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El uso privativo de los elementos comunes

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Aunque este es un tema que hemos estado comentando de forma reiterada en nuestros artículos de Adminfergal, queremos darle otra vuelta y otro enfoque con la ayuda como siempre de nuestros amigos de Sepin que con sus artículos, comentarios y jurisprudencia nos ayudan a aportar luz a nuestros conocimientos.

En primer lugar, me gustaría daros algunos de los enlaces a los artículos escritos en nuestra web:

Existen mas artículos en nuestro blog de la web https://adminfergal.es/administrador-de-fincas-en-madrid-y-guadalajara/blog/

Como todos sabemos en la propiedad horizontal existen dos elementos , elementos comunes y elementos privativos.

Los elementos comunes aparecen relacionados de una manera exhaustiva en el artículo 396 del código civil, estos son:

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

Los elementos comunes son todos aquellos que no están incluidos dentro de los elementos privativos como son vivienda y sus anejos (trasteros y garaje).

En este sentido hay que tener en cuenta lo que indica el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal con relación a los elementos privados, este artículo dice textualmente lo siguiente:

“En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos noventa y seis del Código civil corresponde a cada piso o local:

El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.”

No nos olvidemos también que existen elementos comunes de uso privativo y que estos se incluyen en el título constitutivo o bien se han concedido posteriormente y reflejado en el acta con las mayorías adecuadas.

En estos elementos comunes de uso privativo habrá que reflejar las obligaciones y derechos del propietario que hace ese uso, quien debe de mantenerlo o repararlo, que obras pueden estar permitidas y cuales necesitan de un acuerdo comunitario y el quorum o mayorías necesarias para hacer los cambios en este tipo de elementos.

Que dice la jurisprudencia con relación al uso privativo de los elementos comunes, veamos algunas de las sentencias sobre la base que hemos comentado hasta el momento:

  • La terraza que hace de cubierta del edificio no puede ser de uso privativo si no viene reconocida tal circunstancia en el título constitutivo o no es acordado expresamente en la junta de propietarios.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-2-2017

  • Los derechos reconocidos a la propietaria de ese piso en el título incluyen el uso y disfrute exclusivo de una parte del patio común, y cuál sea ese espacio debe acordarse por unanimidad.

AP Segovia, Sec. 1.ª, 1-2-2016

  • La comunera tiene atribuido en el título constitutivo el uso privativo de la terraza, que es un elemento común, sin que haya renunciado a él y sin que la comunidad, por haberla usado durante 40 años, la haya adquirido por prescripción.

AP Castellón, Sec. 3.ª, 5-12-2014

  • La junta acordó atribuir el uso exclusivo de la cubierta a los propietarios de los áticos, por lo que no puede instalarse en ella un aparato de aire acondicionado sin consentimiento de estos.

AP Madrid, Sec. 21.ª, 12-4-2011

  • De conformidad con el título, la azotea es un elemento común de uso privativo, por lo que las obras de ampliación de la vivienda son ilegales.

AP Cádiz, Sec. 2.ª, 21-1-2014

  • Sería necesaria la unanimidad de toda la comunidad para el cambio de atribución de espacios comunes a uso particular, es decir, sería preciso este quorum para atribuir el uso exclusivo de la zona común donde estaciona su vehículo.

AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 22-11-2017

  • Los propietarios del local no tienen título de propiedad sobre la parte de terreno delantera en el que colocan sillas y mesas, sin que el consentimiento tácito de la comunidad durante 10 años pueda hacer efectivo el derecho sobre el mismo.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-3-2011

  • El plazo de prescripción de la acción que pretenda el reintegro a la comunidad de un elemento común, contra un copropietario que se encontró con la apropiación de dicho elemento al acceder a la vivienda, pero no la originó, es de cinco años (art. 1.964 CC), frente al plazo de 30 años si hubiese sido el causante.

AP Madrid, Sec. 18.ª, 18-3-2020

  • Validez de los estatutos otorgados por el promotor, en los que se establece el derecho de uso exclusivo de un elemento común a un solo propietario.

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 23-2-2004

  • Validez del artículo de los estatutos que prevé el derecho de la promotora a reservarse el uso de un elemento común para fijar carteles, así como a transmitir ese derecho a terceros.

AP Madrid, Sec. 21.ª, 29-1-2013

  • Debe retirarse la colocación de una llave en la puerta de un elemento común, aunque solo sea usado por un comunero, al no tener autorización de la comunidad para ello.

