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Venta de un bajo de la portería por parte de la Comunidad de Propietarios

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Venta de un bajo de la portería

VENTA DE UN BAJO DE LA PORTERIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

P: En la pasada reunión se decidió proceder a la venta del bajo de la portería para poder sufragar unas importantes reformas que se quieren hacer en el edificio. El administrador nos comunicó que hace años se intentó hacer pero que los pasos para hacerse con el dominio y poder venderlo costaban casi 12.000€. Me gustaría que si alguien del foro ha pasado por ello me echara un cable para ayudarme a clarificar todo el proceso y los costes reales de dicha venta. Gracias.

R: Buenas tardes.

Con relación a su pregunta me imagino que su Administrador le habrá contestado y querrá contrastar la información que le ha llegado. En este foro difícilmente vamos a poder decirle cual es el coste del Notario y el Registrador de la Propiedad porque depende de muchos y diferentes factores que intervienen en la venta (inmueble a desafectar, propietarios de la comunidad, poder notarial, nueva escritura a presentar al Registro con las nuevas cuotas por propietario del edificio, dinero a percibir por la venta del piso, etc.). Depende el trabajo que tenga el notario y el registrador así será el coste de la desafectación. Desde luego por su complejidad, el coste de dicha venta no va a ser barato.

Lo que si le podemos decir de forma resumida es que pasos hay que dar. La desafectación como vd. sabe es convertir un elemento común, como es la portería de un edificio en un elemento privativo. Cuando una comunidad desafecta un elemento común es porque tiene la intención, como es el caso de vds., de venderlo para conseguir fondos para la comunidad y poder atacar nuevas obras, o bien sino se necesitara se devuelvan las cantidades de la venta a sus propietarios en función de su coeficiente.

Recuerde, que la desafectación de una portería requiere la unanimidad de todos los propietarios presentes y ausentes, ya que el acuerdo afecta al título constitutivo y a los coeficientes de participación de cada uno de los propietarios. Al integrarse una vivienda más, el coeficiente de participación del resto de los propietarios disminuirá proporcionalmente. Imagínese que la portería es un 10% del coeficiente de participación total, pues ese 10% disminuirá proporcionalmente entre el resto de los propietarios.

Ahora que pasos hay que dar para la desafectación:

1º) Hacer una convocatoria donde se solicita este punto del orden del día.

2º) Que los presentes en la reunión estén de acuerdo en la desafectación. si los presentes son el 100% tema solucionado, sino estuvieran el 100%, hay que notificar el acta o un escrito a los ausentes indicándoles el punto y la propuesta y esperar 30 días a que se manifiesten los ausentes (artículo 17.8 de la ley de propiedad horizontal)

3º) Hay que explicar a ser posible en la convocatoria el coste económico que supondrá la tramitación y si este coste se puede sufragar con el saldo de la comunidad o bien hay que hacer una derrama para conseguir este objetivo indicado la posibilidad de devolución de esa derrama una vez se haya conseguido la venta del piso (si procede).

4º) Hay que facultar expresamente al Presidente de la comunidad, dentro del acuerdo llegado el día de la Junta, para otorgar la escritura pública necesaria para la inscripción posterior de ese elemento previo común en privativo. Hay que darle tantas facultades como se necesiten para la gestión de desafectación y posterior venta. El Notario nos facilitará con su conocimiento la posible extensión del poder.

5º) Es necesario que en la Junta que se va a adoptar el acuerdo de desafectación de elementos comunes, también se debe hacer constar la cuota de participación que el nuevo elemento privativo va a tener, así como la remodelación del resto de cuotas que ese cambio ha producido en los demás elementos privativos. Igual que hemos dicho antes, es conveniente la previa consulta al Notario de este extremo, para que después no haya sorpresas en el Registro de la Propiedad.

6º) Si se va a vender el piso a un tercero y sabemos el vendedor, es necesario dejar constancia en el acuerdo de la Junta los datos de la persona o empresa que va a comprar el piso. Dependiendo quien vaya a realizar la compra puede afectar a la decisión de los propietarios. No es lo mismo vender el piso a un particular que a una empresa. En caso de que fuera empresa, sería interesante saber la actividad de la misma, no es lo mismo vender a una empresa que va a instalar una oficina a una empresa que va a instalar elementos industriales, químicos, radiológicos, etc.

7º) También es necesario que se haga constar como vamos a destinar el dinero de la venta. No es lo mismo destinar el dinero para que cada propietario reciba una parte proporcional en función de su coeficiente de participación en el edificio, como que dicho dinero pasará a engrosar el fondo de reserva del edificio para inversión posterior en diferentes reformas estructurales, de estética, etc. del propio edificio. También conviene indicar que si hay impagados en el edificio a dichos propietarios se le descontará la deuda que tienen pendiente antes de proceder a la devolución.

Por último, indicarle que debemos de diferenciar la desafectación de un elemento común que requiere unanimidad de la totalidad de los propietarios, con la supresión de un servicio de portería que requiere solo las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios.

Os dejo un link de mi sitio web por si fuera de vuestro interés:

https://adminfergal.es/quorum-para-suprimir-temporalmente-un-servicio-de-la-comunidad/

Un cordial saludo.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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8 Comentarios

  1. D.Ruiz 20 mayo, 2019

    Una vez consumada la venta,escriturada y registrada se ha acordado,en mi caso,repartir el importe líquido cobrado a los propietarios.
    En mi caso la propiedad es de mis tres hijos teniendo yo el usufructo vitalicio.
    Quien debe cobrar ? Tengo algún derecho como usufructuaria ?

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 mayo, 2019

      Buenos días.
      No soy experto en estos temas que son mas de herencia y derechos que corresponden en función de la misma.
      El usufructuario tiene derecho a una parte de la herencia. El cálculo se hace en función de la edad del usufructuario a la fecha de fallecimiento del cónyuge, según la siguiente fórmula: valor usufructo (en porcentaje)=89-edad. Con el límite mínimo del 10%, que se daría a partir de 80 años. Es un cálculo fiscal que se utiliza para el impuesto de sucesiones pero que la gente asume también para sacar el valor del usufructo para compensar al cónyuge viudo, por ejemplo en caso de transmisión de este como el tuyo. Si no se fía, que se lo pregunte al notario, que se lo confirmará. Si por ejemplo, le sale el 15%, ella recibe en dinero el 15% del valor del inmueble y tu el otro 85%. La fórmula adecuada se la dará el Notario.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. Lucía Aguilera 4 mayo, 2020

    Hola! Estoy interesada en adquirir una vivienda (ya desafectada y con su escritura) de una comunidad de propietarios. Ya he realizado las gestiones pertinentes con mi entidad bancaria, ha sido tasada incluso sin disponer de la nota simple (por la imposibildad de aportarla por tratarse de una propiedad perteneciente a una CCPP; y con el condicionamiento de aportarla a posteriori). Mi pregunta es: ¿qué otro-s documento-s se pueden aportar y que suplan a esa nota simple? o ¿qué otros documentos me pueden exigir desde el banco?, ¿es necesario que la CCPP incriba la escritura en el Registro?
    Gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 mayo, 2020

      Buenos días Lucia.
      No somos nosotros quien le podemos dar esa información. Nosotros le hemos dado la información a través del artículo. Le recomiendo que esta información se la solicite a un notario, expertos en la documentación de compra-venta. Toda transacción deberá tener una escritura de compra-venta, otra cuestión es que dicha escritura esté inscrita en el registro de la propiedad.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  3. Esperanza Marcos 16 julio, 2020

    Hola! En mi caso hace ahora un año que compré una vivienda de portería a una comunidad de propietarios y como es lógico ya tengo escrituras, coeficiente y cuota correspondiente. Mi consulta es la siguiente (que estoy muy perdida a ver si me ayudan por favor)…yo pensé que el dinero de la venta(descontando gastos) se incorporaba a las arcas de la comunidad para afrontar futuros gastosy a los meses me di cuenta que se estaban realizando obras sin que yo tuviera constancia si eran de la comunidad o de particulares. En diciembre acudí a la primera Junta de propietarios donde se decidió que el dinero se incorporaba a la comunidad y no se repartía entre los comuneros, yo no sabía que mi vivienda se había vendido para afrontar una obra muy costosa de la que me quieren hacer pagar la parte correpondiente según mi coeficiente…me puedo negar a pagarla? me incorporo al superavit de la comunidad como cualquier vecino? durante toda mi vida tengo que tener una contabilidad al margen del resto de los propietarios? Les agradezco cualquier ayuda de antemano

