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Presidente de Comunidad. Nombramiento capacidad legitimación y cese

Miguel Fernández 21 noviembre, 2022

Presidente de Comunidad. Nombramiento, capacidad, legitimación y cese

En nuestro blog tenemos diferentes artículos relacionados con el Presidente de una comunidad de propietarios. La forma en que debe ser nombrado, sus derechos y obligaciones, así tenemos algunos de los siguientes artículos:

Renovación de un Presidente en una comunidad de propietarios https://adminfergal.es/renovacion-de-un-presidente-en-una-comunidad-de-propietarios/
Las limitaciones como Presidente en una comunidad de propietarios https://adminfergal.es/las-limitaciones-como-presidente-de-una-comunidad-de-propietarios/
Las responsabilidad civil y penal de un Presidente en una comunidad de propietarios https://adminfergal.es/responsabilidad-civil-y-penal-del-presidente-de-una-comunidad/

Y un largo etc. Lo podéis ver todos los artículos en referencia al Presidente, poniendo en buscar artículos la palabra Presidente.

Hoy quiero haceros un resumen de las diferentes consultas realizadas sobre los Presidentes y que vienen referenciadas parte de ellos con el apoyo inestimable de Sepin https://adminfergal.es/colaboradores/sepin-editorial-juridica/

Estamos hablando de mas de 10.000 palabras que creo serán de vuestro interés:

Que se dice en la Ley de Propiedad Horizontal y en la Jurisprudencia sobre la palabra Presidente:

El art. 13.2.de la LPH, señala que, «el Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.», luego ha de entenderse que, por cualquiera de los sistemas, debe existir un acuerdo comunitario, de tal modo que, por el simple hecho de presentarse una nueva candidatura distinta a la que lo venía haciendo desde hace años, no significa que no deba existir votación comunitaria.
Si son dos candidatos los que los que se quieren presentar, habrá de votarse entre ambos e igualmente si solo se presenta uno, deberá someterse a la aprobación de la Junta, que es quién decide.
El problema sería que nadie quisiese asumir el cargo de Presidente de la Comunidad, pero en el supuesto a que hace referencia el suscriptor en el que pueden existir dos o más candidaturas, deberá ser la Junta de Propietarios la que decida quién debe ejercer el cargo. Ciertamente el nombramiento debe hacerse, como impone el art. 13.2, primeramente, por medio de elección, y sólo cuando esto no fuese posible, podría acudirse a otros criterios como el turno rotatorio, el sorteo etc.
Nombramiento Presidente en Junta sin figurar Orden del Día por dimisión del titular:

Nuestro criterio es que este nombramiento fue válido, pues, aunque sin figurar en el Orden del Día la dimisión presentada (con abandono de la reunión) por el Presidente titular hacía obligatorio buscar una solución temporal, nombrando a uno nuevo, sin perjuicio de lo que se acuerde en la próxima Junta general, donde deberá ser confirmado o revocado.

La prueba de que resultó valido el acuerdo es que el Presidente que dimitió ha tenido que buscar el 25% de las cuotas de la Comunidad para convocar nueva Junta, pues de considerar que seguía ostentando el cargo la pudo citar directamente.

En esta nueva Junta, convocada por los propietarios que suman este quórum, previsto en el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, con el Orden del Día sobre nombramiento de Presidente, los acuerdos que se adopten serán igualmente válidos y habrá que aceptar lo que allí se decida, sin perjuicio de posible impugnación si se dan los requisitos del artículo 18.1 de la citada LPH, toda vez que cada una de las Juntas son soberanas para tratar cualquier asunto que figure en la convocatoria, confirmando o rectificando acuerdos anteriores.

Si falta el acuerdo, es obvio que los anteriores cargos siguen vigentes, aunque, si el Presidente se ha marchado porque ha vendido el piso, debe sustituirle el vicepresidente si lo hay, pues es una obligación prevista en el art. 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Aparte de ello, cualquiera de los asistentes a la Junta puede acudir al juicio de equidad previsto en el art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, aunque antes hay que convocar otra Junta, pues así lo exige dicho precepto.

Y si todo lo anterior falla, no hay otro camino que el 25 % de las cuotas de participación y la cuarta parte de los propietarios convoquen nueva Junta a tenor del art. 16 LPH.

No hay jurisprudencia concreta sobre el particular, pues, como se indica, las soluciones están claras en la Ley, a cuyos preceptos se ha hecho referencia anteriormente.

El hecho de que la Junta de Propietarios estableciese en el acta constituyente un sistema de elección de Presidente por turnos no implica que este sistema no pueda modificarse pasando a otro de libre elección por el acuerdo de la simple mayoría de la Junta.
La Junta constituyente, aun cuando sea la primera, no tiene mayor valor que las demás y la Comunidad es soberana para cambiar de criterio en cualquier momento. Distinto habría sido el supuesto en el que tal sistema de elección figurase en el propio Título Constitutivo o en los Estatutos, en cuyo caso sería más discutible la mayoría requerida para el cambio de sistema.
Lo válido en las Comunidades de Propietarios es el acuerdo de la Junta, donde fue designado Presidente un determinado propietario, que lo es con todas sus consecuencias. Quien perdió no puede pretender ostentar el cargo por mucho que ahora le firmen otros vecinos. La única posibilidad sería que consiguiese el 25% de las cuotas o la cuarta parte de los propietarios y entonces convocase una Junta, según permite el art. 16.1 LPH, con el orden del día de «cese de Presidente y designación de otro propietario», y si en la misma obtiene mayoría, se producirá el cambio, pues así está previsto en el art. 13.7 de la misma Ley de Propiedad Horizontal.
En principio la contestación es negativa, pues el art. 14 a) de la LPH establece la competencia de la Junta para los nombramientos, sin que contemple posibilidad de delegación. Dicho esto añadir que si se aprueba que la designación se haga entre los miembros de la Comisión Directiva, solo la impugnación judicial podría anular esta decisión, aunque no tenemos seguridad del éxito, en todo caso estaríamos ante un proceso ordinario que seguramente no merece la pena, salvo que realmente se tuviera la seguridad de que los nombramientos fueran a distinta persona de la designada, aunque lógicamente la valoración corresponde a los interesados.
La Ley de Propiedad Horizontal, art. 13.2, no excluye para el nombramiento del Presidente a los que residan fuera de la localidad, aunque seguramente no es conveniente por la poca atención que pueden prestar a la Finca. En todo caso, si el designado cree que no le corresponde, puede acudir al juicio de equidad, como igualmente previene dicho precepto legal, aunque lo mejor sería la convocatoria de una Junta y exponer el tema para el nombramiento de otro propietario.
El cargo de Presidente es indelegable, además de obligatorio conforme al art. 13.3 LPH, incluso el apdo. 4 de dicho precepto contempla la sustitución por el Vicepresidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad. Es decir, no cabe dar poder para actuar en Juntas ni en acciones legales a otra persona en nombre del Presidente, sin perjuicio de que en las gestiones correspondientes internas le pueda ayudar.
Acordar que determinados propietarios no sean nombrados Presidentes o que deban tener unas determinadas condiciones, vivir en la finca, es un acuerdo contrario a las previsiones del mismo art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal y supone, por lo tanto, una decisión contraria a la Ley, necesitando la unanimidad y cambio en los Estatutos, pero lo cierto es que solo los ausentes y los que votaran en contra (o salvaran el voto) puede impugnar judicialmente, toda vez que en la LPH hay previsto un sistema de impugnación específico en relación a los acuerdos contrarios a Ley, conforme establece el art. 6.3 del Código Civil-, por lo que no hay nulidad radical.

En consecuencia, mientras no haya resolución judicial en contra el acuerdo se aplicará con todos los efectos.

La impugnación tiene un plazo de un año conforme el art. 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues es contrario a Ley.

Para ser Presidente no es necesario que sea titular registral, bastará que sea propietario y así lo pueda acreditar por algún título, naturalmente, en su caso, ratificado por el que conste en el registro como tal. Hay que tener en cuenta que la perfección de la compraventa se produce con la escritura o con la entrega de la cosa, conforme el art. 1462 del Código Civil.
Para demostrar ser propietario de la comunidad debe fijar la forma de acreditar la propiedad, por ejemplo, aportación de copia del contrato privado o simplemente una carta firmada por el anterior propietario, conforme el art. 9.1.i) de la LPH.
Sea o no propietario, mientras no haya acuerdo en contra o impugnación judicial con resultado favorable, podrá seguir siendo Presidente aunque no reúna la condición de propietario, con todas las facultades legales, sin que se produzca nulidad de los actos que haya realizado. Actualmente no hay acuerdos «nulos de pleno derecho», todos necesitan de la citada impugnación judicial del art. 18.1 de la LPH.
Un arrendatario u ocupante, su nombramiento es ilegal, pues el art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal claramente establece que será designado «entre los propietarios», por lo tanto no cabe aunque tuviera la conformidad del titular de la vivienda o local.
Por lo tanto, o bien se designa al titular de la vivienda, resida o no en la zona o en la misma ciudad, sabiendo la poca dedicación, o se salta el turno a otras viviendas que estén ocupadas por el propietario para que sea designado Presidente.
Si la Comunidad no conoce exactamente la situación de que el propietario nombrado Presidente está incapacitado, lo mejor sería hacerlo constar y volver a convocar Junta para designar a otra persona.
No hay ningún precepto legal que impida que un empleado de la finca pueda ser el presidente de la Comunidad, siempre que sea a la vez propietario. Efectivamente, puede haber un conflicto de intereses en momentos determinados, pero el problema debe ser resuelto internamente por la Junta de Propietarios, cesando a esta persona y designando a otro propietario. Pero si el conserje cuenta con suficiente mayoría, ya sea de residentes o de ausentes que le dan la representación, no hay manera alguna de conseguir que dicho empleado deje el cargo de presidente, al que también tiene derecho en su condición de propietario.
No se debe nombrar a una persona como Presidente que tiene pleitos pendientes con la Comunidad, aunque suponga cambiar las normas de designación. Estamos seguros de que en el caso del afectado impugnara el acuerdo, el Juez no le daría la razón al peticionario, toda vez que no se puede crear una situación donde el representante de la Comunidad sea, a la vez, quien tiene una o varias demandas judiciales contra la misma, pues hay claros intereses contrapuestos.
Si bien en principio no hay inconveniente en que sea nombrado Presidente, desde luego tampoco es aconsejable que la representación recaiga sobre un propietario que está en domicilio desconocido; el artículo 13.2 de la LPH no impide que así sea, pero es evidente que en nada se favorece los intereses comunes. En este supuesto, aunque todos tienen obligación de comunicar un domicilio en España (art. 9.1. h), esta infracción, no supone que luego se puedan exigir responsabilidades por su falta de actuación como Presidente, pues la Comunidad ha sido previa conocedora de la situación.
No debe ser Presidente el usufructuario sino el nudo propietario.
Si el actual Presidente ha dejado de ser titular de la vivienda, que ha pasado al cónyuge con motivo de divorcio, debe dimitir y dejar la Presidencia mediante Junta de Propietarios o bien haciéndose cargo de la finca el Vicepresidente, si existe.
La Ley de Propiedad Horizontal, art. 13.2, no excluye para el nombramiento del Presidente a los que residan fuera de la localidad, aunque seguramente no es conveniente por la poca atención que pueden prestar a la Finca. En todo caso, si el designado cree que no le corresponde, puede acudir al juicio de equidad, como igualmente previene dicho precepto legal.
No hay regla legal alguna que prohíba ser Presidente a un ciudadano inglés, toda vez que el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal solo establece la condición de propietario. Otra cosa es que sea o no conveniente, habida cuenta de su total desconocimiento de las lenguas oficiales de España. Ahora bien, los propietarios españoles tienen razón en exigir que las Juntas se celebren en uno de los idiomas oficiales españoles, ya sea castellano u otro de las respectivas autonomías, aunque sea necesario contratar un traductor por la Comunidad. De no obtener respuesta satisfactoria, ya que la mayoría de los propietarios son extranjeros, deben hacer constar su protesta en la misma Junta y luego impugnar judicialmente, conforme el artículo 18.1 de la citada LPH.
El que la Comunidad no tenga Estatutos no significa ningún problema legal. La falta del Libro de Actas u otros requisitos, no le exime de cumplir la Ley, pero nada de esto es suficiente excusa para no aceptar el puesto de Presidente, reiterando que solo cabe la negativa por razones objetivas, que si nos las aceptan los demás miembros de la Finca, habrá que acudir al Juzgado, como se dice en el párrafo anterior.
La Ley de Propiedad Horizontal solo reconoce derechos y obligaciones a los propietarios, que son los únicos que pueden ser designados Presidente. No cabe que alguien lo sea en nombre de otro, aun cuando le conceda poder.
la Junta debe negarse a nombrar Presidente a una persona que no es propietario, aunque su esposa o compañera le conceda autorización, que sólo vale para votaciones, pero nunca para ostentar cargos. Precisamente, para asuntos de ausencia, enfermedad, etc., el actual art. 13.4 de la LPH tiene previsto el nombramiento de Vicepresidentes. Si a pesar de todo la Junta lo designa, esta decisión, aún siendo contraria a Ley, es válida mientras un propietario no la impugne por la vía del art. 18.1. El Administrador deberá admitir y tratar con el nombrado, tenga o no las condiciones legales, toda vez que él no es quién para impugnar ni rechazar aquello que la Comunidad decida, sin perjuicio de asesorar debidamente.
Cuando el piso es de varios propietarios no se puede designar a TODOS ellos como Presidentes; sería distinto si fuera una sociedad con personalidad propia y fuera la persona que, a su vez, tuviera poderes de la misma quien representara a la Comunidad, pero no cuando se trata de una comunidad de bienes.
la Ley de Propiedad Horizontal, art. 13.2, establece que solo cabe el nombramiento de un propietario, sin mencionar a los usufructuarios, y no hay preceptos del Código Civil que puedan ser aplicados de forma diferente. Esto también sirve para los conjuntos inmobiliarios, según establece el art. 24.3 LPH.
El tutor puede llevar a cabo la representación del incapacitado a todos los niveles, concretamente como Presidente de la Comunidad, aunque añadimos que sobre el asunto no hay doctrina ni jurisprudencia. Ahora bien, la designada es la incapaz, no el padre, aunque sea representada por este que es el tutor; lo mismo que pasaría si fuera nombrado un menor de edad. Ahora bien, dicho lo anterior, estamos seguros de que si se acude al juicio de equidad, contemplado en el art. 17.7 LPH, como indica el art. 13.2, designará a otro propietario casi con seguridad, algo que aconsejamos para tranquilidad de todos.
No hay norma legal que limite la edad para este nombramiento, de ahí que no pueda discriminarse a nadie por este motivo.
La Junta de Propietarios no puede dejar de designar Presidente a quien le corresponda según el art. 13.2 LPH (elección, turno rotatorio o sorteo) por el hecho de que el propietario afectado se niegue. Su negativa puede constar en acta, pero el nombramiento se habrá hecho conforme a Ley y es el interesado el que debe de acudir al juicio de equidad del art. 17, regla 7.ª, de la citada Ley de Propiedad Horizontal, si considera que la designación no ha sido correcta o alegando cualquier otra circunstancia. El juez admitirá o no sus razones; en el primer caso, lo ratificará y en el segundo, lo sustituirá designando a otro. Pues bien, ya sea nombrado por la Junta o a través del juicio de equidad, el propietario está obligado a ejercer el cargo de Presidente. Si no lo hace, o su negligencia causa problemas o perjuicios a la Comunidad, ésta le podrá exigir los correspondientes daños y perjuicios.
En definitiva, la Comunidad siempre tiene que designar Presidente, con la conformidad o la negativa del propietario al que le corresponda, y a partir de aquí su actuación es la que marcará su posible responsabilidad por abandono del cargo o por actuación negligente.
El art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal contempla la posibilidad de que el Presidente nombrado acuda al juicio de equidad, pero solo cuando el designado tenga suficiente motivos para no aceptar, ya que dicho precepto establece el principio de la obligatoriedad. En definitiva, el mero hecho de que sea «contra la voluntad» no es argumento válido.
Si considera el propietario, que dispone de razones para la oposición, el juicio de equidad no necesita de Abogado ni Procurador, simplemente un escrito dirigido al Juzgado exponiendo los antecedentes y razones de esta actuación y proponiendo lo que considera oportuno sobre la persona que le corresponde ser nombrada Presidente.
La Junta puede hacer dos cosas. Una, aceptar la renuncia del actual Presidente, pero a la vez tomar la decisión de cómo se nombra al sustituto, que puede ser por sorteo o por cualquier otro sistema previsto en el art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dos, si se comprueba que no es posible el nombramiento de otro propietario por ningún sistema, no aceptar la renuncia de quien ocupa ahora mismo el cargo, pues no se debe olvidar que, conforme al precepto citado, el nombramiento es obligatorio, así que tendrá que continuar hasta que cumpla el año, siendo responsable de todo ello.
Si en la Junta se acepta la citada renuncia y se nombran a otra persona para el cargo o cargos, el asunto quedará resuelto. En el caso de que no se admita este cese, el presidente sigue en el cargo y lo único que podrá hacer es acudir al juicio de equidad para, en su caso, que el juez designe a otro, aplicando al respecto lo dispuesto en el arts. 13.2 y 17.3.ª de la Ley de Propiedad Horizontal.
El Juzgado no es ningún lugar de depósito y no hay trámite procesal alguno para que se puedan dejar allí las cuentas de una Comunidad, con su documentación. El Presidente saliente, a nuestro entender, debería remitir burofax al nuevo Presidente indicando que tiene dicha documentación en su poder y que cualquier tipo de responsabilidad por no recogerla será suya.
En todo caso, una vez nombrado Presidente el interesado para dejar el cargo necesita que la Junta acepte la dimisión, en otro caso tendrá que acudir al juicio de equidad que contempla el art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En términos generales, diremos que el art. 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal nos ofrece la respuesta para supuestos en los que el Presidente está ausente y, desde luego, el ingreso definitivo en una residencia de mayores de la persona que ostentaba dicho cargo sería un supuesto donde el Vicepresidente, acreditando debidamente su nombramiento, podría comparecer en cualquier acto representando a la Comunidad.
Nuestro criterio es que no hay que dar cuenta de que «no se quiere ser Presidente», simplemente cuando a uno lo designen indicar sus condiciones y actuar en consecuencia, aparte de que, en su caso, se acuda al juicio de equidad previsto en el mismo art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El art. 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el Presidente deberá ser uno de los propietarios. De este modo, y con independencia de las gestiones internas, como facilitar documentación, informes, etc., que pueden ser delegadas, cualquier representación comunitaria, entre ellas la presidencia de las Juntas, ha de ser ejercida por la persona nombrada sin que pueda designar a un tercero, ni siquiera mediante poder notarial. El Presidente no tiene facultades para cambiar los preceptos legales, por lo tanto, si no puede asistir a la Junta, debe presidir el vicepresidente, pues así lo dispone el art. 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluso en el supuesto en que este no acuda es la propia Asamblea quien debe determinar el propietario que debe hacerlo.
Ahora bien, no conocemos impugnaciones por el hecho de que, ante la ausencia del Presidente y llevando su representación, presida la Junta el administrador, pero siempre con la conformidad de la mayoría.
El art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las funciones de cada cargo directivo o administrativo. El Presidente, según el apdo. 3, es el representante legal de la Comunidad y se puede nombrar vicepresidente (apdo. 4) para cuestiones concretas y que supla al Presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad.
A un propietario le puede representar un tercero no propietario, pero lo que no cabe es que ello suceda para las funciones de Presidente. Precisamente para casos de ausencia, el art. 13.4 LPH contempla esta posibilidad y se encarga de sustituir al Presidente por el Vicepresidente.
Por lo tanto, es claro que es al Vicepresidente a quien le corresponde sustituir al Presidente, debiendo negarse la Comunidad a aceptar a un tercero como representante del Presidente, que vive fuera de la finca.
De no existir un Vicepresidente, deberá convocarse la Junta, bien por el Presidente o bien por los propietarios que sumen el 25% de las cuotas o cuarta parte los mismos, a tenor de lo dispuesto en el art. 16 LPH.
El artículo 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la duración de los cargos será por el período de tiempo de un año. No obstante, la opinión más autorizada entiende que, mientras no sean nombrados otros en Junta, siguen estando en condiciones de actuar, pues en otro caso sería necesario que la reunión anual se celebrara siempre el mismo día, o con anterioridad, para evitar que la Comunidad estuviera sin representación legal ni administrativa.
El hecho de que alguna Entidad bancaria indique que no puede aceptar la firma de las personas que llevan ya el año reglamentario, nos parece una interpretación tan estricta que no compartimos, ni tampoco los autores más conocidos.
No obstante, creemos que el acuerdo de la Junta, indicando que los nombramientos tendrán la duración anual, pero que seguirán vigentes hasta que se celebre la reunión ordinaria, es totalmente valido y con eficacia, igual que si figurara en los Estatutos.
Aunque la Comunidad no está obligada a hacerlo, no consideramos exista impedimento alguno para que cualquier cargo directivo cobre una cantidad por determinados servicios, en este caso por el de la Presidencia, para ello, entendemos que bastaría con el acuerdo de la mayoría de cuotas y propietarios, aplicando lo dispuesto en el art. 17.7 de la LPH, ahora bien, como parece desprenderse de la sentencia de AP Granada, Sec. 4.ª, 329/2006, de 9 de junio, aunque este cargo no tiene que ser gratuito, para exonerarle de los gastos comunes es necesario el acuerdo unánime, regla 6 del citado art. 17.
Las cantidades que pudiera percibir el propietario en contraprestación de los gastos se encuadran, con carácter general como rendimientos del trabajo, y la Comunidad de propietarios deberá realizar la correspondiente retención y cumplimentar el modelo 190.
No hay ningún precepto legal que fije una retribución o una exoneración de pagar la cuota al Presidente, como compensación por sus desvelos y horas de dedicación, pero tampoco existe prohibición, por lo que es perfectamente legal este acuerdo de la Junta y nos parece más positivo que lo de dejar la finca en manos de alguien que no se va a ocupar para nada de los intereses comunes.
Compras realizadas por el Presidente sin acuerdo previo en Junta. Si el Presidente ha hecho unos gastos –como, por ejemplo, hierros para las puertas de cada vivienda–, en principio debe considerarse correcto si responde a necesidad o conveniencia general, pero en todo caso luego necesitará del conforme de la Junta de Propietarios, que solo requerirá del acuerdo de la mayoría, pues se trata de actos de mera administración, al amparo del art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, a pesar de este acuerdo y si los hierros afectan de forma privada a cada puerta, cualquier propietario podrá negarse a esta colocación y tendrá capacidad para retirarlos, en cuyo caso estará en su derecho a exigir que no le carguen el importe proporcional que corresponda. En este caso será la Junta quien determinará si el dinero se devuelve de los fondos comunes o se responsabiliza al Presidente por tal actuación sin la previa existencia de acuerdo comunitario.
El no estar de acuerdo con una partida de gasto, no impide que se pueda aprobar las cuentas del ejercicio, con las salvedades que cada uno haga constar en el acta, pero carecerán de eficacia estas posiciones si luego no se actúa por la vía judicial, bien para impugnar, bien para exigir las responsabilidades antes mencionadas.

Derrama extra por orden del Presidente

Las obligaciones y las aprobaciones de cuentas y presupuestos, gastos ordinarios y extraordinarios, solo pueden venir por acuerdo de la Junta de Propietarios, en virtud del art. 14 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la derrama extra ordenada por el Presidente para el arreglo del alcantarillado no tiene vinculación legal para el resto de los comuneros, que se podrán negar a pagar, por lo menos hasta que la Junta acuerde lo que corresponda, bien ratificar la decisión del Presidente, o por el contrario rechazar su postura.

Gastos de abogado, notario y perito abonados por el Presidente sin respaldo de la Junta

Si la Junta de Propietarios por la que se ratificó la decisión del Presidente, en relación con la contratación de un notario, letrado y perito, para la comprobación de unas supuestas obras inconsentidas, fue declarada nula por el Juzgado por defectos formales, estamos ahora mismo con la situación primitiva, necesitando el citado Presidente volver a tratar el fondo del asunto, solucionando aquellos problemas de forma.
Es decir, deberá buscar otra vez la ratificación de la Comunidad convocando Junta General, bien ordinaria o extraordinaria, siguiendo todos los requisitos del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues mientras no obtenga ese acuerdo de simple mayoría, ya que resulta aplicable el art. 17.7 de la citada LPH, estará obligado a responder del dinero gastado. En nuestro criterio la oposición de participar en los gastos por una minoría, especialmente por el propietario que ha hecho las obras, no les exonera del pago que les corresponda, pues al final se trata de conseguir que la situación del inmueble vuelva a su primitivo estado y precisamente si ha sido el causante no va a tener la compensación de que los demás paguen y él se beneficie de su actitud contraria.

Negativa de la Junta a convalidar un gasto efectuado por el Presidente

No basta que en la Junta se diga «que lo pague el Presidente», sino que habrá que adoptar el acuerdo judicial de exigir la responsabilidad correspondiente, pues lo cierto es que el dinero ha salido de la cuenta corriente de la Comunidad y mientras no se haga otra cosa el importe oportuno tendrá que figurar en la contabilidad y cargarse a cada comunero. Y, por otra parte, habría que estudiar bien el tema, pues si la obra realmente era necesaria para solucionar problemas de humedades, entendemos que, con independencia de que sea o no criticable la postura de no convocar Junta y que incluso pueda llevar a una petición de dimisión, será difícil obtener sentencia favorable porque realmente no hay perjuicio económico para la Comunidad.

¿Puede la Junta facultar al Presidente para que ajuste el presupuesto de una obra aprobada en Junta?

El acuerdo de la Junta en el que se aprueban tres derramas para financiar unos gastos de la Comunidad, facultando al Presidente para abaratar esta cantidad, o bien incrementarla si es necesario por desajustes con motivo justificado, es perfectamente válido, pues precisamente corresponde a la Junta a tenor del art. 14 b) y c) LPH, y es difícil saber con precisión exactamente la factura final por las obras o instalación a llevar a cabo, siendo perjudicial para la propia Comunidad que en caso de variación de determinado importe haya que convocar una nueva reunión. Ahora bien, sería conveniente que se fijará un límite al exceso que puede superar los presupuestos aprobados, para que el Presidente, en caso de que la cantidad supere en demasía a lo estipulado, convoque nueva Junta para aprobar el reajuste de dichas cantidades.
Si un Presidente cede en arrendamiento un elemento común, podrá tener la responsabilidad correspondiente ante la Comunidad, pero no debe afectar al tercero, siempre que éste haya actuado de buena fe.
Hay que tener en cuenta que el presidente solo es el representante de la comunidad, a tenor de lo dispuesto en el art. 13.3 LPH, pero no puede tomar decisiones fuera de lo dispuesto en junta. Ahora bien, si se trata de la realización de reparaciones necesarias, estas son obligatorias de acuerdo con lo dispuesto en el art. 10.1 a) del texto legal, aunque en el apdo. 2 a) de este precepto se señala que, pese a su obligatoriedad, se ha de acordar la derrama pertinente. De este modo, nuestro criterio es que se debería hacer consultando en junta, pero, si no se hizo, esta decisión podrá ratificarse y validaría la decisión tomada por el presidente; en caso de que no se hiciese habrá de probarse que no se trataba de una obra necesaria, que se podía haber contratado a otra persona, en definitiva, que ha existido un perjuicio para la comunidad, lo que, en estos momentos, en los que se intenta realizar el menor número de juntas, será complicado, pero repetimos, si se puede probar, se podrá exigir responsabilidad.
El Presidente es el representante legal de la Comunidad y el Administrador el que debe correr con la vigilancia, conservación del inmueble, etc., conforme el art. 18 de la actual Ley de Propiedad Horizontal. Si el Presidente se ocupa de parte de esas funciones del Administrador, se está extralimitando, pero al ser la máxima autoridad del inmueble, no puede evitarlo el Administrador, quién no tendrá ninguna responsabilidad por actuaciones del primero, aunque éste deberá poner en conocimiento de la próxima Junta General en que han quedado sus facultades, a fin de que se adopte el acuerdo correspondiente al respecto.
La contestación de cuantos fondos puede disponer el Presidente, para actuar libremente, es que nada, salvo aquellos asuntos de pequeña monta que puedan surgir y de carácter urgente. Es decir, dicho Presidente debe respetar el Presupuesto aprobado y ceñirse al mismo, convocando Junta si quiere hacer cualquier cambio al respecto.
El Presidente es el representante legal de la Comunidad de Propietarios, conforme el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal y en tal sentido está facultado para cualquier acción externa, sin perjuicio de que luego en la Junta se le pidan explicaciones o, incluso, se rectifique, lo que en el caso del despido de portero llevaría consigo la recuperación del puesto de trabajo.
El Presidente puede convocar sin consultar con el Administrador, es una facultad que tiene plena y así figura en el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, de tal forma que es una decisión personal y con plena validez.
En cuanto a la asistencia del Administrador a la Junta será una cuestión personal, si acude y a la vez es Secretario levantará el Acta de la reunión, pero si no está presente lo hará el mismo Presidente o cualquier otro propietario que sea designado para este puesto en la misma Junta, aunque solo sea a estos efectos.
El Presidente es el representante legal de la Comunidad, conforme el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que si contrata a un Abogado para hacer determinadas gestiones en principio hay que considerar que está en sus funciones de actuar como gestor y en beneficio de la finca, salvo que esto suponga gastos no previstos en el Presupuesto, en cuyo caso necesitará el acuerdo de la Junta para pasar las derramas correspondientes. No obstante, si cuando se celebre la próxima Junta se considera que su actuación ha sido negativa o que se ha excedido, siempre cabe el cese o, incluso, si hubiera ocasionado perjuicios la exigencia de responsabilidad.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que el art. 10 LPH permite al Presidente ordenar la ejecución de determinadas obras, y así lo serán las urgentes, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios. En el caso de que dichas obras no tuvieran tal carácter o no fueran procedentes, la Comunidad podrá repetir contra el Presidente que se hubiera extralimitado en sus funciones, pero siempre debería ser responsable respecto de terceros que contrataron con aquel representante legal de la misma.
Con independencia de que las cuentas, formalmente correctas, se hayan aprobado en las Juntas, si luego en un informe pericial cualificado se acreditan irregularidades que han supuesto un perjuicio económico para la Comunidad, ésta puede perfectamente exigir los daños y perjuicios correspondientes.
Por lo tanto, si la remoción del presidente no figuraba en la convocatoria, no es posible legalmente acordar su cese, máxime si la persona que ostenta dicho cargo no estaba presente ni dio su conformidad. No hay duda de que, si se produce la impugnación, el Juzgado decretará la nulidad de la Junta y desde un punto de vista práctico vemos muy difícil obligar al cesado a entregar toda la documentación si voluntariamente no está conforme.
En realidad, el acuerdo no hace otra cosa que ratificar lo dispuesto en el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo precepto se determina la representación del Presidente en juicio y fuera de él, de tal forma que existe bastante jurisprudencia que entiende que no es necesaria la autorización de la Junta para actuar judicialmente. Nuestro criterio es que, salvo en determinadas cuestiones en que la Ley exige unos requisitos concretos (por ejemplo la liquidación de deuda del art. 21), este acuerdo genérico de la Junta a favor de que el Presidente actúe en defensa de los intereses de la Comunidad es suficiente para cualquier acción que suponga infracción de las normas legales o del Título Constitutivo y también contra terceros.
Entendemos que los propietarios que puedan ser demandados con base en este acuerdo tendrán muy difícil que se acepte la alegación de excepción procesal de falta de legitimación activa contemplada en el art. 416.1.º LEC, teniendo en cuenta además lo dispuesto en el art. 7.6 que concede la representación a quien lo determine la propia Ley, como ocurre en el régimen de Propiedad Horizontal en el citado art. 13.3.º de la misma.
Si cuando se inició el procedimiento de reclamación a morosos se facultó ya al Presidente, nuestro criterio es que esta facultad se mantiene hasta el final, aunque se trate de cuestiones diferentes, esto es, que si estaba facultado para la reclamación al moroso, la ejecución de la subasta judicial consecuencia no necesita otro permiso de la Junta, pues una cosa es continuación de la otra, esto es, consecuencia de la demanda inicial.

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