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Daños elementos comunes de uso privativo. ¿A quién corresponde arreglos?

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Daños en elementos comunes de uso privativo. ¿A quién corresponde los arreglos?

¿Si hay daños por empresa de rehabilitación en elementos comunes de uso privativo, debe de pagar la Comunidad?

Pregunta que nos hace un propietario en relación a quien corresponde la responsabilidad y pago del deterioro producido por obras en un elemento común de uso privativo. ¿Empresa de rehabilitación, Comunidad, Propietario por falta de mantenimiento?

P. Buenas tardes
En 2017 se detecta que una obra ejecutada en las fachadas de la Comunidad no es conforme , y tras reuniones con el ejecutante , el mismo se ofrece a reparar el daño sin coste.
El Ayuntamiento le concede licencia para ejecutar el trabajo mediante el procedimiento de colgarse a través de cuerdas sujetas a la unas estructuras de la edificación situadas en el piso altos y que están parcialmente encima de su terraza comunitaria al aire libre de uso privativo.
Esta obra se ejecuta a principios de 2018 .
En mayo 2018 dos vecinos de esos de esos pisos altos reclaman por escrito el pago de una serie de daños mediante la entrega de un presupuesto detallado, siendo algunas de las partidas las siguientes :
Pintado de la barandilla completa
Reposición de cerámicas colocadas en paredes laterales
Reposición de pinchos antipajaros
Dar una capa material exposi en el suelo de la terraza…etc.
Debo indicar en primer lugar que la Comunidad no conocía ni había autorizado que colocase cerámicas ni pinchos,…ni ningún otro elemento.


Por otra parte , ninguno de los dos copropietarios se puso en contacto con la Comunidad ni antes de iniciar la obra , ni al inicio de la obra ni en curso de la obra, de que los operarios ejecutantes estaban causando el mas mínimo daño, ni tampoco para indicar que tenían elementos susceptibles de sufrir algún daño.

Al final , después de la reclamación de mayo si que se constata que el roce de las cuerdas dañaron el pasamanos , pero para nada ni barrotes ni ningún otro elemento de la barandilla , salvo los de la falta de mantenimiento por parte del copropietario.


También, se dice , parece que los operarios tuvieron que retirar alguno de los pinchos antipalomas que el propietario tenia colocados por su cuenta y sin conocerlo la Comunidad , y como he indicado antes , ademas no habiendo indicado a la Comunidad en curso de la obra de ninguna actuación anómala .
En el resto de los elementos de los otros puntos reclamados no se detecta ninguna anomalía reseñada .

A la vista de que la empresa ejecutante no responde de los daños, el tema se lleva a Junta General y un mes mas tarde, en junio 2018, la Comunidad acuerda hacerse cargo únicamente de la pintura del pasamanos de la barandilla.
Según lo expuesto , podrían indicarme si es correcto el criterio tomado.
Gracias anticipadas.
Un cordial saludo
El Presidente de la Comunidad.

R. Buenos días.
Interesante y amplia exposición que nos hace en relación a una situación de una obra concreta que vamos a tratar de contestarle contando con nuestra experiencia como administración y apoyándonos en la jurisprudencia facilitada por la Editorial Jurídica Sepin.
La empresa ejecutante o empresa rehabilitadora ha cumplido solo en parte con sus obligaciones como empresa de reformas. Si esta empresa tiene un compromiso con la Comunidad debería de cumplirlo y tener un seguro de responsabilidad civil para cubrir los posibles desperfectos que pudieran derivarse de sus actuaciones.

Un Seguro de Responsabilidad Civil no es ni mas ni menos un seguro que cubre la reparación de daños que puedas causarle a otros por tus actuaciones como empresa, por lo tanto, la primera obligación que tenemos como Comunidad es hacer las obras con empresas que estén al corriente de sus pagos con sus trabajadores y estos estén dados de alta, que ofrezcan unas garantías en sus productos o servicios y que tengan un seguro de responsabilidad civil que cubran daños a terceros. Si la Comunidad no hace esto puede derivar en que la empresa que hace la obra no cumpla con todos los requisitos.
El que los pisos altos reclamen unos daños por las actuaciones de la empresa rehabilitadora es lógico porque con sus actuaciones han dañado diferentes elementos de la vivienda, elementos comunes de uso privativo.

Si la barandilla, que es un elemento común ha sido dañada y hace falta una nueva pintura es lógico que la reclamen y además también parece lógico que reclamen que toda la barandilla quede en el mismo color y tipo de pintura. Si la pintura que se aplique deja unos cambios de tonalidad y color será necesario que se aplique la pintura a toda la barandilla.
Con respecto a las cerámicas afectadas se deberán sustituir aquellas que han quedado dañadas. Entendemos que estas cerámicas a sustituir serán propiamente las afectadas y que tendremos en el mercado unas iguales a las que se han colocado y es posible que los propietarios tengan cerámicas para sustitución.
Los pinchos antipalomas es algo habitual en los áticos, si que es verdad que lo suyo es que el cliente hubiera avisado de la colocación de estos, pero también es verdad que si pasado un tiempo desde su colocación nadie ha reclamado esta situación o esta instalación se entiende que la Comunidad ha aceptado de una manera tácita su colocación.
Dar una capa de material epoxi es normal teniendo en cuenta los posibles problemas generados por el roce de las cuerdas.
No creo que sea responsabilidad del propietario por el hecho de que no se avisara a la comunidad de la problemática que estaban generando por la obra.
Nosotros recomendamos que se haga un informe por parte de Arquitecto o Arquitecto técnico sobre todas las deficiencias o reparaciones a efectuar, con ese informe presentar una reclamación contra la empresa de reformas para que se hagan cargo de dichas reparaciones bien directamente o bien a través de su seguro de responsabilidad civil. Si no responden en un tiempo prudencial, presentar la demanda a través de abogado y procurador contra la empresa rehabilitadora exigiendo una cantidad de dinero por dicha reparación. La valoración económica se la deberá dar el propio informe del Arquitecto.
Si después de todas las actuaciones realizadas para que se repongan las deficiencias a su estado anterior, no se consigue nada de la empresa rehabilitadora, recuerde que es la Comunidad quién deberá dar solución a los problemas generados por su responsabilidad subsidiaria.
Otra cuestión es que si después de todas las recomendaciones que hemos comentado vds. prefieren no hacer ninguna actuación es posible que los propietarios les demanden y el coste sea muy superior al que en principio pudiera quedar establecido.
No deberían haber tomado ninguna decisión en la Junta General sin tener un informe previo, creo que la decisión de pintar únicamente el pasamanos sin atender los otros elementos que han sido afectados es un error de la Junta de Propietarios.
Ahora bien, ni todo es tan claro ni todo tan oscuro, hay tonalidades grises y en función del planteamiento que se haga ante un juez, este decidirá sobre la situación y es posible que este en función de las pruebas, decida que elementos deban de sustituirse y que elementos no. Que elementos son de responsabilidad de la Comunidad por deterioro y que elementos corresponden al propietario por una falta de mantenimiento.
La jurisprudencia tiene muchas sentencias con resultados finales distintos en base a los hechos presentados, le pongo algunos ejemplos:
AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 17-2-2011 La titular de la terraza comunitaria y uso privativo es responsable de los daños en la misma por falta de cuidado y mantenimiento y por obras realizadas sin el consentimiento de la comunidad.
AP Valencia, Sec. 8.ª, 13-5-2019 Dado que la estructura instalada en la terraza afecta a elementos comunes y se ha ejecutado sin autorización previa de la junta de propietarios, procede su retirada.
AP Granada, Sec. 5.ª, 20-9-2013 Aunque los daños se causen por las obras realizadas por la vecina en un elemento común es responsable la comunidad de propietarios al haber autorizado las mismas y no haberlas vigilado.
Un cordial saludo

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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2 Comentarios

  1. Juan 6 mayo, 2020

    Buenos dias
    Soy propietario de un piso en el q el 85 por ciento de las personas q viven son inquilinos.
    Los dueños pagamos muy poco de comunidad, claro esta q los propietarios del piso q los tienen alquilados ganan mas dinero. El problema de esto es q ko quieren hacer nada y si hacen algo es algo q cuesta poco dinero. Yo como propietario creo q hay q reparar varias cosas de las zonas comunes. Pintarlas por higiene, reparar puertas cortafuegos,…las puertas del ascensor estan llenas de insultos…yo como propietario podria demandarles para q realicen dichas reparaciones? Si yo seria presidente de la comunidad podria repararlas sin aviso ya q creo q son imprescindibles para el mantenimiento del edificio. Gracias y un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 mayo, 2020

      Hola Juan
      efectivamente la mejor manera de que se puedan arreglar las cosas en su comunidad es cojer el cargo de Presidente y actuar en base a lo que indica el artículo 10.1 de la ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente:
      1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
      De esta forma lo único que se tendrían que poner de acuerdo es en la forma de generar la derrama. Artículo 10.2 de la LPH: «. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

      Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
      Suerte.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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