Cambio de local a vivienda, cambio de uso. Trámites

Si no existe prohibición en el Título Constitutivo o en los Estatutos, y no esté prohibido por la normativa del Ayuntamiento en la zona donde se encuentre el inmueble, los propietarios podrán cambiar el destino de sus propiedades, de tal forma que podrán destinarse los locales a viviendas, si bien, hemos de tener en cuenta que, estamos hablando siempre desde el punto de vista civil y, en este caso, en relación a la Comunidad de propietarios, es decir, con independencia de las posibles licencias administrativas que, además, no vinculan a la citada Comunidad. De este modo, se puede afirmar que todo lo que no está prohibido está permitido, teniendo en cuenta, además, que la simple descripción de las fincas, no supone que no proceda el cambio, pero tampoco se considera cláusula limitativa el hecho de que se fije un determinado destino, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2018  o la resolución de la DGRN, Dirección general de seguridad jurídica y fe pública de 25 de julio de 2019 dónde establece que, el hecho de que en los estatutos se fije que los locales estarán destinados a usos comerciales o industriales, no conlleva que no se pueden transformar en vivienda.

Hoy por hoy, convertir un local en vivienda, es uno de los negocios con mayor rentabilidad, teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda en Madrid. Podríamos llegar a construir incluso un local en apartamento turístico.

Que pasos son necesarios para conseguir el cambio a vivienda:

1º) El estudio de viabilidad

Se toman las medidas y los datos, cotejando la normativa, se estudia la mínima distribución y los puntos que pueden generar controversia, como por ejemplo que puntos son susceptibles de ir a la junta de propietarios.

Para realizar un cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.

Es muy recomendable realizar un estudio de viabilidad antes de tomar una decisión, para asegurar la fiabilidad de la operación y que se permita un cambio de uso.

Una licencia de cambio de uso en la Comunidad de Madrid oscila hasta 60 m2 en 1.500 € iva no incluido. Hasta 100 m2 en 1.850 € iva no incluido. Hasta 150 m2 en 2.100 € iva no incluido y hasta 200 m2 en 2.450 € iva no incluido.

La Comunidad de Madrid exige cumplir con unos requisitos mínimos para poder transformar un local en vivienda. Estos son:

• Tener mas de 38 m2 útiles. Que cuente con estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo.
• Altura libre de 2,5 metros en el 75% de la superficie como mínimo y 2,20 metros en el resto.
• Debe de tener mas de 3 metros de fachada y 2,70 mts. en el interior.
• La cocina debe de tener salida independiente de humos.
• Los espacios deben contar con 8% de superficie de ventilación y un 12% de luz natural.
• Baños y aseos interiores con extracción forzada.

Hay varios puntos a tener en cuenta antes de adquirir un local para la transformación en vivienda. Se debe de cumplir con el código técnico de la edificación (CTE) y con el plan general de ordenación urbana (PGOUM).

A) Que la zona donde se ubica el local permita el uso residencial. Hay que averiguar si el área en el que se encuentra el local que interesa admite una nueva vivienda. Esto nos lo puede decir un arquitecto gestionando este asunto con el propio ayuntamiento a través de su informador urbanístico. También se puede pedir, aunque lleva mas tiempo, un informe de compatibilidad urbanística vinculante, es decir nos debemos sujetar a ella.

B) Que el local cumple con la normativa de habitabilidad y de seguridad. ¿Puede convertirse el local en vivienda? Para esta respuesta debemos cumplir con las exigencias que hemos dado anteriormente, altura, fachada mínima, condiciones de ventilación, etc.

C) Que el suelo del local no está por debajo del nivel de la acera.   Ninguna vivienda tendrá pieza habitable (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera.

2º) Debemos estar en contacto con el administrador de fincas

Como hemos comentado anteriormente, tenemos que asegurarnos que no hay problemas con los estatutos y que en estos no viene prohibido de forma expresa la posibilidad de cambio y además ver la viabilidad de hacer una junta de propietarios extraordinaria por si fuera necesario que llevemos en los puntos del orden del día algunos de los puntos que pudiéramos estar interesados como pueden ser la salida de humos, apertura de huecos a patio y acceso desde el portal.

3º) Proyecto técnico visado

Tanto si se a través de declaración responsable, como si lo realizamos a través de obtención de licencia de obra (dependiendo del ayuntamiento) es necesario que el proyecto esté visado por técnico colegiado.

4º) Pago de tasas

Para poder iniciar las obras es necesario abonar las tasas, tasas administrativas por administración a trámite (la cantidad variará según el ayuntamiento y el 4% del Impuesto de construcciones y obras.

5º) Declaración responsable o licencia de obra

Ambos procedimientos que conviven para afrontar este tipo de proyectos. Hay que complementar la solicitud y adjuntar los documentos necesarios, entre los que se encuentra el proyecto técnico.

6º) Ejecución de la obra

Hay que iniciar la reforma para acondicionar el espacio que se va a constituir como vivienda. Tiene importancia la empresa constructora ya que es necesario que esta tenga el número REA como empresa autorizada.

7º) Primera ocupación.

Una vez esté realizada la obra se cumplimenta la solicitud para la primera ocupación. Una vez sea asignada la obra, un técnico del ayuntamiento se pondrá en contacto con el arquitecto/propietario para realizar la visita de comprobación. En esta visita se coteja que la obra realizada cumple la normativa y así se obtiene el uso residencial.

Con la obra ya terminada y aprobada nos quedan varios trámites:

• Certificado final de obra.
• Alta de la vivienda en el catastro. Una vez que tengas el certificado final de obra deberás declarar la alteración catastral., se puede solicitar la licencia de primera ocupación.
• Licencia de primera ocupación (en el Ayuntamiento). Con el certificado final de obra y la declaración de cambio de uno en el catastro. Esta licencia de primera ocupación es requisito para solicitar el suministro de agua y electricidad.
• Inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad. Se debe de presentar la licencia de primera ocupación ante Notario solicitando una escritura de cambio de uso. Con ello se realiza el trámite en el Registro de la Propiedad.

Cuando se consigue transformar un local en una vivienda consigues tener, entre otros, los siguientes beneficios:

• Podremos empadronarnos en esa dirección.
• La tasación de un local es mas baja que la de una vivienda y menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
• Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es mas complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local pedirán la licencia de actividad.
• No se puede pedir una cédula de habitabilidad. Esto supone que en alguna comunidad autónoma no se podrá alquiler el espacio como vivienda.

Podéis ver el video de este artículo en el siguiente enlace de Youtube:

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas de Avila, Madrid y Guadalajara