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 julio, 2020

      Hola Esperanza.
      El artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: «11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»
      Que significa este punto del artículo 17?.
      Este artículo determina quién es el obligado a responder del pago. Según lo que se indica en él, no es el propietario que ha dado la conformidad en la Junta para la realización de la obra para su mejora o innovación quien ha de realizar el pago, sino que es el titular de la de la propiedad en el momento de la exigencia, o sea del momento del pago de la derrama.
      Es decir que la Comunidad puede celebrar una reunión hoy donde se apruebe la realización de una obra en un futuro próximo por motivos de ser el momento más adecuado, como por ejemplo la aprobación de una derrama de una piscina o la realización de un cambio de calderas de calefacción que suponga que la obra se haga con buen tiempo. Por ejemplo se hace una reunión en el mes de enero, pero el pago de la derrama se decide realizar cuando comience la obra en verano. Pues bien, si en el período de enero a julio hay cambio de propietario, será el nuevo el que deberá pagar las derramas si se pasan cuando ya ha adquirido la titularidad, aunque no hubiera intervenido en la aprobación de la obra correspondiente de la Junta.
      En este caso tiene que valorarse que es el nuevo titular que ha comprado la vivienda quien se favorecerá de la obra además de ofrecer la seguridad a la Comunidad del cobro de los recibos, con independencia, además, de la posible afección real del art. 9.1, regla e). que dice lo siguiente: «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
      Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
      El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
      En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.»

      ¿Podrá repetir el comprador del piso o local contra el vendedor? En principio no, por lo menos en términos generales, aunque en la escritura se diga que está libre de cargas, siempre y cuando en esa fecha todavía no se hayan pasado los recibos que correspondan a la exigibilidad de la derrama. Pero, además, está el concepto de aprovechamiento que debe tenerse en cuenta, toda vez que la mejora o la nueva instalación será beneficiosa para el nuevo propietario, no para el anterior.
      Sobre el particular existe jurisprudencia en el sentido de obligar al pago al actual propietario, el que lo es cuando se pasa la derrama. Así, entre otras, caben las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Asturias de 9 de octubre de 2009 (SP/SENT/487813), de A Coruña de 22 de septiembre de 2010 (SP/SENT/526243), de Guipúzcoa de 30 de diciembre de 2010 (SP/SENT/625945) y de Burgos de 3 de marzo de 2011 (SP/SENT/629951).

      Volviendo a su pregunta, decirle que desde nuestro punto de vista, se da por entendido según el artículo escrito del cual nos viene su pregunta https://adminfergal.es/venta-de-un-bajo-de-la-porteria-en-comunidad-propietarios/ que se ha decidido previamente que el dinero de la venta de la portería se incorporaba a las arcas de la comunidad para afrontar gastos para obras necesarias dentro de la comunidad, cuestión que vd. debería saber si hubiera leído las actas de las juntas de la comunidad. Que vd. no tuviera constancia no significa que la decisión estuviera tomada, que estuvieran aprobados los presupuestos e incluso que pudiera haber una fecha para la puesta en marcha de las obras.
      En Diciembre vd. acudió a la primera junta de propietarios, en ella se ratificó de nuevo que el dinero de la venta de su vivienda por parte de la comunidad se incorporaría a la misma y no se repartiría entre los comuneros. En esta Junta vd. se enteró por primera vez de que se quiere poner en marcha una obra costosa y que a vd. le solicitan la parte correspondiente según su coeficiente. Pues bien, en este sentido lo lógico es que la obra sea en base a un presupuesto, que de este importe del presupuesto se descontará el ingreso obtenido por su vivienda y que a partir de ese momento cada propietario deberá pagar la derrama que le corresponda.
      Dos cuestiones a tener en cuenta muy importantes. Si la derrama se comienza a pagar antes de la compra de su vivienda, será el propietario anterior, osea la comunidad, quien debe de hacerse cargo del pago de la vivienda, que vuelvo a repetir el artículo por la importancia que tiene a la hora de hacer una valoración: «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.», si por el contrario, no ha habido pago hasta el momento de las obras y la exigibilidad del mismo se hace a partir de que vd. es ya propietaria de su vivienda, le corresponderá a vd. el pago de dicha derrama en función de su coeficiente. Hay que entender por tal derrama, como ya he dicho anteriormente por el presupuesto pendiente, una vez descontado los ingresos por la compra de su vivienda, repartido entre todos los coeficientes de la comunidad.
      Pongo un ejemplo. Son vds. 10 propietarios con un 10% de coeficiente.
      Importe del presupuesto: 100.000 euros
      Valor de su vivienda: 50.000 que se destina a la obra.
      Cantidad restante a aplicar derrama que se decide posteriormente a que vd. es propietaria: 50.000
      50.000 x 10% coeficiente= 5.000 euros que le corresponde pagar de derrama.
      Recuerde si la derrama se estuviera pagando antes de que vd. fuera propietaria, los obligados al pago de la misma sería los anteriores propietarios, en este caso la Comunidad.
      Todo esto que le hemos comentado será según lo recibido en el comentario y siempre según mejor criterio.
      No hay que tener una contabilidad independiente del resto de los vecinos, a no ser que se lleve una contabilidad individual por propietario, vd. pagará la derrama en base a cuando se produce la exigibilidad de la misma y tendrá que pagar como le he explicado anteriormente.
      No obstante, si los criterios que le hemos aportado no son coherentes con lo que se le exige mi opinión es que antes de aportar ninguna cantidad lo pongan en manos de un abogado experto en civil. Son cantidades importantes que merece un asesoramiento.
      Saludos.
      Miguel
      691564359.

