Renovación de un Presidente en una Comunidad de Propietarios
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Renovación de un Presidente en una Comunidad de Propietarios
P. Buenos días, la renovación de un Presidente de una comunidad de propietarios, en los estatutos dice lo siguiente :
«El cargo de presidente tendrá una duración de un año, prorrogable tácitamente, por iguales periodos, prorroga que se entenderá establecida mientras no se nombre otro nuevo».
La Ley de propiedad horizontal, dice que el mandato de un presidente sera únicamente de un año.
Cual de las dos opciones seria la correcta??
R. Buenos días Carlos.
La Ley de Propiedad Horizontal siempre es preferente a cualquier Estatuto de Comunidad, ahora bien que dice la Ley de Propiedad Horizontal con relación a este tema, véase el art. 13.7 de la LPH. “Salvo que los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”. En este caso los Estatutos dice claramente que el presidente tendrá una duración de un año, el resto de la frase “prorrogable tácitamente” entiendo que se debe de referir a que el puesto seguirá en vigor tanto en cuanto no se haga una nueva junta general ordinaria en la que se cambie de Presidente. El problema que se puede plantear aquí es que el Presidente actual se aproveche de lo que indica el Estatuto para perpetuarse en el cargo, creo que esto no es muy conveniente porque podría dar lugar a una Dictadura Presidencial.
Recuerde que la Ley de Propiedad Horizontal a través de su artículo 16.1 indica textualmente lo siguiente: “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.
No se habla en ningún caso que el Presidente obligatoriamente deba renovarse cada año, se comenta que “salvo que los estatutos”.
Espero que su Presidente no tenga obsesión por el poder porque en este caso van a tener mas complicado su cambio. Les sugiero que contra actuaciones poco democráticas exigan el cambio de Presidente, primero vía ordinaria solicitando un punto del orden del día vía 16.2, párrafo segundo que dice “Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que piden sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre”.
Si el Presidente hiciera caso omiso de esta propuesta y no hiciera una Junta para su renovación, esta claro que desaparecería la vía amistosa y se tendría que pasar a la vía de la imposición y para ello vds. pueden presentar un punto del orden día de la convocatoria extraordinaria donde se solicite el cese del Presidente y la propuesta de un nuevo Presidente. Para este caso deberá aplicar lo que indica el artículo 16.1 en su parte 2ª ya comentado anteriormente: “La Junta se reunirá….o lo pidan la cuarte parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.” Deberá reunir los votos necesarios para que la Junta General Extraordinaria que convoquen tenga validez y puedan cambiar de Presidente de forma legal.
Si desea ver este artículo en vídeo lo puede hacer a través del siguiente enlace:
Otros artículos que pueden ser de vuestro interés:
Las limitaciones como Presidente de una Comunidad de Propietarios
Responsabilidad civil y penal del Presidente de una Comunidad
Fdo Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Hola buenos días !!! Estoy de presidente actualmente de mi comunidad ,llevo 11 meses y con ganas de que acabe el año…Me dicen la administradora q con el tema del Corona virus tengo q seguir hasta q se pueda celebrar una Junta para cambiar de Presidente….Cuando cumpla el año estoy obligado a seguir de presidente??
Buenos días.
Su Administrador tiene toda la razón. Tanto en cuanto no se pueda hacer una junta por fuerza mayor se prorrogará automáticamente su puesto de Presidente en la comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días se puede cambiar de presidente cuando hay deudas de vecinos que llevan tiempo sin pagar la comunidad
Estimado Juán:
En este caso le recomiendo que la actuación la haga en base a lo que indica el artículo 16.1 y 16.2 de la ley de propiedad horizontal, que dice textualmente lo siguiente: «1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.»
Si desean echar a un Presidente lo tienen que hacer por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, pero previamente lo deben hacer teniendo en cuenta la posibilidad de hacer una junta general extraordinaria o bien esperar a la junta general ordinaria donde hay una renovación de cargos.
Le dejo un artículo escrito por nosotros donde creo que le vendrá bien su lectura: https://adminfergal.es/puedo-ser-parte-del-25-de-los-propietarios-que-solicite-una-junta-extraordinaria-aunque-sea-moroso/
Espero le resulte de interés dicho artículo.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes, me han dejado una copia del acta en el buzón. La reunión era para cambio de presidente y he visto que no figura el nombre del nuevo presidente y hay valoraciones personales del anterior que los demás no oímos en la reunión. Se puede impugnar
Buenos días Francisco.
Aquí hay dos cosas a tener en cuenta, por un lado está el error cometido en el acta de no poner el nombre del nuevo Presidente o al menos la vivienda que tiene que ejercer la Presidencia. En estos casos antes de impugnar se le dar la oportunidad al Presidente o al Secretario para que rectifique el acta. Le indico textualmente lo que dice el artículo 19 de la LPH: «Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación».
Se deberá hacer una subsanación al acta.
Se debe de evitar en un acta realizar valoraciones personales. En esta debe de aparecer lo estrictamente profesional y lo que afecta a la comunidad de propietarios. Hay que tener cuidado en las valoraciones porque podríamos dañar la imagen de una persona, su derecho al honor e incluso en un momento dado a la propia intimidad. Le dejo un enlace donde hablamos de estos temas. «https://adminfergal.es/derecho-a-la-intimidad-propia-imagen-y-derecho-al-honor/»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
EL PORTERO SE JUBILO EN PLENO ESTADO DE ALARMA.
CONTRATAMOS A SU HIJO PROVISIONAL HASTA NUEVA JUNTA-
LA JUNTA NO SE PUEDE CELEBRAR Y EL CONTRATO PROVISIONAL SE HA PRORROGADO.
EL PORTERO JUBILADO Y SU MUJER, APROVECHANDO QUE EL HIJO ESTA PROVISIONAL, LLEVAN 8 MESES VIVIENDO EN LA PORTERIA CON EL HIJO
PREGUNTO: EL PORTERO PROVISIONAL ADQUIERE ALGUN DERECHO POR LA PROLONGACION DEL CONTRATO CON MOTIVO DEL COVID??
LOS PADRES TIENEN DERECHO A SEGUIR VIVIENDO EN LA PORTERIA POR SER SU HIJO EL SUSTITUTO HASTA JUNTA??
GRACIAS ANTICIPADAS POR LA AYUDA
Estimado Francisco:
Creo que estamos hablando de dos temas completamente diferentes.
Por un lado el contrato celebrado con el nuevo portero, que dependerá el tipo de contrato y por lo tanto estará sujeto a las posibles prórrogas del mismo. Dependerá del tipo de contraato si adquiere o no algún tipo de derechos.
Por otro lado el que los padres vivan con el hijo, es otra cuestión. Se supone que un portero puede vivir con los ascendientes a no ser que en el propio contrato se hayan estipulado unas limitaciones sobre este tema o bien en los estatutos quede reflejado claramente este tipo de prohibiciones.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
El presidente lleva más de dos años, vive en otra ciudad ya que esta es su segunda vivienda. Tenemos un problema de fachada a resolver urgentemente y el :¿puede hacer un escrito cediendo la presidencia a otro propietario con el fin de presidir y convocar asamblea extraordinaria con estos temas?
Buenas tardes.
Las funciones del Presidente las debe de hacer el Vicepresidente en su ausencia. El no puede delegar en otra persona para que haga sus funciones pero si puede delegar el voto.
Si no hay Vicepresidente, si puede dejar dicha función en un momento determinado en el Administrador, pero de forma temporal.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, soy presidente de la comunidad, ya se va a cumplir un año y he hecho 2 juntas de vecinos para elegir el nuevo presidente pero en ninguna de las 2 hemos llegado al 50% de ratio, ¿qué debo hacer para poder elegir nuevo presidente?, ¿puedo delegar mis funciones si en la siguiente junta no podemos celebrarla por no llegar al 50% de ratio?
Muchas gracias
Javier:
El residente puede elegirse en segunda convocatoria por mayoría simple y por supuesto no hace falta que haya mas del 50% de los propietarios, en primera convocatoria si, pero en 2ª convocatoria basta la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a votos. Si hay dos propietarios en la reunión también vale la decisión que se tome.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, tenemos una administradora de fincas desde el 2009 y en su contrato dice tendrá una duración de un año, prorrogable tácitamente, por iguales periodos, (su contrato era desde el 1 de diciembre del 2009) y siempre en las juntas se ha celebrado en enero, lleva estos dos años haciendo las juntas en marzo y ya no queremos que se renueve y cambiar, mi pregunta es cuando se le debería de no renovar en diciembre de este año o en marzo del año que viene
Estimada Rocio:
Tendrán que dar a la Administradora un preaviso al vencimiento del contrato para que no se les pase la fecha, en este caso sería el Presidente quien se lo debería de dar. Mi sugerencia es que celebren vds. una reunión antes del vencimiento del contrato, si el deseo de los propietarios por la no renovación del contrato. Otra opción es celebrar una junta general extraordinaria con este punto del orden del día y tomar la decisión que corresponda, de tal forma que allí quede tomada la decisión y se decida con el acuerdo de la administradora saliente la fecha exacta de la terminación del contrato y su salida de la comunidad, si procede.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
691564359
En Cataluña:
Voluntario unico a presidente en 2005. Entonces el presidente saliente, exige que el voluntario sea votado, y es rechazado. Como no habia voluntario, vuelve a cambiar las reglas imponiendo eleccion por turno. Cuando en 2022, le toca al voluntario, el administrador complice pide voluntarios, y aparecen SOLO el mismo presidente saliente de 2005, y el mismo voluntario de 2005. Es aceptado el primero con el voto en contra del voluntario DISCRIMINADO. Y es rechazado al voluntario.
AQUI, en este momento no explico los motivos.
Qué dice la ley y la jurisprudencia?
En Cataluña
Voluntario unico a presidente en 2005. Entonces el presidente saliente, exige que el voluntario sea votado, y es rechazado.
Como no habia otro voluntario, vuelve a cambiar las reglas imponiendo la eleccion por turno.
Cuando en 2022, le toca al voluntario, el administrador complice pide voluntarios, y aparecen SOLO el mismo presidente saliente de 2005, y el mismo voluntario de 2005. Es aceptado el primero con el voto en contra del voluntario DISCRIMINADO. Y es rechazado al voluntario.
AQUI, en este momento no explico los motivos.
Qué dice la ley y la jurisprudencia?
Hola Andres.
No le puedo decir lo que dice el libro V del Código civil de Cataluña. Se lo tendría que preguntar a un Administrador de Cataluña, aunque creo que no deferirá con respecto a lo que indica la ley de propiedad horizontal del resto de España. En este sentido el artículo 13.2 de la LPH «2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial».
La primera opción es la elección, si el propietario no saliera elegible entonces se tendría que ir subsidiariamente a el turno rotatorio o sorteo. Siempre la primera opción será la de elección.
La elección se puede hacer todos los años porque es lo que indica en la ley, ahora bien si vd. considera que es discriminatorio puede impugnarlo y reclamar vía judicial su derecho, aunque me temo que el juez no va a poder hacer gran cosa ya que la junta de propietarios es soberana en este sentido y está cumpliendo con los requisitos de la ley.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En Cataluña:
Voluntario unico a presidente en 2005. Entonces el presidente saliente, exige que el voluntario sea votado, y es rechazado. Como no habia voluntario, vuelve a cambiar las reglas imponiendo eleccion por turno. Cuando en 2022, le toca al voluntario, el administrador complice pide voluntarios, y aparecen SOLO el mismo presidente saliente de 2005, y el mismo voluntario de 2005. Es aceptado el primero con el voto en contra del voluntario DISCRIMINADO. Y es rechazado al voluntario.
AQUI, en este momento no explico los motivos.
Qué dice la ley y la jurisprudencia?
