El Abuso de Derecho en Materia de Obras en Elementos Comunes: Regulación y Jurisprudencia
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Nos basamos en el artículo monográfico de Aurelio Puche. Doctor en Derecho, integrado este en la editorial de Sepin.
El abuso de derecho es un concepto jurídico que, aunque tradicionalmente asociado con el ámbito civil, ha ganado relevancia en el contexto del régimen de propiedad horizontal. En este ámbito, donde los intereses individuales de los propietarios deben coexistir con el interés colectivo de la comunidad, es frecuente que surjan conflictos relacionados con la realización de obras en elementos comunes. En este artículo, trataremos de explorar cómo se regula el abuso de derecho en el contexto de las obras en elementos comunes, y cómo ha sido interpretado por la jurisprudencia.
1. Regulación Legal del Abuso de Derecho
1.1. Código Civil
El artículo 7.2 del Código Civil establece el abuso de derecho como un límite intrínseco al ejercicio de los derechos subjetivos: «La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que, por la intención de su autor, su objeto o las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso».
Esta normativa establece el principio de que los derechos individuales tienen un límite cuando su ejercicio puede perjudicar a otros, y fija como consecuencia la indemnización y la adopción de medidas para evitar la continuación del abuso.
1.2. Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
En la Ley de Propiedad Horizontal, el abuso de derecho se menciona en el artículo 18.1.c, que permite la impugnación de los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios si «suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho». Esta disposición señala el derecho de los propietarios a desafiar decisiones que, aunque aparentemente legales, sean injustas o perjudiquen desproporcionadamente a alguno de los comuneros.
2. Concepto de Abuso de Derecho en el Contexto de Obras en Elementos Comunes
El abuso de derecho puede entenderse como el uso de un derecho subjetivo más allá de sus límites razonables, causando un perjuicio indebido a otros. En el contexto de la propiedad horizontal, este concepto se aplica cuando un propietario realiza obras en elementos comunes sin considerar adecuadamente los intereses de la comunidad o de otros propietarios.
El Tribunal Supremo ha definido el abuso de derecho como «el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma». En este sentido, el abuso se da cuando se emplea la normativa para afectar de manera negativa a otros, sin un objetivo válido que justifique dicho perjuicio.
3. Jurisprudencia sobre Abuso de Derecho en Obras en Elementos Comunes
3.1. Sentencias que Admiten el Abuso de Derecho
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha admitido la existencia de abuso de derecho en varios casos, especialmente cuando se presentan circunstancias de discriminación entre propietarios. Por ejemplo, en situaciones en las que la comunidad permite a ciertos propietarios realizar determinadas obras sin autorización formal, y posteriormente niega a otro propietario la posibilidad de hacer una obra similar, se considera que hay una vulneración del principio de igualdad del artículo 14 de la Constitución.
Un ejemplo ilustrativo es la Sentencia de 17 de junio de 2015, en la que el Tribunal Supremo determinó que ordenar la demolición de una obra realizada por un comunero, cuando obras similares fueron previamente consentidas por la comunidad, constituía un agravio comparativo y, por lo tanto, un abuso de derecho. Este tipo de situaciones suele surgir cuando la comunidad adopta actitudes inconsistentes que favorecen a algunos propietarios sobre otros sin justificaciones objetivas.
Otro caso relevante es el de la Sentencia de 26 de noviembre de 2010, donde el Tribunal consideró que la ejecución de obras similares, ya toleradas por la comunidad, no podía ser objeto de demolición, puesto que se había generado una situación de consentimiento tácito, conocida como «doctrina del silencio positivo».
3.2. Sentencias que Rechazan el Abuso de Derecho
La mayoría de las sentencias del Tribunal Supremo han rechazado la aplicación de la doctrina del abuso de derecho cuando no concurren ciertos elementos esenciales. En la Sentencia de 4 de enero de 2013, por ejemplo, el Tribunal Supremo consideró que no existía abuso de derecho en el uso de las facultades de la comunidad, dado que la acción ejercida por la comunidad estaba amparada expresamente por la normativa aplicable y perseguía un fin legítimo en beneficio de todos los propietarios.