AP Navarra, Sec. 3.ª, 23-1-2015

  • Siendo la terraza que hace de cubierta elemento común, aun siendo de uso privativo, el mantenimiento y conservación es responsabilidad del comunero que lo utiliza, aunque los problemas estructurales de la misma atañen a la comunidad.

AP Valencia, Sec. 11.ª, 28-6-2019

  • La comunidad debe responder de los daños por filtraciones cuando tienen su origen en un problema de impermeabilización de la terraza, que es común, y no pierde tal carácter, aunque el uso exclusivo se atribuya a un comunero.

AP Albacete, Sec. 1.ª, 16-6-2020

  • No acreditándose que los sumideros se atasquen por culpa del comunero que tiene el uso privativo de la cubierta comunitaria, la comunidad debe hacerse cargo de la sustitución de estos.

AP Madrid, Sec. 20.ª, 27-3-2019

  • La comunidad debe proceder al cambio de las baldosas de la terraza cubierta cuando se acredita que estas han finalizado su vida útil y no es problema de uso por el comunero.

AP Valencia, Sec. 11.ª, 11-11-2016

  • El comunero es responsable de las humedades, puesto que estas se han producido por una deficiente pavimentación que llevó a cabo de forma unilateral, aunque se originen en una terraza comunitaria de uso privativo.

AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 28-12-2017

  • Dado que el origen de las filtraciones son las obras realizadas por el anterior propietario en la terraza comunitaria de uso exclusivo y que comprometen el funcionamiento de los sumideros, el nuevo propietario es el responsable de reparar los daños.

AP Valencia, Sec. 11.ª, 30-6-2020

  • No constando autorización de la comunidad para el cerramiento de los jardines comunitarios de uso privativo, el comunero que lo ha ejecutado debe reponerlo a su estado original.

AP Huelva, Sec. 2.ª, 27-9-2018

  • Existencia de obras inconsentidas al cerrar los demandados la terraza sin autorización y en contra de la voluntad de la comunidad y al alterarse la fachada del edificio, aunque dicha terraza sea elemento común de uso privativo.

AP Alicante, Sec. 5.ª, 14-3-2019

  • La modificación de un elemento común de uso privativo para construir una piscina supone una modificación sustancial del título constitutivo y, por tanto, requiere unanimidad.

AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 26-9-2017

  • Se condena a la retirada de la estructura de toldo colocada en la terraza por ser un elemento común de uso privativo y modificar el aspecto externo de la fachada sin el previo consentimiento de la comunidad.

AP Madrid, Sec. 12.ª, 26-3-2010

  • Debe retirarse el tejadillo que cubre parte del patio común de uso privativo al colocarse sin autorización de la comunidad, alterando un elemento común.

AP Zamora, Sec. 1.ª, 12-5-2017

  • Que la terraza sea de uso privativo no la desafecta y sigue siendo elemento común, por lo que la instalación de la antena precisa de autorización de la comunidad de propietarios.

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 29-6-2018

  • El propietario que tiene atribuido el uso de un elemento comunitario puede utilizar en el mismo elementos decorativos y de mobiliario si estos no provocan daño alguno.

AP Alicante, Sec. 5.ª, 12-6-2013

  • No procede la retirada de la estructura metálica instalada en el patio sin autorización de la comunidad, al estar expresamente permitido en sus estatutos.

AP León, Sec. 1.ª, 18-7-2013

  • La instalación de un jacuzzi en un elemento común de utilización privativa no supone una alteración de la estructura del inmueble, de modo que no es necesario el consentimiento unánime de la comunidad.

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 3-2-2014

  • El cierre de la terraza y su ejecución se encuentran amparados por el art. 10.3 b) LPH al contribuir dicho cierre a una mejora energética y adoptarse el acuerdo por los quorum requeridos en el citado artículo.

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 22-1-2019

  • La prescripción de las acciones sobre obras inconsentidas que afectan a elementos comunes es de 15 años (tras la reforma del art. 1.964, de cinco años).

AP Huelva, Sec. 2.ª, 20-2-2019

  • Que se atribuya el uso exclusivo de la cubierta a unos comuneros no impide que todos participen de los beneficios y gastos que suponga para la comunidad la instalación de una antena de telefonía.

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 28-2-2020

Espero que el artículo haya resultado de vuestro interés.

Saludos.

Puedes ver el vídeo en el siguiente enlace de nuestro canal de Youtube:

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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