  4. María 17 septiembre, 2020

    Hola Miguel, haber si puedes asesorarme, compré un piso en septiembre de 2019, con certificado del administrador de fincas como que estaba al corriente de pago tanto gastos de comunidad como derramas, hace unos días me llamaron que habían denunciado a la comunidad porque en el año 2018 intentaron vender el piso del portero y al final no pudieron por lo que nos reclaman 10000€ a la comunidad, (5000 que cogieron los vecinos de fianza +5000 de penalización) el caso es que me reclaman a mí como actual propietaria, pero yo en 2018 ni era propietaria ni recibí nada de esos 5000€, debo pagarlos yo??? Gracias por ayudarme.

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 septiembre, 2020

      Hola Maria:
      Muy interesante su pregunta. Creo que la respuesta no se la debería dar yo, sino todo un experto en derecho civil ya que seguramente se deberá de aplicar el código civil en la resolución de su respuesta.
      En principio debemos desligar de esta ecuación al administrador de fincas ya que este cumplió con la información dada en el certificado de estar al corriente de pago. En el momento que se firmó la escritura de compraventa no había denuncia porque ésta es posterior a septiembre de 2.019 que es cuando vd. compró el piso. En el año 2.018 se intentó vender el piso del portero que finalmente no han podido y que ahora reclaman la cantidad. La reclaman ahora que vd. ya es propietaria de su vivienda.
      Entendemos María, porque vd. no lo comenta, que los 5.000 euros que cogieron los vecinos de fianza, no se les devolvió a cada uno de los propietarios, sino que estarán en el saldo de la comunidad y lo que tendrán que repartirse entre todos los vecinos será los 5.000 euros de penalización de los cuales se ha generado el problema. Si fuera así, que sería lo más lógico y si la sentencia salió después de la compra de la vivienda por su parte esta claro que será vd. quien debería de pagar la parte proporcional de los 5.000 euros. En este sentido está muy claro lo que indica el artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:
      «11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.» Quiere decir que cualquier pago a realizar deberá hacer por el actual titular, la deuda es exigible con posterioridad a la compra de la vivienda.
      Sobre este tema tenemos varios artículos del blog que hace mención al artículo 17.11 de la LPH.
      https://adminfergal.es/ley-propiedad-horizontal-articulo-17/
      https://adminfergal.es/que-propietario-debe-pagar-las-derramas-exigibles-anterior-o-actual/
      https://adminfergal.es/quien-debe-pagar-las-derramas-o-recibir-indemnizaciones/
      Pero como todo en la vida no todo es blanco o negro, dependerá como esté redactada la escritura de compra-venta o el propio contrato en su momento, se podría interpretar la aplicación de alguno de los artículos del código civil, en concreto el artículo 1124 del CC, quedando la opción de reclamar judicialmente, por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa. Por ejemplo, podemos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes ( art 1124 del Código Civil) o la acción de nulidad por haber prestado la parte compradora su consentimiento en el contrato por error o dolo (utilizar engaño para que uno de los contratantes celebre el contrato, que sin ese engaño, no habría hecho). El artículo 1124 del Código Civil dice lo siguiente: «La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
      El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
      El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.
      Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.»
      Este artículo del Código Civil español regula las consecuencias generales del incumplimiento de un contrato.
      La parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible.
      Este artículo aplica a la situación de incumplimiento tras la firma de un contrato de arras, con la modalidad de arras confirmatorias.
      Como puede comprobar hay diferentes maneras de interpretar la ley y la búsqueda de una solución satisfactoria para su posible demanda. Desde luego le recomiendo que busque un abogado experto en temas civiles que vea una viabilidad, si es que la hay, para sus pretensiones.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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