Responsabilidades en obras por comunidades propietarios como promotor

¿Tiene alguna responsabilidad una Comunidad de Propietarios cuando realiza obras en el inmueble?

La respuesta es un rotundo SÍ, los trabajos de ejecución de una obra llevan implícito riesgos y de ellos pueden derivarse daños y responsabilidades; Dice el Artículo 9 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) que: “Será considerado promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

¿Qué significa esto?

Pues que, en el caso de realizar cualquier tipo de obra en el inmueble, la Comunidad de Propietarios se convierte automáticamente en promotora de esta. Su representación legal recaerá en la figura del Presidente de la Comunidad, aunque la responsabilidad se extenderá a todos los propietarios.

Entonces, ¿qué seguros puede suscribir la Comunidad de Propietarios en el momento de realizar obras de reforma o rehabilitación?

Nuestro criterio profesional parte de la necesidad de un análisis de riesgos previo y posteriormente transferir los mismos a un programa de seguros, en la medida de lo posible; Si tenemos en cuenta las estadísticas de siniestralidad en el sector de la construcción, la falta de cobertura en las pólizas multirriesgo habituales, cuando los daños tengan origen en una reforma o rehabilitación del edificio, llegamos a un esquema de coberturas que denominamos “Coraza Next”:

•          Daños propios: A la Obra y Garantía post-trabajos.

•          Daños preexistentes: Al edificio sobre el cual se trabaja.

•          Daños RC: menoscabos a colindantes y otros terceros.

•          Caución: Fianzas-Ayuntamiento sobre la vía pública

•          Protección Total: TRC+TRIENAL+RC+DECENAL.

•          Protección Jurídica. Defensa y Reclamaciones.

De todo ese programa, para no comprometer el patrimonio de los copropietarios se debería de contratar al menos un Seguro de Responsabilidad Civil con la amplitud suficiente para afrontar cualquier indemnización a terceros colindantes, los propios vecinos y los daños preexistentes, reforzado con el Seguro todo riesgo rehabilitación, la opción recomendada para evitar poner en riesgo el patrimonio de todas las figuras intervinientes, transfiriéndolos a una o varias aseguradoras. Desde el 0,1 % del presupuesto de la obra.

Otro aspecto a tener en cuenta es que si, la Comunidad de Propietarios, contrata varios trabajadores autónomos o empresas, se le considerará contratista principal además de promotora, lo que conllevará unas responsabilidades extras derivadas de la prevención de riesgos laborales.

Actuaciones y coberturas recomendadas.

Todo Riesgo Daños Materiales, para aquellos desperfectos que tengan su origen en un hecho accidental, imprevisible y sobrevenido súbitamente.

•          Tipología de obras: cualquiera que se ejecute en el edificio, especialmente las financiadas con fondos Next Generation para hacer frente a siniestros por Incendio, rayo, explosión, terremoto, inundación, tempestad, lluvia, colisión de vehículos, desplome de grúas, andamios, desprendimientos de tierras, rocas, daños malintencionados, robo, errores de diseño. Daños preexistentes. Honorarios de profesionales externos.

•          Propio error y materiales o mano de obra defectuosa.

•          Responsabilidad Civil como Promotor. Consideración de terceros de los copropietarios

•          Mantenimiento: Daños al edificio como consecuencia de los trabajos de mantenimiento o provenientes de un vicio oculto durante la ejecución. (Fuga en calderas, tuberías). Terminación y acabados

Responsabilidad Civil. Daños Materiales y corporales que tengan su origen en una obra y afecten a terceros, debido a errores de concepción/diseño, defecto de materiales o ejecución.

•          Cobertura temporal durante la ejecución de los trabajos. Las intervenciones estructurales precisan de una cobertura específica. Instalaciones aéreas, subterráneas. Agua. Incendio. Colindantes. Post-trabajos. Cruzada. Subsidiaria. Defensa y Fianzas.

•          Tipología de obras: Accesibilidad, impermeabilizaciones, urbanizaciones. Remodelación de espacios interiores, Aislamiento térmico o acústico, Subsanación de la ITE u otras inspecciones. Eficiencia energética

Seguro Trienal, garantía para tres años por los daños materiales, reparación o restitución, que tengan su origen y afecten a los elementos de nueva ejecución, debido a errores de concepción/diseño, defecto de materiales o ejecución.

•          Se extiende durante tres años desde la finalización de los trabajos. Habitabilidad. Consecuenciales. Intencionales. Obras sobre inmuebles preexistentes.

•          Tipología de obras: Accesibilidad, impermeabilizaciones, urbanizaciones. Remodelación de espacios interiores, Aislamiento acústico, Subsanación de la ITE. Eficiencia energética. Ascensor. Fachada o cubierta. Durabilidad.

Seguro Decenal, idóneo para los posibles daños materiales que tengan su origen y afecten a los elementos estructurales de nueva ejecución o rehabilitación, debido a errores de concepción/diseño, defecto de materiales o ejecución. Cimentación. Afecten a estabilidad.

•          Con un pagó único se garantizan 10 años desde la finalización de los trabajos. La Suma Asegurada coincidirá con el presupuesto del proyecto. Obras sobre inmuebles de nueva construcción y preexistentes (excluidos daños sobre ellos). Otras coberturas opcionales: Trienal Impermeabilización cubierta y fachada. Obra secundaria e Instalaciones. Habitabilidad y Daños prestacionales. Incluye daños consecuenciales.

•          Tipología de obras: Accesibilidad, impermeabilizaciones, urbanizaciones. Remodelación de espacios interiores, Aislamiento acústico, Subsanación de la ITE. Eficiencia energética

¿Cómo contratar un buen programa de seguros para la rehabilitación?

La Comisión de obras y por delegación el Administrador de Fincas suele ser el encargado de la búsqueda y selección de los seguros necesarios para la comunidad, por lo tanto, para realizar esta tarea con la imparcialidad y profesionalidad que requiere su cargo, le resultará imprescindible la colaboración de una correduría de seguros, es decir, un mediador especializado, independiente e imparcial, que realice un análisis objetivo y le recomiende las coberturas y las entidades que mejor se adapten a las necesidades del inmueble. En las obras financiadas con fondos Next Generation el Agente Rehabilitador es otra figura clave para que los trabajos concluyan en los plazos previstos. Todos ellos tienen la responsabilidad de que los trabajos concluyan sin penalidad para los copropietarios si están protegidos frente a las consecuencias económicas de los imprevistos que puedan surgir durante su ejecución, y durante el periodo de mantenimiento. Evita al Administrador tener que verificar en cada uno de los condicionados generales de las pólizas de comunidad hasta qué punto la actuación que se lleva a cabo dispone de cobertura o no.

     Todos sabemos que, en caso de siniestro, sobre todo si es grave, la Comunidad puede implicar al Administrador de Fincas por falta de asesoramiento y al Agente rehabilitador por su errónea gestión.

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Diego Silva, responsable de distribución en José Silva Correduría de Seguros

Tfno. 915353009

C. del Aviador Zorita, 51, LOCAL POSTERIOR, 28020 Madrid

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