Las limitaciones como Presidente en una Comunidad de Propietarios II

Ser presidente de una comunidad de propietarios implica una gran responsabilidad, ya que conlleva una serie de derechos y deberes que se deben ejercer con respeto a los intereses colectivos de los vecinos. Sin embargo, el cargo también está sujeto a una serie de limitaciones y restricciones legales destinadas a garantizar que el presidente actúe en beneficio de la comunidad y no de manera unilateral o arbitraria. En este artículo, se abordan las principales limitaciones que enfrenta un presidente de comunidad de propietarios, incluyendo la normativa vigente y situaciones comunes en la práctica diaria.

Funciones y Limitaciones del Presidente según la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la principal normativa que regula la figura del presidente en una comunidad de propietarios en España. De acuerdo con el artículo 13 de la LPH, el presidente tiene la representación legal de la comunidad tanto en juicio como fuera de él. Sin embargo, esta representación no otorga autoridad ilimitada, sino que debe ajustarse a las decisiones de la Junta de Propietarios y respetar los acuerdos tomados por la misma.

El presidente de la comunidad tiene la responsabilidad de ejecutar y velar por el cumplimiento de los acuerdos adoptados en Junta, pero sus decisiones no pueden ir más allá de lo aprobado por los propietarios. No puede actuar unilateralmente en cuestiones que requieran la autorización de la Junta, como modificaciones estructurales, realización de gastos importantes o cambios que afecten los derechos de los demás propietarios. A continuación, detallamos algunas de las limitaciones más relevantes que enfrenta un presidente en el ejercicio de su cargo.

Autorización de la Junta de Propietarios para Acciones Judiciales

Una de las principales limitaciones del presidente es que no puede emprender acciones legales en nombre de la comunidad sin la autorización expresa de la Junta de Propietarios. Las sentencias del Tribunal Supremo han establecido que el presidente debe contar con un acuerdo de la Junta que le autorice específicamente para defender a la comunidad en procedimientos judiciales, como la impugnación de acuerdos o la reclamación de deudas. Incluso cuando se trate de una autorización genérica, esta debe ser aprobada previamente para que el presidente pueda actuar en nombre de la comunidad.

Esto implica que cualquier conflicto que requiera la intervención judicial debe ser sometido a la aprobación de los propietarios, y el presidente solo puede actuar como representante si cuenta con el respaldo de la Junta. Esta restricción busca evitar que el presidente tome decisiones legales que puedan comprometer los intereses de todos los vecinos sin su consentimiento.

Gastos y Obras: Limitación del Poder de Decisión

El presidente tiene la facultad de proponer trabajos y obras necesarios para el mantenimiento del edificio y el cumplimiento de las condiciones de seguridad y habitabilidad, como lo señala el artículo 10.1 de la LPH. Sin embargo, cualquier gasto no previsto en el presupuesto anual debe ser aprobado por la Junta de Propietarios. Esto incluye tanto obras ordinarias como extraordinarias. Solo en casos de urgencia, como una reparación para evitar daños mayores, el presidente puede actuar sin la previa autorización, aunque debe informar a la Junta lo antes posible para que ratifique o, en su caso, revise la actuación.

La LPH establece claramente que el presidente no puede disponer de los fondos de la comunidad libremente. Los gastos considerados extraordinarios deben ser debatidos y aprobados en una Junta General, ya que es esta la encargada de aprobar los presupuestos y la ejecución de obras de reparación de la finca, según el artículo 14 de la LPH. Por lo tanto, el presidente debe atenerse a los acuerdos previamente establecidos y no puede imponer nuevas derramas o realizar obras adicionales sin el consentimiento de los vecinos.

Además, se puede limitar expresamente la capacidad del presidente para realizar determinados gastos, mediante la inclusión de cláusulas específicas en el acta de la Junta que establezcan un límite económico para la realización de obras o servicios a iniciativa del presidente. Esto asegura que cualquier intervención relevante sea previamente discutida y aprobada por la mayoría de los propietarios.

Prohibición de Actuar Unilateralmente en Obras no Aprobadas

Una de las cuestiones más problemáticas en muchas comunidades es la realización de obras por parte del presidente sin contar con el consentimiento de la Junta de Propietarios. El presidente está facultado para llevar a cabo aquellas obras que hayan sido aprobadas por la comunidad, pero no puede excederse en la ejecución de modificaciones que no hayan sido acordadas por los vecinos. Si se trata de obras que alteren la estructura o la configuración externa del edificio, es necesario convocar una Junta General Extraordinaria para obtener la aprobación pertinente.

El Tribunal Supremo ha dejado claro que cualquier alteración en elementos comunes o zonas comunes debe ser aprobada por la comunidad, y el presidente no tiene la capacidad de decidir por su cuenta. Esto incluye obras como la modificación de fachadas, la instalación de sistemas adicionales de seguridad, o el cerramiento de terrazas comunes, que deben ser aprobadas por mayoría cualificada, tal como lo establece el artículo 17 de la LPH.

