Mi casa se llena de goteras y la comunidad no hace nada: ¿quién paga los daños y qué puedo exigir?
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Las humedades, las filtraciones de agua y las goteras son algunos de los problemas más frecuentes en las comunidades de propietarios. Pero ¿qué ocurre cuando el vecino lleva meses reclamando una solución y la comunidad no responde? ¿Puede exigir la reparación inmediata? ¿Quién paga los desperfectos? ¿Y qué responsabilidad tiene el administrador de fincas?
1. Cuando una simple gotera se convierte en un problema para toda la comunidad
Imaginemos una situación bastante habitual.
Un propietario que vive en la última planta de un edificio descubre una mancha de humedad en el techo de su dormitorio. Al principio apenas le da importancia. Sin embargo, cuando llegan las primeras lluvias, la mancha aumenta de tamaño, empieza a desprenderse la pintura y aparecen goteras.
El propietario comunica el problema al administrador de fincas, quien informa al presidente de la comunidad.
Pasan las semanas. Se solicita un presupuesto, pero nadie toma una decisión. El presidente considera que la reparación es demasiado cara y propone esperar a la próxima junta de propietarios.
Mientras tanto, las filtraciones continúan y los daños aumentan.
El propietario, cansado de esperar, se pregunta:
¿Tengo que soportar esta situación hasta que la comunidad decida reparar la cubierta?
La respuesta es que, si las filtraciones proceden de un elemento común cuya conservación corresponde a la comunidad, esta tiene la obligación de adoptar las medidas necesarias para solucionar el problema.
Y esa obligación no desaparece porque la comunidad tenga dificultades económicas o porque todavía no haya celebrado una junta.
2. Lo primero es determinar de dónde procede el agua
Antes de señalar a un responsable, es imprescindible identificar el origen de las filtraciones.
No todas las humedades tienen la misma causa ni corresponde siempre a la comunidad asumir su reparación.
Podemos encontrarnos con distintas situaciones.
Filtraciones procedentes de elementos comunes.
Son aquellas que tienen su origen en la cubierta del edificio, las fachadas, los bajantes comunitarios, determinadas conducciones generales o elementos constructivos comunes.
En estos casos, con carácter general, corresponde a la comunidad reparar el elemento que está provocando las filtraciones.
Filtraciones procedentes de instalaciones privativas.
Si el agua procede de una tubería privativa, de una instalación particular defectuosa o de una actuación realizada por un propietario, la responsabilidad puede corresponder al titular de la vivienda causante.
Filtraciones procedentes de terrazas de uso privativo.
Este supuesto merece especial atención.
Que una terraza sea utilizada exclusivamente por un propietario no significa necesariamente que todos sus elementos sean privativos.
La impermeabilización, el forjado y otros elementos estructurales pueden tener naturaleza común, aunque el uso de la terraza corresponda a una sola vivienda.
Por tanto, habrá que examinar el título constitutivo, los estatutos, las características de la construcción y, especialmente, la causa concreta de las filtraciones.
No será lo mismo una impermeabilización deteriorada por el paso del tiempo que un desagüe obstruido por falta de limpieza imputable al usuario o una obra particular que haya dañado la protección de la terraza.
Mi recomendación como administrador de fincas es clara: antes de discutir quién paga, debemos conocer técnicamente por qué se produce la humedad.
En muchos conflictos, un informe técnico resulta más útil que meses de discusiones entre vecinos.
3. ¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las reparaciones obligatorias?
El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal establece el carácter obligatorio de los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes.
La norma incluye las actuaciones necesarias para garantizar las condiciones de seguridad y habitabilidad del edificio.
Lo especialmente importante es que estas actuaciones, cuando resultan legalmente exigibles, no necesitan un acuerdo previo de la junta de propietarios para que exista la obligación de realizarlas.
Esto significa que una comunidad no puede justificar indefinidamente su inactividad alegando que todavía no ha votado la reparación.
Naturalmente, puede ser necesario adoptar decisiones sobre presupuestos, financiación, contratación y ejecución de las obras.
Pero debemos distinguir dos cuestiones:
- La obligación legal de reparar un elemento común deteriorado.
- La organización económica y administrativa necesaria para ejecutar esa reparación.
La segunda no puede utilizarse para negar la primera.
Pensemos en una cubierta deteriorada que permite la entrada de agua en varias viviendas.
Si un informe técnico acredita que la impermeabilización ha perdido su eficacia y necesita una intervención, la comunidad debe afrontar las actuaciones necesarias.
No estamos hablando de una mejora estética o de una obra voluntaria, sino de una actuación de conservación.
4. ¿Puede el presidente negarse a realizar la reparación porque resulta demasiado cara?
El presidente representa legalmente a la comunidad, pero no puede dejar sin efecto una obligación establecida por la Ley de Propiedad Horizontal.
Es comprensible que una reparación importante genere preocupación económica.
Puede ser necesario solicitar varios presupuestos, estudiar distintas soluciones técnicas o aprobar una derrama extraordinaria.
Sin embargo, el coste elevado de una actuación no convierte una reparación obligatoria en una obra opcional.
Si existe una filtración que compromete la habitabilidad de una vivienda o está causando daños continuados, la comunidad debe actuar con la diligencia necesaria.
Esto no significa que siempre deba contratarse inmediatamente la reparación definitiva más costosa.
En determinadas circunstancias será razonable adoptar primero medidas provisionales para detener la entrada de agua y después organizar la intervención definitiva.
Lo que no resulta razonable es permanecer inactivo mientras el problema se agrava.
5. ¿Puede actuar el administrador de fincas sin esperar a la junta?
Aquí debemos detenernos en una cuestión especialmente importante.
El artículo 20.c) de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al administrador la función de atender a la conservación y mantenimiento del inmueble, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes y dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Por tanto, el administrador dispone de una habilitación legal para actuar ante situaciones urgentes.
Pongamos un ejemplo.
Se produce una rotura importante en un bajante comunitario y el agua comienza a inundar una vivienda.
¿Sería razonable esperar quince días hasta convocar una junta para decidir si se llama a un fontanero?
Evidentemente, no.
El administrador debe impulsar las actuaciones urgentes necesarias para detener el daño, comunicándolo inmediatamente a quien corresponda.
Ahora bien, conviene distinguir entre una intervención urgente y una obra de rehabilitación completa.
La existencia de una urgencia no significa que el administrador pueda asumir sin límites cualquier contratación o comprometer cantidades extraordinarias sin respetar el marco legal y las facultades de los órganos comunitarios.
La intervención debe ser proporcionada a la situación.
En mi experiencia profesional, una buena administración no consiste únicamente en tramitar facturas o preparar juntas, sino también en saber cuándo hay que actuar para evitar que un problema pequeño se convierta en un perjuicio importante.
6. ¿Quién paga los daños que las goteras han provocado dentro de la vivienda?
Imaginemos que, como consecuencia de las filtraciones procedentes de una cubierta comunitaria, un propietario ha sufrido daños en la pintura, el techo de escayola, un armario empotrado y parte del mobiliario.
Aquí debemos diferenciar dos obligaciones.
Primera: reparar el origen de las filtraciones.
Si el agua procede de un elemento común cuya conservación corresponde a la comunidad, esta deberá asumir la reparación de dicho elemento, sin perjuicio de posibles responsabilidades de terceros.
Segunda: indemnizar los daños ocasionados.
El propietario perjudicado puede reclamar los daños materiales que sean consecuencia de las filtraciones cuando concurran los presupuestos legales de responsabilidad.
El artículo 1902 del Código Civil establece la obligación de reparar los daños causados a otro mediante una acción u omisión culpable o negligente.
Por tanto, para reclamar una indemnización será importante acreditar el daño, su cuantía, la relación causal con las filtraciones y el fundamento de la responsabilidad de la comunidad.
No basta con afirmar que existe una humedad: es necesario justificar su origen y los perjuicios reclamados.
La responsabilidad puede resultar especialmente relevante cuando la comunidad conocía el problema y, pese a disponer de información suficiente, dejó transcurrir un tiempo injustificado sin adoptar medidas.
También debemos recordar que el alcance de la indemnización dependerá de las circunstancias concretas.
No todos los daños alegados serán necesariamente indemnizables ni cualquier cantidad solicitada tendrá que ser aceptada.
7. ¿Y si el seguro de la comunidad no quiere pagar?
Esta es otra situación frecuente.
El propietario comunica las filtraciones y recibe una respuesta aparentemente tranquilizadora:
«Ya hemos dado parte al seguro de la comunidad».
Pero pasan los días y la compañía aseguradora comunica que la reparación no está cubierta.
¿Qué sucede entonces?
Debemos recordar algo fundamental:
La obligación de conservación de la comunidad no depende de que la compañía aseguradora acepte el siniestro.
El seguro es un instrumento para cubrir determinados riesgos, pero no sustituye las obligaciones legales de los propietarios.
Puede ocurrir que la póliza cubra los daños por agua, pero excluya la reparación de un elemento deteriorado por falta de mantenimiento.
También puede suceder que exista una franquicia, un límite económico o una exclusión específica.
Por eso resulta imprescindible examinar las condiciones de la póliza.
Si el seguro rechaza la cobertura, la comunidad deberá valorar si esa negativa está justificada y, en su caso, reclamar a la aseguradora.
Pero mientras se resuelve la controversia, no puede utilizarse la falta de cobertura como excusa para desatender una reparación legalmente obligatoria.
8. ¿Puede el propietario exigir que se reparen las goteras sin esperar a la próxima junta?
Sí, cuando se trata de una actuación obligatoria de conservación, el propietario puede exigir que la comunidad cumpla con sus obligaciones legales.
No obstante, conviene actuar de forma ordenada.
El primer paso debe ser comunicar el problema por escrito al presidente y al administrador.
Es recomendable acompañar fotografías, vídeos, fechas de aparición de las filtraciones y una descripción de los daños.
Si el problema persiste, puede solicitarse una inspección técnica que determine el origen del agua y las actuaciones necesarias.
Cuando exista urgencia, deberá solicitarse una intervención inmediata.
Si la comunidad no responde, el propietario puede remitir un requerimiento fehaciente, por ejemplo mediante burofax, reclamando las medidas necesarias.
También podrá valorar una reclamación judicial para exigir el cumplimiento de las obligaciones de conservación y, cuando proceda, la indemnización de los daños sufridos.
Antes de acudir a los tribunales habrá que comprobar los requisitos procesales aplicables, incluida, cuando resulte exigible, la actividad negociadora previa prevista en la legislación vigente.
La reclamación debe prepararse adecuadamente, con asesoramiento jurídico y documentación suficiente.
9. ¿Qué ocurre si la comunidad aprueba reparar la cubierta, pero pasan los meses y no hace nada?
Este supuesto resulta especialmente delicado.
La junta de propietarios aprueba la reparación, se acuerda solicitar presupuestos e incluso se establece una derrama extraordinaria.
Sin embargo, transcurren seis meses y las obras todavía no han comenzado.
Mientras tanto, el propietario de la última planta continúa sufriendo filtraciones.
La existencia de un acuerdo favorable no basta por sí sola para considerar cumplida la obligación de conservación.
El acuerdo debe ejecutarse.
El artículo 20.d) de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al administrador, entre otras funciones, la ejecución de los acuerdos adoptados en materia de obras.
Ahora bien, la responsabilidad por un retraso deberá analizarse teniendo en cuenta las competencias de cada órgano, las actuaciones realizadas y las circunstancias que hayan impedido la ejecución.
No es lo mismo una demora razonable por razones técnicas o administrativas que una paralización injustificada.
Tampoco debemos confundir la responsabilidad de la comunidad con una eventual responsabilidad personal del presidente o profesional del administrador, que no surge automáticamente por el mero hecho de ocupar el cargo.
10. ¿Puede la comunidad aprobar que no se repare la cubierta?
Supongamos que en una junta se plantea reparar una cubierta comunitaria que provoca filtraciones.
Varios propietarios consideran que la obra es demasiado cara y votan en contra.
La mayoría decide no realizarla.
¿Queda liberada la comunidad de su obligación?
No necesariamente.
Si estamos ante una actuación necesaria y obligatoria de conservación, la decisión mayoritaria no puede eliminar el deber legal de mantener el inmueble en condiciones adecuadas.
La comunidad podrá discutir las soluciones técnicas, los presupuestos y la forma de financiación, pero no convertir en voluntaria una reparación que la ley exige.
Por eso es importante distinguir entre las obras necesarias y las mejoras no exigibles.
Una cosa es decidir instalar un elemento decorativo nuevo y otra muy diferente dejar deteriorarse una cubierta que está causando daños en viviendas particulares.
11. ¿Qué ocurre si la comunidad no tiene dinero para afrontar la reparación?
La falta de liquidez es uno de los argumentos que más aparecen cuando se producen reparaciones importantes.
La comunidad puede disponer de un presupuesto limitado, tener propietarios morosos o encontrarse con una obra cuyo coste supera ampliamente los gastos ordinarios.
Sin embargo, la obligación de conservación continúa existiendo.
Será necesario estudiar las opciones disponibles: utilizar los recursos comunitarios que legalmente puedan destinarse a la actuación, aprobar las aportaciones extraordinarias necesarias o analizar alternativas de financiación.
El artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal regula el fondo de reserva, destinado a atender, entre otras finalidades, las obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca.
Además, el artículo 10 contempla las obras obligatorias y la correspondiente organización de su financiación.
La comunidad deberá actuar con criterios de proporcionalidad y responsabilidad económica.
Pero no puede trasladar indefinidamente al propietario afectado las consecuencias de su falta de previsión.
12. ¿Puede el propietario reparar por su cuenta y pasar después la factura a la comunidad?
Esta posibilidad exige mucha prudencia.
Que una reparación corresponda a la comunidad no significa que cualquier propietario pueda contratar unilateralmente una obra sobre elementos comunes y exigir después el reembolso automático.
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las alteraciones que pueden realizar los propietarios en los elementos comunes y les obliga a comunicar sin dilación al administrador las reparaciones urgentes que adviertan.
Por ello, lo recomendable es comunicar la situación, documentar la urgencia y requerir la intervención comunitaria.
En circunstancias verdaderamente excepcionales, una actuación imprescindible para evitar daños inmediatos podría dar lugar a una reclamación de los gastos necesarios, pero su procedencia dependerá de las circunstancias y de la justificación de la intervención.
No debe confundirse una medida de emergencia con la decisión unilateral de ejecutar una obra comunitaria completa.
Antes de actuar, conviene solicitar asesoramiento jurídico y técnico.
13. ¿Qué ocurre cuando las goteras afectan a una vivienda alquilada?
Cuando la vivienda está arrendada aparece una relación jurídica adicional.
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, con las excepciones legales, la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Si las filtraciones proceden de una cubierta comunitaria, el propietario arrendador deberá gestionar la situación frente a la comunidad y cumplir las obligaciones que le correspondan respecto del inquilino.
Esto no significa que tenga que asumir definitivamente el coste de una reparación que legalmente corresponda a la comunidad.
Habrá que distinguir entre las obligaciones del arrendador frente al arrendatario y las responsabilidades derivadas del origen de las filtraciones.
Si la vivienda deja de reunir condiciones adecuadas de habitabilidad, pueden surgir consecuencias adicionales en el ámbito del arrendamiento, dependiendo de la gravedad del problema y de las circunstancias concretas.
14. ¿Qué documentación debería conservar el propietario afectado?
Desde el punto de vista práctico, recomiendo que cualquier propietario que sufra filtraciones conserve una documentación mínima.
- Fotografías y vídeos que permitan comprobar la evolución de las humedades.
- Comunicaciones remitidas al presidente y al administrador.
- Informes técnicos y periciales sobre el origen del problema.
- Presupuestos de reparación y facturas de los daños.
- Comunicaciones con las compañías aseguradoras.
- Requerimientos realizados a la comunidad.
- Justificantes de los gastos adicionales que haya tenido que soportar.
La documentación será especialmente importante si finalmente resulta necesario formular una reclamación.
También recomiendo adoptar medidas razonables para evitar que los daños aumenten, siempre que puedan realizarse sin comprometer la seguridad ni alterar indebidamente elementos comunes.
15. La importancia de una administración de fincas diligente
Después de muchos años dedicado a la administración de fincas, considero que uno de los errores más importantes en la gestión de las comunidades es dejar que los problemas se acumulen.
Una humedad que inicialmente podría solucionarse mediante una intervención limitada puede convertirse, con el paso del tiempo, en una reparación mucho más costosa.
Y no hablamos únicamente de dinero.
Hablamos de viviendas deterioradas, propietarios que pierden la confianza en sus representantes y conflictos vecinales que terminan en los tribunales.
El administrador debe contribuir a que las incidencias se documenten, se investiguen técnicamente y se trasladen a los órganos comunitarios con propuestas de solución.
Cuando exista urgencia, deberá actuar dentro de las facultades que le reconoce la ley.
Cuando sea necesaria una decisión económica, deberá facilitar la información y promover su tramitación.
Y cuando exista un conflicto, deberá procurar que las partes comprendan sus derechos y obligaciones.
Una comunidad bien administrada no es aquella en la que nunca aparecen problemas, sino aquella que sabe afrontarlos antes de que se conviertan en conflictos mayores.
Conclusión: las goteras no desaparecen esperando a la próxima junta
Las filtraciones de agua son un problema que exige actuar con rapidez, pero también con rigor técnico y jurídico.
Si el origen de las goteras se encuentra en un elemento común cuya conservación corresponde a la comunidad, esta debe afrontar las reparaciones necesarias.
Cuando además se hayan producido daños en viviendas particulares, habrá que estudiar las responsabilidades y las posibles indemnizaciones.
La falta de dinero, la negativa del seguro o la ausencia de un acuerdo de junta no eliminan por sí solas las obligaciones legales de conservación.
Mi recomendación final, tanto para los propietarios como para los presidentes y administradores, es sencilla:
Ante una gotera, primero hay que localizar su origen, después detener el daño y finalmente resolver quién debe asumir los costes.
Dejar pasar el tiempo rara vez soluciona el problema. Normalmente lo agrava.
Y cuando hablamos de comunidades de propietarios, prevenir un conflicto suele ser mucho más sencillo y económico que resolverlo después ante un tribunal.
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