En Cataluña
Voluntario unico a presidente en 2005. Entonces el presidente saliente, exige que el voluntario sea votado, y es rechazado.
Como no habia otro voluntario, vuelve a cambiar las reglas imponiendo la eleccion por turno.
Cuando en 2022, le toca al voluntario, el administrador complice pide voluntarios, y aparecen SOLO el mismo presidente saliente de 2005, y el mismo voluntario de 2005. Es aceptado el primero con el voto en contra del voluntario DISCRIMINADO. Y es rechazado al voluntario.
AQUI, en este momento no explico los motivos.
Qué dice la ley y la jurisprudencia?
Hola Andres.
No le puedo decir lo que dice el libro V del Código civil de Cataluña. Se lo tendría que preguntar a un Administrador de Cataluña, aunque creo que no deferirá con respecto a lo que indica la ley de propiedad horizontal del resto de España. En este sentido el artículo 13.2 de la LPH «2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial».
La primera opción es la elección, si el propietario no saliera elegible entonces se tendría que ir subsidiariamente a el turno rotatorio o sorteo. Siempre la primera opción será la de elección.
La elección se puede hacer todos los años porque es lo que indica en la ley, ahora bien si vd. considera que es discriminatorio puede impugnarlo y reclamar vía judicial su derecho, aunque me temo que el juez no va a poder hacer gran cosa ya que la junta de propietarios es soberana en este sentido y está cumpliendo con los requisitos de la ley.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes les comento , el 04/02/2022 me eligen presidenta comunidad vecinos el 31/03/2022 se hace cambio administrador , el 01/04/2022 comienza nuevo administrador al cual comunico que renuncio el 13/02/2023 como presidenta comunidad ya que ha transcurrido más de un año me contesta que no que hasta que acabe el ejercicio 31/03/2023 que es cuando acabó el anterior administrador no se hace junta para cambiar presidente , esto es así ? y otro punto en el cual tengo duda es , si el día que se haga la junta para cambio presidente yo no estoy pueden volver votarme a mí para estar otro año ? gracias
Hola Paqui.
El ser Presidenta no es una cuestión de precisión. No tiene porque ajustarse específicamente a un año sino que tendrá que estar a lo que se diga en la reunión que vayan a realizar al 31 de marzo de 2023. Lo normal es que siga siendo la Presidenta hasta la próxima Junta de Propietarios que se celebre. Además se deberá aprovechar esta reunión para que la renovación de cargos sea completa. Presidente, Vicepresidente si lo hubiera y Secretario-Administrador.
Los cargos se deciden habitualmente por un año a no ser que en los estatutos se dijera otra cosa. Nadie puede obligarle a mantenerla como Presidenta si vds no accede voluntariamente a ese puesto. Tendrá que salir otra persona voluntaria o bien pasar al sistema de rotación o sorteo.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola tengo una duda , acabo de ser elegido presidente de mi comunidad , y no se si soy yo quien ha de notificar el cambio al banco o es el presidente saliente , por favor ayuda .
saludos
Buenos dias Antonio.
Es el Presidente saliente quien deberá firmar el acta de la reunión y quien debe presentarla en el banco. Hay que solicitar los documentos de cambios de firma, el Presidente entrante será quien firme la documentación que se le solicite en el banco y quien firmará junto con los otros miembros de la junta de gobierno para dejar constancia de la firma y que sea operativa a partir de ese momento.
Saludos.
Miguel
601564359
Tengo el mandato de presidente caducado hace 2 meses, le he pedido al administrador la reunión para el cambio de presidencia y el administrador no convoca la junta anual, ¿estoy obligado a seguir de presidente?.
Saludos,
Francisco Soriano
Hola Francisco:
Si. Estas obligado a serlo hasta que haya una nueva reunión y exista el reemplazo por parte de otro propietario. No se puede dejar el puesto mas importante de una comunidad sin un representante. Hable con el administrador para que haga un hueco en su agenda y convoque la junta general ordinaria.
Saludos.
Miguel Fernández
691564359