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Terraza de uso privativo y filtraciones en la vivienda inferior.

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Atendemos una pregunta que nos hace un propietario en relación al alquiler de la terraza de uso privativo y las filtraciones que se producen en la vivienda del piso inferior.

P. Buenas tardes, gracias por sus artículos son de mucha ayuda. Quería ver si podrían ayudarme en mi consulta. Estamos de alquiler en una vivienda con una terraza de uso privativo. Nos han informado de que la terraza tiene filtraciones que afectan al vecino de abajo y deben desmontar la pérgola (con su correspondiente suelo de madera) así como las baldosas de la terraza para revisar el aislamiento y repararlo.

Mi consulta radica en dos puntos: el primero de todos es que mi contrato vence en 6 meses, ¿podríamos negarnos a la realización de la reparación para que se haga tras la finalización del contrato? ¿Con cuánta antelación y en qué términos deben informarnos de las obras?Se presentó un señor un día en la puerta de mi domicilio para indicarme que debían realizarse cuanto antes y pretenden venir en 1 semana. Nosotros le remitimos a nuestro casero para que sea él quien nos avise por escrito del consentimiento y que nos aseguren que van a dejarlo todo como estaba. No sabemos si podemos pedir una reducción en la cuota de alquiler durante el tiempo en el que estén realizando obras en la terraza ya que la terraza supone más del 30% del inmueble alquilado.

Por otro lado, tanto la pérgola como todos los elementos personales que tenemos en la terraza entendemos que deberán desaparecer de esa zona. ¿Quién es el responsable de ellos? ¿Puedo negarme a la realización de la obra antes de la finalización de mi contrato si no se responsabilizan del almacenamiento tanto de mis enseres como de la pérgola?

Muchas gracias!

Estimada Andrea:
Su planteamiento es correcto en algunos puntos que paso a comentarle:
– Si hay filtraciones que afectan al vecino de abajo, se debe desmontar todo lo que tengan en la terraza, incluida la pérgola que debería ser desmontable ya que en la terraza no debería tener nada de forma permanente si no ha pedido el correspondiente permiso a la Comunidad. Si vd. ha puesto un suelo de madera y pidió el correspondiente permiso a la comunidad y esta aceptó el cambio de suelo tienen todo el derecho a que le repongan el suelo en las mismas condiciones. Si no lo hizo y fue iniciativa suya, la comunidad no tendría porqué aceptar el pago del suelo de madera pero si la restauración de las baldosas de la terraza si fueran originarias. Si la Comunidad acepta el cambio para resolver el aislamiento o bien la tela asfáltica porque entiende que es un problema estructural del edificio derivado de una tela asfáltica en malas condiciones que con el paso del tiempo se ha deteriorado, pues es correcto que se hagan todas las actuaciones necesarias.
Que su contrato de alquiler vence en seis meses esto nada tiene que ver con la reparación de la terraza. Existe ahora un problema puntual y se debe revisar el aislamiento y repararlo. Tenga en cuenta que las filtraciones afectan al vecino con lo que las actuaciones se deben de realizar de forma inmediata en cuanto el tiempo lo permita. No se puede dejar de hacer una obra por su propia conveniencia, antes de su conveniencia está la necesidad de su vecino. Su contrato de arrendamiento tiene una relación directa con el propietario de la vivienda a lo que es ajena la comunidad.
La antelación de las obras debe de realizar por la comunidad con el mínimo tiempo necesario para buscar una solución a los problemas de las filtraciones. Si la solución puede hacerse mañana mejor que pasado. Los problemas estructurales derivados en este caso de la problemática existente en la tela asfáltica se deben de solucionar de forma inmediata teniendo en cuenta que vd. debe de dar la servidumbre de paso necesaria, así lo indica la ley de propiedad horizontal en su artículo 9 y en su apartado c) que textualmente dice lo siguiente:
«c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.»
Es su arrendador o casero quien les deberá informar efectivamente de las reparaciones a realizar y la obligación de que los obreros les deje todo en perfecto estado.
Con respecto a la reducción de la cuota del alquiler dependerá de los acuerdos que tuvieran reflejados en el contrato de arrendamiento. Si hubieran estipulado en alguna de sus cláusulas que habría una reducción del pago por el no uso de una parte del inmueble durante un período determinado, estarán en todo su derecho en reclamárselo a los propietarios de la vivienda, no así en este caso a la Comunidad porque la parte donde se debe de realizar la obra y se necesita de la servidumbre no es imprescindible para el uso de la vivienda.
Es evidente que tanto la pérgola como los elementos personales que tienen en la terraza deberán desaparecer de la zona de la obra, el responsable de dichos elementos personales son vds. y serán vds. quienes deberán buscar un sitio para el almacenamiento. La terraza es de uso privativo y por lo tanto no pueden culpar a la comunidad de la gestión de almacenamiento de dichos elementos. Lo que es un elemento común de uso privativo es la terraza o sea todos aquellos elementos que la componen, barandillas, suelo rodapiés, ladrillos, etc. pero no elementos que vds. han ido incorporando posteriormente para su uso y disfrute.

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Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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