la fachada y que su instalación no genera daño. Sin embargo, el tribunal concluye que la uniformidad estética del edificio debe respetarse, y se ordena la retirada de la unidad exterior.

Argumentos de Defensa en Casos de Obras Inconsentidas

1. Abuso de Derecho

Uno de los argumentos más utilizados por los propietarios infractores es el abuso de derecho por parte de la comunidad al demandar la retirada de las obras. Sin embargo, la jurisprudencia ha dejado claro que la comunidad tiene derecho a exigir el cumplimiento de la normativa, y este ejercicio no puede considerarse abusivo.

Ejemplo de abuso de derecho

En una urbanización con varios edificios, un propietario realiza una ampliación en su ático, cerrando una parte de su terraza y ocupando parte del espacio comunitario. Tras varios años sin que la comunidad actúe, esta finalmente decide demandarlo. El propietario argumenta que se trata de abuso de derecho por parte de la comunidad, pero el tribunal falla en su contra, destacando que la falta de acción previa no implica consentimiento tácito.

2. Consentimiento Tácito

Otro argumento común es que la comunidad ha permitido obras similares en el pasado, por lo que se presume su consentimiento tácito. Sin embargo, los tribunales han establecido que la renuncia a derechos no se presume y que el mero silencio de la comunidad no equivale a una autorización.

Caso de consentimiento tácito mal entendido

Un vecino construye una pérgola en una zona común de uso privativo, argumentando que otros vecinos han hecho lo mismo. La comunidad, al no haber tomado medidas contra las obras anteriores, se encuentra en una situación complicada. En este caso, el tribunal determina que la comunidad no está obligada a aceptar nuevas modificaciones solo porque ha tolerado otras en el pasado y ordena la demolición de la pérgola.

3. Trato Discriminatorio

Algunos propietarios alegan que la comunidad actúa con discriminación al exigir la demolición de su obra mientras permite otras similares. No obstante, los tribunales han reconocido que la comunidad tiene derecho a decidir qué obras consiente y cuáles no.

Ejemplo de supuesto trato discriminatorio

Un propietario instala un cerramiento en su terraza y argumenta que otros vecinos han hecho lo mismo sin recibir sanción. La comunidad defiende su derecho a actuar ahora, aunque no haya tomado medidas en el pasado. En este caso, el tribunal confirma que la comunidad puede exigir la demolición del cerramiento, ya que su derecho a exigir el cumplimiento de las normas no prescribe automáticamente por inacción previa.

La Jurisprudencia sobre Obras Inconsentidas

Los tribunales han sido constantes en la protección de los elementos comunes. La Sentencia 113/2019 de la Audiencia Provincial de Almería destacó que «la demandada podía haber evitado la desproporción de la obra ejecutada si se hubiese sometido a la autorización de la comunidad».

Por otro lado, la Sentencia 527/2018 de la Audiencia Provincial de Málaga dictaminó que «no hay abuso de derecho por la demanda de la comunidad solicitando la retirada de casetas que alteran los elementos comunes cuando consta su oposición expresa a las mismas».

Responsabilidad y Consecuencias de las Obras Inconsentidas

Los propietarios que llevan a cabo obras sin la autorización correspondiente pueden enfrentar diversas consecuencias:

• Demolición de la obra: Los tribunales pueden ordenar la restitución del elemento común a su estado original.
• Multas y sanciones: En algunos casos, la normativa local prevé sanciones económicas.
• Indemnización a la comunidad: Si la obra causa daños, el propietario infractor puede ser condenado a indemnizar a la comunidad.
• Deterioro de la convivencia: Las disputas legales entre vecinos generan un ambiente tenso en la comunidad.

Conclusión

Las obras inconsentidas en comunidades de propietarios generan conflictos y litigios, pero la normativa es clara: cualquier alteración en elementos comunes requiere autorización previa. Los tribunales suelen fallar en favor de la comunidad, rechazando alegatos como el abuso de derecho, el consentimiento tácito o el trato discriminatorio.

En última instancia, la mejor estrategia para evitar problemas legales es respetar las normas comunitarias y solicitar los permisos correspondientes antes de iniciar cualquier obra. La jurisprudencia muestra que la comunidad tiene un amplio margen para exigir la demolición de obras ilegales, incluso si han sido toleradas durante un tiempo. Respetar la normativa es fundamental para garantizar una convivencia armoniosa y evitar consecuencias económicas y legales adversas.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara