Obligaciones de ocupantes, arrendatarios ó inquilinos en Comunidad de propietarios

Veamos que obligaciones tiene un ocupante de una vivienda (arrendatario) según la ley de propiedad horizontal. Nos apoyaremos como siempre en la inestimable ayuda de la editorial jurídica Sepín y en la jurisprudencia.

En primer lugar decir que tanto los ocupantes como los propietarios tienen que estar sujetos a lo que indica el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: “9.c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.”

Este artículo 9.c dela LPH no solo es una obligación del propietario, sino que también es una obligación del inquilino o arrendatario.

No se puede realizar un contrato entre las partes donde se impongan condiciones que vayan contra la propia ley porque sería una cláusula nula de pleno derecho.

También el art. 9 d) de la LPH en relación con las obligaciones de propietario o arrendatario dice textualmente lo siguiente: d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

El arrendatario no puede negarse a que pasen a su vivienda alquilada para dar una solución a un problema que afecta a un elemento común de la comunidad.

Si el arrendatario se niega a que se pase a su vivienda se le podría demandar por parte de la comunidad y entraríamos a lo que indica en la ley de enjuiciamiento civil en su artículo 249.1.8º que dice lo siguiente:

 8.º Se decidirá en el juicio ordinario cualquiera que fuese su cuantía cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.

Cabe la posibilidad de pedir, como medida cautelar, en la propia demanda o previamente, que el juzgado permita el acceso al piso o local con carácter preventivo, conforme los arts. 726.2 y 727, regla 11.ª, de la LEC, pero, entendemos, sólo en casos muy especiales y graves.

Que indican textualmente estos artículos (726.2)

El tribunal podrá acordar como medida cautelar, respecto de los bienes y derechos del demandado, cualquier actuación, directa o indirecta, que reúna las siguientes características: 2.ª No ser susceptible de sustitución por otra medida igualmente eficaz, a los efectos del apartado precedente, pero menos gravosa o perjudicial para el demandado.

(art. 727. Regla 11) de la LEC

Conforme a lo establecido en el artículo anterior, podrán acordarse, entre otras, las siguientes medidas cautelares:

11.ª Aquellas otras medidas que, para la protección de ciertos derechos, prevean expresamente las leyes, o que se estimen necesarias para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiere otorgarse en la sentencia estimatoria que recayere en el juicio.

No debemos olvidar que cuando se ponga en marcha la demanda habrá que dirigirla contra el propietario y el arrendatario u ocupante.

Que sentencias existen en nuestra jurisprudencia que puedan ser interesantes comentar sobre lo versado anteriormente y que afecten a las obligaciones del arrendatario u ocupante. Veamos algunas de ellas:

AP Madrid, Sec. 21.ª, 388/2016, de 25 de octubre.:

Extracto: El arrendatario tiene obligación de permitir a la comunidad el acceso a la vivienda para que se llevara a cabo una reparación necesaria de la comunidad.

Lo determinante no es el título de ocupación de la vivienda: precario, inquilino o propietario; sino que, siendo el ocupante de la vivienda, negó e impidió, como persona física y no actuando en nombre y representación de la persona jurídica propietaria, la entrada y el acceso a la vivienda para que se llevara a cabo una reparación necesaria. Aquí radica su incumplimiento de una obligación legal que tiene cabida en el artículo 1101 del Código Civil.

E artículo 1101 dice textualmente lo siguiente: “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.”

AP Alicante, Sec. 5.ª, 58/2006, de 8 de febrero

Extracto: Obligación de arrendataria de permitir el acceso para obras de reparación de la Comunidad

“es preciso hacer referencia a la pretensión instada en la demanda por la Comunidad de Propietarios actora; esta venía referida a la condena a permitir la entrada en la vivienda arrendada a fin de permitir el cambio en la instalación eléctrica del inmueble, obligación basada en lo dispuesto en el artículo 9, 1, d) de la Ley de Propiedad Horizontal.

En la sentencia se argumenta que existe mala fe en la actuación de la arrendataria demandada, pues más allá de la conformidad formal que esta expresó al contestar al requerimiento que mediante carta certificada le remitió la Comunidad, lo cierto es que sólo dicha señora en tanto titular de la posesión mediata de la vivienda podía otorgar el consentimiento para la entrada en ese domicilio en tanto titular del derecho a su inviolabilidad consagrado en el artículo 18.2 de la Constitución.

Ese criterio ha de ser confirmado por la Sala, ya que las pruebas practicadas, especialmente el contenido de las comunicaciones que la ahora apelante remitió tanto a la Comunidad, como a los propietarios, permiten constatar que se pretendía trasladar a la Comunidad el conflicto existente entre la arrendataria y los propietarios en relación a quién debía sufragar los costes de la nueva instalación, cuestión que en modo alguno debió condicionar el permiso para acceder a la vivienda, el cual, como ya se ha expuesto, únicamente podía ser concedido por la arrendataria ocupante de la misma, razones que impiden el acogimiento del recurso, al haber sido correctamente aplicado en la sentencia el criterio contenido en 395 Ley de Enjuiciamiento Civil.”

AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 83/2019, de 21 de febrero

Extracto: Acreditada la existencia de actividades molestas por parte de la ocupante de la vivienda, procede estimar la petición de resolución forzosa del contrato de arrendamiento de esta.

“Como ya hemos adelantado, el art. 7.2 LPH dispone que si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer…. la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

La demanda contiene una petición de privación de uso por tres años y una petición de extinción contractual con lanzamiento para la ocupante. En cuanto al propietario, es incuestionable que a pesar de su conocimiento y del prolongado tiempo que llevan realizándose las actividades molestas, su postura ha sido siempre pasiva, haciendo caso omiso de los diversos requerimientos de la Comunidad, no obstante, la Sala considera que tal sanción únicamente sería factible en el supuesto de que el propietario fuese a la vez ocupante infractor, que no es el caso.

En cuanto a la ocupante no propietaria, a la par infractora, consideramos que debe operar la petición de extinción contractual y lanzamiento que contiene la norma, cuyo fundamento, es doble, en tanto que, por un lado, retribuye la conducta especialmente infractora al no facilitar a los vecinos una tranquila y ordenada vida en común y, por otro, evita que en el futuro vuelvan a reproducirse actuaciones como las que han sido objeto de enjuiciamiento.”

Otros extractos de sentencias de diferentes audiencias provinciales que pueden ser de interés con relación a las obligaciones del arrendatario:

AP Madrid, Sec. 14.ª, 1-2-2019

Extracto: Quedando acreditado que en la vivienda se ejerce la prostitución, procede condenar tanto arrendadora como a arrendataria al cese de dicha actividad y resolución del contrato de arrendamiento.

AP Madrid, Sec. 13.ª, 20-5-2016

Extracto: Procede estimar la demanda de cesación de actividad molesta por la arrendataria cuando se le ha requerido previamente de ceses y posteriormente con advertencia de demanda.

AP Madrid, Sec. 10.ª, 23-2-2011

Extracto: Condena a los ocupantes de la vivienda habiéndose acreditado las actividades molestas llevadas a cabo en la misma que alteran la convivencia normal de la Comunidad.

Por lo tanto, hemos de indicar que los ocupantes o arrendatarios tienen sus responsabilidades y que sus actuaciones en contra de los intereses de la comunidad podrían llegar incluso a extinguir los derechos de la vivienda o local, llegando a la privación del uso de los mismos.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid, Ávila y Guadalajara