En la misma línea, la Sentencia de 17 de noviembre de 2011 determinó que la doctrina de abuso de derecho no podía aplicarse en un caso donde las obras realizadas por un propietario diferían en naturaleza y magnitud de las ya consentidas por la comunidad. El Tribunal fue claro en que no se puede invocar el principio de igualdad para justificar obras que sobrepasen los límites establecidos para los elementos comunes.
4. Elementos que Configuran el Abuso de Derecho en Obras en Elementos Comunes
Para que se configure el abuso de derecho, se deben cumplir varios requisitos, según la jurisprudencia y la doctrina:
- Extralimitación en el Ejercicio del Derecho: Se requiere que el propietario sobrepase los límites normales del derecho, lo cual implica realizar obras que afecten elementos comunes sin la debida autorización o sin considerar los intereses de otros propietarios.
- Intención de Perjudicar: Aunque no siempre se requiere dolo, debe existir una actitud consciente que conduzca a un perjuicio hacia otros comuneros. El criterio de intencionalidad se refiere tanto a la acción deliberada como a la persistencia en una conducta dañina aun cuando se conocen sus efectos perjudiciales.
- Daño a Terceros: Debe existir un daño efectivo, ya sea material o moral, hacia otros propietarios. Este daño debe ser tangible y susceptible de prueba, y su relación con la conducta del propietario debe estar claramente establecida.
- Ausencia de Justificación Legítima: Para que el abuso de derecho sea apreciado, la acción en cuestión no debe estar sustentada en un interés legítimo o una necesidad válida. Por ejemplo, el uso del derecho para impedir obras de accesibilidad necesarias para personas con discapacidad puede ser considerado un abuso, como se observó en la Sentencia de 10 de octubre de 2013.
5. Consecuencias del Abuso de Derecho en Obras en Elementos Comunes
El reconocimiento del abuso de derecho en obras en elementos comunes tiene diversas consecuencias legales. En primer lugar, puede dar lugar a la anulación de los acuerdos comunitarios que hayan propiciado dicho abuso. Además, el propietario que incurra en abuso de derecho puede ser condenado a indemnizar a los afectados por los daños causados y, en ciertos casos, a deshacer las modificaciones realizadas en los elementos comunes.
Asimismo, las medidas judiciales pueden incluir la adopción de medidas cautelares para impedir que continúe el abuso. Estas medidas buscan proteger el interés general de la comunidad y restablecer el equilibrio entre los derechos de los distintos propietarios.
6. Prevención del Abuso de Derecho: Buenas Prácticas
Para prevenir el abuso de derecho en el contexto de las obras en elementos comunes, es fundamental promover la transparencia y la participación activa de todos los propietarios en las decisiones comunitarias. A continuación, se presentan algunas buenas prácticas:
- Informar y Debatir en Junta: Las obras que afecten a elementos comunes deben ser discutidas en la junta de propietarios y aprobadas conforme a las mayorías establecidas en la LPH. Esto evita que decisiones individuales perjudiquen al conjunto de la comunidad.
- Igualdad de Trato: Es importante garantizar que todos los propietarios reciban un trato equitativo en lo referente a la autorización de obras. No se deben permitir favoritismos ni discriminaciones que puedan derivar en un abuso de derecho.
- Solicitud de Autorización Formal: Todo propietario que desee realizar obras en elementos comunes debe solicitar la autorización formal de la comunidad. Esto asegura que la comunidad tenga conocimiento de las modificaciones y pueda evaluar sus efectos.
Conclusión
El abuso de derecho en materia de obras en elementos comunes es un fenómeno que surge cuando los derechos individuales se ejercen sin considerar adecuadamente el interés colectivo. En el contexto de la propiedad horizontal, donde la convivencia y el respeto mutuo son fundamentales, este tipo de abusos puede generar conflictos graves que afectan la armonía comunitaria.
La legislación vigente y la jurisprudencia ofrecen mecanismos para impugnar y sancionar estas conductas, siempre que se acredite la existencia de un perjuicio injustificado y la ausencia de una justificación legítima. La clave para prevenir el abuso de derecho reside en la aplicación justa y equitativa de las normas, promoviendo la participación activa y transparente de todos los comuneros en la toma de decisiones que afectan a los elementos comunes. De esta manera, se logra un equilibrio entre los intereses individuales y colectivos, garantizando una convivencia armónica y justa para todos.
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Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara
