Introducción:

Este trabajo está realizado por un agente rehabilitador, un colaborador de despacho de Adminfergal. El agente es Sergio Pérez Regidor de la empresa Roserjer, para todos aquellos que estén interesados en ponerse en contacto con él, su teléfono de contacto es el siguiente: 667092779 y su correo electrónico es  info@rehabilitacionesroserjer.es

Le doy las gracias a él y al grupo de personas que han colaborado desinteresadamente para confeccionar este primer artículo y los que vendrán posteriormente.

Desde mi punto de vista un agente rehabilitador es la mano derecha del administrador de fincas colegiado y es con quien deberíamos asociarnos para poner en marcha algo tan importante como es la rehabilitación de un edificio. Si nosotros los administradores de fincas somos el médico de cabecera de un edificio, el agente rehabilitador es el primer especialista, nuestro médico de medicina interna que es quien va a poner de acuerdo a todo el resto de los especialistas (arquitectos, ingenieros, banco, etc.) para coordinar las actuaciones a realizar para mejorar el edificio de sus posibles patologías y la manera en que tenemos de solucionarlas.

En el caso del agente rehabilitador no solamente se va a preocupar de que operaciones son necesarias para sanar al edificio, sino que actuaciones económica/financieras son necesarias para ser viables dichas operaciones. No nos olvidemos que es una operación que no la cubre «la Seguridad Social», pero sin embargo si sabemos que si actuamos de forma adecuada las subvenciones pueden cubrir una gran parte del trabajo que se propone.

A continuación, detallamos el índice que hemos elegido para hacer llegar a todos nuestros lectores todo lo relacionado con la rehabilitación energética y la Next Generation:

INDICE

1. Presentación de rehabilitación energética de edificios y fondos next generation.  
2. ¿Cuál es la figura del agente rehabilitador?
3. Actuaciones necesarias en la rehabilitación energética de edificios.
   1. Actuaciones de aislamiento térmico Sate.
   1. Actuaciones de aislamiento térmico en cubierta.
   1. Sistema fotovoltaico.
4. Caso práctico de rehabilitación energética de edificios. Opción Hibrida (Sate+fotovoltaica).
5. Beneficios económicos para los administradores de fincas
6. Pasos a seguir por los Administradores de Fincas.

1.   PRESENTACIÓN DE REHABILITACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS Y FONDOS NEXT GENERATION.

La rehabilitación energética de edificios se entiende como la rehabilitación en conjunto que conforma la hibridación entre la envolvente térmica, consistente en revestimiento de fachadas exteriores y patios mediante el sistema de aislamiento térmico exterior y el aislamiento de cubierta, mediante panel sándwich si es inclinada o losa filtron si es cubierta plana. A esta intervención se debe sumar la instalación de placas solares.  Con el objetivo de reducir el consumo de energía, reducir las emisiones de C02 así como mejorar el confort y la eficiencia energética del edificio, dando al conjunto de los vecinos un mayor confort y ahorro en las facturas tanto de electricidad como gas.

En este momento, llevar a cabo la rehabilitación energética de edificios es más fácil y factible debido a los diversos programas de ayudas, subvenciones y bonificaciones por parte de la EU, como ayudas estatales y autonómicas.

El consejo europeo acordó en su convocatoria del 2020 un instrumento innovador y temporal para la recuperación económica de los estados miembros de la unión europea, para mitigar los efectos ocasionados por la pandemia, conocidos como Next Generation. Dotado con 750.000 millones de euros

para el conjunto de los Estados Miembros. España tiene el objetivo de rehabilitar 1.300.000 viviendas para el 2027, dicho objetivo en territorio nacional está muy por debajo en comparación con los estados miembros vecinos “Portugal  e Italia”

Partimos desde el escenario actual de inmuebles de España Existen varios factores que favorecen la rehabilitación de edificios, el parque residencial español cuenta con un 50% de inmuebles con una antigüedad superior a 40 años. El 85% de los edificios son enérgicamente ineficientes, teniendo una calificación E, F y G.

Existen diferentes programas para la rehabilitación energética de edificios:

• Programa 1: Programa de ayudas a las actuaciones de rehabilitación de barrios.
• Programa 2: Programa de apoyo a las oficinas de rehabilitación
• Programa 3: Programa de ayudas a las actuaciones a nivel de edificio
• Programa 4: Programa de ayudas a las actuaciones de mejora de eficiencia energética.
• Programa 5: Programa de ayuda a la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación,
• Programa 6: Programa de ayuda a la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes.

