Venta o arrendamiento de la vivienda de portería

Con la ayuda de Sepin resolveremos este caso consultado y ante la supresión del servicio de portería, la Comunidad se plantea qué hacer con la vivienda que es un elemento común y que antes estaba destinada al portero.

Dos son las opciones propuestas; la venta o el arrendamiento.

En el caso de la venta, se necesita es el acuerdo unánime, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 de la LPH, tanto de los asistentes a la Junta convocada al efecto, como de los ausentes, debidamente notificados, conforme el art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal;

Que dice el artículo 17.6 de la LPH: “6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”,

Y que dice el art. 17,8 de la LPH “8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”

Así será necesario decidir la desafectación de la vivienda del portero como elemento común, para su transformación en elemento privativo, asignando nuevos coeficientes, pues el edificio debe seguir con cien centésimas, como obliga el art. 3 b) de la misma LPH, también, en este mismo acuerdo, se puede decidir ya la venta de este elemento común, repetimos, siendo en ambos casos preceptivo el acuerdo de todos los propietarios, tanto los presentes a la Junta como los ausentes.

El sistema para determinar los coeficientes será el fijado en el art. 5.2 de la repetida LPH, así, en este caso, habrá de asignar una cuota a la nueva vivienda y reducir proporcionalmente la de todos los demás.

No es necesario que para esta venta comparezcan y firmen todos los propietarios ante el Notario, por lo que en la propia Junta se facultará al Presidente para que, como representante legal de la Comunidad, firme y otorgue los oportunos documentos públicos.

Se aconseja consultar previamente con el Notario que vaya a actuar para hacer las cosas de mutuo acuerdo y evitar de esta manera problemas futuros.

Respecto al reparto de beneficios, dependerá igualmente lo que la Junta determine, o bien que se dejen en el fondo de reserva o que se distribuyen entre cada propietario que lo era en ese momento, es decir entre todos los comuneros que existían en ese momento (a tenor del coeficiente) y que aparecen como «vendedores» sin que en el reparto participe el nuevo titular del piso portería.

No olvidemos que las decisiones que se tomen con respecto a la venta del inmueble hay que dejarlo reflejado en el acta, presentar dicha acta ante notario y llevarla al registro de la propiedad para incluir  la decisión de la comunidad e incluirla en el nuevo título además de que se deberá modificar los coeficientes del bloque o portal.

En el segundo supuesto, si lo que se pretende es el arrendamiento, sería preceptivo el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en la regla 3 del art. 17,

El artículo 17.3 de la LPH dice lo siguiente: “ 3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.

 En este caso, también es necesario contar con el voto de los no asistentes, aplicando lo dispuesto en la citada regla 8 del citado art. 17, es decir, una vez adoptado el acuerdo por la mayoría de los presentes, se notificará a los ausentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, y se computarán como votos favorables los de aquellos que una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Podéis hacer consulta sobre venta o arrendamiento de la portería en los siguientes artículos de la web:

Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Avila, Madrid y Guadalajara