Revocación de Acuerdos en la Junta de Propietarios: Aspectos Legales y Jurisprudenciales

La revocación de acuerdos en la Junta de Propietarios es una cuestión fundamental dentro del régimen de propiedad horizontal, ya que permite a las comunidades modificar decisiones previas conforme a las nuevas necesidades o circunstancias de la comunidad. Sin embargo, este proceso no siempre es sencillo y está sujeto a una serie de restricciones legales y doctrinales que garantizan la seguridad jurídica y la protección de los derechos de los propietarios. En este artículo exploraremos los aspectos legales, doctrinales y la jurisprudencia relacionada con la revocación de acuerdos en las comunidades de propietarios en España, basándonos en la información obtenida de la Ley de Propiedad Horizontal y otras normas complementarias.

1. Regulación Legal

1.1 Ley de Sociedades de Capital

La Ley de Sociedades de Capital regula explícitamente la posibilidad de revocar acuerdos adoptados por la junta general. El artículo 204.1 de dicha ley establece que «no será procedente la impugnación de un acuerdo social cuando haya sido dejado sin efecto o sustituido válidamente por otro adoptado antes de que se hubiera interpuesto la demanda de impugnación». Este precepto proporciona la definición básica de la revocación, consistente en dejar sin efecto un acuerdo anterior mediante otro acuerdo adoptado con posterioridad. Esta medida fue introducida con la Ley 31/2014, cuyo propósito fue mejorar el gobierno corporativo, facilitando mecanismos que aseguran la flexibilidad y la capacidad de adaptación de las decisiones corporativas.

1.2 Código Civil

El Código Civil, aunque no regula específicamente la revocación de acuerdos de la Junta de Propietarios, contiene preceptos que permiten la revocación en situaciones similares. Por ejemplo, el artículo 644 y siguientes permiten la revocación de una donación en ciertos casos excepcionales, y los artículos 737 y siguientes disponen que las disposiciones testamentarias son esencialmente revocables. De manera similar, el contrato de mandato puede ser revocado por el mandante, según el artículo 1732. Esta capacidad de revocación en diversas situaciones muestra cómo el ordenamiento jurídico prevé la modificación de acuerdos siempre que se cumplan ciertos requisitos.

1.3 Ley de Propiedad Horizontal

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no contempla expresamente la revocación de acuerdos, se pueden deducir ciertas situaciones en las que esta figura está implícitamente permitida. Por ejemplo, el artículo 5 de la LPH admite la modificación del título constitutivo, y el artículo 13.7 dispone que los órganos de gobierno de la comunidad pueden ser removidos antes de la expiración de su mandato, lo cual equivale a una forma de revocación. Así, en algunos casos, la modificación de estatutos o la reforma de normas internas puede interpretarse como una revocación de acuerdos previos.

2. Opiniones de la Doctrina

En el ámbito doctrinal, la figura de la revocación de acuerdos en la Junta de Propietarios ha recibido escasa atención, lo que ha generado ciertos vacíos interpretativos. Sin embargo, algunos autores, como Vilalta Nicuesa, han reconocido la posibilidad de la revocación, particularmente en el contexto de la Ley de Propiedad Horizontal. Vilalta afirma que todo acto de aprobación o modificación de un acuerdo anterior requiere unanimidad, y destaca que los límites para la revocación incluyen aquellos derechos irrevocables, es decir, derechos que no pueden ser suprimidos ni siquiera por unanimidad.

Carrasco Perera, por su parte, también admite la revocación en relación con el artículo 204 de la Ley de Sociedades de Capital, indicando que, si un acuerdo ha sido revocado antes de la interposición de una acción judicial, la impugnación carece de objeto, ya que no existiría necesidad de protección judicial.

3. Criterio del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo, aunque no ha emitido numerosos pronunciamientos sobre la revocación de acuerdos en la Junta de Propietarios, ha mantenido una postura coherente al aceptar su viabilidad. En varias sentencias, como la STS de 6 de febrero de 2003, el Tribunal ha reconocido la validez de un acuerdo que revoca otro anterior, siempre que la revocación haya sido adoptada por unanimidad de los asistentes. En otra sentencia, la STS de 19 de mayo de 2006, se admite el uso privativo de un elemento común siempre que el acuerdo de revocación sea unánime, ya que implica una modificación del título constitutivo.

4. Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales

La mayoría de las Audiencias Provinciales han seguido la línea del Tribunal Supremo, admitiendo la posibilidad de revocar acuerdos anteriores siempre que se respeten ciertos requisitos. En este sentido, se pueden identificar dos posturas principales:

4.1 Sentencias que No Admiten la Revocación

Algunas audiencias, como la SAP Madrid (19ª) de 2 de marzo de 2007, han rechazado la posibilidad de revocar acuerdos si estos ya han adquirido firmeza y no han sido impugnados, argumentando que dicha revocación podría generar inseguridad jurídica. Esta postura se sustenta en la necesidad de proteger los derechos adquiridos por los propietarios y evitar cambios arbitrarios que perjudiquen la estabilidad de los acuerdos comunitarios.

4.2 Sentencias que Admiten la Revocación

La mayoría de las sentencias de audiencias provinciales, sin embargo, han admitido la revocación, siempre que el nuevo acuerdo se adopte con las mayorías requeridas para el acuerdo original y que no se cause perjuicio a terceros o a otros propietarios. Un ejemplo de ello es la SAP Asturias (4ª) de 25 de septiembre de 2003, que sostiene que las comunidades de propietarios pueden modificar sus acuerdos siempre que cumplan con los preceptos legales aplicables.

5. Requisitos para la Revocación de Acuerdos

De acuerdo con la jurisprudencia, se deben cumplir ciertos requisitos para que un acuerdo de revocación sea válido:

5.1 Aprobación en Junta de Propietarios

El acuerdo revocatorio debe ser aprobado en junta de propietarios y con la misma mayoría con la que se aprobó el acuerdo que se desea revocar. Este requisito garantiza que la decisión refleje la voluntad de la comunidad de manera clara y consistente.

5.2 Que No Cause Perjuicios a los Propietarios

Otro requisito es que el nuevo acuerdo no cause perjuicios significativos a los propietarios. Las audiencias provinciales han advertido que cualquier decisión que revoque un derecho adquirido por un propietario debe ser justificada y no puede implicar una lesión injustificada de los derechos de los copropietarios afectados.

5.3 Que No Vulnere la Doctrina de los Actos Propios

La doctrina de los actos propios establece que una comunidad no puede actuar de manera contradictoria respecto de sus decisiones previas si estas han generado derechos o expectativas legítimas en los propietarios. Por lo tanto, un acuerdo que revoque otro anterior debe ser coherente y no contradecir los actos previos de la comunidad sin una razón justificada.

5.4 Que No Sea Aprobada con Abuso de Derecho

Finalmente, se requiere que la revocación no incurra en abuso de derecho, es decir, que no se trate de una decisión arbitraria o que tenga como único propósito perjudicar a determinados propietarios. Las audiencias provinciales han rechazado acuerdos revocatorios cuando estos han sido considerados abusivos o carentes de justificaciones objetivas.

6. Conclusiones

La revocación de acuerdos en la Junta de Propietarios es un mecanismo válido y necesario para la adaptación de las decisiones comunitarias a las nuevas realidades y necesidades de la comunidad. Sin embargo, su uso está sujeto a una serie de requisitos estrictos que garantizan la seguridad jurídica y la protección de los derechos adquiridos por los propietarios. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y de las audiencias provinciales ha establecido límites claros para la aplicación de la revocación, destacando la necesidad de unanimidad o de mayorías específicas, la ausencia de perjuicios para los propietarios y terceros, y el respeto a la doctrina de los actos propios y el abuso de derecho.

Es importante que las comunidades de propietarios conozcan y respeten estos requisitos antes de proceder a la revocación de un acuerdo, ya que la inobservancia de estos podría dar lugar a la nulidad del acuerdo revocatorio y a posibles responsabilidades frente a los propietarios afectados. En definitiva, la revocación es una herramienta útil para gestionar la vida comunitaria, pero debe ser aplicada con prudencia y dentro de los límites legales establecidos.

Podéis ver el vídeo en el siguiente enlace de Youtube:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara