Jurisprudencia en arrendamientos urbanos por el Tribunal Supremo 2.000-2.021

Poco hemos escrito en nuestra web sobre arrendamientos urbanos, hoy queremos hacerlo con la ayuda inestimable de Sepin Editorial Jurídica.

Recogemos en este estudio jurisprudencial las resoluciones del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, desde el año 2000 hasta el año 2.021en el ámbito de los arrendamientos urbanos,

Este estudio jurisprudencial se basa en los seis regímenes jurídicos aplicables en función de la fecha del contrato: Texto Refundido de 1964, Real Decreto-Ley 2/1985, Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, reformada por Ley 4/2013, Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre y Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.

La consecuencia de tantas normas, con imprecisiones y lagunas, dan como resultado una abundante casuística de sentencias del Tribunal Supremo en temas arrendaticios.

Entre las principales cuestiones en las que este Tribunal ha fijado doctrina y que se incluyen esta colección, se encuentran:

Retraso en el pago de renta.

Calificación de arrendamiento de industria.

Cesión de vivienda.

Desistimiento por el arrendatario de local.

Duración de contratos.

Precario.

Procedimiento desahucio por falta de pago de cantidades complementarias.

Procedimiento de desahucio. Enervación.

Obras de conservación.

Renta y aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Repercusión de obras al arrendatario.

Resolución por jubilación del arrendatario.

Retracto.

Subrogación de local.

Subrogación de vivienda

Venta del piso o local arrendado.

En definitiva, son muchas las resoluciones dictadas por el Tribunal Supremo en arrendamientos urbanos, esperando que esta colección con más de 20 años de sentencias analizadas y clasificadas con el rigor jurídico de Sepin, faciliten el trabajo de los profesionales dedicados a esta actual y cambiante materia.

Cuales son las diferentes sentencias clasificadas según el criterio anteriormente definido. Veamos

Abuso de derecho

 Fraude de ley

• Existe maquinación fraudulenta de la demandante en desahucio por falta de pago al no facilitar al Juzgado el correo electrónico de la demandada que servía como medio de comunicación pues se la declaró en rebeldía tras no poder notificarse en la finca

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-11-2017

• Fraude de ley inexistente, pues la casa que fue enajenada previamente no poseía las características de habitabilidad que sí tenía la arrendada, por lo que ha lugar a la extinción de la prórroga forzosa por Causa de necesidad del arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010

• El negocio subyacente de compraventa, simulando una anticresis en contravención del art. 51 TR 1964, es fraude de ley

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-12-2009

• Fraude procesal por interposición de demanda de reclamación de rentas ante quien ya no era Arrendatario y por persona que no era arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-3-2006

Retraso en el pago

• El retraso en el pago de la renta se debió en parte por la falta de presentación de facturas y parte pendientes de determinación, de ahí que los efectos resolutorios de tal incumplimiento son contrarios a los principios de la buena fe

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-10-2015

• Enervación de la acción de desahucio en caso de retraso en el pago de una sola mensualidad de renta, siempre que no haya mediado otra anterior. Se reitera doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-3-2014

• El retraso en el pago no queda amparado por la costumbre seguida entre las partes TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2014

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2014

• El pago de la mensualidad de renta realizado fuera del plazo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda da lugar a la resolución arrendaticia, y ello, aunque se funde en el impago de una sola mensualidad. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-9-2011

• El pago de la renta con posterioridad a la presentación de la demanda de desahucio constituye incumplimiento contractual. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-11-2010

 Debiendo el arrendatario la renta actualizada de los tres meses anteriores a la interposición de la demanda, procede la resolución del contrato por no constituir un menor retraso

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2010

• El impago de una mensualidad de renta en el plazo contractualmente establecido es suficiente para que proceda el desahucio sin que pueda apreciarse abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago, ejercita la acción de desahucio. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2009

• Inexistencia de abuso de derecho por parte del arrendador que, en caso de impago, ejercita la acción de desahucio, pues el impago de una sola mensualidad se contempla como causa de resolución del contrato y no como mero retraso en el cumplimiento. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-10-2009

• El pago de la renta fuera de plazo y presentada la demanda de desahucio, habiéndose producido una enervación anterior, no evita la resolución del contrato de arrendamiento. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-3-2009

• Retraso en el pago de una mensualidad del alquiler de vivienda estimándose procedente la resolución del contrato. Doctrina jurisprudencial

Calificación de contratos:

Arrendamiento asimilado a local.

• La calificación del arrendamiento es de asimilado a los de local de negocio, pues el local destinado al uso de estudio técnico de diseño industrial y decoración constituye una actividad profesional, extinguiéndose a los 5 años

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-2-2010

 Arrendamientos excluidos

• La construcción posterior de un taller en el solar no implica novación contractual, por lo que el contrato continúa sujeto a las normas del Código Civil y no a la LAU 1964

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-6-2013

• El arrendamiento de terrenos sin edificación queda excluido del ámbito de la LAU, con independencia de la facultad concedida al arrendatario para una futura construcción

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-5-2006

• El contrato de prestación de servicios en una «estación de ferrocarril» no es arrendamiento de local, sino arrendamiento complejo, excluido de la LAU

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-1-2000

 Arrendamiento de industria

• En una relación arrendaticia calificada como de industria, se rige por las normas del Código Civil, y no por la LAU, por lo que no es aplicable el art. 32, 2º LAU

TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-10-2017

• El arrendamiento de industria para la explotación de ganado ha de regirse por las disposiciones contenidas en el Código Civil. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-3-2011

• Como el arrendamiento es una unidad patrimonial y no es de local, se regula por el Código Civil y no es susceptible del ejercicio del retracto. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2009

• No cabe dividir la acción de retracto arrendaticio urbano y ejercerla sobre vivienda que forma una unidad con un arrendamiento de industria excluido de la LAU

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-2-2006

• El objeto de arriendo fue una industria en marcha y no un simple local con más o menos existencias

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2000

• Distinción entre los arriendos de local de negocio y de industria: en los primeros se cede el elemento inmobiliario, en los segundos, tanto el local como el negocio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-2-2000

 Arrendamiento con opción de compra

• Arrendamiento de vivienda con opción de compra, de naturaleza compleja que ha de interpretarse como un todo: validez del pacto de prórroga forzosa a criterio de la arrendataria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-3-2021

• Revisión de la interpretación de una cláusula contenida en un contrato de arrendamiento con opción de compra, condenado a los arrendatarios a satisfacer las cantidades adeudadas durante el tiempo que siguieron ocupando la vivienda

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-3-2020

• Interpretación de un contrato de arrendamiento con opción de compra: de las cláusulas se deduce con claridad la pérdida de la prima por parte de los arrendatarios ya que no ejercitaron la opción en los 5 años concedidos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2020

• Conforme pactaron las partes, el optante debía notificar su voluntad de ejercitar la opción de compra y en caso de que el vendedor no dijera nada, para que quedara consumada la venta, se debía consignar el precio en una entidad bancaria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-1-2019

• No se ha producido la caducidad del derecho de opción al no haberse cumplido el plazo estipulado en el contrato para su ejercicio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-9-2015

• El elemento fundamental del contrato de opción de compra es que el ejercicio de la opción llegue a conocimiento del propietario, siendo libres las partes para determinar la forma de hacerlo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-9-2011

• El ejercicio de la opción de compra comporta la simultánea obligación de abonar el precio fijado para la compraventa, adquiriendo en ese momento la propiedad del local que ya poseía como arrendatario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-4-2011

• La opción de compra fue notificada dentro del tiempo pactado, perfeccionándose la compraventa y sustituyendo al contrato de arrendamiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-12-2010

• No es posible ejercitar la opción de compra en el período de la tácita reconducción

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-9-2010. Con Comentarios

• Ejercitada la opción de compra, queda perfeccionada la compraventa, aunque no se haya pagado el precio, sin que quepa la resolución del contrato de arrendamiento, porque, cuando se insta, ya había sido ejercida la opción por quien era su titular

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-5-2010

• La opción de compra no ha caducado al ejercitarse dentro del plazo establecido y pactándose que el dies a quo sea la inscripción en el Registro de la Propiedad, no se altera el plazo por practicarse esta al amparo del art. 205 LH

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-4-2010

• Con el ejercicio de la opción de compra queda extinguido el arrendamiento y perfeccionada la compraventa.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-9-2007

• Ejercida la opción de compra por el arrendatario, si no se produce el pago del precio, no se adquiere la propiedad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-7-2006

Capacidad

 Coarrendador

• Al fallecimiento de la hermana queda como único propietario el hermano, de ahí que el defecto de falta de consentimiento en la modificación del contrato por aquella queda subsanado, siendo válida la prórroga pactada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-3-2013

 Herederos

• El derecho de acceso a la propiedad reconocido al arrendatario por sentencia firme, se integra en el caudal hereditario del beneficiario y pasa a sus herederos, aunque fallezca antes de la consumación de la venta

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-11-2019.

• El arrendamiento no se extingue por fallecimiento del arrendador, quedando subrogados sus herederos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-5-2007

 Cónyuge

• No puede considerarse a la esposa del demandado como titular del contrato de arrendamiento, dado que en el mismo no figura como arrendataria y por tanto resulta improcedente la denegación de prórroga del contrato de arrendamiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-1-2015

 Representante

• Local vendido por mandante sin poder suficiente ejerciendo el arrendatario derecho de retracto; se confirma la procedencia del retracto y se estima como dies a quo la fecha de ratificación del poder

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-12-2008

Cesión local

 Consentimiento

• Se inadmite el recurso de casación por carencia de fundamento ya que se altera la base fáctica de la sentencia recurrida puesto que en la misma nunca se tiene por acreditado pacto ni consentimiento de la propiedad para la cesión del arriendo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-11-2017

 El pago por una persona jurídica, distinta de la que celebró el contrato, de los gastos de comunidad no implica consentimiento tácito del arrendador a la cesión

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-2-2015

 Introducción de terceros

• Cesión inconsentida por el arrendador del local de negocio a favor de un tercero que fijó en este su domicilio social

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-12-2010

• Existió cesión inconsentida del local desde el momento en que un tercero obtiene provecho de la finca arrendada sin la autorización del arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-7-2009

• La carta dirigida a la persona jurídica no es un acto propio vinculante representativo de haber concurrido una efectiva autorización para la introducción de un tercero en el local objeto del arriendo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-2-2005

 Máquinas recreativas

• El derecho de explotación de las máquinas recreativas no formó parte del objeto del contrato de arrendamiento, estando ya instaladas previamente en el local, limitándose su condición arrendaticia a la participación del 25%

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-11-2014

• Aunque en el local ha habido instaladas máquinas recreativas de un empresario distinto del arrendador, porque este no instaló las suyas, tal conducta no incide en el contenido esencial del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-4-2000

 Sociedad

• La sociedad arrendataria sigue siendo la misma y no puede estimarse que la transmisión de acciones de unos socios a otros implique cambio de titularidad jurídica, de ahí que no exista cesión inconsentida

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-6-2011

• La coordinación y colaboración mercantil entre empresas del mismo ramo con personalidad jurídica distinta no prueba la cesión o subarriendo del local arrendado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2008

• En caso de fusión de sociedades, la sociedad absorbente sucede universalmente a la absorbida en sus derechos y obligaciones, luego pasa a ser arrendataria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-4-2007

 Venta de acciones

• La sociedad arrendataria sigue siendo la misma y no puede estimarse que la transmisión de acciones de unos socios a otros implique cambio de titularidad jurídica, de ahí que no exista cesión inconsentida

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-6-2011

Cesión de vivienda

 Atribución judicial

• La ex-cónyuge ni comunicó la atribución judicial de la vivienda, ni pagó renta alguna, no existiendo subrogación, por lo que no queda obligada al pago de rentas que se adeuden a la arrendadora

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-10-2015

• La cesión de la vivienda a la exesposa demandada lo es a título de precario sin que la atribución judicial del uso de esta constituya título hábil oponible frente a terceros

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2010

• Es precarista quien ocupa una vivienda a título gratuito y sin plazo, una vez rota la convivencia, con independencia de que se le atribuya el uso por resolución judicial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 18-1-2010

• No existe subrogación cuando la vivienda cuyo uso se atribuye al cónyuge no titular por sentencia de separación no pertenece en propiedad al otro cónyuge, sino que ha sido atribuido a este en virtud de un contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 14-1-2010

• La cesión de la vivienda a título gratuito y sin plazo para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que se le atribuya el uso por resolución judicial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-10-2009

 Consentimiento

• Cesión de contrato de arrendamiento frente a subrogación mortis causa sin que la convivencia entre cedente y cesionario, aceptada por el arrendador, impida la efectividad de la cesión

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2010

• La renuncia de los primitivos arrendatarios supuso que el arrendamiento quedara únicamente a favor del resto de los arrendatarios iniciales, siendo aceptado expresamente por el arrendador al suscribir el nuevo documento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-4-2009

 Domicilio social

• La cesión inconsentida se produce con la ocupación real y efectiva del cesionario, lo que no queda probado, de ahí que no proceda la resolución del contrato. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-3-2013

• La mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real, no es causa de resolución por cesión. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-2-2013

 Familiares

• La vivienda no se cedió con carácter vitalicio ni para un uso específico y la cesión se ha prolongado lo suficiente como para que quepa la resolución

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-6-2009

 Hijos

• Cesión inconsentida de la vivienda a su hija por ausencia de la arrendataria durante dos años

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2011

• Derecho de los titulares a poseer la vivienda cedida a hijo y nuera para que la usaran como hogar conyugal, al desaparecer este con la separación y ocuparla desde entonces a título de precarista.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-10-2008

• La situación de precario y legitimación del propietario para reclamar la posesión de la vivienda cedida a su hijo y nuera deriva de haber desaparecido al separarse el uso para el que se destinó

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2008

Contratos normativa

 Daños

 Accidente

• El arrendatario no ha sido negligente en el uso de la nave industrial arrendada, sin que se le pueda imputar por el incendio sucedido

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-3-2007

• El propietario y arrendador de una nave que ardió pretende que se le indemnicen los daños causados

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-3-2004

• Ante el incendio producido en un inmueble arrendado, la responsabilidad es del arrendatario, salvo que pruebe que se ocasionó sin que fuera culpa suya

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-2-2001

 Responsabilidad del arrendador

• La inaptitud del firme para la actividad para la que la arrendadora cedió su uso es la causa de los daños, por lo que no son imputables a la arrendataria y a su actividad, sino a aquella conocedora del destino del arriendo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-7-2021

• El arrendador está obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones privativas del local, pero no a los elementos comunes del edificio. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-2-2012.

• El responsable de los daños causados por los inquilinos frente a la Comunidad es el propietario del piso, correspondiéndole realizar las obras de reparación si este no lo hace o finaliza la ocupación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-12-2009.

• Hacer responsable al arrendador de la caída de una maceta colocada por el inquilino supondría exigirle un deber de cuidado exacerbado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-12-2007.

• Negligencia del arrendador que no adopta medidas ante el mal estado de la cubierta del local

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-9-2007

• Informe pericial que fija la indemnización por la declaración de ruina debido a negligencia de la propietaria en la ganancia que se hubiera podido tener por el traspaso del local teniendo en cuenta que la renta se actualizó.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-12-2005

• El arrendatario no responde por deterioros producidos con posterioridad al ofrecimiento de las llaves, que fue rechazado por el arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-10-2005

• Culpa de arrendadores de vivienda y exoneración de la compañía de gas por falta de prueba del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-2-2004

• El demandado no tiene contrato alguno de arrendamiento con el propietario de la nave, por lo que no debe responder

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-3-2004

• Incumplimiento por el arrendador frente al arrendatario cuando se realiza la reparación, pero no se termina con la producción de los daños

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-12-2002

• No existe conducta culposa de arrendadores causante de las filtraciones en la vivienda arrendada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-4-2001

 Responsabilidad del arrendatario

• Responsabilidad del arrendatario por explosión de gas en la vivienda arrendada, sin que exista prueba de que actuó con diligencia

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-2-2016

• Incumplimiento por la arrendataria de la obligación asumida en el contrato sobre la instalación eléctrica a cambio de un descuento en la renta

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-5-2014

• Acaecido el incendio durante la vigencia del arrendamiento, se atribuye la responsabilidad al arrendatario que tenía la posesión de la nave

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-9-2009

• El arrendatario fue negligente porque, al sustituir un pilar con carcoma no volvió a revisarlo, siendo previsible que la situación de deterioro se repitiera

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-3-2009

• Los arrendatarios cambiaron unilateralmente el uso de los sistemas de evacuación de gases y por tanto deben cesar en esa actividad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-7-2008

• El arrendatario no consigue desvirtuar la presunción de que la pérdida del objeto del arrendamiento, en este caso, de la nave industrial, a causa del incendio se le impute

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-3-2007

• No queda probado por el arrendatario que la causa de la inundación sea el mal estado del techo de la nave industrial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-2-2007

• No queda acreditado por el arrendatario que el incendio se originara sin su culpa; debe responder de los daños, aunque usará el local para el destino pactado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-10-2006

• El arrendatario responde por el incendio de la nave, salvo que pruebe que no es por su culpa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-7-2006

• El arrendatario responde de la pérdida o deterioro de la casa arrendada mientras no demuestre que se ocasionó sin su culpa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-2-2006

• Responde el arrendatario por el incendio de la vivienda, al no quedar probada la existencia de caso fortuito ni la notificación al arrendador de reparar instalación eléctrica

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-1-2006

• Pérdida de la cosa arrendada, responsabilidad del arrendatario. No todo incendio es debido a caso fortuito y no basta para llegar a tal conclusión que se hubiera producido por causas desconocidas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-3-2004

 Responsabilidad de los seguros

• No probada la inexistencia de culpa del arrendatario en relación con el incendio de la nave, su aseguradora debe responder por los daños

TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-5-2006

Daños y perjuicios

• Indemnización por daños y perjuicios derivados de la ocupación del inmueble desde la fecha de su extinción en 2004 hasta la fecha de la sentencia que declara la resolución contractual en 2008

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-4-2014

• La entidad arrendadora durante la prolongación del periodo de ocupación de los locales sufrió un lucro cesante que debe referenciarse en la ganancia dejada de obtener por la revalorización de la renta pactada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-4-2014

• Aunque el daño no es automáticamente equiparable al importe de las rentas actualizadas que recibía del arrendatario vigente la relación, la indemnización se fija tomando como base la renta que se venía pagando

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-9-2012

• Para la fijación de indemnización por lucro cesante futuro, debe presumirse cómo se hubiesen producido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-4-2012

• Indemnización de perjuicios al arrendador por el tiempo en que no pudo disponer del local tras la terminación del contrato por la necesaria realización de obras de reparación de los daños causados por la arrendataria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-7-2005

 Desistimiento del arrendatario

 Cláusula penal

 Moderación

 El incumplimiento previo de la arrendadora referido al momento de la entrega del local a la arrendataria conlleva la posibilidad de moderar la cláusula penal

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-3-2019

• Procede mitigar el rigor de la indemnización solicitada, toda vez que fue el arrendatario el que desistió del contrato y entregó voluntariamente la posesión, y el arrendador, con su negativa a recibir el inmueble, dio lugar al juicio de desahucio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-7-2018

 Procede la moderación de la cláusula penal en arrendamiento de uso distinto al de vivienda cuando se trata de la pactada en caso de desistimiento anticipado por el arrendatario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-5-2014

• Moderación de la indemnización, limitándola a 12 mensualidades de renta, a fin de evitar un enriquecimiento sin causa justificada de la arrendadora

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010

• Moderación judicial de la indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario para mantener la igualdad de equilibrio entre las partes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-2-2006

 No moderación

• Improcedencia del ejercicio judicial de las facultades de moderación cuando la cláusula fue expresamente pactada para el específico incumplimiento contractual producido

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-7-2021

• Se inadmite el recurso de casación por no atender a la ratio decidendi de la sentencia recurrida: la crisis económica, aunque cierta, no resulta suficiente para aplicar la rebus sic stantibus y en consecuencia, para moderar la cláusula penal

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-6-2021

• El retraso de un año en poder disponer de las naves por obras comporta la plena aplicación de la cláusula penal, sin que proceda la moderación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-12-2018

• La arrendataria consintió una prórroga anual, por lo que, ante el desistimiento, está obligada al pago de la renta de todo el año, sin que exista cláusula penal que moderar

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-6-2018. Con Comentarios

• No procede la moderación de la penalización fijada por desistimiento durante los 10 primeros años del contrato, aunque se haya realizado un nuevo arrendamiento con un tercero, ya que al arrendatario no le exonera del cumplimiento de lo pactado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-4-2018

• La cláusula penal pactada no excluye que se reclamen los daños que se produzcan por incumplimiento, siendo improcedente su moderación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-2018

• No procede la moderación pretendida por el arrendatario, pues lo solicitado por el arrendador no es una indemnización, sino el pago de las rentas al promover el cumplimiento del contrato al no aceptarse la resolución ni existir cláusula penal

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-6-2016

• Exigencia del cumplimiento del contrato, pago de rentas hasta su término, sin que haya existido aceptación por el arrendador ni conste cláusula penal para su moderación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2016

• Improcedencia del ejercicio de la facultad moderadora de una cláusula penal, al estar expresamente prevista para el incumplimiento parcial o para el cumplimiento deficiente o retardado.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-6-2014

• Lo pactado se cumplió exactamente, la extinción de la relación contractual en los primeros cinco años, por lo que la moderación por incumplimiento parcial no cabe

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-12-2013

• La facultad de moderación no es de aplicación cuando se trata de un supuesto de cláusula penal moratoria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 31-3-2010

• El cumplimiento de las obligaciones del arrendador y el incumplimiento por el arrendatario impiden moderar la cuantía indemnizatoria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2007. Con Comentarios

 Interpretación de la cláusula penal

• Al no prever el pago íntegro de las rentas pendientes en caso de incumplimiento por el arrendatario, la reclamación de la suma dineraria prevista como pena no es equivalente a una exigencia de cumplimiento del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-2018

• Del contenido de la cláusula no cabe entender que estemos ante una pena de arrepentimiento, ya que trata de evitar perjuicios para el arrendador frente a un desistimiento injustificado que no supone previsión de castigo, sino la cuantificación de daños

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-9-2009.

• Válida elevación a 20 meses de la renta de la indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario cuando el tiempo que restaba de contrato era de tres años y cuatro meses

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-10-2005

 Indemnización

 Entrega de llaves

• La arrendadora se limitó a aceptar la restitución del inmueble con la entrega de las llaves, pero no renunció a la indemnización que la cláusula contractual preveía

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-9-2013

• El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011

• La aceptación de las llaves por el arrendador implica aceptar la resolución unilateral, pero no la renuncia a la indemnización por daños y perjuicios

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2007.

• No procede indemnización al aceptar las llaves y la carta del arrendatario manifestando la extinción del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-6-2004

 Nuevo arrendamiento

• Procede moderar la indemnización porque el arrendatario no provoca desperfectos en la finca, habiéndose procedido a su nuevo arrendamiento con anterioridad al transcurso de la totalidad del plazo pactado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-5-2008

• Moderación de la indemnización por la resolución anticipada cuando el arrendador ha podido explotar o concertar un nuevo arrendamiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2007

• Indemnización a favor del arrendador por resolución anticipada, si bien se minora la cuantía al haberse celebrado un nuevo contrato sobre el local

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-2-2007

 Moderación de la indemnización que corresponde al arrendador por la resolución unilateral del arrendatario al constar un nuevo arrendamiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-6-2006

 Aplicación del art.11 en arrendamiento de uso distinto al de vivienda

 No cabe la aplicación analógica del art. 11 LAU sobre el desistimiento del arrendatario en un contrato de uso distinto al de vivienda, ya que se regirá por la voluntad de las partes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-10-2017

• Se estima indemnización de un mes de renta por año de duración del contrato de uso distinto, aplicando el art. 11 LAU para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-4-2012

 Pago de las rentas pendientes

• Al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario ni aceptado por el arrendador, procede la estimación de acción de cumplimiento del contrato, con condena al pago de las rentas pendientes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-10-2017

• Al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario en el contrato de uso distinto, ni aceptado por el arrendador, procede la estimación de la acción de cumplimiento del contrato con el pago de las rentas pendientes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-5-2017

• Ante el desistimiento del arrendamiento de local procede la indemnización de cinco mensualidades de renta por año que restaba de contrato, al infringirse el art. 1.106 del Código Civil

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-2-2016

• Aunque la resolución del arrendamiento fue unilateral, no se impone la indemnización por la cuantía de las rentas dejadas de percibir por ser excesiva

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-6-2008

• El desistimiento del arrendatario conlleva la obligación de indemnizar por el tiempo que reste de contrato, según determina el TR 1964, no siendo aplicable los preceptos del Código Civil

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-5-2008

• La aplicación de la cláusula penal pactada por no desalojo es compatible con la percepción de las rentas del mismo período

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-11-2006

• El término bianual fijado para la prórroga se debe entender no en su sentido gramatical de dos veces al año, sino en el sentido de durar dos años, siendo ese período el que se debe indemnizar por el arrendatario que desiste

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-11-2005

 Consentimiento/renuncia

• En el contrato se pactó el cese consentido del arrendatario, de modo que, producido este, no hay obligación de indemnizar al arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-3-2009

• No consta en el documento contractual ninguna cláusula excluyente de la indemnización prevista en el art. 56 LAU-TR 1964. El silencio no equivale a una renuncia tácita de la arrendadora a la indemnización

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-12-2004

Duración de contratos

 Prórroga forzosa

 Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

• Arrendamiento de vivienda con opción de compra, de naturaleza compleja que ha de interpretarse como un todo: validez del pacto de prórroga forzosa a criterio de la arrendataria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-3-2021

• Aplicación del plazo de 30 años del usufructo en contrato de uso distinto al de vivienda con pacto de prórroga

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-11-2012

• En un contrato de uso distinto al de vivienda regido por la LAU 1994 no cabe pactar prórroga forzosa, pues altera la esencia y naturaleza del contrato, que debe ser de duración determinada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-9-2011

• Es cierto que la intemporalidad conculca la naturaleza del contrato, pero no puede equivaler a falta de previsión contractual, de ahí que por analogía se acuda al usufructo, con duración máxima de 30 años

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 9-9-2009. Con Comentarios

 Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985

 Pacto expreso en viviendas

• Debe constar en el contrato explícitamente el pacto de prórroga forzosa, aunque cabe deducir la existencia del sometimiento de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-3-2018

• El contrato de arrendamiento de vivienda se pactó por tiempo indefinido, pero ello no equivale a la voluntad del arrendador de pactar prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-10-2014

• De la interpretación del contrato de 1990 se concluye que la voluntad de los contratantes era someter el arrendamiento al régimen de prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-5-2011

• Las partes pactaron por «años», sin período de tiempo determinado, lo que, unido, a las facultades de ejecución de obras y la larga duración del contrato desde septiembre de 1985, lleva a la conclusión de pacto de prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-4-2011. Con Comentarios

• Con posterioridad al RDL 2/1985 cabe pactar la prórroga forzosa de forma inequívoca o implícita en sus cláusulas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-11-2010

 Pacto expreso en locales

 General

• Si la cuestión relativa al sometimiento o no al régimen de prórroga forzosa es dudosa, debe entenderse que no existe el acuerdo que permita su aplicación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-9-2017

• La voluntad de las partes fue someter el contrato de arrendamiento de local de 1987, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-9-2011

• En el contrato de arrendamiento de 1987 se pactó «un año prorrogable»; por tanto, las partes se sometieron al régimen de prórroga forzosa según la Ley de 1964 vigente entonces

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2011

• Es de aplicación el régimen de prórroga forzosa, al ser voluntad de las partes vincular la duración del segundo contrato a la del primero, procediendo la resolución por jubilación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-6-2010

• Existencia de pacto explícito de las partes de sometimiento al régimen de prórroga forzosa en un contrato perteneciente al RDL 2/1985

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-3-2010

• El contrato que concertaron las partes previene una duración mínima de cinco años prorrogable por la arrendataria, y ello no es incompatible con el carácter temporal consustancial a los arrendamientos, pues se pacta un tiempo determinado expresamente vinculado a la prórroga

TS, Sala Primera, de lo Civil, 31-10-2008

 Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera LAU 29/1994

• Aplicabilidad de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 a arrendamientos de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa del TR 1964

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-9-2015

 Se trata de un único contrato de arrendamiento de local, que ha ido ampliándose desde 1991 con otros posteriores a la LAU 29/1994, con prórroga forzosa, procediendo aplicar en cuanto a su duración la Disposición Transitoria Tercera y no la Primera

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 8-6-2015

• Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994 a contratos de arrendamiento de local posteriores al 9 de mayo de 1985 con pacto de prórroga forzosa. Doctrina jurisprudencial, con voto particular

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 12-3-2015.

• Cabe aplicar la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 a los contratos posteriores al RDL 2/1985 que pactaron voluntariamente la prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2011. Con Comentarios

 Aplicación de la Disposición Transitoria Primera LAU 29/1994

• Tratándose de un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, las partes se sometieron voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, y así continuará según la Disposición Transitoria Primera, apdo. 2, de la LAU 1994

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-10-2013

 Aplicación del plazo del usufructo

• Validez del pacto de prórroga forzosa en un contrato de local posterior al 9 de mayo de 1985 y aplicación del plazo del usufructo al arrendatario persona física

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-11-2012. Con Comentarios

 Inexistencia de pacto

• En el contrato posterior al 9 de mayo de 1985 no se aprecia voluntad clara e inequívoca que permita concluir que el plazo del arrendamiento es el previsto en el art. 57 LAU 1964, por lo que procede la resolución del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-1-2013

• Los contratos posteriores al RDL 2/1985 pueden pactar prórroga forzosa mediante acuerdo expreso, pero en este caso no existen datos que permitan declarar que la voluntad de las partes fue la de someterse a tal régimen

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-4-2011.

• No cabe interpretar de la estipulación «duración anual prorrogable» que la voluntad de los contratantes sea la de someterse al régimen de prórroga forzosa, tratándose de un contrato posterior al RDL 2/1985

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-4-2011.

• No se acredita oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pues pactar la posibilidad de prórrogas tácitas en un contrato de arrendamiento regido por el RDL 2/1985 no supone voluntad clara y manifiesta para el sometimiento a prórrogas forzosas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-11-2010

• La existencia de cláusulas oscuras no permite considerar que existió pacto expreso de las partes de aplicación de la prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-7-2010

• En la cláusula del contrato posterior al RDL 2/1985 no se hace ninguna referencia a la posibilidad de la prórroga forzosa, por lo que no cabe su aplicación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010

• Inexistencia de pacto expreso que permita la aplicación de prórroga forzosa, por lo que la duración del contrato es la libremente pactada entre las partes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-12-2009

• Si no consta de manera clara la voluntad de la arrendadora de someterse al régimen de prórroga forzosa, ha de regir el sistema del art. 9 RDL 2/1985

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-6-2002

• Inexistencia de pacto expreso que permita la aplicación de prórroga forzosa, por lo que la duración del contrato es la libremente pactada entre las partes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-6-2002

 Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985

 Aplicación Disposición Transitoria LAU

• No cabe aplicar el art. 4.1 TR 1964 referido a personas físicas a un arrendatario persona jurídica, por lo que el contrato finalizaba a los 20 años de entrada en vigor de la LAU 29/94 conforme a la D.T. Tercera, apdo. 3

 Cuota del IAE en locales

• Para determinar la duración de contratos de arrendamiento de local, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario deberá justificar el pago de la cuota del IAE. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-6-2010. Con Comentarios

• No es acto propio vinculante de la arrendadora la duración determinada del arrendamiento ni la actualización de la renta, porque ambos extremos se determinaron con una cuota errónea del IAE

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-9-2009

 Tácita reconducción del local

• No concurre la tácita reconducción, consta la voluntad expresa del comprador de dar por finalizado el arrendamiento, sin que este excluida por pacto en contrario según art. 1571 CC

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2020

• La tácita reconducción en el contrato se produce según se haya fijado la renta, y no por la forma de hacer los pagos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-9-2018. Con Comentarios

• No hubo pacto de prórroga forzosa, sino sucesivas tácitas reconducciones hasta el requerimiento de extinción, por lo que la relación arrendaticia ha terminado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-12-2013

• No es posible ejercitar la opción de compra en el período de la tácita reconducción

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-9-2010

 Tácita reconducción de la vivienda

• La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, sino que este finaliza una vez cumplido el término de su duración, dando lugar a un nuevo contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 31-3-2021

• El arrendador de la vivienda no puede enervar la tácita reconducción sin la manifestación de oposición a la misma por los propietarios de las plazas de garaje, se requiere el consentimiento presunto de todas las partes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 31-3-2021

• Vencido el plazo de cinco años de duración del contrato, este se prorrogaba obligatoriamente hasta tres años más y, una vez vencido, el mismo quedaba sujeto a tácita reconducción

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-9-2015

• El arrendador manifestó su voluntad de dar por finalizado el contrato tras el plazo de dos años para la subrogación en la Disposición Transitoria Segunda, no siendo de aplicación el art. 1.566 CC

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-6-2015

• Los contratos de arrendamiento de vivienda posteriores al 9 de mayo de 1985, una vez finalizado el plazo de tácita reconducción de tres años, se rigen por los arts. 1.566 y 1.581 CC

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 16-4-2013

 Tiempo indefinido

• En un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, la fijación de una duración «ilimitada» no comporta por sí la intención de someterse a la prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2016

• En un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, la fijación de una duración «ilimitada» no comporta por sí la intención de someterse a la prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2016

• El contrato de arrendamiento de vivienda se pactó por tiempo indefinido, pero ello no equivale a la voluntad del arrendador de pactar prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-10-2014

• La utilización del término indefinido, en un contrato posterior al 9 de mayo de 1985, no equivale a la sujeción al régimen de prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-3-2013

• El término «tiempo indefinido» debe entenderse como no fijación de plazo de vigencia contractual, si bien cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante revocación unilateral del mismo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-7-2011

• El pacto por tiempo indefinido del contrato no es equivalente al régimen de prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-11-2010

• No cabe el pacto de duración indefinida, de ahí que, cuando el arrendatario es persona jurídica, la duración máxima que cabe imponer al arrendador es la de 30 años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el art. 515 CC

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2010. Con Comentarios

• La expresión «tiempo indefinido» resulta contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y no equivale al sometimiento a prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-7-2010

• Aunque conste en el contrato la expresión «tiempo indefinido», no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-7-2010

• No es aplicable el régimen de prórroga forzosa, pues la cláusula del contrato relativa a su duración únicamente se refiere a que será indefinida, lo que no implica sometimiento a la prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-3-2010

• La expresión «tiempo indefinido» resulta contraria a la naturaleza del arrendamiento y no equivale a prórroga forzosa en cuanto es posterior al RDL 2/1985

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-12-2009

• La duración indefinida en un contrato posterior al RDL 2/1985 no equivale a prórroga forzosa, sino que habría que pactarlo, y esa no fue la intención de las partes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-12-2009.

• Aunque conste en el contrato que la duración del arrendamiento es indefinida, no cabe por ello concluir que este se halle sometido a prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2009. Con Comentarios

• Las prórrogas durante las 10 anualidades siguientes no tienen que ser una prórroga por anualidades indeterminadas, sin sujeción a un tiempo preestablecido

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-10-2002

 Novación contractual

 Aunque el cambio del inmueble arrendado y la sustancial elevación de la renta pactada, afecten a las prestaciones esenciales del contrato, no es suficiente, para al margen de la voluntad de las partes, provocar una novación extintiva

TS, Sala Primera, de lo Civil, 31-3-2021

• Nueva situación del contrato admitida por la arrendadora que no puede reconducir ahora a la extinción del arrendamiento de 1977 basado en la aplicación de la D.T.Tercera de la LAU

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-10-2020

• Las sucesivas modificaciones subjetivas en los contratos sobre el mismo local son calificadas de novaciones extintivas y no modificativas, por lo que no se encuentra bajo prórroga forzosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-11-2014

• Al fallecimiento de la hermana queda como único propietario el hermano, de ahí que el defecto de falta de consentimiento en la modificación del contrato por aquella queda subsanado, siendo válida la prórroga pactada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-3-2013

• Modificación de la relación arrendaticia sin que implique novación con efectos extintivos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-1-2013

• El contrato de arrendamiento de 2002 no es una novación modificativa de los contratos anteriores, sino que constituye una nueva relación arrendaticia regida por la LAU 1994

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-7-2011

• El contrato que liga a las partes es de 1991 y no supone continuación del anterior, sometido a prórroga forzosa, de ahí que habrá que estar a la duración de 15 años pactada en el contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-5-2011

• El contrato no fue objeto de novación de vivienda a arrendamiento de temporada, por lo que procede la acción de retracto. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-4-2011

• El cambio de vivienda y la formalización por escrito del contrato no implican la renuncia del arrendatario al derecho de prórroga

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-3-2009

Excepción de prórroga forzosa

 Aplicación

• El art. 62 TR 1964 no sería aplicable al caso de autos en cuanto que esas excepciones se están refiriendo a la prórroga legal y aquí se está tratando de prórrogas pactadas

 Cierre de local

• Aunque la Disposición Transitoria Tercera de la LAU establezca la extinción de contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, la prórroga forzosa continuaba vigente, procediendo la causa de resolución del TR 1964 por no uso del local

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-12-2011

• La situación de enfermedad del arrendatario es incompatible con el uso del local para cumplir su finalidad, permaneciendo cerrado al público por un período muy superior a los seis meses, por lo que procede la resolución del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-6-2011

• No hay «justa causa» en el cierre de la industria, pactado por contrato como destino del local, así como su transformación en almacén o depósito, por lo que procede la resolución del arrendamiento

S, Sala Primera, de lo Civil, 24-2-2010

• Local destinado a la actividad de almacén, pues los demandantes conocían que el local litigioso nunca fue destinado a restaurante, bar u otro establecimiento abierto al público

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-12-2009

• El hecho de no estar el local litigioso abierto al público no es óbice para considerarlo cerrado, debido a que estaba destinado a almacén, lo que implica una cierta actividad, sin que pueda acogerse como causa de resolución del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-12-2009

• El local se traspasó como local de negocio afecto a una actividad, por lo que su transformación a mero almacén altera el contrato y es causa de resolución

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-3-2009

 Doble vivienda arrendada

• La resolución del contrato por ocupación de dos o más viviendas en la misma localidad requiere por sus circunstancias de una aplicación restrictiva

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-6-2011

• No es necesario que el arrendatario ocupe dos o más viviendas de forma efectiva para denegar la prórroga, sino que es suficiente con que las mismas se encuentren a disposición del arrendatario, aunque no utilice una de ellas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-4-2011

 Necesidad

• No existe contradicción jurisprudencial que sostenga el interés casacional alegado, pues resulta probada la causa de necesidad de vida independiente de la actora, de ahí que proceda la resolución

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2011

• Fraude de ley inexistente, pues la casa que fue enajenada previamente no poseía las características de habitabilidad que sí tenía la arrendada, por lo que ha lugar a la extinción de la prórroga forzosa por causa de necesidad del arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010

• Inexistencia de interés casacional alegado por el arrendatario, procediendo la denegación de prórroga del local arrendado al concurrir la causa de necesidad para uso de la vivienda

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010

• El ejercicio por la arrendataria de la acción de impugnación impide a la actora resolver el contrato de arrendamiento por causa de necesidad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2009

• Al transmitirse todos los pisos y locales del inmueble vía mortis causa, no existe la obligación de establecer orden de prelación a efectos de denegar la prórroga por necesidad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-3-2009

• Como la arrendataria ha incumplido previamente sus obligaciones de pago, no se le indemniza, aunque el arrendador haya reclamado la vivienda para su uso y por necesidad y luego la ocupe persona distinta

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2008

• Alta en el suministro de gas, realización de mudanza y testimonio de detective privado que demuestran la ocupación de la vivienda tras el desalojo de los arrendatarios

TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-2-2008

 Vivienda de libre propiedad del arrendatario

• La cuestión de si la vivienda es apta para satisfacer las necesidades, ha sido tratada en el recurso de apelación y ha quedado probado que el piso a disposición de los arrendatarios cuenta con la misma extensión, ubicación y características

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-5-2016

• No prospera la denegación de prórroga, ya que el arrendatario en el plazo de los seis meses anteriores a la presentación de la demanda no tuvo a su disposición vivienda libre y apta para sus necesidades

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-6-2012

 Extinción de contratos

 Entrega de posesión

• La adjudicación en procedimiento hipotecario de una vivienda no inscrita en el registro produce la extinción del contrato conforme el art.13 LAU 29/94, de ahí que resulte improcedente la reclamación de rentas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-6-2021

• No existió tolerancia en la posesión del inmueble desde su extinción, sino que los arrendadores intentaron en juicio de desahucio recuperar la misma

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-3-2012

• El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011

 Obras en beneficio del arrendador

• A la extinción del contrato la arrendadora deberá restituir al arrendatario el importe de las obras, instalaciones y mejoras realizadas por él durante el arrendamiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-7-2007

• Los bienes muebles colocados por el arrendatario que no pueden retirarse sin causar daños se quedan en beneficio de la propiedad sin que esta deba abonarlos si no existe pacto al efecto

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-1-2006

• El arrendatario que quiere recuperar los bienes muebles del local debe ejercer la acción reivindicatoria, sin que se pueda sustituir por la de enriquecimiento injusto

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-1-2006

• Cuando finaliza el arriendo, corresponde al arrendador asumir la devaluación del valor de la finca por el transcurso del tiempo de duración del contrato y por el uso al que su objeto fue destinado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-2-2005

 Fiscalidad del arrendamiento

• La repercusión del IVA en la renta del arrendamiento de industria prevalece por el pacto entre las partes, sin necesidad de apoyarse en normas que rigen dicho impuesto

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-5-2020

• Procede la aplicación de la reducción del 60% sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda cuando estos se declaran en una regularización tributaria: interés casacional objetivo

TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 31-1-2020

• Alcance de la expresión «rendimientos declarados por el contribuyente» a efectos de la aplicación de la reducción sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda: interés casacional objetivo

TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 6-11-2019

• Régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, ¿requiere la concurrencia de los requisitos que el artículo 27.2 LIRPF?: interés casacional objetivo

TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 1.ª, 4-11-2019

• La indemnización percibida por el arrendatario, en la medida en la que no retribuye una entrega de bienes o una prestación de servicios sujetas al IVA, no se integra en la base imponible

TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 2-11-2009

 Garantías del arrendamiento

 Aval

• El pago de rentas corresponde a la arrendataria y al avalista como deudores solidarios, sin que el reconocimiento de deuda por aquella suponga novación respecto a la obligación de pago

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-3-2016

• La presentación por el arrendatario de los documentos que prueban la extinción de procedimientos pendientes entre las partes obliga al Banco demandado a ejecutar el aval, pagando al actor la cantidad debida

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-10-2009

• El fiador de los arrendatarios, quienes no pagaron la renta, puede ser condenado subsidiariamente respecto a los deudores principales

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-2-2008

 Fianza

• Inadmisión de recurso de casación pues, aunque el mismo pudiera prosperar el fallo de la sentencia recurrida no podría ser modificado al ser firme el pronunciamiento que rechaza la compensación entre la fianza y la deuda debida por pacto expreso

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-2-2018

• Inadmisión de casación por falta de justificación e inexistencia de interés casacional al no justificarse contradicción jurisprudencial entre las audiencias provinciales con relación a la extinción de la fianza tras la prórroga contractual

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-3-2017

 Obligaciones del arrendador

 Goce pacífico de la cosa

• La Comunidad tiene la facultad de organizar el uso de un elemento común, plaza de garaje, de la forma que se decida por acuerdo válido, que afectará a propietarios y arrendatarios, lo que no significa que estos se vean privados de la posesión

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-6-2015. Con Comentarios

• El incumplimiento por el arrendador de la obligación comprometida con el arrendatario para la explotación del negocio conlleva la nulidad del contrato por inexistencia de causa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-6-2010

• La entrega del local arrendado sin condiciones necesarias para cumplir el destino pactado no supone que el contrato carezca de objeto, sino un incumplimiento de la obligación de entrega impuesta al arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2004

• Obligación del arrendador de hacer obras necesarias para obtención de licencia de apertura y mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-9-2000

• El arrendador incumplió la obligación de entregar a la arrendataria la cosa objeto del mismo, con la licencia para la explotación de la industria, pero esta conocía la falta de dicha autorización

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-7-2000

 Obras de conservación

 Obligación del arrendador

• La arrendadora está obligada a efectuar las reparaciones necesarias para el adecuado uso de la vivienda, no procediendo desestimar la demanda por el hecho de que se comprometa a su realización

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-1-2018

• La arrendadora no estaba obligada a realizar las obras, que no son de conservación, sino de adaptación a la actividad de residencia geriátrica

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-2-2012

• No hay obligación del arrendador de indemnizar al arrendatario porque no ha contribuido al estado de ruina del local arrendado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-11-2008

• Procedencia de la indemnización por ruina del edificio motivada por el incumplimiento de la obligación de conservación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-5-2007

• Derecho del arrendatario a ser indemnizado en el importe de las obras necesarias para restablecer el inmueble al estado que mantenía originariamente

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-3-2003

• La obligación del arrendador de realizar las obras de conservación incluye la reconstrucción del edificio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-7-2000

 Obligación del arrendatario

• La arrendataria no puede exigir ahora que se le paguen las obras de mantenimiento realizadas a las que se obligó contractualmente

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-2-2009

• El arrendatario no responde por deterioros producidos con posterioridad al ofrecimiento de las llaves, que fue rechazado por el arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-10-2005

• Necesario consentimiento del arrendador para la realización de obras por el arrendatario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-6-2003

• Validez de la cláusula por la que las obras de conservación son a cargo del arrendatario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-2-2003

• El arrendatario fue facultado por el arrendador conforme a las cláusulas contractuales establecidas para efectuar las obras necesarias

AP Las Palmas, 2-4-1987

• La pasividad del arrendatario que no arregla los desperfectos conlleva la imposibilidad de atribuir un incumplimiento al arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-2-2001

 Suspensión del contrato

• El arrendador es el que comunicó al arrendatario la suspensión del contrato: apreciación probatoria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-4-2003

 Elementos comunes

• El arrendador está obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones privativas del local, pero no a los elementos comunes del edificio. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-2-2012.

• La obligación del arrendador no alcanza la reparación de elementos comunes, pese a que se vea afectado el local arrendado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-5-2006. Con Comentarios

 Obras de mejora

• No cabe la indemnización al arrendatario por las mejoras efectuadas en el piso cuando no ha habido consentimiento por parte del arrendador y este desconocía las obras

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-9-2008

 Precario. Comodato

• Los demandados, tras la adjudicación judicial a la actora y extinguido el arrendamiento con el anterior propietario, están en precario, pues el contrato no surte efectos frente a terceros al no estar inscrito, sin que proceda reclamar rentas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-11-2020

• Se inadmite la casación contra la sentencia que acuerda el desahucio por precario: la recurrente ocupa la vivienda sin título, no hay relación contractual, ni abona renta, e incluso no se le ha atribuido el uso de la vivienda a ella y a sus hijos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-10-2020

• La situación de precario no cesa por el consentimiento durante cierto tiempo por el propietario y se produce por la inexistencia de renta

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-10-2017.

• La cesión de uso de la vivienda por el padre, copropietario con la hermana, para establecer domicilio conyugal de su hijo y esposa constituye precario, no pudiendo ser equiparados los convenios reguladores acordados entre los excónyuges

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-4-2016

• No se extingue la atribución del uso de la vivienda propiedad de la madre del esposo, otorgado a la esposa a hija, pues no ha habido cambio de circunstancias y aquella puede recuperarla mediante el ejercicio de la acción por desahucio por precario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2015

• El demandado tiene la posesión inmediata de la vivienda que ocupa sin ser propietario, sin pago alguno de renta o merced, la cual se adjudicó el dominio a su hermana tras la división judicial del patrimonio hereditario de los padres

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-5-2015

• Desahucio por precario de la vivienda que había sido la conyugal, propiedad de los padres del esposo y que había sido atribuida a la esposa por convenio en juicio de divorcio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-10-2014

• Criterio extenso de precario: situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque estemos en la tenencia del mismo y por tanto sin título que justifique el goce de la posesión

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-9-2014

• Procede la acción de desahucio por precario contra el heredero que está poseyendo en exclusiva un bien sin título acreditado.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-2014.

• La ocupante de la vivienda, cuya propiedad es del padre de su conviviente, no tiene título de posesión, es poseedora de hecho por lo que tendrá la calificación de precario y no de comodato.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-2-2014

• La inicial relación onerosa entre las partes se transformó en gratuita, encontrándonos ante un precario, pues ni paga renta ni ostenta título

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-9-2013

• La posesión en exclusiva por el coheredero comporta una extralimitación de su derecho de coposesión, originando un daño y perjuicio para la comunidad hereditaria, procediendo el desahucio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-7-2013

• Aunque el marido de la demandante permitió que sus padres y hermanos vivieran en la casa, no se acredita que existiera contrato, por lo que no se trata de un comodato, sino de una posesión consentida que resulta ser precario.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-3-2013

• Se produce la situación de precario, aunque se acredite el abono de ciertas cantidades, si no se justifica que constituyen renta. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-6-2012

• Posesión de los demandados en calidad de precaristas, sin que las partes estén vinculadas por contrato, ya que la vivienda se cedió de modo gratuito a su hija por razón de su matrimonio y sin título alguno

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-6-2012

• No existió tolerancia en la posesión del inmueble desde su extinción, sino que los arrendadores intentaron en juicio de desahucio recuperar la misma, lo que implica la imposibilidad de un contrato de cesión gratuita en precario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-3-2012

• La atribución del uso de la vivienda a la hija y su madre puede resultar inútil, pues sus propietarios pueden recuperarla con la acción de desahucio por precario, lo que perjudicaría a la menor cuyo interés debe presidir la atribución de la vivienda

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-10-2011

• Ejercicio de la acción de desahucio por el conviviente propietario de la vivienda contra su expareja que continúa ocupándola sin título jurídico para ello

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-10-2011

• No existe una relación contractual, sino que se trató de una mera cesión de la vivienda a favor de su hijo y su cónyuge, situación que debe ser calificada de precario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-4-2011

• El uso que la demandada ha dado al inmueble no se justifica por la sentencia dictada en un procedimiento de familia, sino por la mera tolerancia del nuevo propietario, por lo que se califica de precario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2011

• Situación de precario de la esposa y su hijo a los que se les adjudicó el uso de la vivienda tras la separación conyugal, pero que fue adquirida por un tercero ante el impago del matrimonio. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-11-2010

• La cesión que la anterior propietaria realizó de la vivienda sin uso determinado constituye un precario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-11-2010

• Situación de precario al no acreditarse posesión a título de dueña ni que haya existido comodato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-10-2010

• Desahucio por precario: el uso exclusivo de la vivienda por el heredero antes de haberse verificado la partición de la herencia le coloca como precarista, siendo viable la acción ejercitada. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 16-9-2010

• La cesión de la vivienda a la exesposa demandada lo es a título de precario sin que la atribución judicial del uso de la misma constituya título hábil oponible frente a terceros. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2010

 La cesión gratuita de locales para facilitar el desarrollo inicial de una nueva empresa dejó de ser comodato y se convirtió en posesión en precario una vez transcurridos 11 años desde su inicio sin que dicha empresa cumpliera el propósito pactado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-2-2010

 Es precarista quien ocupa una vivienda a título gratuito y sin plazo, una vez rota la convivencia, con independencia de que se le atribuya el uso por resolución judicial. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 18-1-2010

 Es precarista el cónyuge que ocupa la vivienda cedida sin contraprestación y sin plazo una vez rota la convivencia, con independencia de que se le hubiere atribuido el uso y disfrute por resolución judicial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 14-1-2010

• Confirmada la existencia de comodato tras la atribución del uso de la vivienda a la demandada y a su hijo, no procede que la madre usufructuaria reclame la vivienda a su voluntad al consentir el uso durante el matrimonio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-4-2009. Con Comentarios

• Los propietarios cedieron la vivienda a su hijo para que constituyera su hogar familiar tras el matrimonio, por lo que, rota la convivencia conyugal, queda la demandada en situación de precario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-11-2008

• No procede el desahucio porque los inquilinos mantenían una relación arrendaticia con el ayuntamiento, al que pagaban un alquiler

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-11-2008

• La cesión de una vivienda para su uso familiar sin especificación de tiempo y sin contrato entre partes es considerada como precario y no comodato, y, por tanto, el propietario puede reclamar el inmueble en todo momento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2008

 Procedimiento

 Acumulación de acciones

• Válida acumulación de las acciones de resolución del contrato y reclamación de rentas dirigida conjuntamente contra arrendatario y fiador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-11-2006. Con Comentarios

 Competencia

• Ante la reclamación de cantidad derivada de contrato de arrendamiento de vivienda, la competencia corresponde al Juzgado del lugar donde esté sita la finca

TS, Sala Primera, de lo Civil, 1-6-2021

• La competencia territorial, al ejercitarse la reclamación de devolución de fianza como garantía del contrato, corresponde al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca arrendada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2021

• La competencia en el juicio de desahucio y reclamación de rentas iniciado por sociedad arrendadora concursada corresponde al Juzgado de Primera Instancia, y no al de lo Mercantil

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-4-2016.

 Concurso de acreedores

• No procede la resolución del arrendamiento por interés del concurso, pues no basta obtener una renta a precio de mercado, hay que considerar la indemnización al arrendatario, y en este caso la compensación no supone una ventaja para la concursada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-11-2018.

• Estimación del recurso de revisión; el arrendatario concursado no está legitimado para pagar o consignar rentas por lo que debió admitirse la apelación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-3-2018

• En interés del concurso procede la resolución del contrato de arrendamiento sometido prórroga forzosa, al incrementar la masa activa por la rehabilitación del edificio propiedad de la concursada, sin perjuicio de la indemnización al arrendatario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2016. Con Comentarios

 Consignaciones

• En juicio declarativo se puede pedir la liberación del deudor arrendatario previa consignación de las rentas debidas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-5-2008

 Cosa juzgada

• Identidad de objeto del procedimiento y el que concluyó con sentencia 581/2018, de 17 de octubre, al ser firme el pronunciamiento de la extinción de la obligación de pago de rentas: procede recurso extraordinario por infracción procesal y de casación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-3-2021

• Cosa juzgada: Segundo proceso en que se solicita la declaración de una fecha para la extinción del contrato, habiendo sido resuelta la cuestión en proceso anterior

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-10-2018

• El juicio de desahucio es un proceso sumario y la sentencia podrá ser objeto de consideración en un posterior proceso declarativo ordinario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-6-2003.

 Determinación de cuantía

• Decreto ordenando el desahucio administrativo de la vivienda y el pago de una indemnización: la cuantía del recurso se corresponde con el valor de la vivienda

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-10-2004

 Entrega de posesión

• Restitución de la posesión efectiva al arrendador en el momento de contestación de la demanda en la que el arrendatario aclara que la existencia de equipos en el local no se debe entender como ocupación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-2-2007

 Juicios

 Desahucio por falta de pago

 Enervación

• Los correos electrónicos enviados a la hija de la arrendataria, que no es representante legal, no constituyen requerimiento previo a efectos de enervación

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-4-2021

• El requerimiento no hace referencia a los conceptos ni a las cantidades adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-3-2021

• Las alegaciones sobre la procedencia de la enervación deben hacerse en el escrito de oposición y no en momento posterior, pero en todo caso requiere el pago o consignación de las cantidades en el momento inicial del proceso

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-11-2019

• El requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la LEC, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-3-2016

• El contrato de arrendamiento de industria queda excluido del régimen especial de la enervación de la acción de desahucio por falta de pago

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-2-2015.

• El requerimiento de pago que se hace al amparo art 22 de la LEC, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo. Doctrina Jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-6-2014.

 Cantidades complementarias

• No procede la resolución del contrato por falta de pago del IBI, ya que el requerimiento no surte efectos al no indicar la proporción en función de la superficie que le corresponde respecto al total del inmueble

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-5-2019

• No requeridos previamente el IBI, Tasa de Basura y obras que se reclaman, y no constando en el contrato la posibilidad de repercusión se desestima el desahucio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-7-2016

• El impago de la tasa de basura por la arrendataria, al considerarse cantidad asimilada a la renta, es causa de resolución del contrato según el art.114.1ª TR 1964

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-12-2015

 Retraso en el pago

• El retraso en el pago de la renta se debió en parte por la falta de presentación de facturas y parte pendientes de determinación, de ahí que los efectos resolutorios de tal incumplimiento son contrarios a los principios de la buena fe

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-10-2015

• Enervación de la acción de desahucio en caso de retraso en el pago de una sola mensualidad de renta, siempre que no haya mediado otra anterior.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-3-2014

• El pago de la mensualidad de renta realizado fuera del plazo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda da lugar a la resolución arrendaticia, y ello, aunque se funde en el impago de una sola mensualidad. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-9-2011

• El pago de la renta con posterioridad a la presentación de la demanda de desahucio constituye incumplimiento contractual. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-11-2010

• Debiendo el arrendatario la renta actualizada de los tres meses anteriores a la interposición de la demanda, procede la resolución del contrato por no constituir un menor retraso

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2010

 Desahucio por precario

• No es procedente la acción de desahucio frente a una coheredera que posee las fincas en virtud de un acuerdo de colaboración en la explotación agraria familiar que se mantiene vigente

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-3-2021

• Viabilidad de la acción de desahucio por precario a favor de la comunidad hereditaria y en contra del coheredero que disfruta la cosa en exclusiva, aunque fuera por concesión graciosa del causante

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-12-2020

• Se comparten los argumentos de la sentencia que declara el desahucio por precario: la demandante siempre ha sido la titular del inmueble, aunque su hijo contrajo un préstamo para su pago, por lo que no es un bien ganancial de éste y la apelada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-11-2020

• Se inadmite la casación contra la sentencia que acuerda el desahucio por precario: la recurrente ocupa la vivienda sin título, no hay relación contractual, ni abona renta, e incluso no se le ha atribuido el uso de la vivienda a ella y a sus hijos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-10-2020

• La sentencia recurrida concluye que el recurrente no ha conseguido acreditar su condición de heredero, y, por tanto, el justo título para la ocupación de la vivienda

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-7-2020

 Desahucio por expiración del término

• La aplicación del régimen de extinción del contrato se ajusta a la realidad fáctica: no estamos ante un arrendamiento rústico, sino arrendamiento de vivienda, por lo que se extingue a los dos años de subrogarse al fallecimiento de su madre

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-12-2017

• La intención de las partes fue concertar un solo contrato de subarriendo, con un único objeto y cuatro puntos de venta, por lo que no es posible el desahucio por expiración del plazo referido a un solo local

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-1-2016

 Reclamación de rentas

• El plazo de prescripción quedó interrumpido por el proceso de fijación de la renta, de ahí que la acción de reclamación de rentas desde el auto se ejercitó en plazo, según el art. 1.966.2.ª CC

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-2-2012

 Legitimación

 Arrendador

• Falta sobrevenida de acción: la nulidad de la adquisición de la vivienda por la propiedad comporta la nulidad de su subrogación en la posición de arrendadora

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 23-2-2021

• Carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar rentas una vez extinguido su derecho al enajenarse la finca por ejecución hipotecaria, correspondiendo la percepción de las mismas al nuevo propietario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2015. Con Comentarios

• La legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato compete, única y exclusivamente, a quien resulte probado haber otorgado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-4-2014

• Legitimación de los arrendadores para repercutir el IBI de un período en el que integraban una comunidad de bienes con los coherederos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-11-2013

 Arrendatario

• No se produce pérdida del derecho de retracto porque la arrendataria no sea la única y total ocupante efectiva de la finca vendida

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-6-2020

• Fraude procesal por interposición de demanda de reclamación de rentas ante quien ya no era arrendatario y por persona que no era arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-3-2006

 Cónyuge

• No es estimable la excepción de falta de legitimación activa porque el contrato de industria figura a nombre de ambos cónyuges

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-4-2007

 Comunidad de bienes

• Falta de legitimación de la demandante en beneficio de la comunidad de bienes, al no suponer la extinción del contrato de arrendamiento una sentencia favorable a los intereses comunes, y al existir oposición de los copropietarios

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-7-2012

 Herederos

• El derecho de acceso a la propiedad reconocido al arrendatario por sentencia firme, se integra en el caudal hereditario del beneficiario y pasa a sus herederos, aunque fallezca antes de la consumación de la venta

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-11-2019. Con Comentarios

• Legitimación de la madre, que tiene el usufructo universal de la herencia y es copropietaria del inmueble, para ejercitar el desahucio por precario contra su hijo. Doctrina jurisprudencial

 Representante

 Solidaridad

• Condena solidaria a los tres propietarios arrendadores que subieron la cuantía de la renta con el fin de hacer quebrar a la sociedad arrendataria

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-6-2008

• No cabe presumir solidaridad porque, aunque el primer contrato de arrendamiento fue único, las partes manifestaron su voluntad claramente al suscribir luego contratos independientes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-6-2008

 Subarriendo

• Falta de legitimación del subarrendador para reclamar rentas cuando se ha resuelto el arrendamiento principal

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-3-2006

 Litisconsorcio

• No existe falta de listisconsorcio, no se da la unidad de relación jurídico-material y los efectos de la extinción del contrato de arrendamiento de la Sociedad arrendataria únicamente podrían tener efecto reflejo sobre la ocupante

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-10-2020

• No existe litisconsorcio pasivo necesario porque uno de los subarrendatarios fue sustituido por una sociedad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-5-2008

Notificaciones

• Maquinación fraudulenta del demandante que ocultó el domicilio del demandado donde podía ser emplazado en el desahucio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-3-2018

• Se anula el proceso de desahucio al existir maquinación fraudulenta de la parte actora que conociendo el abandono de la nave por el arrendatario y su nuevo domicilio señaló a efectos de notificaciones el de la finca arrendada

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-2018

• Existe maquinación fraudulenta de la demandante en desahucio por falta de pago al no facilitar al Juzgado el correo electrónico de la demandada que servía como medio de comunicación pues se la declaró en rebeldía tras no poder notificarse en la finca

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-11-2017

 Recursos

 Apelación

• Doctrina del Tribunal Constitucional sobre consignación del 449 LEC: no constituye un mero requisito formal sino una exigencia sustantiva o esencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2020

• Es incompatible la exigencia de tener consignadas las rentas para la viabilidad del recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, cuando lo que se está invocando en el procedimiento es una situación de precario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-3-2018

• Las infracciones procesales alegadas no eximen del cumplimiento del requisito del artículo 449 LEC de pago o consignación de las rentas debidas para recurrir en un desahucio por falta de pago

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-2-2018

• Procede la inadmisión del recurso por no haber acreditado tener satisfechas las rentas vencidas al tiempo de su presentación no siendo excusa que la parte arrendadora rehusara percibirlas pues pudo acudirse a la consignación judicial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-11-2017

• Al no haberse ejercitado una acción de desahucio por falta de pago, sino por expiración del término, sin que en ningún momento del proceso se haya puesto de manifiesto la falta de pago no es necesario la consignación de rentas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-7-2017

 Casación

• La preparación del recurso de casación adolece de defectos al plantearse cuestiones procesales como la carga de la prueba, por lo que se inadmite

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-9-2008

• Al tratarse de un juicio ordinario sobre arrendamientos urbanos, para acceder a casación debe utilizarse el cauce del interés casacional

 Renta

 Renta: actualización

 Aceptación

• El silencio del arrendatario durante los 30 días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de actualización de renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994, equivale a un consentimiento tácito

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-12-2010

 Bases a considerar

• No es acto propio vinculante de la arrendadora la duración determinada del arrendamiento ni la actualización de la renta porque ambos extremos se determinaron con una cuota errónea del IAE

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-9-2009

 Cambio de situación económica del arrendatario

• El proceso de actualización es único sin que se vea afectado por un variación posterior en la situación económica del arrendatario. Doctrina Jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 14-9-2010

• Establecida la procedencia o improcedencia de la actualización, que es única, las alteraciones posteriores en los ingresos del arrendatario no modifican la situación ya creada con carácter definitivo. Doctrina Jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 15-9-2010

 Notificación

• Es válida la negativa verbal del arrendatario a la actualización de la renta porque el arrendador no comunicó ésta fehacientemente

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-9-2008

 Porcentaje aplicable

• Para cada año de actualización de la renta hasta llegar al 100% de la renta actualizada, hay que tomar en consideración la variación experimentada en el IPC de los doce meses siguientes a la anterior actualización. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-7-2011

Renuncia de derechos

• La renuncia contractual por el arrendador a la denegación de prórroga por causa de necesidad es válida al no estar ante un derecho personalísimo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-6-2015. Con Comentarios

• Validez de la renuncia previa del arrendatario al derecho de retracto en el contrato, el cual se reservó únicamente los de prórroga forzosa y traspaso

 Repercusiones

 Impuestos

• La repercusión del IVA en la renta del arrendamiento de industria prevalece por el pacto entre las partes, sin necesidad de apoyarse en normas que rigen dicho impuesto

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-5-2020

• No procede la resolución del contrato por falta de pago del IBI, ya que el requerimiento no surte efectos al no indicar la proporción en función de la superficie que le corresponde respecto al total del inmueble

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-5-2019

• No requeridos previamente el IBI, Tasa de Basura y obras que se reclaman, y no constando en el contrato la posibilidad de repercusión se desestima el desahucio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-7-2016

• El subarrendatario está obligado por pacto al pago de los impuestos que gravan el uso, pero no la propiedad, por lo que no podía repercutirse el IBI

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-12-2015

• Procede la condena al pago del IBI, pero no produce efectos resolutorios del contrato al no haberse requerido previamente el abono

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-4-2013

 Obras

• Al tratarse de obras impuestas por la Administración, estaba el arrendador facultado para repercutirlas conforme la D. Transitoria Segunda, apdo. 10.3, pese a ser un contrato posterior a la LAU de 1964

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-9-2020

• Procede la repercusión de las obras en contrato posterior a TR LAU 1964, al tratarse de obras impuestas por resolución administrativa firme

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-11-2014

 Servicios y Suministros

• El impago de la tasa de basura por la arrendataria, al considerarse cantidad asimilada a la renta, es causa de resolución del contrato según el art.114.1ª TR 1964

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-12-2015.

• El impago del coste de los servicios y suministros es causa de resolución del contrato. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011

 Notificación

• El IBI se considera cantidad asimilada a la renta, por lo que no es necesario que el arrendador efectúe manifestación de su voluntad de repercutir

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-4-2013. Con Comentarios

 Prescripción

• La obligación del pago del IBI, asimilada a la del pago de la renta, comporta que el plazo de prescripción sea de cinco años, por ser pago periódico

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-4-2013.

 Resolución por arrendatario

 Falta de condiciones

• Desalojo anticipado de local arrendado por el arrendatario ante la imposibilidad física y jurídica, al denegar la licencia de apertura y no cumplir las ordenanzas municipales

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-4-2007

• La ilegalidad del sótano y las filtraciones impiden el uso del local para la finalidad de bar para el que fue arrendado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-12-2002

 Resolución de contratos

 Actividades molestas

• Si los ruidos no se producen, la simple instalación de altavoces no es motivo suficiente para alegar un incumplimiento con efecto resolutorio contractual

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-4-2000

 Cambio de destino

• No hay “justa causa” en el cierre de la industria, pactado por contrato como destino del local, así como su transformación en almacén o depósito, por lo que procede la resolución del arrendamiento. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-2-2010

• Local destinado a la actividad de almacén, pues los demandantes conocían que el local litigioso nunca fue destinado a restaurante, bar u otro establecimiento abierto al público

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-12-2009

  Cesión de local

 Consentimiento

• Se inadmite el recurso de casación por carencia de fundamento ya que se altera la base fáctica de la sentencia recurrida puesto que en la misma nunca se tiene por acreditado pacto ni consentimiento de la propiedad para la cesión del arriendo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-11-2017

• El pago por una persona jurídica, distinta de la que celebró el contrato, de los gastos de comunidad no implica consentimiento tácito del arrendador a la cesión

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-2-2015

• No procede extinción del contrato al no existir cesión de local, ya que únicamente se ha tolerado el uso del mismo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010. Con Comentarios

 Introducción de terceros

• Para que proceda la resolución por cesión se requiere el establecimiento material y el ejercicio efectivo de la actividad por terceros

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-6-2011

• Cesión inconsentida por el arrendador del local de negocio a favor de un tercero que fijó en este su domicilio social

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-12-2010

 Máquinas recreativas

• El derecho de explotación de las máquinas recreativas no formó parte del objeto del contrato de arrendamiento, estando ya instaladas previamente en el local, limitándose su condición arrendaticia a la participación del 25%

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-11-2014

Sociedad

• La sociedad arrendataria sigue siendo la misma y no puede estimarse que la transmisión de acciones de unos socios a otros implique cambio de titularidad jurídica, de ahí que no exista cesión inconsentida

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-6-2011

• La coordinación y colaboración mercantil entre empresas del mismo ramo con personalidad jurídica distinta no prueba la cesión o subarriendo del local arrendado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2008

 Venta de acciones

• La sociedad arrendataria sigue siendo la misma y no puede estimarse que la transmisión de acciones de unos socios a otros implique cambio de titularidad jurídica, de ahí que no exista cesión inconsentida

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-6-2011

 Cesión de vivienda

 Atribución judicial

• La ex-cónyuge ni comunicó la atribución judicial de la vivienda, ni pagó renta alguna, no existiendo subrogación, por lo que no queda obligada al pago de rentas que se adeuden a la arrendadora

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-10-2015

• La cesión de la vivienda a la exesposa demandada lo es a título de precario sin que la atribución judicial del uso de la misma constituya título hábil oponible frente a terceros

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2010

• Es precarista quien ocupa una vivienda a título gratuito y sin plazo, una vez rota la convivencia, con independencia de que se le atribuya el uso por resolución judicial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 18-1-2010

 Consentimiento

• Cesión de contrato de arrendamiento frente a subrogación mortis causa sin que la convivencia entre cedente y cesionario, aceptada por el arrendador, impida la efectividad de la cesión

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-6-2010

• La renuncia de los primitivos arrendatarios supuso que el arrendamiento quedara únicamente a favor del resto de los arrendatarios iniciales, siendo aceptado expresamente por el arrendador al suscribir el nuevo documento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-4-2009

 Domicilio social

• La cesión inconsentida se produce con la ocupación real y efectiva del cesionario, lo que no queda probado, de ahí que no proceda la resolución del contrato. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-3-2013

• La mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real, no es causa de resolución por cesión. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-2-2013

• La mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real, no es causa de resolución del contrato por cesión. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-11-2012.

• No se considera como causa resolutoria la mera designación en la vivienda de un domicilio social, sin ocupación o aprovechamiento real. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-10-2009

 Familiares

• La vivienda no se cedió con carácter vitalicio ni para un uso específico y la cesión se ha prolongado lo suficiente como para que quepa la resolución

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-6-2009

 Hijos

• Derecho de los titulares a poseer la vivienda cedida a hijo y nuera para que la usaran como hogar conyugal, al desaparecer este con la separación y ocuparla desde entonces a título de precarista

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-10-2008

• La situación de precario y legitimación del propietario para reclamar la posesión de la vivienda cedida a su hijo y nuera deriva de haber desaparecido al separarse el uso para el que se destinó

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-10-2008

 Cierre de local

 Aunque la Disposición Transitoria Tercera de la LAU establezca la extinción de contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, la prórroga forzosa continuaba vigente, procediendo la causa de resolución del TR 1964 por no uso del local

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-12-2011

• La situación de enfermedad del arrendatario es incompatible con el uso del local para cumplir su finalidad, permaneciendo cerrado al público por un período muy superior a los seis meses, por lo que procede la resolución del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-6-2011

Incumplimiento contractual

• Quien solicita la resolución del contrato ha de estar en condiciones de cumplir por su parte, y no puede estarlo el arrendador al no disponer de los locales arrendados por haber perdido la concesión administrativa

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-7-2012

• A efectos de resolver el contrato, el incumplimiento ha de ser verdadero, esto es, que aquel no pueda obtener su fin económico

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-4-2012

 Necesidad

• No existe contradicción jurisprudencial que sostenga el interés casacional alegado, pues resulta probada la causa de necesidad de vida independiente de la actora, de ahí que proceda la resolución

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-6-2011

• Fraude de ley inexistente, pues la casa que fue enajenada previamente no poseía las características de habitabilidad que sí tenía la arrendada, por lo que ha lugar a la extinción de la prórroga forzosa por causa de necesidad del arrendador

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010

 Jubilación del arrendatario

• El arrendatario, que lo sea en el momento de entrada en vigor de la LAU, sea el inicial o el subrogado, continúa siéndolo hasta su jubilación o fallecimiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-2-2020

• En un arrendamiento de local anterior al 9 de mayo de 1985, el titular arrendaticio en la fecha de entrada en vigor de la LAU 1994, aunque este subrogado, puede continuar hasta su jubilación o fallecimiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-1-2019

 Obras inconsentidas

 Adaptación de local

• Las obras del local, una vez transcurridos 13 años, no pueden considerarse obras de adaptación o acondicionamiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-4-2013

• Las obras que sin consentimiento llevó a cabo la arrendataria exceden de las consentidas tácitamente cuya finalidad es adaptar el local al destino pactado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-7-2008

 Canalizaciones

• Las obras realizadas por el arrendatario en las tuberías del local de negocio afectan a la configuración del local

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-7-2011

 Cerramiento

• El cerramiento realizado por el arrendatario no altera la configuración del local sin que sea necesario el consentimiento del arrendador, por lo que no cabe la resolución del contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-12-2009

• No hay desproporción de prestaciones por cerrar la terraza del edificio, ante falta de pacto

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-7-2004

 Estructura

• El arrendatario estaba facultado para realizar obras necesarias y el arrendador no ha demostrado que las llevadas a cabo fueran gravosas o perjudiciales

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-12-2008

• La obra realizada era urgente y la uralita instalada bajo la cubierta no altera en nada la estructura del edificio y no es causa de resolución del arrendamiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-12-2008

 Patio

• El arrendatario realizó obras de modificación del patio y construyó una nueva habitación sin autorización del arrendador, lo que constituye causa de resolución de la relación arrendaticia

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-10-2009

 Ruina

• Resolución del contrato de arrendamiento al concurrir la causa 2ª del art.118 TRLAU 1964, al superar las obras el 50% del valor real de la vivienda

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2017

 Vivienda de libre propiedad del arrendatario

• La cuestión de si la vivienda es apta para satisfacer las necesidades, ha sido tratada en el recurso de apelación y ha quedado probado que el piso a disposición de los arrendatarios cuenta con la misma extensión, ubicación y características

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-5-2016

• No prospera la denegación de prórroga, ya que el arrendatario en el plazo de los seis meses anteriores a la presentación de la demanda no tuvo a su disposición vivienda libre y apta para sus necesidades

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-6-2012

 Retorno

• No procede el derecho de retorno del art.81 TR 1964, ya que se trata de una situación de ruina total del inmueble

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-6-2016. Con Comentarios

• Para la conservación del derecho de retorno es necesario que el inquilino desaloje en el plazo de un año, pese a la suspensión del acto administrativo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-3-2014

• No existe mala fe o dolo en el derecho de retorno, pues los cambios de extensión y configuración del local fueron impuestos por normativa urbanística

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-6-2013

 Retracto

 Adjudicación judicial

• Los efectos del retracto tienen lugar desde la fecha de la sentencia y no desde la fecha de la firmeza

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-1-2015

• Demanda de retracto interpuesta tras la mejora de postura efectuada por tercero y antes del decreto de adjudicación, por lo que el retraso en dictarse tal decreto no puede perjudicar a quien se ha comportado con diligencia procesal

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 21-1-2014

• La adjudicación en subasta judicial se considera apta para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándola a las ventas por interpretación analógica del art. 1.640 del Código Civil

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-5-2004

 Cómputo del plazo

 Contratos anteriores al 1 de enero de 1995

 Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

 Condición del arrendatario

 No se produce pérdida del derecho de retracto porque la arrendataria no sea la única y total ocupante efectiva de la finca vendida

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-6-2020

• Legitimación para ejercitar el derecho de retracto, aunque lo ejercite en su condición de arrendataria y no de comunera, ya que era nuda propietaria del 50% de las fincas

TS, Sala Primera, de lo Civil, 2-6-2020

• No es admisible el ejercicio del retracto por el arrendatario mediante la subrogación en la deuda hipotecaria que grava la finca retraída sin contar con el consentimiento del acreedor hipotecario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-1-2020.

 No cabe retracto arrendaticio cuando concurre división de inmueble común de naturaleza hereditaria, en este caso la adquisición por cuatro de los hermanos de las cuotas porcentuales de otros dos

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-11-2016.

 Consignación de precio

• El fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario de vivienda o local se produce cuando se realiza el pago a través de la consignación. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-1-2015

• No caduca el derecho de tanteo por no consignar el precio sobre el que no hay acuerdo cuando esta condición no se exigía en el contrato en su día celebrado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-6-2010

• Es obligatorio consignar el precio para poder interponer la demanda de retracto

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-11-2008

  Identidad de fincas

• El requisito de identidad entre el objeto de la cosa vendida y el objeto de la cosa sujeta a retracto

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-7-2012

 Es necesaria para el ejercicio del derecho de retracto la identidad de fincas entre lo retraído y lo transmitido

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-11-2006

 Notificación

 La notificación a efectos del retracto no resulta necesaria cuando el arrendatario ha tenido pleno y exacto conocimiento de la venta

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-12-2010

• El ejercicio del retracto con dos años de retraso y la prueba de que el retrayente conoció la ejecución hipotecaria determinan que no se ampare su derecho

TS, Sala Primera, de lo Civil, 9-9-2008

 Ocupación efectiva del local

• El arrendatario puede ejercitar el derecho de retracto aun cuando no esté en posesión física o material del inmueble, bastando la posesión mediata o jurídica como sucede con el subarriendo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 21-11-2016.

• La mera condición de arrendatario no es suficiente para ejercer el derecho de retracto, sino que es necesaria la ocupación efectiva del objeto arrendado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 13-5-2008

• El ocupante real y efectivo es a quien corresponde ejercitar el derecho de tanteo. Falta de prueba para acreditar que acaeció el acuerdo de sustituir a la entidad social por el recurrente

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-6-2002

 Transmisión a terceros

• El plazo para transmitir a terceros opera desde la entrega de la vivienda al retrayente

TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-10-2005

 Requisitos

• Requisito de identidad entre el objeto de la cosa vendida y el objeto de la cosa sujeta a retracto

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-7-2012

• El contrato no fue objeto de novación de vivienda a arrendamiento de temporada, por lo que procede la acción de retracto. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-4-2011

 Producida la aceptación de las condiciones del derecho de tanteo por el arrendatario, se perfeccionó el acuerdo de compraventa que es, por tanto, vinculante para todas las partes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-3-2009

 Venta conjunta

• Cabe el derecho de retracto en los casos en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 10-11-2010

• Improcedencia del retracto al tratarse de venta conjunta del edificio y precio global de la transmisión

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-3-2010

• Procede el derecho de retracto al transmitirse cada uno de los departamentos que componen el edificio, existiendo plena identidad y coincidencia entre lo que realmente se vendió por los arrendadores y lo que llevan en arriendo los retrayentes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-2-2010

 Venta de la totalidad de la finca indivisa

• La consideración de la cosa arrendada como finca independiente permite enervar la excepción al retracto en el caso de venta conjunta del inmueble, siempre que el nuevo adquirente por el contrato de compraventa pueda desarrollar plenamente el destino

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-1-2018

• Procede el derecho de retracto en la venta de todo el inmueble pues no impide el ejercicio del mismo que vivienda y trastero formen una unidad registral al tratarse de fincas independientes

TS, Sala Primera, de lo Civil, 24-3-2010

• Procede el retracto ejercido por el arrendatario al ocupar la totalidad del inmueble, sin que la circunstancia de que este constituya el domicilio de otras dos sociedades afecte, en modo alguno, a la ocupación completa del mismo

 Subarriendo

• El subarrendatario está obligado por pacto al pago de los impuestos que gravan el uso, pero no la propiedad, por lo que no podía repercutirse el IBI

TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-12-2015

• Enriquecimiento injusto de la arrendataria, que pagaba 700€ de renta, percibiendo a su vez 4.200€ al haber simulado su condición de propietaria en el contrato, cuando existía prohibición de ceder, subarrendar o traspasar

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-10-2015

• No puede aceptarse que exista falta de claridad en la interpretación de la cláusula de que el subarrendatario se obliga al pago del IAE

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-12-2010

• Falta de legitimación de subarrendador para reclamar rentas cuando se ha resuelto el arrendamiento principal

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-3-2006

• Responsabilidad civil del propietario y arrendatario por extinción del arrendamiento respecto del subarrendatario

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-2-2002

 Subrogación de local

 Coarrendatarios

• El fallecimiento de uno de los coarrendatarios no supone cesión inconsentida, pues se produce una subrogación automática del resto de arrendatarios solidarios

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-7-2010

 Descendientes

• Solo podrá subrogarse en el arrendamiento de local un único descendiente, siempre que este continúe la actividad y sin que quepa la subrogación de varios descendientes, aunque participen en la actividad. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 13-1-2010. Con Comentarios

 Duración

• El arrendatario de un contrato de local de negocio anterior al 9 de mayo de 1985, que lo fuera en el momento de entrada en vigor de la LAU 29/94, tiene derecho a continuar hasta su jubilación o fallecimiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23-6-2020

• La subrogación anterior al 1 de enero de 1995, fue de una comunidad de bienes, viuda e hijos, por tanto no era arrendatario persona física, y no cabe aplicar la regla de la extinción del contrato hasta su jubilación o fallecimiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-6-2020

• El arrendatario, que lo sea en el momento de entrada en vigor de la LAU, sea el inicial o el subrogado, continúa siéndolo hasta su jubilación o fallecimiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 4-2-2020

• En un arrendamiento de local anterior al 9 de mayo de 1985, el titular arrendaticio en la fecha de entrada en vigor de la LAU 1994, aunque este subrogado, puede continuar hasta su jubilación o fallecimiento

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-1-2019

 Notificación

• No existe falta de notificación de la subrogación cuando el arrendador conoce la voluntad de hacerlo, en este caso, existía conocimiento al haber negociado con el viudo una subida de renta

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 20-7-2018. Con Comentarios

 La falta de notificación de la subrogación por jubilación del arrendatario según DT 3.ª, apdo. 3, LAU no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para la resolución.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-11-2011

 Límites

• Cabe otra subrogación del descendiente al ser la segunda y no haber transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la Ley

TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-7-2012

 Subrogación de vivienda

 Atribución judicial

• No existe subrogación cuando la vivienda cuyo uso se atribuye al cónyuge no titular por sentencia de separación no pertenece en propiedad al otro cónyuge, sino que le ha sido atribuido a este en virtud de un contrato

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 14-1-2010

 Cónyuge

• El derecho de la esposa a la subrogación forma parte del contenido de la locación, es independiente del régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendamiento, compatible con el art 58 del TR64

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-10-2017

• El contrato suscrito por uno de los cónyuges, constante matrimonio, se rige por la LAU en lo relativo a la subrogación. Doctrina jurisprudencial

 Hijos

• La aplicación del régimen de extinción del contrato se ajusta a la realidad fáctica: no estamos ante un arrendamiento rústico, sino arrendamiento de vivienda, por lo que se extingue a los dos años de subrogarse la hija al fallecimiento de su madre

TS, Sala Primera, de lo Civil, 16-6-2020

 Hijos con discapacidad

• No consta acreditado que la parte sufriera dicha minusvalía al momento del fallecimiento de la subrogada, partiendo de la pericial obrante en las actuaciones, procediendo la extinción del contrato de arrendamiento suscrito

TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-11-2014

• El derecho del hijo a subrogarse nace desde que se encuentra afectado por la minusvalía, aunque no hubiera sido esta declarada en el momento del fallecimiento del arrendatario según la D.Adicional Novena de la LAU. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-7-2014. Con Comentarios

 Notificación

• La extinción del contrato resulta injusta, por razón de buena fe, cuando el arrendador tiene conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación en la vivienda de quien tiene derecho a ello

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-9-2021

• No existe falta de notificación de la subrogación cuando el arrendador conoce la voluntad de hacerlo, en este caso, existía conocimiento al haber negociado con el viudo una subida de renta

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 20-7-2018

• Obtención del certificado de defunción del arrendatario a efectos de subrogación después de pronunciada la sentencia: se estima la demanda de revisión

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-4-2016

 Traspaso de local de negocio

 Derecho de tanteo

• Válido traspaso del local de negocio concertado en virtud del derecho de tanteo y contando con el consentimiento de los propietarios

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-5-2000

 Duración

 Producido el traspaso del local después de la entrada en vigor de la LAU, el contrato se extingue a los 20 años, el 31 de diciembre de 2014

TS, Sala Primera, de lo Civil, 6-11-2018.

• El arrendatario actual lo era con anterioridad al 1 de enero de 1995 por lo que la extinción del contrato se extiende hasta su jubilación o fallecimiento, sin tener en cuenta un traspaso efectuado en fecha anterior

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-7-2018. Con Comentarios

• Habiéndose efectuado válidamente el traspaso del local por una persona física a otras después de la entrada en vigor de la LAU94 el contrato se extingue a los 10 años de su realización

TS, Sala Primera, de lo Civil, 29-6-2016

 Notificación

• No es necesario mencionar el IVA cuando se notifica la decisión de traspasar y el precio acordado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-3-2009

• La conclusión de la sentencia recurrida de que el precio del traspaso se le notificó a la propiedad no se opone a la doctrina del TS citada como infringida

TS, Sala Primera, de lo Civil, 8-9-2008

 Obligación del adquirente

• El traspaso de local de negocio, que encierra cesión del correspondiente contrato, no lleva al adquirente a asumir más que el contenido del mismo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-7-2000

Plazo para el ejercicio de la acción

• Dicho plazo comenzó a correr desde que fue notificado a los demás condueños tanto la decisión de traspasar tomada por los arrendatarios como el ejercicio del derecho de tanteo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-5-2000

 Simulación

• Traspaso simulado para evitar la resolución del arrendamiento por expiración de plazo

TS, Sala Primera, de lo Civil, 27-6-2007

 Venta de piso o local arrendado

• Procede la impugnación de la venta basada en el art. 53 TR 1964 a efectos de la no denegación de prórroga por necesidad, sin que sea aplicable la excepción de que los terrenos circundantes sean de mayor valor a lo edificado

TS, Sala Primera, de lo Civil, 3-6-2020

• Concurren los requisitos legales para el ejercicio de la impugnación, por lo que procede la aplicación del art. 53 TRLAU 1964 en arrendamiento celebrado antes del 9 de mayo de 1985 al exceder el precio de venta de la capitalización de la renta anual

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2011

• El art. 53 TRLAU 1964 está vigente y su ejercicio no supone abuso de derecho por impugnarse una venta cuyo precio excede de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-4-2010

• El ejercicio por la arrendataria de la acción de impugnación impide a la actora resolver el contrato de arrendamiento por causa de necesidad

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-11-2009

 Vigencia del art. 53 TR 1964, sin que suponga abuso de derecho impugnar la venta por ser superior a la capitalización de la renta. Doctrina jurisprudencial

TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, 15-1-2009. Con Comentarios

 Viviendas de protección oficial

• En una Vivienda Protección Oficial es la legislación administrativa la que fija el plazo de duración del contrato, según la D.Adicional Primera, apdo.8 LAU, de ahí que no proceda el desahucio por expiración del término basado en C.Civil y art.10 LAU

TS, Sala Primera, de lo Civil, 12-5-2017

• La obligación de pagar una renta superior a la permitida en una VPO es nula y da lugar a que las partes deban acomodarla a su legislación, por lo que no procede el desahucio

TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-3-2011

• Son nulas las cláusulas que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable por las VPO

TS, Sala Primera, de lo Civil, 14-7-2010

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Avila y Guadalajara