Limitaciones en la Contratación de Servicios

El presidente de la comunidad puede proponer la contratación de servicios para el buen funcionamiento del edificio, como el seguro de la comunidad, servicios de limpieza o mantenimiento de ascensores. Sin embargo, no puede proceder al cambio o modificación de contratos relevantes, como la póliza del seguro comunitario, sin la autorización de la Junta, salvo que dicho cambio ya esté contemplado dentro del presupuesto aprobado o se trate de un incumplimiento evidente por parte del proveedor actual.

En situaciones donde el contrato con una aseguradora no cumple con las cláusulas acordadas o donde el servicio recibido es insuficiente, el presidente puede proponer un cambio, pero siempre deberá presentar esta propuesta en la Junta de Propietarios para su aprobación. Este mecanismo busca garantizar que cualquier decisión que implique un gasto significativo cuente con el respaldo del resto de los vecinos y no quede al criterio exclusivo del presidente.

Representación y Despido de Empleados

El presidente es el representante legal de la comunidad y, como tal, puede tomar decisiones respecto a la contratación o despido de empleados comunitarios, como conserjes, porteros o personal de mantenimiento. No obstante, estas decisiones deben ser ratificadas posteriormente por la Junta de Propietarios. Si el despido o contratación no es ratificado, el presidente podría enfrentar la obligación de revertir el despido o, en caso de haber contratado sin autorización, asumir las responsabilidades derivadas del contrato, incluyendo posibles indemnizaciones.

El artículo 16 de la LPH establece que la Junta de Propietarios tiene competencia para aprobar la contratación y el despido de empleados. El presidente, por tanto, debe actuar siempre en nombre de la comunidad, pero respetando las decisiones previamente adoptadas. Cualquier abuso de poder en este ámbito podría resultar en responsabilidades civiles o incluso penales si se demuestra que hubo una mala gestión intencionada en perjuicio de la comunidad.

Convocatoria de Juntas y Voto de Calidad

Otra de las limitaciones del presidente está relacionada con la convocatoria de las Juntas de Propietarios. Aunque el presidente tiene la facultad de convocar juntas, incluso sin la asistencia del secretario-administrador, no puede negarse a convocar una Junta cuando esta es solicitada por al menos el 25% de los propietarios o de las cuotas de participación. Si se niega a hacerlo, los propietarios tienen derecho a convocarla directamente, y el orden del día puede incluir su cese como presidente y la elección de un nuevo representante.

En caso de empate en la votación de cualquier acuerdo durante una Junta, el presidente no tiene un voto de calidad para decidir el resultado. Su voto se cuenta como el de cualquier otro propietario y no tiene capacidad adicional para desempatar. Esto asegura que las decisiones importantes se tomen de manera democrática y no dependan exclusivamente del criterio del presidente.

Delegación de Funciones

El presidente no puede delegar sus funciones en un tercero que no haya sido aprobado por la comunidad. En caso de ausencia temporal, el vicepresidente asumirá las funciones del presidente, según el artículo 13.4 de la LPH. En ausencia de un vicepresidente, se debe convocar una Junta para determinar quién asumirá temporalmente el cargo. Además, el presidente no puede renunciar al cargo sin la autorización de la comunidad; debe convocar una Junta para plantear su renuncia y permitir que se nombre un sustituto.

Limitaciones en la Disposición de Fondos

Una de las cuestiones más sensibles es la disposición de fondos de la comunidad. El presidente no puede disponer libremente de los fondos comunitarios para realizar pagos que no hayan sido aprobados por la Junta. Solo en casos de urgencia, donde existan daños que pongan en riesgo la seguridad de los vecinos o del inmueble, puede utilizar fondos para solventar el problema, pero siempre deberá informar posteriormente a la comunidad y justificar el gasto. Si se detectan irregularidades en la disposición de fondos, el presidente podría enfrentarse a acciones legales por parte de los vecinos y ser requerido a restituir las cantidades indebidamente gastadas.

Actuaciones Relativas a la Protección de Datos y Normativa Legal

Una de las preguntas comunes es si el presidente puede, de manera unilateral, inscribir a la comunidad en el Registro de Protección de Datos o realizar acciones relativas a la prevención de riesgos laborales. En estos casos, si bien es recomendable que dichas acciones sean informadas a la Junta, si se trata de obligaciones legales, el presidente puede proceder a la inscripción o contratación de servicios necesarios para cumplir con la normativa vigente, siempre en beneficio de la comunidad. Aunque pueda recibir críticas, es improbable que pueda ser sancionado si actúa en cumplimiento de la ley.

Conclusión

El presidente de una comunidad de propietarios tiene un papel fundamental en la gestión y representación del conjunto de vecinos, pero su poder no es absoluto. La Ley de Propiedad Horizontal y las decisiones de la Junta de Propietarios marcan los límites de sus actuaciones. No puede actuar de manera unilateral en cuestiones que afecten a la estructura, seguridad o aspectos económicos relevantes de la comunidad, y siempre debe respetar los acuerdos adoptados colectivamente.

La participación activa de los propietarios en las juntas y el establecimiento de normas claras para la toma de decisiones son fundamentales para evitar abusos y asegurar que la gestión comunitaria se realice de forma transparente y democrática. De este modo, el presidente puede cumplir con su labor de forma efectiva y en beneficio de todos los vecinos, evitando conflictos innecesarios y garantizando una convivencia armoniosa.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara