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Renovación de un Presidente en una Comunidad de Propietarios

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El Presidente de Comunidad hace obras sin contar con Junta

Renovación de un Presidente en una Comunidad de Propietarios

P. Buenos días, la renovación de un Presidente de una comunidad de propietarios, en los estatutos dice lo siguiente :
«El cargo de presidente tendrá una duración de un año, prorrogable tácitamente, por iguales periodos, prorroga que se entenderá establecida mientras no se nombre otro nuevo».
La Ley de propiedad horizontal, dice que el mandato de un presidente sera únicamente de un año.
Cual de las dos opciones seria la correcta??

R. Buenos días Carlos.
La Ley de Propiedad Horizontal siempre es preferente a cualquier Estatuto de Comunidad, ahora bien que dice la Ley de Propiedad Horizontal con relación a este tema, véase el art. 13.7 de la LPH. “Salvo que los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”. En este caso los Estatutos dice claramente que el presidente tendrá una duración de un año, el resto de la frase “prorrogable tácitamente” entiendo que se debe de referir a que el puesto seguirá en vigor tanto en cuanto no se haga una nueva junta general ordinaria en la que se cambie de Presidente. El problema que se puede plantear aquí es que el Presidente actual se aproveche de lo que indica el Estatuto para perpetuarse en el cargo, creo que esto no es muy conveniente porque podría dar lugar a una Dictadura Presidencial.
Recuerde que la Ley de Propiedad Horizontal a través de su artículo 16.1 indica textualmente lo siguiente: “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.
No se habla en ningún caso que el Presidente obligatoriamente deba renovarse cada año, se comenta que “salvo que los estatutos”.
Espero que su Presidente no tenga obsesión por el poder porque en este caso van a tener mas complicado su cambio. Les sugiero que contra actuaciones poco democráticas exigan el cambio de Presidente, primero vía ordinaria solicitando un punto del orden del día vía 16.2, párrafo segundo que dice “Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que piden sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre”.
Si el Presidente hiciera caso omiso de esta propuesta y no hiciera una Junta para su renovación, esta claro que desaparecería la vía amistosa y se tendría que pasar a la vía de la imposición y para ello vds. pueden presentar un punto del orden día de la convocatoria extraordinaria donde se solicite el cese del Presidente y la propuesta de un nuevo Presidente. Para este caso deberá aplicar lo que indica el artículo 16.1 en su parte 2ª ya comentado anteriormente: “La Junta se reunirá….o lo pidan la cuarte parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.” Deberá reunir los votos necesarios para que la Junta General Extraordinaria que convoquen tenga validez y puedan cambiar de Presidente de forma legal.

Si desea ver este artículo en vídeo lo puede hacer a través del siguiente enlace:

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Fdo Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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14 Comentarios

  1. Eduardo 6 mayo, 2020

    Hola buenos días !!! Estoy de presidente actualmente de mi comunidad ,llevo 11 meses y con ganas de que acabe el año…Me dicen la administradora q con el tema del Corona virus tengo q seguir hasta q se pueda celebrar una Junta para cambiar de Presidente….Cuando cumpla el año estoy obligado a seguir de presidente??

    Responder
    1. Miguel Fernández 8 mayo, 2020

      Buenos días.
      Su Administrador tiene toda la razón. Tanto en cuanto no se pueda hacer una junta por fuerza mayor se prorrogará automáticamente su puesto de Presidente en la comunidad.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  2. Juan 7 agosto, 2020

    Buenos días se puede cambiar de presidente cuando hay deudas de vecinos que llevan tiempo sin pagar la comunidad

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 agosto, 2020

      Estimado Juán:
      En este caso le recomiendo que la actuación la haga en base a lo que indica el artículo 16.1 y 16.2 de la ley de propiedad horizontal, que dice textualmente lo siguiente: «1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
      2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.»
      Si desean echar a un Presidente lo tienen que hacer por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, pero previamente lo deben hacer teniendo en cuenta la posibilidad de hacer una junta general extraordinaria o bien esperar a la junta general ordinaria donde hay una renovación de cargos.
      Le dejo un artículo escrito por nosotros donde creo que le vendrá bien su lectura: https://adminfergal.es/puedo-ser-parte-del-25-de-los-propietarios-que-solicite-una-junta-extraordinaria-aunque-sea-moroso/
      Espero le resulte de interés dicho artículo.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  3. Francisco 22 septiembre, 2020

    Buenas tardes, me han dejado una copia del acta en el buzón. La reunión era para cambio de presidente y he visto que no figura el nombre del nuevo presidente y hay valoraciones personales del anterior que los demás no oímos en la reunión. Se puede impugnar

    Responder
    1. Miguel Fernández 23 septiembre, 2020

      Buenos días Francisco.
      Aquí hay dos cosas a tener en cuenta, por un lado está el error cometido en el acta de no poner el nombre del nuevo Presidente o al menos la vivienda que tiene que ejercer la Presidencia. En estos casos antes de impugnar se le dar la oportunidad al Presidente o al Secretario para que rectifique el acta. Le indico textualmente lo que dice el artículo 19 de la LPH: «Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación».
      Se deberá hacer una subsanación al acta.
      Se debe de evitar en un acta realizar valoraciones personales. En esta debe de aparecer lo estrictamente profesional y lo que afecta a la comunidad de propietarios. Hay que tener cuidado en las valoraciones porque podríamos dañar la imagen de una persona, su derecho al honor e incluso en un momento dado a la propia intimidad. Le dejo un enlace donde hablamos de estos temas. «https://adminfergal.es/derecho-a-la-intimidad-propia-imagen-y-derecho-al-honor/»
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  4. EL PORTERO SE JUBILO EN PLENO ESTADO DE ALARMA.
    CONTRATAMOS A SU HIJO PROVISIONAL HASTA NUEVA JUNTA-
    LA JUNTA NO SE PUEDE CELEBRAR Y EL CONTRATO PROVISIONAL SE HA PRORROGADO.
    EL PORTERO JUBILADO Y SU MUJER, APROVECHANDO QUE EL HIJO ESTA PROVISIONAL, LLEVAN 8 MESES VIVIENDO EN LA PORTERIA CON EL HIJO
    PREGUNTO: EL PORTERO PROVISIONAL ADQUIERE ALGUN DERECHO POR LA PROLONGACION DEL CONTRATO CON MOTIVO DEL COVID??
    LOS PADRES TIENEN DERECHO A SEGUIR VIVIENDO EN LA PORTERIA POR SER SU HIJO EL SUSTITUTO HASTA JUNTA??
    GRACIAS ANTICIPADAS POR LA AYUDA

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 marzo, 2021

      Estimado Francisco:
      Creo que estamos hablando de dos temas completamente diferentes.
      Por un lado el contrato celebrado con el nuevo portero, que dependerá el tipo de contrato y por lo tanto estará sujeto a las posibles prórrogas del mismo. Dependerá del tipo de contraato si adquiere o no algún tipo de derechos.
      Por otro lado el que los padres vivan con el hijo, es otra cuestión. Se supone que un portero puede vivir con los ascendientes a no ser que en el propio contrato se hayan estipulado unas limitaciones sobre este tema o bien en los estatutos quede reflejado claramente este tipo de prohibiciones.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Norodon 21 noviembre, 2021

    El presidente lleva más de dos años, vive en otra ciudad ya que esta es su segunda vivienda. Tenemos un problema de fachada a resolver urgentemente y el :¿puede hacer un escrito cediendo la presidencia a otro propietario con el fin de presidir y convocar asamblea extraordinaria con estos temas?

    Responder
    1. Miguel Fernández 22 noviembre, 2021

      Buenas tardes.
      Las funciones del Presidente las debe de hacer el Vicepresidente en su ausencia. El no puede delegar en otra persona para que haga sus funciones pero si puede delegar el voto.
      Si no hay Vicepresidente, si puede dejar dicha función en un momento determinado en el Administrador, pero de forma temporal.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Javier 10 febrero, 2022

    Buenas tardes, soy presidente de la comunidad, ya se va a cumplir un año y he hecho 2 juntas de vecinos para elegir el nuevo presidente pero en ninguna de las 2 hemos llegado al 50% de ratio, ¿qué debo hacer para poder elegir nuevo presidente?, ¿puedo delegar mis funciones si en la siguiente junta no podemos celebrarla por no llegar al 50% de ratio?
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 febrero, 2022

      Javier:
      El residente puede elegirse en segunda convocatoria por mayoría simple y por supuesto no hace falta que haya mas del 50% de los propietarios, en primera convocatoria si, pero en 2ª convocatoria basta la mayoría de los propietarios presentes y representados con derecho a votos. Si hay dos propietarios en la reunión también vale la decisión que se tome.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  7. rocio 12 octubre, 2022

    Buenos días, tenemos una administradora de fincas desde el 2009 y en su contrato dice tendrá una duración de un año, prorrogable tácitamente, por iguales periodos, (su contrato era desde el 1 de diciembre del 2009) y siempre en las juntas se ha celebrado en enero, lleva estos dos años haciendo las juntas en marzo y ya no queremos que se renueve y cambiar, mi pregunta es cuando se le debería de no renovar en diciembre de este año o en marzo del año que viene

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 octubre, 2022

      Estimada Rocio:
      Tendrán que dar a la Administradora un preaviso al vencimiento del contrato para que no se les pase la fecha, en este caso sería el Presidente quien se lo debería de dar. Mi sugerencia es que celebren vds. una reunión antes del vencimiento del contrato, si el deseo de los propietarios por la no renovación del contrato. Otra opción es celebrar una junta general extraordinaria con este punto del orden del día y tomar la decisión que corresponda, de tal forma que allí quede tomada la decisión y se decida con el acuerdo de la administradora saliente la fecha exacta de la terminación del contrato y su salida de la comunidad, si procede.
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández
      691564359

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