Las actuaciones subvencionables con cargo a estos programas son:

Las actuaciones de mejora o rehabilitación de edificios de uso predominantemente residencial para viviendas, siempre que se obtenga una reducción al menos del 30 % del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética.

En edificios situados en las zonas climáticas C, D y E, según la clasificación climática del Código Técnico de la Edificación, debe asimismo conseguirse una reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración de la vivienda unifamiliar o del edificio.

¿Cuáles son las cuantías subvenciónales y de que factores depende?

El objetivo es reducir, por un lado, el consumo de energía primaria no renovable. ¿Qué se entiende por energía primaria no renovable?, la energía consumida por el edificio procedente de fuentes no renovables, que no han sufrido ningún proceso de conversión o transformación. Por otro lado, reducir la calificación global del edificio, que se expresa en términos de dióxido de carbono (CO2) liberado a la atmosfera como consecuencia del consumo energético del edificio

También existen ayudas estatales para la rehabilitación energética de edificios, bonificación en el IRPF

Se refuerza la capacidad de actuación de comunidades de  propietarios para el acceso a obras de rehabilitación y mejora energética  de los edificios, a través de  la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Esta ley recoge importantes ayudas, incentivos, así como una deducción en IRPF por rehabilitación de vivienda que impliquen una mejora en eficiencia energética de las mismas.

Los contribuyentes pueden beneficiarse de deducciones en IRPF de hasta el 60% por los importes satisfechos, por obras de rehabilitación de vivienda habitual o de mejora de la eficiencia energética de viviendas. Así viene establecido en el Real Decreto – Ley 19/2021, de 5 de octubre de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Además, existen ayudas autonómicas para la rehabilitación energética de edificios, bonificación en el IBI.

Las ordenanzas fiscales regulan una bonificación de hasta el 50% de la cuota íntegra del I.B.I para los bienes inmuebles en los que se hayan instalado sistemas para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía proveniente del sol. La aplicación de esta bonificación estará condicionada a que las instalaciones para producción de calor incluyan colectores que dispongan de la correspondiente homologación por la Administración competente.

Las bases que regulan la gestión y coordinación de los fondos Next Generation han incluido una figura imprescindible para coordinar y gestionar el proceso de rehabilitación energética, incluyendo la figura del agente rehabilitador.

1.   ¿CUÁL ES LA FIGURA DE AGENTE REHABILITADOR?

La figura del agente Rehabilitador esta referida al profesional u organización empresarial que lleva a cabo toda la gestión integral de rehabilitación, es decir la gestión y coordinación de las empresas intervinientes, así como gestión de licencias y de las ayudas que se van a solicitar. Actuando como coordinador de toda la gestión,  

• Aportación a la comunidad de propietarios, valoración y estudio de viabilidad de ahorro energético y financiación.
• Asistencia en reunión de edificios para explicar dicha valoración, así como las ayudas existentes del fondo Next Generation. Además de explicar el trabajo y funcionamiento del equipo interviniente (Departamento técnico, Dirección facultativa, Sistema Fotovoltaico, Financiación, gestión de ayudas y subvenciones, europeas, estatales y autonómicas.
• Gestión y tramitación del proyecto de rehabilitación energética.
• Centralizar en una sola persona toda la gestión.
• Velar por el cumplimiento de los requisitos de mejora energética establecidos en la convocatoria pública de ayudas a la rehabilitación en el sentido de que el inmueble reduzca su consumo energético en condiciones normales de funcionamiento.

2.   ACTUACIONES NECESARIAS EN LA REHABILITACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS.

Para la rehabilitación energética de edificios se deben llevar a cabo diferentes actuaciones, en fachadas, cubiertas e instalaciones.

La rehabilitación energética de los edificios es una actuación importante en la transición y se aborda desde el concepto del triángulo energético.

El triángulo energético está formado por las diferentes actuaciones o medidas pasivas que están presentes durante toda la vida útil.

Entre estas actuaciones se encuentran, el Sistema de Aislamiento Térmico Exterior, en fachadas y patios también conocido como SATE, trabajando en conjunto con el aislamiento térmico en cubiertas mediante el uso de losa filtron o panel sándwich. Con el objetivo de reducir la demanda energética, en la última actuación, se incorporarán los equipos de energías renovables.

3.1 Actuaciones de aislamiento térmico SATE

El sistema S.A.T.E Sistema de Aislamiento Térmico. Es un sistema concebido para aislar térmicamente viviendas unifamiliares como edificios de comunidad de vecinos, tanto frente al frio como calor.

La eficiencia de estos sistemas esta más que demostrada, aislando las viviendas unifamiliares como comunidades de vecinos, por el exterior, creando una envolvente térmica continua que aísla el interior de las viviendas. Además, elimina los puentes térmicos aportando un mayor importe de ahorro energético. También este sistema es el único que nos va a ofrecer un mayor confort en el interior de nuestras viviendas y revalorización de las mismas, dado que aumenta la eficiencia energética del edificio.

Es una solución eficiente para los individuos que pretenden disfrutar de una vivienda energéticamente sostenible y respetuosa con el medio ambiente. Este sistema es igual de efectivo tanto en obra nueva como en rehabilitación de edificios.

¿Qué ventajas ofrece la instalación del sistema Ventajas del SATE?

• Se realiza el tratamiento por el exterior, resolviendo problemas de puentes térmicos en general. No necesitamos entrar dentro de las viviendas.
• Podemos reducir el consumo energético del 30 al 70%.
• Periodo de amortización de 5 a 7 años.
• Vida útil mínima 25 años.
• Mejoramos el confort y calidad de vida de los usuarios.
• Se incrementa el valor del edificio 10 al 15% adicional.
• Se mantiene una temperatura constante en el interior del edificio con poco aporte energético.
• Acceso a las ayudas públicas en general.
• Reducción de las emisiones de CO2 al reducir el uso de climatización.
• Favorecemos a la sostenibilidad al utilizar aislamiento con un alto contenido de material reciclado.

Este sistema es muy utilizado en países de Centroeuropa donde ya aplican estos sistemas desde hace más de 50 años,

3.2 Actuaciones de aislamiento térmico en cubierta

Las cubiertas de los edificios se pueden segmentar en dos tipos: cubiertas planas y cubiertas inclinadas.

Las cubiertas planas son aquellas que poseen menos del 6 % de inclinación, lo necesario para la evacuación del agua de lluvia. Estas cubiertas a su vez se pueden segmentar en transitables o no transitables, según el acabado final y uso.

Las cubiertas inclinadas son aquellas que tienen una pendiente superior, no son transitables y evacuan las aguas pluviales mediante canalones y bajantes. Los acabados más comunes son la teja cerámica, pizarra o el panel sándwich metálico.

Aislar térmicamente nuestro edificio por la zona de cubierta tiene muchas ventajas: una rápida ejecución, no reduce la altura interior del piso inferior y no afecta a los usuarios del interior del edificio, evitando molestias. Los mejores sistemas de aislamiento son el panel sándwich y la losa filtron.

Paneles sándwich: Los paneles sándwich son de colocación rápida, especialmente para obras de rehabilitación. Especialmente pensado para cubiertas inclinadas.

Por su parte, las losas filtrantes son losas que incorporan un acabado de pavimento de hormigón poroso, que actúa como drenante y como protección para la base de aislamiento, generalmente de poliestireno extruido (XPS). Esta actuación, está pensado para cubiertas planas, situándolas encima de la propia impermeabilización.

3.2 Sistema Fotovoltaico                                                                                                                                                         

Tras la mejora de la eficiencia energética de los edificios que permiten reducir al máximo los consumos de energía, se añade la gran aportación que supone el autoconsumo de energía que nos acerca aún más a la autosuficiencia y a la reducción del consumo de CO2 que se exige cada vez con mayor esfuerzo desde la Unión Europea.

Antiguamente era muy complicado llevar a cabo cualquier sistema de autoconsumo colectivo en España. Desde que en 2015 se impusiera el conocido “impuesto al sol”, las comunidades de vecinos no han podido beneficiarse plenamente de las ventajas que esta energía limpia aporta. El Real Decreto 15/2018 para la reducción de trámites administrativos, conjuntamente con el Real Decreto 244/2019 que regula de una manera más racional el autoconsumo compartido, permiten que miles de comunidades de vecinos se estén aprovechando, no solo de la considerable reducción de las facturas de luz sino de los beneficios que supone a la larga un sistema de energía limpia a su comunidad.

Todas estas modificaciones implican una serie de ventajas a la hora de realizar una instalación de autoconsumo:

• Anulación del impuesto al sol que nos permite aprovechar nuestros excedentes sin necesidad de convertirnos en productores de energía.
• Simplificación administrativa, agiliza enormemente la instalación de generación.
• Valoración de excedentes que nos permite obtener un rédito extraordinario por aquella energía que no consumimos de nuestra instalación.
• El autoconsumo compartido nos permite realizar una misma instalación para varios consumidores cercanos de forma simple y sencilla sin necesidad de realizar conexiones internas.
• Racionalización de sanciones que se evita al validar el uso de la red para autoconsumo.

• Anulación del doble equipo de medida y la cancelación de la limitación de potencia que nos permite igualmente simplificar dicha instalación y maximizar el aprovechamiento de energía.
• Las subvenciones Next Generation y las deducciones aplicadas en el IBI, entre otras, nos permite que hoy día el sistema de autoconsumo compartido sea la mejor opción para los edificios de vivienda.

La primera barrera que se nos presenta siempre es el alto coste inicial que cualquier sistema de energía requiere. Sin embargo, el gran motivo del éxito del autoconsumo compartido es que este desembolso se reparte entre todos los participantes, haciendo más asequible esta opción que una instalación individual.

A su vez supone un ahorro en la factura eléctrica y una menor dependencia de los cambios de precio de la tarifa eléctrica, ya que una gran parte del consumo se cubre con la energía generada por el sistema de autoconsumo colectivo.

CASO PRACTICO DE REHABILITACION ENERGÉTICA DE EDIFICIOS, OPCIÓN HIBRIDA (SATE + FOTOVOLTAICA)

Estudiamos el caso de la comunidad de propietarios de Carlos, donde la inversión de la rehabilitación energética hibrida con envolvente térmica y paneles solares, asciende a 398.555,94 euros.

Las ayudas recibidas por parte el fondo Next Generation es del 80%, ya que se ha conseguido una reducción de más 60% en emisiones de CO2 y más del 30% en reducción de la energía primaria no renovable. Las ayudas recibidas por parte del programa de rehabilitación energética serian de 318.884,75€. Por lo que la inversión que tendría que cometer la comunidad de propietarios descontando las subvenciones disponibles serian de 79.711,19 €.

La comunidad de Carlos cuenta con 24 de uso residencial, por lo que la inversión por vivienda seria 79.711,19 €/24= 3.321,30 €

Como hemos comentado anteriormente, existen deducciones fiscales de hasta el 60% sobre la base de deducción neta, con un máximo de 5.000 euros por año, durante 3 años. En el caso de Carlos, base de deducción neta es 3.321,30 €,

teniendo una bonificación de 60%, es decir 1.992,78€.

Carlos está pagando anualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles I.B.I de 244,00€ anuales, pudiendo acceder a una bonificación del 50% durante 3 años. Es decir, un ahorro de 366,00€

Por lo que, la inversión que Carlos tiene que llevar a cabo será de la base de deducción neta 3.321,30 € menos la deducción del 60% del IRFP 1.992,78€ menos la bonificación en el IBI durante tres años 366,00€ es igual a 962,52€.

En el presente estudio no está incluido el ahorro en luz proveniente de las placas solares ni el ahorro y calefacción con la mejora de los aislamientos en fachadas y cubiertas.

A continuación, se presenta el detalle económico y la financiación de las obras de rehabilitación energética, solicitándose una carencia de 24 meses, y una restructuración de la cuantía una vez amortizado las subvención procedente por los fondos Next Generation, para los 8 años siguientes.

BENEFICIOS ECONOMICOS PARA LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

En el artículo 34. del real decreto 853/2021 se recoge que, dentro de los límites establecidos, podrán considerarse subvencionables los costes de la gestión inherentes al desarrollo de las actuaciones en los gastos asociado. Los honorarios de los profesionales intervinientes en la gestión y desarrollo de las actuaciones. Estos honorarios se pueden perfectamente aplicar a los gastos extraordinarios de los administradores de fincas colegiados. Los honorarios se pueden establecer de 400 euros por vivienda con un máximo de 3.000 euros independientemente del número de ayudas que se soliciten. Se justifican cuando una comunidad de propietarios desea llevar un proyecto de rehabilitación energética acogidas a los programas anteriormente, ya que se llevará a cabo de al menos 3 a 5 juntas extraordinarias, además de la Preparación de toda la documentación necesaria para la solicitud de las subvenciones requeridas por el agente rehabilitador.

PASOS A SEGUIR POR LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS

Fdo. Sergio Pérez Regidor Fdo. Miguel Fernández

Empresa Roserjer Empresa Adminfergal