Que propietarios NO están obligados a pagar la Comunidad Propietarios
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Que propietarios NO están obligados a pagar la Comunidad Propietarios
Con la ayuda inestimable de “Sepin”, vamos a ver algunos casos donde no es necesario que un propietario se obligue a pagar los gastos de la Comunidad de Propietarios.
El art. 9 dela Ley de Propiedad Horizontal, nos dice que son obligaciones de cada propietario: e) “Contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sea susceptibles de individualización”.
El art. 9 f) dice que “son obligaciones de cada propietario contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación”.
El art. 10 en su punto 2º apartado c) dice que “los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados a la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el art. 9 para los gastos generales”.
En que casos se debe de tener en cuenta la obligación de pago y en que casos se debe de tener en cuentas las exoneraciones de algunos propietarios. Veamos algunos ejemplos:
Cuando hablamos en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal de “a lo especialmente establecido”, es indudable que se está refiriendo a que habrá propietarios (locales, etc) que estarán exentos de pago en la participación de un determinado elemento común aquellos que queden expresamente exentos a través del Título Constitutivo o los Estatutos. La propia jurisprudencia a través de diferentes sentencias nos reitera que se pueden establecer un régimen de participación distinto en favor de determinadas propiedades (pisos, locales, etc.)
Las cuotas de participación de las diferentes propiedades según Título Constitutivo ó Estatutos irán determinados en función de la exclusión del pago y estos solo se pueden determinar en base a lo que indica tanto el Título, los Estatutos o bien la unanimidad de la Junta de Propietarios si se propone de forma adecuada en una convocatoria.
Recordemos, no se puede eximir del pago a un propietario por el simple hecho de que no se use un servicio comunitario (piscina, pista deportiva, etc.), porque se tenga un local cerrado, hacer uso escaso de un local o vivienda, la no ocupación de un inmueble o que el servicio de la comunidad no funcione de forma adecuada. Solo se podrá eximir si así lo dice el Título Constitutivo o los Estatutos.
Importante es lo que nos indican diferentes sentencias sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración. Estas cláusulas deben de interpretarse siempre de forma restrictiva, osea con criterios de literalidad, no vale interpretaciones. Si no aparece la exoneración en el Título Constitutivo o en los Estatutos, no existe la misma.
Algunas exoneraciones a tener en cuenta:
- Cuando existe una exoneración genérica de gastos que afectan a los locales o a determinadas propiedades, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el NO USO DEL SERVICIO, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. Por ejemplo, un ascensor. Si se especifica la exención, será tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor como los que sean precisos para la reforma o sustitución de éste. Interesante y definitiva es la STS del 4 de octubre de 2.017 que indica “que las exenciones genéricas de gastos que afectan a determinados locales, contenidos en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el NO USO del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
- Otra cuestión distinta a la anterior es que pasa si la instalación del ascensor es una instalación “ex novo”, osea nueva, que pasa en este tipo de situaciones. Si el ascensor es nuevo, pagan todos los comuneros, aunque exista una cláusula de exención genérica referida a gastos como hemos visto anteriormente.
- Con respecto a la plataforma elevadora o salva-escaleras se fija como doctrina jurisprudencial que todos los propietarios están obligados al pago de esta, sin excepción, en proporción a su coeficiente de participación. La instalación de la plataforma se realiza para garantizar la accesibilidad y la mejora del inmueble y con la finalidad de suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso a la movilidad de las personas con problemas de discapacidad.
- Importante a efectos de la exoneración es lo que indica la Sentencia del Tribuna Supremo de fecha 18 de diciembre de 2.008 que se establece como doctrina jurisprudencial y dice lo siguiente: “ El acuerdo de la Junta de Propietarios válidamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación se efectuará de acuerdo con la realidad social del tiempo en que tiene que ser aplicada”, Si se instala un ascensor en una Comunidad y se le priva en parte a un propietario de su elemento privativo, por ejemplo, un local, será preciso indemnizarle y además exonerarle de todos los gastos del ascensor, sin que sea preciso por ello unanimidad, sino el mismo quorum previsto para la adopción del acuerdo.
Por último, nos podríamos hacer la siguiente pregunta: ¿Depende el pago de los gastos de la Comunidad por parte de un propietario del uso de elementos comunes y privativos?:
NO, el pago de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, se hará de acuerdo con la cuota de participación fijada en el título, sin que el propietario pueda decidir en que casos deja de abonar todos o algunos de ellos. No se podrá de dejar de pagar la cuota:
- Porque la vivienda esté desocupada durante todo el año.
- Porque la vivienda esté todavía en manos de la promotora.
- Por pasividad o dejadez en el arreglo de los elementos comunes por parte de la Comunidad.
- Porque la Comunidad no se haga cargo de determinadas peticiones o reparaciones solicitadas por el propietario.
- Porque se ponga como excusa que la vivienda esté habitada por un tercero.
- Porque la propiedad esté “okupada”.
- Porque el propietario no haga uso de determinados elementos comunes.
Si desea ver este artículo en vídeo lo puede hacer en el siguiente enlace:
Otros post que pueden ser de su interés:
Ochenta y seis obligaciones de los vecinos en la Comunidad según la Jurisprudencia
La Comunidad de Propietarios y las obligaciones con la Seguridad Social
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buen día
Por favor, podría aclararme lo siguiente sobre si el gasto es general o individual
1) Gasto Factura Canal Isabel II (aducción, distribución, depuración, alcantarillado), cuya cuota de servicio se factura haya o no consumo. A mi criterio es un gasto general, cuyo reparto debe ser realizado a coeficiente
2) Gasto Servicio Lectura de Contadores, es un gasto general o susceptible de indvidualización ?
Si fuera individual podría rescindir del mismo, ya que mi persona podría realizar la lectura ??
A mi criterio es un gasto general
3) Gasto Administración, es un gasto general ?
Muchas gracias por su pronta respuesta
Un saludo
Buenos días Jorge.
Todos los gastos en general, deben de ser pagados en función del coeficiente de la propiedad. Así lo dice el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal en su punto 1º,e) que dice textualmente lo siguiente: «Son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.», ahora bien:
– El gasto de la factura del canal de Isabel II no se reparte en base a los coeficientes porque está individualizado, según comenta vd. en su exposición, por lo tanto habrá una entrada de agua que irá a gastos generales pero este gasto se compensará con los ingresos individualizados por el pago de cada propietario por los m3 de agua consumida según su contador individual. Nunca se refleja en el presupuesto ni el gasto por agua ni el pago por propietario porque son gastos e ingresos que se compensan.
El gasto de servicio lectura de contadores, si la Junta no ha decidido otra cosa, debería ser por coeficiente. Es un gastos de lectura, entra dentro de un gasto general y entra dentro de lo comentado del artículo 9.1.e) de la LPH.
El Gasto de Administración es ídem del párrafo anterior, debería ser por coeficiente. Es un servicio para los propietarios y estos deberán de pagar el mismo en función del coeficiente de su vivienda. Si es verdad que hay acuerdos casi tan antiguos como la propia Comunidad en el que los gastos de servicio de lectura de contadores como los gastos de Administración, se indican en el presupuesto, el pago a partes iguales, de ahí lo que dice el art. 9.1.e…..contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido…
Un saludo.
Miguel
691564359
Hola, yo vivo en bloque de 6 viviendas donde cinco vecinos viven en comunidad dentro de ese exificio, pero yo vivo independiente de ellos puesto que mi entrada es desde siempre fuera del edificio, como piso de minusvalía, para nada tengo que servirme de la entrada comunitaria, mi pregunta es, yo tengo que pagar comunidad y gastos de escalera comun como ellos?
Hola Paqui:
Lo primero que tiene que mirar es como se constituye la escritura de división horizontal o el título constitutivo y que dice esta escritura del edificio sobre las diferentes viviendas, cuales son sus coeficientes y como participan las viviendas en los gastos generales de la comunidad. En la escritura de división horizontal se dirá si vd. participa de los gastos o bien están exento de alguno de ellos. Si no dice nada, todos los propietarios deben de participar en base a su coeficiente.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buen día
Había hecho una pregunta relacionada con la CUOTA SERVICIO de la factura dele Canal Isabel II, pero veo que ha sido eliminada y no respondida.
Buenas tardes Jorge.
Disculpa porque a veces por descuidos puede ser que lo hayamos borrado.
El Canal de Isabel II además de cobrar el consumo que entra por el contador general nos cobra por Abducción, Distribución, Saneamiento y cuota de Ayuntamiento. Con respecto a los consumos, estos se les cobra de forma individualizada a cada propietario, sin embargo las cuotas de abducción, distribución, etc. se cobra por parte de la empresa lectora de contadores de forma igualitaria, en este caso no se tiene en cuenta el coeficiente de la vivienda. Estos costes pueden ser iguales para una vivienda de 50 m2 como para una vivienda de 150 m2.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359.
Hola Miguel y gracias por responder
Con todo el respeto, discrepo sobre su opinión anterior respecto a la factura del Canal Isabel II
La factura del Canal como Vd. contempla 2 conceptos: el CONSUMO Y la CUOTA DE SERVICIO (O PARTE FIJA)
La PARTE FIJA o CUOTA DE SERVICIO es por la disponibilidad del servicio y se factura exista o no exista consumo, por lo tanto no puede ser imputado a ningún propietario ni a ningún local de manera individualizada.
En la LPH, la individualización no consiste en dividir un gasto a partes iguales, sino en identificar quién, de manera individual genera un gasto, por lo tanto, la cuota de servicio es un gasto general a coeficiente (salvo que diga lo contrario los Estatutos)
La empresa lectora no determina de qué manera se debe hacer el reparto, sino los Estatutos
¿Está obligado un propietario de una comunidad de vecinos a pagar la deuda del dueño de una lonja,que tras sentencia firme se le requiere pagar su deuda y no lo hace,diciendo el administrador que estamos obligados el resto de vecinos a pagar su deuda???Se trata de la bajada de un ascensor a cota cero
Estimada Yolanda:
Con respecto a su pregunta, que es de vital importancia, me gustaría hacerla diferentes apreciaciones.
Una vez se ha propuesto la bajada del ascensor a cota 0 y se ha decidido con las mayorías necesarias, es obligación de todos y cada uno de los propietarios afectados el pago de la derrama solicitada. Esta derrama habitualmente se paga en base a los coeficientes de la vivienda salvo que se decida otro reparto diferente por la unanimidad de los propietarios. La derrama es para pagar a la empresa que va a hacer la instalación del ascensor, el acuerdo no nos olvidemos, lo realiza éste con la Comunidad de Propietarios. La Comunidad tiene la obligación de pagar dicha deuda y si no se hace, el Acreedor tiene la posibilidad de realizar un procedimiento monitorio contra la Comunidad. En este caso se debe de aplicar lo que indica el artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre este tema que dice lo siguiente:
1º) La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
El desarrollo efectivo de este punto por parte de la jurisprudencia no queda perfectamente claro.
Con respecto al comentario de su Administrador, así debería de ser, y así se debería haber explicado en la Junta de Propietarios en el momento de ponerse en marcha con la obra del ascensor. Es necesario recordar a todos los propietarios que en caso de que algún propietario no pague, se deberá iniciar un procedimiento monitorio contra él, para ejecutar sus bienes, pero tanto en cuanto esto no se termine de realizar, será el resto de los propietarios quien debería de hacer frente al pago de la deuda con el proveedor de la obra de la instalación.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En mi Comunidad hay un propietario muy mayor que sus hijos dicen que no pagan la cuota de Comunidad porque la pensión está por debajo de IPREM. Mi punto de vista es que el IMPREN sirve en la mayoría de los casos para darle una ayuda a una persona por parte de la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento, pero el IPREM no puede fijar una norma de eximir del pago de la cuota de Comunidad por los ingresos que perciba. recayendo ese gasto a los demás propietarios.
Muchas gracias.
Buenos días Guillermo.
Efectivamente tienes toda la razón. Nadie está exento de pagar la cuota de la comunidad independientemente de su situación personal. La Comunidad es una obligación de todos los propietarios que componen la misma sin excepción, el IPREM se utiliza para medir otros parámetros pero no para las obligaciones generadas en la Comunidad de Propietarios. Se imagina que por esta regla de tres, no pagamos la comunidad, no pagamos los créditos con los bancos y vamos por la vida sin pagar nada porque no llegamos al mínimo exigible. Le pongo otro ejemplo, se imagina que todos los propietarios estuvieran en la misma situación, nadie pagaría y no se podría pagar los gastos comunes de la comunidad, agua, luz, obras necesarias, ascensor, etc. En fin, sin mas comentarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Hemos detectado errores importantes en los coeficientes de participación de nuestra Comunidad, dado que su modificación requiere unanimidad de todos los vecinos, vamos a encargar un estudio a un perito y mientras tanto no queremos seguir con el criterio erróneo de reparto de gasto ¿es posible aprobar un reparto del presupuesto de este año con un criterio diferente? ¿sería suficiente la mayoría simple?
Me estoy refiriendo no a modificar los coeficientes, sino a repartir el presupuesto pagándolo entre todos de forma distinta y provisional mientras se estudia por un técnico los errores.
Estimado Manuel:
Yo creo que lo primero que se debe de hacer antes de hacer una nueva junta es tener, como bien dices, un estudio de un perito que permita saber cuales son los coeficientes reales de cada uno de los pisos que componen la comunidad y hacer un reparto de gastos equitativo en función del nuevo coeficiente. el nuevo estudio permitirá que en la reunión que tengan en la comunidad los propietarios puedan aceptarlo y se integre en los nuevos estatutos que se realicen.
No se puede aprobar un reparto de gastos por una mayoría simple, el reparto de gastos va en función de los coeficientes y por lo tanto irá un cambio necesita de la unanimidad.
En esta situación no cabe provisionalidades a no ser que por unanimidad se decida dicho cambio. Yo soy mas partidario de demorar unos meses la reunión hasta que se disponga el informe del perito.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Somos una comunidad de 8 vecinos, siempre nos hemos llevado muy bien
En el 2006 se propuso poner el ascensor, los del primero no se negaron a que se instalara, lo que si pidieron es no pagar la instalación ni el mantenimiento pues ellos no lo usarían y así quedó reflejada en acta
Hace unos años falleció el propietario del 1°2° y pasó a vivir su hija en el piso utilizando el ascensor pues tiene una minusvalía y utiliza un cochecito eléctrico que deja aparcado en el segundo piso, se le dijo que si hacía uso del ascensor que pagara el mantenimiento, se niega a pagar porque dice que ella está exenta por no se que ley, pues no nos lo ha aclarado y que tambien está el acta que se hizo años atrás con su padre
Mi pregunta es… tenemos alguna posibilidad los demás propietarios para que pague el mantenimiento?, ya que también estamos teniendo algunos problemas con el ascensor por culpa del cochecito eléctrico han tenido que venir los del mantenimiento a arreglarlo dos veces
Buenos días Maria José.
Parece ser que la decisión que tuvieron en su momento de dejar exento a los pisos primeros de la comunidad por el no uso del ascensor en este momento no se está cumpliendo, con lo cual entendemos que se está incumpliendo por parte del primero la decisión que se tomó en su momento. Esto tiene fácil solución a mi entender, como la resolución de aquel acta no se ha llevado al Registro de la Propiedad (así lo entiendo), con las mismas mayorías se decide en una junta general extraordinaria u ordinaria, que se revierte lo decidido en aquel momento y se considera que los pisos primeros deberán de pagar a partir del momento de la aprobación, el mantenimiento del ascensor.
Cual es el problema que seguramente habrá mas pisos de los primeros que si estén cumpliendo y que se les va a perjudicar por este hecho.
Situación difícil y complicada, pero a grandes males grandes remedios, no se puede perjudicar a toda una comunidad por la decisión de un propietario que no se viene a razones y que no quiere pagar los gastos que le corresponden.
Otra opción es dejar las cosas como están para no empeorar la situación entre los vecinos y ver si hay otra solución para el cochecito eléctrico y no afecte al resto de los vecinos.
Miguel
691564359
Muchas gracias Miguel
Entonces a lo del carrito los demás propietarios podemos negarnos a que deje el carrito en las áreas comunes incluyendo la portería? Que es la zona en que más molestaria, de esta manera creemos que esta vecina se reeplantearia el pago del mantenimiento del ascensor, es posible hacer esto?
podemos poner llave al ascensor sin tener ningún problema con estos vecinos?
Buenos días Maria José:
Nadie debe de poner un carrito en un elemento común y si esto fuera así debido a los problemas de accesibilidad del vecino, deberá de solicitarse y aprobarse en la Junta de Propietarios.
Llave de ascensor se puede poner para que solo puedan utilizar el mismo los propietarios que han pagado el mismo, pero la aprobación e instalación del llavín deberá decidirse en Junta de Propietarios para que quede constancia de las mayorías.
Un cordial saludo.
691564359
Buenas tardes, creo que algo me ha salido mal al enviar mi último mensaje pues no se ha publicado, comienzo de nuevo…
El acta que se hizo en el 2006 quedando los dos pisos del primero exentos del pago del ascensor y del mantenimiento está escrito en el libro de actas por el Sr presidente y firmado por los demás propietarios y si el libro de actas está registrado en el registro de la propiedad, quiere decir que es válido y que no podemos hacer nada?
A lo referente al carrito eléctrico se le puede negar que lo aparqué en las zonas comunitarias, incluyendo la portería ? Pues dice que lo aparcaria allí con una cadena pero si lo hiciera los vecinos no tendríamos espacio para pasar
Podemos poner llave al ascensor sin tener problemas con estos vecinos?
Gracias
Estimada Maria José:
Se le ha contestado en dos fechas distintas el 17/06/2019 y el 27/06/2019.
Se las remito nuevamente:
Buenos días Maria José.
Parece ser que la decisión que tuvieron en su momento de dejar exento a los pisos primeros de la comunidad por el no uso del ascensor en este momento no se está cumpliendo, con lo cual entendemos que se está incumpliendo por parte del primero la decisión que se tomó en su momento. Esto tiene fácil solución a mi entender, como la resolución de aquel acta no se ha llevado al Registro de la Propiedad (así lo entiendo), con las mismas mayorías se decide en una junta general extraordinaria u ordinaria, que se revierte lo decidido en aquel momento y se considera que los pisos primeros deberán de pagar a partir del momento de la aprobación, el mantenimiento del ascensor.
Cual es el problema que seguramente habrá mas pisos de los primeros que si estén cumpliendo y que se les va a perjudicar por este hecho.
Situación difícil y complicada, pero a grandes males grandes remedios, no se puede perjudicar a toda una comunidad por la decisión de un propietario que no se viene a razones y que no quiere pagar los gastos que le corresponden.
Otra opción es dejar las cosas como están para no empeorar la situación entre los vecinos y ver si hay otra solución para el cochecito eléctrico y no afecte al resto de los vecinos.
Miguel
691564359
Buenos días Maria José:
Nadie debe de poner un carrito en un elemento común y si esto fuera así debido a los problemas de accesibilidad del vecino, deberá de solicitarse y aprobarse en la Junta de Propietarios.
Llave de ascensor se puede poner para que solo puedan utilizar el mismo los propietarios que han pagado el mismo, pero la aprobación e instalación del llavín deberá decidirse en Junta de Propietarios para que quede constancia de las mayorías.
Un cordial saludo.
691564359
Un cordial saludo.
En el perimetro de una urbanización y perteneciente a la misma tengo una parcela de 4.000 metros, clasificada como Zona Verde, no tengo instalado ningún servicio de la comunidad, más bien la comunidad usa la misma para tener los contenedores de basura.
Mi pregunta es: Debo yo pagar gastos de la comunidad?
Me han dicho que las parcelas declaradas como Zona Verde no pagan cuota a la comunidad de propietarios.
Estimado Diego:
Si su parcela está clasificada como zona Verde, debe de haber un procedimiento para deshacerse de ella ya que a vd. solo le va a perjudicar. Siempre y cuando la parcela sea suya, todos los gastos derivados de las cuotas de la comunidad tendrá que pagarlas, por ello le aconsejo tome actuaciones que le permitan deshacerse de ella, si procede
Le paso un enlace donde Carlos Hermoso, consultor jurídico y empresarial, hace una exposición de que hacer con una parcela declarada zona verde. Espero que le resulte de referencia y le permita tomar las acciones pertinentes: http://huelva24.com/art/64082/el-ayuntamiento-ha-calificado-mi-parcela-como-zona-verde-puedo-hacer-algo-
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, he leído con atención lo escrito en este interesante artículo intentando ver qué pudiera aplicarse a mi caso… pero hay detalles distintos. Le agradeceré me ilumine un poco, porque yo ando perdida, la verdad.
Soy propietaria de un local comercial situado junto a otros cuatro más. Encima de tres de ellos hay doy casas. Estando la edificación en una pendiente, se accede a las casas por una calle más alta y a los locales por otra distinta. No hay tuberías comunes: las casas tienen su tubería de evacuación escondidas por falso techo de los tres locales; los locales evacúan con tuberías directamente a su calle.
Data la edificación de 1994. Nunca se constituyó comunidad de propietarios.
Desde hace tres meses ha habido un problema que está desatando otros problemas colaterales, es el siguiente: La tubería de evacuación de aguas grises que pasa por el falso techo de los locales se ha reventado.
Los propietarios de casa no arreglan, impidiendo a los propietarios de locales su explotación. Además, varias inundaciones han causado daños.
*¿Deben pagar exclusivamente los propietarios de las casas los daños de sus tuberías?
*Deben pagar los daños todos los propietarios (casas y locales)?
*¿Es obligatorio y tienen sentido constituir una comunidad de propietarios aunque locales y las dos casas carecen de elementos comunes excepto la terraza encima de los locales, pero ni luz, ni ascensor, ni tuberías, ni puertas…? ¿podríamos negarnos a esa creación los propietarios de locales?
Le agradeceré una ayuda en estas dudas.
Saludos cordiales,
Eva
Buenos días Eva.
En primer lugar decirla que sería importante saber lo que dice la escritura de división horizontal del edificio en su conjunto al respecto. Es posible que el constructor cuando lo hizo dejara su impronta y en el título constitutivo dejara alguna huella de como regir el edificio o al menos cuales eran elementos comunes.
Antes de pasar a contestarle quisiera hacer una reflexión sobre la construcción y lo que indica el artículo 396 del código civil. Que dice este artículo:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
Fíjese si hay elementos comunes que corresponden a locales y a viviendas que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga, fachadas, conducciones y canalizaciones que pasan por los elementos comunes y un largo etc.
Imagínese que en la cubierta del edificio (tejado), se decidiera en la Comunidad poner un sistema de aprovechamiento de energía solar, lo lógico es que se pusiera atendiendo a los acuerdos de la comunidad etc.
Lo que le quiero decir con toda esta información del artículo 396 es que al ser una propiedad horizontal y compartir ciertos elementos vds. están condenados a entenderse. Hoy el problema puede ser una bajante, como lo ha sido, mañana puede ser un problema estructural del edificio, pasado mañana podría ser un problema de cimentación y así un largo etc. además las cosas compartidas son menos graves si se hace de forma coordinada entre todos los propietarios. Acuérdese de esta frase tan manía pero muy práctica a este momento que dice que «la unión hace la fuerza».
En contestación a sus preguntas, decirle que desde luego soy partidario de que se constituya una comunidad de propietarios, para la constitución de la misma le indico los artículos que tenemos escrito sobre la constitución de la comunidad que son los siguientes: «https://adminfergal.es/constitucion-de-una-comunidad-de-propietarios/» o bien otro artículo que le puede resultar interesante: «https://adminfergal.es/hay-obligacion-de-constituir-una-comunidad-de-propietarios/»
Si constituyen una comunidad lo primero que deberán tener en cuenta es como se repartirá la cuota en base a los coeficientes de cada una de las propiedades y como se deberá pagar esta para cubrir todos los gastos comunes, como por ejemplo un seguro que le permita atacar los problemas derivados de las canalizaciones y la responsabilidad civil derivadas de éstas, albañilería, pintura, etc. Los coeficientes sino vienen en el título constitutivo lo tendrán que tener en cuenta en base a los m2 de cada vivienda, por ejemplo.
Deberían integrar todas aquellas tuberías que consideren sean obligatorias para proteger el elemento común y que no sean individualizables.
Deben de pagar los daños que sean comunes todos los propietarios en base a su coeficiente. (Seguro, arreglo de fachadas, cimentaciones, cubiertas, etc.
Vds. se pueden negar a constituir una comunidad como hasta ahora así ha sido, pero se van a encontrar con problemas de interpretación de quien debe arreglar las cosas y posiblemente entren vds. en juicio y en problemas de convivencia que no le merecerán la pena.
Un cordial saludo.
Fd. Miguel Fernández
691564359
vivo en el extranjero por trabajo. tengo que PAgar los 12 mieses de comunidad?gracias
Estimado Manuel:
Aunque esté vd. en el extranjero tiene que pagar las cuotas como los demás propietarios. No hay excepciones.
Saludos
Miguel
691564359
Tenemos un jardín privado que cuidamos nosotros y como la propiedad se hizo en 1998, donde sólo se aplicaban coeficientes , y no diferenciaban entre cuotas de mantenimiento, como bien dice el art 5 de la ley del 1999; este jardín nos provoca un pago del mas del 8 % del gts total de la comunidad, cuando todas las casas son iguales, o casi, y nuestro jardín no lo tenemos que pagar de nuestro bolsillo, que es la mayoría de la propiedad. Normalmente la gente tiene entre un 2 y 3 %. Los jardines de los demás suelen ser muy pequeños. Mi pregunta es porque mi jardín tiene que computar en los gastos de bienes comunes , el metro al 100 %. cuando no es cuidado por el jardinero de la comunidad. Tenemos que poner a una persona que no lo mantenga, ya que esta en la playa. Mis palmeras no van a la piscina. Mi casa es igual que las demás, solo que en su día no se diferencio coeficientes de cuotas, ni se aplicaron las leyes posteriores , como la de 1999. Llevo guerreando con esto mas de 10 años, que mi padre enfermo. No me hacen caso. Mando cartas para las juntas y no las incluyen, no se ponen al día en temas de riesgos ni accesibilidad. durante diez años no pudimos ir pq mi padre estaba hemiplegico y había mas de 50 m a la primera salida, ,mi casa termina en un fondo de saco, y el hombre tenia hasta bajadas de azúcar. Una vez vino una ambulancia, y ante todas las escaleras que hay, los giros de 90º con escaleras con una inclinación exagerada, nos dijeron que no podrían haberle sacado de la urbanización. Yo he propuesto varias opciones viables, como un paso de servidumbre a través del jardín del vecino, que recuerdo que en la maqueta estaba, pero luego hicieron lo que quisieron , y no hay manera. Pagamos casi el doble que todos y estamos totalmente desatendidos, hasta el cuidado de nuestra calle por parte del jardinero. Tengo fotos.
Les agradecería saber como puedo arreglar todos estos entuertos. Los vecinos no están por la labor. Ya veremos cuando le pase algo a alguien. El proyecto de accesibilidad esta hecho, no han pedido presupuesto, desde el 2018, pero si vamos a pintar toda la urbanización con el fondo de la comunidad.
Mil Gracias
Estimada Rebeca:
La verdad es que por su escrito deduzco que tienen un problema de accesibilidad y que llevan reclamando mas de 10 años un acceso viable ara la salida desde su vivienda por el problema de accesibilidad a zonas comunes que le permitan salir a la calle o a la acera/calzada.
Cuando una persona lleva 10 años enviando solicitudes a la comunidad y esta hace caso omiso está muy claro que debe de reclamar dicho derecho a través de los organismos oficiales correspondientes. Le sugeriría que se informara a través del Ayuntamiento de su zona o bien a través de la Comunidad autónoma. No obstante debe saber que existe una ley que respalda a las personas con problemas de accesibilidad y que está realizada por el Ministerio de Igualdad. Esta ley la tiene vds. en nuestro blog, le indico el enlace: https://adminfergal.es/administrador-fincas-y-ley-general-derechos-de-personas-con-discapacidad/ Esta ley se llama Ley generales de derechos de personas con discapacidad.
El objetivo del R.D.L. 1/2013, al igual que las leyes que refunde, es garantizar el derecho a la igualdad de oportunidades, así como el ejercicio real y efectivo de derecho por parte de las personas con discapacidad en igual de condiciones respecto al resto de los ciudadanos.
Espero que le ayude.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
En la comunidad hubo una fuga de agua importante, pero interna y nadie se percató que hubiese esa averia. Sin embargo durante meses la factura del Canal ascecendia a mas de 2000 euros mensuales. Normalmente es de unos 600.
El administrador nos envía el balance de gastos todos los meses, pero nadie lo revisa.
Mi pregunta es: ¿ se le puede pedir responsabilidad y que asuma gastos del agua al administrador , por haber sido negligente controlando gastos ?
Le agradezco mucho su respuesta .
Saludos
Hola María.
El administrador ha cumplido perfectamente con su obligación. No es normal también le digo que el administrador le envíe los gastos todos los meses. El tiene la obligación de controlar los gastos pero no de estar al control de las posibles desviaciones de los mismos. Tiene que reclamar al Canal que la factura se rehaga teniendo en cuenta el problema de la avería para que esta disminuya en función de los bloques y el exceso de consumo de agua. Su obligación es la de enviar la reclamación con el canal pero no la de controlar dicho gasto. Existen roturas que se producen y que son ajenas a la responsabilidad de los miembros de la junta de gobierno o de cualquier comunero. Los reventones son algo aleatorio y deben solucionarse en el momento que se conozca.
Muchas Gracias.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches. Quisiera saber si me puede aclarar la siguiente duda. Durante 5 años he estado pagando una cuota de comunidad inferior a la que me correspondía por un fallo al calcularla el administrador de la comunidad. Ahora, según la presidenta tengo que pagar el doble, lo cual estoy haciendo desde q se me comunicó. Pero la cuestión es, que si por un fallo ajeno, yo tengo la obligación de ponerme al día de lo que faltaría por pagar de esos 5 anos, o por el contrario, al no tener yo culpa, (pues yo he pagado religiosamente lo que me han pasado al banco) no estaría obligada a realizar esos pagos a estas alturas. Muchas gracias.
Estimada Encarnación:
A mi modesto entender si a vd. se le estaba exigiendo una cuota y la ha pagado religiosamente y los presupuestos y las cuotas de la Comunidad, se han aprobado anualmente a vd. no le pueden exigir el incremento de cuota con carácter retroactivo. Se tendrá que poner unos nuevos presupuestos con las cuotas correspondientes y a partir de ese momento pagar en función de los nuevos coeficientes.
Ha habido una aprobación anual de presupuestos y cuota y vd. pago en función de lo requerido, si ha habido un error deberá tenerse en cuenta cara a los pagos que se realizarán a partir de ese momento, pero no con carácter retroactivo. Si ha habido un error de cálculo se deberá asumir o reclamar a quien corresponda, aunque yo pienso que si ha sido de una forma no intencionada, se deberá dejar tal cual y a partir de ese momento pagar las nuevas cuotas.
Creo que en este caso para defender sus intereses deberá poner este tema en manos de un abogado.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días. Vivo en una urbanización de 28 vecinos y somos propietarios todos de chalets unifamaliares. Tenemos un garaje que para entrar en el tenemos un pasillo común con alguna humedades ya que en 19 años no se han tomado medidas de ningún tipo de mantenimiento. Según en Junta Extraordinaria quieren levantar los 28 patios privativos y poner tele asfáltica y pasar una derrama por valor 80.00€. Ahora también están pasando una derrama que se aprobó hace dos años para arreglar las zonas comunes donde se encuentran jardín y piscina. Mi pregunta es la siguiente estoy obligada a pagar esta nueva derrama cuando quieren levantar todos los patios privativos de los 28 chalets. Son privativos ósea pienso que cada vecino deber arreglar el suyo ya que yo por suerte tengo pocas humedades porque en su día me gaste el dinero en poner un canalón y sellar juntas y limpiar sumidero etc. Muchas gracias y un saludo.
Buenos días Fátima.
Cuando se hace una intervención en un elemento privativo por parte de la Comunidad y se pone una derrama es porque se entiende que la actuación que se realiza va mas allá que el simple mantenimiento. Vd. debe de hacer el mantenimiento en el elemento privativo pero cuando se trata de problemas estructurales como puede ser la renovación de la tela asfáltica para que no entre agua y se genere las humedades es la Comunidad quien debe de acometer dicha obra. La tela asfáltica puede tener una duración entre 20 y 30 años aprox..
Es la Comunidad quién debe de acometer la obra y todos los propietarios están obligados a pagar la misma según el coeficiente de cada propiedad o a lo especialmente establecido tal y como indica el artículo 9 de a ley de propiedad horizontal.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días. Mi padre tiene un piso que es un bajo que tiene un patio .tanto en escrituras como en el registro de la propiedad esta registrado como que el piso cuenta con una terraza de 65m’nosotros le llamamos patio y esta anexo otros patios que pertenecen a otras comunidades .debajo de todos ai una galería comercial. Hemos tenido que arreglarlo porqwe caia agua a la galeria otros patios también los an arreglado otros no.le hemos pedido alluda a nuestra comunidad para el pago de la tela asfáltica y se niega que podemos hacer gracias.
Estimada Pilar:
Si el patio es privado y como bien dice figura en el Registro de la Propiedad como un patio anexo a su vivienda, son vds. los que deben de pagar los arreglos necesarios para que no se perjudique a la galería comercial que hay debajo del mismo. La Comunidad debería de intervenir a mi juicio para la resolución del problema si el patio fuera un elemento común de uso privativo, pero si es un elemento privado, NO.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola buenas tardes, necesito ayuda para resolver un conflicto que tenemos en la comunidad de vecinos en la que resido. Me compré una casa hace cuestión de un año y medio, y resulta que no me informó el anterior propietario que había que pagar 30€ de comunidad al mes, me enteré el día de la firma en notaría; así que me puse en contacto con el presidente de la comunidad para que me diera los estatutos de la comunidad, ya que mi casa está situada fuera del recinto del que se supone que pertenece mi vivienda, fuera de este recinto hay 5 viviendas al igual que la mía. Resulta que no existen estatutos, que las normas de dicha comunidad se deciden en las reuniones vecinales, en las que atañen el color de la pintura y cuestiones estéticas de la fachada de la casa, el recinto es un patio interior grande donde hay unas 50 viviendas, hay farolas y dos fuentes y un servicio de limpieza del cual no nos beneficiamos los propietarios que quedamos fuera del recinto privado, lo único que tengo de la comunidad es la antena, que sí es comunitaria. Y mi consulta sería si yo tengo la obligación de pagar la misma cuantía de comunidad que los vecinos de dentro del recinto, dado a que no tenemos los mismos servicios, no parece nada justo. Gracias de antemano.
Estimada Celia:
Lo primero que le diría es que vea los estatutos y los solicite en el Registro de la Propiedad. Si no los hay si que habrá seguramente una escritura de división horizontal de como se constituyó as viviendas y los elementos comunes de las mismas, posiblemente también haya alguna referencia a como gestionar y administrar los elementos comunes. Una vez tenga la escritura de división horizontal y verificado los condicionantes que haya en la misma será el momento de hablar con la comunidad del reparto de gastos existente, que prestaciones de servicios existen para cada una de las viviendas, si estos servicios se pagan en función de los coeficientes o bien se pagan a partes iguales y que servicios vd. paga pero sin embargo no se les da. Entiendo que vds. tienen un Administrador de fincas colegiado que pueda indicarles cuales son el reparto y como se hace este en función de la cuota de cada uno de vds., si no fuera así tendrían que reclcularlo en función de los coeficientes de cada uno y del servicio que se da a todos los propietarios y los que se dan solo a las viviendas que forman parte del recinto.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, buenas tardes, tengo un local con un patio del cual tengo el uso y disfrute.
Ahora van a poner el ascensor en la finca, ni el local, ni yo personalmente tenemos asceso al portal, ni buzón, ni llaves del portal.Me obligan a pagar por ley la cuota que me pertenece y el mantenimiento, lo tengo que hacer, pero me parece muy injusto.
Igual que a mi me obligan a pagar el ascensor, su mantenimiento,aunque no tenga asceso y según ley entre otras cosas por ser comunero. Yo le he dicho a la comunidad que pago, pero ellos igualmente tendrían que pagar a una persona para que limpie periódicamente el patio que tengo de uso y disfrute.Ellos me dicen que no pagan nada que lo pague yo, o lo limpie yo, que es mi obligación que ellos no tienen asceso. ME PARECE QUE ES LA MISMA SITUACIÓN y es un agravio comparativo, puesto en las dos zonas en cuestión el aceso esta restringido
Estimado Gonzalo:
En este caso tendrá que estar a lo que indique no la ley sino los estatutos de la comunidad. Si en los estatutos se indica los gastos en los que tendrá que participar el local no tendrás mas remedio que participar en los mismos. Será la escritura de división horizontal o los estatutos los que te marquen las pautas para pagarlos o no.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Soy propietario de un local comercial y por mi coeficiente de participación,pago todos los meses de cuota ordinaria cincuenta euros.En los estatutos de la comunidad y registro de la propiedad dice:que los locales comerciales estamos excluidos de los gastos de portal y escaleras,siempre que no tengamos acceso por los mismos (lo cual esto se cumple) y no utilizamos ningún servicio de los mismos.¿Podría negarme a seguir pagando esta cuota ordinaria mensual?..Gracias y un saludo.
Estimado Angel:
Si es así como nos indica y en los estatutos de la comunidad figura de una manera específica la exención de los gastos del portal y escaleras porque no tengan acceso a través de los mismos y no se utiliza ningún servicio, vds. no deberían pagar por ello y hacer la reclamación a la comunidad para que queden exentos de dichos pagos, ahora bien para ello deberá solicitarse a la comunidad que incluya el punto en la próxima convocatoria a realizar y que se solicita un recálculo del importe a pagar por su local. No puede dejar de pagar en ningún momento. Si no se aprueba su petición deberá impugnar dicho punto y llevarlo al juzgado para reclamar sus derechos si procede. Será el juez quién le indique en base a las pruebas que se presenten quien tiene razón.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches.
Tengo una duda, la comunidad de vecinos que contratar un servicio de limpieza.
Me pueden obligar a pagar ese servicio?
Un saludo.
Estimad Iker,
si la decisión se ha realizado en junta y la mayoría de los propietarios ha votado por la misma, todos los propietarios están obligados al pago de la limpieza. Tendrá que haber una reunión donde se incluya este gasto en el reparto de gastos y ud deberá de pagar la parte que le corresponda en base a su coeficiente o a lo especialmente establecido.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691534659
Buenos días:
Soy propietario de un piso y unos locales comerciales en la misma finca. Se ha procedido a reformar la fachada de la finca para adaptarla a la normativa. Esatoy pagando una derrama por el piso y otra por los locales. Han reformado la fachada de los pisos y no han tocado para nada las de los locales. Incluso me han producido algún desperfecto en la fachada de un local. Les he pedido que reformen también los desperfectos que tienen las fachadas de los locales y me dicen que los locales no se reforman, que solo los pisos. Tengo entonces obligación de pagar la derrama por los locales que asciende a 100 euros al mes durante 2 años.
Hola Javier.
Los locales tienen que pagar la derrama de la fachada proporcionalmente a la cuota asignada en base al título constitutivo y los estatutos, máxime cuando corresponde a la fachada del edificio donde todos contribuyen, ahora bien, no parece muy justo que si se va a hacer reforma de la fachada de los pisos no se haga también del local máxime cuando este se ve afectado por un problema en la fachada de su local. Tendrá que reivindicar que todo aquello que le afecte de forma negativa en su local por las obras que se estén realizando se arregle ya que está participando con la parte proporcional que le corresponde. En ningún caso debe de permitir que la obra le afecte a su local y a su negocio.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes
En mi comunidad de vecinos, estamos teniendo problemas con la piscina, en cuanto a uso, y defectos varios. Yo tengo claro que al ser un elemento común no me puedo negar al mantenimiento, pero mi duda es, si no la uso estoy obligada a pagar los gastos propios de uso como socorrista y demás…?? Que tendría que hacer para proponerlo??
Estimada Ana:
El tener un elemento común, se utilice o no, se debe de conservar por todos los propietarios de la comunidad, solo se podrá generar una exención si así se decide por la misma mayoría con el que se aprobó la construcción. Si la piscina tiene una construcción realizada al igual que el resto del inmueble, dicha exención se deberá aprobar por unanimidad de los propietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En nuestra comunidad quiere cambiarse la situación de la entrada del vestíbulo y eliminar todo el parker de madera de las paredes sustituyendo por cerámica y pintura.
Se tiene que alegar que la puerta de entrada esta en lugar original de estructura de obra;también que el estado de conservación de todo lo que es el vestíbulo igualmente
Por lo que se comprende que todo el Belén de el cambio lo creemos es un desvarío por el gasto que supone; en resumen no es un saneamiento,tampoco mantenimiento ni siquiera una obra que beneficie de alguna manera a nadie si no es un CAPRICHO.
NOS PODEMOS POR LEY NEGAR A TAL GASTO NO SIENDO PRECISA LA REFORMA?
Gracias por su atención y Un Saludo .
Estimado Jesús:
Parece que la obra no es proporcional a las necesidades que requieren el vestíbulo del portal. Habría que ver el deterioro de la madera y la conveniencia de cambiarlo a otro tipo de materiales. Creo que en este caso es perfectamente viable lo que indica el artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:
» Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Ahora bien para que se pueda eximir del gasto de mas de tres cuotas o se reconozca el derecho del disidente es necesario en muchas ocasiones que se impugne el acuerdo para que se reconozca este derecho. La impugnación debe de hacerse a través del articulo 18 de la LPH que dice lo siguiente:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
A pesar de ello no siempre se consigue que la impugnación salga para adelante, dependerá como se haga la defensa y como se pueda justificar el gasto, así tenemos por ejemplo los siguientes extractos de jurisprudencia sobre temas de portales y vestíbulos en ambos sentidos:
AP Alicante, Sec. 5.ª, 25-4-2012 La instalación de mármol en el portal, pese a que antes existía pintura, no puede considerarse como obra de mejora, pues este nuevo material no requiere mantenimiento lo que supone un ahorro.
AP Madrid, Sec. 11.ª, 27-11-2009 No es necesario impugnar el acuerdo de obras de mejora por el propietario disidente que está exonerado de participar en su coste \ No es gasto de mejora las obras de conservación del portal aunque hayan mejorado las calidades de los materiales.
AP Madrid, Sec. 18.ª, 11-4-2007 Tiene carácter de mejora la instalación de mármol en portal y de granito rosa en fachada.
Hago una referencia de Sepin al tema de mejoras en el portal porque creo que es muy acertado y puede complementar perfectamente la respuesta que estamos haciendo:
«Con relativa frecuencia se presentan discrepancias cuando se trata de arreglar o decorar el portal, pues los hay que califican la obra de mejora y otros como simplemente necesaria para adecuar la finca a la situación actual. Aquí nos encontramos otra vez con el concepto de «naturaleza y características», difícil de valorar a priori. Reiterando los puntos de vista expuestos, se señala que la finca y los elementos comunes no pueden quedar siempre como están en origen, ajenos a los avances técnicos y elevación del nivel de vida de la sociedad. Es habitual que todos arreglen sus respectivas viviendas, pero a la vez, por lo menos una parte de los copropietarios se nieguen cuando se trata de mejorar y actualizar los elementos comunes. Desde luego, es evidente que la Comunidad no está obligada a continuar con la misma decoración, con idéntico chiscón de portería, con la pintura del color original toda la vida. Hay que adaptarse al día de hoy, a la técnica actual, y si es más conveniente o más bonito que la pintura sea sustituida por papel, o viceversa, y cualquier ejemplo similar, no estaremos hablando de mejoras, sino de simple conservación, por lo que no cabe ni siquiera la aplicación de este precepto y sí de la regla 7 de este art. 17. Solamente tendremos que acudir a la regla 4 que se está analizando cuando realmente se trate de una clara innovación, una decoración suntuaria, algo que deberá determinar, en primer lugar, la Junta de Propietarios y luego, en caso de discrepancia, los Tribunales.»
Por último decirles que en ningún caso pueden vds. tomarse la justicia por su mano y que deberán impugnar aquello con lo que no estén de acuerdo, solo cuando el juez dicte sentencia a su favor es cuando deberá de eximirse del pago e incluso con la devolución que corresponda si ha pagado mayor cantidad de la que prevé la ley.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
En mi comunidad de garajes, más de la mitad de garajes, están a nombre de la agencia tributaria.
¿Están obligados a hacer el pago de las cuotas que les corresponden?
¿Se pueden iniciar acciones judiciales contra la AEAT para reclamar el pago?
Mi administrador dice que no se puede, pero yo lo dudo.
¿Puede verificar o falsar esto?
Muchas gracias por su atención.
Buenos días Angel.
Habría que verificar el motivo por el que su Administrador, que espero sea colegiado, le indique el motivo o la razón de que no se puedan hacer acciones judiciales para ejercer el derecho de iniciar un procedimiento monitorio.
El procedimiento monitorio viene regulado en el artículo 21 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente:
«Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.»
Es evidente que cuando se habla de procedimientos monitorios no se indica que queden exentos algún tipo de propietarios como es el caso de la administración pública.
Desde luego antes de hacer ningún procedimiento intentaría ponerme en contacto con la persona o departamento de la agencia tributaria que lleve el alquiler de inmuebles para saber los motivos por los que no están pagando y buscaría una solución amistosa, solo faltaría que la máxima representación fiscal en nuestro país no pagaran a su debido tiempo. Es verdad, que a veces la propia burocracia interna de la Agencia pudiera llevar a un retraso en los pagos, pero siempre terminan pagando.
Pero insisto, si a pesar de todas las reclamaciones la Agencia Tributaria no pagara, están en todo su derecho de reclamar dichas cantidades aunque sea a través del procedimiento monitorio.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Si un piso esta en dacion en pago tengo obligacion de pagar gasto en la comunidad reside mi hija y no tiene prestacion ninguna ni trabajo estamos mi hija mi mujer y yo en la ipoteca de la vivienda
Hola Braulio:
Con respecto a la dación en pago hay que matizar.
Si se está tramitando la dación en pago, tanto en cuanto se esté tramitando la misma y no se haya aprobado por el banco dicha dación vds. son los responsables del pago de la comunidad.
Si vds. han firmado la dación en pago y el banco se ha quedado con la propiedad, será el banco quién deberá pagar los gastos de la comunidad. En ese caso, lo que deberán hacer es con el documento firmado con el banco ir a la administración para indicarle que ya no son los propietarios de la vivienda y que la cuota deberán de reclamársela al nuevo propietario.
Un saludo.
Miguel 691564359
Tengo un local comercial y nunca he pagado comunidad porque las escrituras dicen que no se tiene de pagar
yo no intervengo por la escalera por que los servicios los tengo directos a los locales hace que los tengo 45 años siempre he pagado cuando se ha pintado o se ha hecho alguna obra en el tejado o en el inmueble pero ahora me dicen que salio una ley que tengo de pagar comunidad el cooficiente que me toque segun m2 por que la escalera tiene un seguro y unos gastos que siempre los a tenido pero segun esta ley nueva tengo de pagar si o si.
Me podriais decir que tengo de hacer,
muchas gracias i un saludo
Hola Ramón.
No ha salido ninguna ley nueva con relación a la ley de propiedad horizontal. Hubo unas modificación que se realizaron en el año 2013 pero que no afectan al t´titulo constitutivo. Por favor que le digan que ley es y en base a que tiene que pagar estas cantidades.
Si que es verdad por otra parte que hay algunos gastos que tendría que pagar por ser parte integrante del edificio independientemente que tenga acceso por la escalera o no. Ejemplo, Seguro, mantenimiento por rehabilitación de fachada, acceso de sus cañerías a las cañerías de la comunidad si las hubiera, etc.
Tiene sus responsabilidades con relación a la comunidad, pero aquellas que afecten a su local comercial.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes:
Los propietarios de los bajos de la mi finca no participan en ningún gasto de la comunidad excepto en el pago del seguro de la comunidad repartiendo su cuota de participación para todos los demás gastos entre los propietarios de las viviendas. Es esto correcto?, si no lo es y se ha hecho así hasta ahora, hay alguna forma de cambiarlo?
Gracias.
Hola María.
La participación en los gastos suele venir definida en la escritura de división horizontal o en los estatutos de la vivienda. Lo primero que le recomiendo es que solicite ambos documentos bien al Administrador o bien directamente al Registro de la Propiedad de su zona. Si se definen que gastos están exentos estupendo, sino fuera así se tendrá que hacer una nueva junta explicando el porqué de la participación en otros gastos y los motivos. la ley y su interpretación es muy restrictiva en esto, solo podrán quedar exentos aquellos gastos que están definidos, los que no lo están hay que suponer que se deben de pagar.Normalmente siempre hay una explicación en la escritura división horizontal/estatutos.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias:
Mi pregunta es la siguiente, Mi hija compro una vivienda con su pareja, y hace mas de diez años que mi hija abandono la vivienda por problemas con su pareja, no estaban casados , pero la comunidad de propietarios le exige el pago de los gastos de comunidad.
A partir de hace cinco o seis años la expareja de mi hija vive con otra persona y tiene hijos y ella dice que es la propietaria de la vivienda no estando en la hipoteca.
Mi pregunta es si mi hija no hace uso de esa vivienda, y lo hace la expareja con su mujer, ella estaría obligada a pagar los gastos de comunidad junto con su marido?????
Un saludo
620294432
Buenas tardes Antonio:
En propiedad horizontal son responsables del pago aquellos propietarios que figuren en el registro de la propiedad. Si hay sentencia donde se obligue el pago de la comunidad a la expareja se deberá presentar al Administrador para que lo tenga en cuenta a la hora de emitir los recibos. Si no existe ningún acuerdo judicial, cualquiera de los propietarios está obligado al pago de la Comunidad y se puede ir contra los dos para el pago de la deuda pendiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, mi pregunta es la siguiente:
En mi comunidad un propietario realiza el trabajo de mantenimiento de jardinería y se acordó en la junta que a cambio no pagaría la cuota de comunidad mensual que le corresponde
Cómo debe gestionarse este caso en las cuentas de la comunidad? En el actual reporte de cuentas aparece reflejado como un gasto de jardinería (condonación) por el equivalente a la cuota mensual del propietario y se descuenta como un gasto general, pero no me queda claro si no se hace un pago al propietario por qué se incluye como gasto a descontar del total de ingresos de la comunidad? Entendería que los ingresos de la comunidad se ven reducidos por la porción que este propietario no aporta
Desconozco totalmente cómo se debe gestionar y si es lo correcto de hacer en este caso y la manera que se refleja en las cuentas
Muchas gracias
Buenos días Verónica.
Decirle que cualquier trabajo que se haga para la comunidad tendría que tener una factura y que esta factura debería de hacerla una empresa o bien un profesional. Esta claro que esto es lo deseable pero vds., como muchas comunidades al no ser entes jurídicos tienen una cierta liberalidad en la forma de contabilizarse.
Hay diferentes opciones y dependerá del programa que tenga su administrador instalado si es que lo tienen. Le comento una de ellas
Por la creación de la cuota de ese propietario:
430xxxxx Propietario X a Ingresos por cuotas 705XXXXX
Esta partida sería por el ingreso de la cuota del mes correspondiente
Teóricamente ahora correspondería llevar esa partida al banco, pero como es compensación y no hay ingreso no entraría la partida 572 sino una cuenta de gastos
6220702 conservacion de jardín a 430xxxxx
De esta manera nace la cuenta de gastos de conservación de jardín y muere la cuenta de cliente cancelando la deuda pendiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, soy propietario de un 16% de una vivienda, de la que no se han pagado las cuotas de comunidad durante unos años, ahora me reclaman judicialmente por un proceso monitorio a mi y a los otros tres propietarios. Mi pregunta es la siguiente, el pago de la deuda reclamada es solidaria o cada propietario debe consignar en el juzgado la parte proporcional a su título de propiedad?
MUCHAS GRACIAS.
Estimado Félix,
los procedimientos monitorios se realizan de forma individual a cada uno de los propietarios. En la certificacion de deuda que se realice en el acta se certificará de forma individualizada. Son procedimientos individuales y son contra cada uno de los propietarios que no pagan sus cuotas. Usted tendrá que atender el procedimiento en la forma en
Hola,
En mi comunidad de propietarios, que la forman 4 vecinos, el garaje anexo al edificio se adquirió posteriormente y se hizo mediante escritura que atribuía la propiedad a los cuatro vecinos de forma nominal, ahora queremos que los impuestos lleguen a nombre de la comunidad y no ha nombre de uno de los vecinos, que debemos hacer?. Muchas gracias y un saludo
Tony
Estimado Tony.
Me consta que cuando los garajes son colectivos y el ibi se paga por el montante general y no de forma individual por propietario, suele pasar que cuando alguien hace una modificación porque escritura su plaza el impuesto se pone a nombre del último comprador, esto genera un problema por el susto que te pega el cuerpo cuando viene un recibo por un importe disparatado. Hay que pasarle de forma inmediata el recibo el administrador para que haga las gestiones oportunas en el catastro.
El IBI lo gestiona el Catastro con lo que sugiero que se hable con ellos para que se modifique el recibo y venga a nombre de la Comunidad.
Un cordial saludo
691564359
Miguel
Buenas tardes,
En mi edificio hay un local comercial cuyo dueño es la promotora que construyó el edificio y redactó los estatutos. Entre otros privilegios, los estatutos exoneran totalmente al local del pago de gastos comunes. Al mismo tiempo, los estatutos permiten a los encargados del local acceder a los elementos comunes del inmueble para realizar el mantenimiento de la maquinaria que el local posee en dichas zonas (compresores de aire acondicionados de la cubierta, etc.), afirmando que «ello no puede considerarse como uso continuado de escaleras y ascensores». El local también posee puertas de emergencia que dan a las zonas comunes del edificio. En los estatutos se dice que «esas puertas lo son para dar cumplimiento a lo establecido en la normativa legal y solamente por ese motivo, y no se considera dichas puertas como uso de las zonas comunes, por lo que no genera ninguna cuota de comunidad». La pregunta es si existe alguna posibilidad de conseguir que el local pague gastos comunes.
Estimada María,
Los estatutos aunque no estén totalmente acordes a los intereses de la comunidad de propietarios si que están aprobados por la totalidad de los propietarios con la firma de la escritura de compra-venta donde entendemos se les daría a uds una copia y uds firmaron la conformidad.
Ningún estatuto es perfecto, todos son mejorables y siempre hay algunas cuestiones que se reservan los propios promotores para los locales, que sin faltar a la Ley si que se ajustan a los intereses de dichos promotores.
No vemos ningún motivo para pensar que se estén incumpliendo la Ley y tampoco vemos que se estén incumpliendo los estatutos. Si que es verdad, que como bien dice usted, de que tanto la puerta de emergencia como las servidumbres cedidas dan a entender que existe por parte del local un uso puntual de los elementos comunes, pero como este uso no es continuado, entendemos que no es posible la modificación en del reparto de gastos porque sería contradictorio con lo reflejado en los estatutos.
Un saludo
691564359
Miguel
Buenas noches, en mi comunidad de vecinos somos 14, de los cuales 4 son morosos y aun de mayor rigor uno de estos 4 tiene arrendada la vivienda y sigue sin pagar los gastos de comunidad.
Primeremente decir q se a icoado un procedimiento monitorio contra los 4.
Ahora nuestras preguntas son:
Se accede a las viviendas y garajes particulares por una puerta automatica accediendo al recinto q figura en escrituras como calle privada, la cual la estamos usando provisionalmente como aparcamientos, pero podria ser un parque, una piscina… Al ser una calle privada… ¿Se podria aprobandolo en junta el no estacionar en las zonas comunes si no se esta al dia de los pagos de la comunidad?, es decir podria el deudor pasar por la «calle privada comunitaria» para acceder a su garaje, pero no estacionar fuera, ¿se podria hacer?
Otra cuestion, ¿se podria aprobar en junta por unanimidad de los q estan al tanto de las deudas, el imponer un recargo al q no pague mayor q la cuota de la comunidad?, es decir se pagan 20e al mes, todos estamos deacuerdo q si el dia 10 no se ha realizado el pago tenga un racargo de 40e, unicamente se oponen los q no pagan evidentemente…. Pero, ¿se podria hacer?… Mayoria absoluta?… Unanimidad?… Habria q modificar los estatutos en su caso?…
Muchas gracias, atte. Un saludo
Buenas tardes Javier.
Le contesto a sus dos preguntas desde mi punto de vista.
Si se tiene un elemento común que se disfruta por los propietarios como aparcamiento, todos deben de tener los mismos derechos y disfrute del elemento común como aparcamiento. Si vds. no dejaran aparcar este propietario podría demandar a la comunidad.
Si, se puede poner intereses aquellas personas que no paguen la comunidad, estos intereses pueden ser mensuales o bien trimestrales o anuales. Los jueces suelen permitir el interés legal del dinero mas 3 puntos. Si son intereses abusivos el juez podría desestimar este recargo. El interés legal del dinero esta e 3 puntos básicos.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Apreciados señores
Pueden, tras una reunión de vecinos, decidir que uno de los propietarios pague menos que los demás por tener menos recursos económico?
Les agradecería mucho su respuesta.
Saludos y muchas gracias
Estimado Javier:
Se puede hacer siempre que haya una mayoría de propietarios asistentes que así lo decida. No existe jurisprudencia que diga lo contrario.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
soy propietario de varios locales que compré a Banco Santander que a su vez, financió la promoción/construcción del edificio en su momento. Esto dio lugar a que me exoneren de gastos de comunidad por estatutos. Cuando los adquirí, el administrador de la finca me dio a entender que habría de continuar con el pago de sus servicios tal como tenía acordado con Banco Santander pero en una menor cuantía. Los servicios que ofrecía dicho administrador no los he usado nunca (gestiones necesarias para la visita por parte de los propietarios de los locales a las instalaciones de la comunidad, intermediación entre los vecinos de las viviendas y de los locales en cualquier tipo de autorización , expedición de certificados para cualquier tipo de gestión , gestión y seguimiento de siniestros con la compañía de seguro de la comunidad que cubre a los locales, asesoramiento en tema de urbanismo, asesoramiento en compra-venta o alquiler de los inmuebles). La relación con los vecinos es directa y amigable sin usar el único servicio que podría decir que corresponde como es la intermediación citada. Además, pago lo que me corresponde en mantenimiento del edificio/ seguros por lo que no veo necesario el pago al administrador de la comunidad en una cuota mensual ni se si eso es obligado por mi parte. Ésta es mi pregunta, ¿tengo que pagarles por ley?
Buenas tardes Jorge:
Depende como esté establecido el pago de esas cantidades. Si es por contrato, estará sujeto a lo que indique el contrato que vd. supuestamente ha subrogado, si es por junta de propietarios deberá tener otra junta donde le den permiso para desligarse, si está exonerado por estatutos, está exonerado y por lo tanto puede reclamar que no se le pase mas dichos gastos. Tiene que verificar como ha sido el acuerdo y que mayorías tuvo en ese momento para desligarse con la misma mayoría.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola buenas tardes,
Tengo una duda que lleva rondandome años la cabeza. Vivo en una “comunidad de 9 casas” de las cuales 4 de ellas se accede directamente desde la calle sin utilizar ningún tipo de zona común. Pero los contadores estan puestos en el patio común que al que nadie de los cuatro propietarios accede. Pero estamos obligado a formar parte de la comunidad y pagar la cuota integra cada mes🤷🏽♀️. Mi pregunta es… Habria posibilidad de sacar los contadores y de la zona comun cada uno el nuestro y no querer saber nada de comunidad?
Hola Nuria.
Dependerá de la escritura de división horizontal y de los estatutos de la Comunidad. Deberán de ver como está constituida la misma, cuales son las instalaciones comunes, si la escritura de división integra a los dos portales, la cuota de participación, etc. Lo primero que tiene que hacer es pedir una nota simple de la constitución del edificio para ver que se indica en él y las obligaciones que en este edificio se determinan.
Un cordial saludo
Fdo. Miguel Fernández
691564359
Buenas tarde.
Tengo una duda que se la transmito para ver si me puede dar contestación: Soy propietario de un local en el bajo de un edificio antiguo y se está determinando realizar obras en la fachada del mismo con el fin de adecentarla y aislar las viviendas de las temperaturas exteriores (ya que como he dicho el edificio es antiguo y el aislamiento inexistente). Mi local tiene un cierre metálico como fachada y por lo tanto no habría que realizar obras ni de aislamiento ni de adecentamiento en él. Se me está exigiendo el pago de derramas sucesivas al insistir la junta de propietarios en que también forma parte del edificio. ¿Estoy obligado a pagar dichas derramas?
Espero contestación. Muchas gracias.
Estimado Jorge:
Desde mi punto de vista si está obligado a no ser que en la escritura de división horizontal, los estatutos o la decisión tomada en una junta dijera lo contrario. Tendrá que aportar la parte que le corresponde según coeficiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola buenas tardes.
Quisiera saber si podría dejar de abonar la intercomunidad de mi barriada, de 101 casas unifamiliares
En un principio teníamos antena y contador para su abastecimiento , con el tiempo quedo obsoleto y nadie puede hacer uso de ella, se construyo un poso para riego y llego un presidente quito todas las bocas de riego y puso periquitos de riego los cuales en mi zona es deficiente y por muchas quejas que hemos dado no tiene arreglo, actualmente tenemos un jardinero que trabaja por cuenta propia y siempre esta trabajando o en la calle del presidente o en calles interiores, teniendo abandonadas algunas otras , hay algunos servicios que ha contratado como fumigacion o desatasco que contrato a su interés, por ello ya después de muchas quejas quisiera dame de baja del pago si fuese posible y la ley me amparase.
buenos días Cecilio.
La ley no lo ampara. Si vd. no está conforme con el servicio lo que debe de hacer es reclamar a la junta de gobierno para que se mejore el servicio en su zona, haga la reclamación por escrito y a ser posible con un sistema de correos que quede constancia (correo certificado y burofax). También le sugeriría que solicitara que en una próxima junta se pusiera en el orden del día esta cuestión.
Tiene que ser vd. insistente y reclamar que se le escuche. Mi experiencia me dice que solo los que son insistentes consiguen sus objetivos, sobre todo si estos son coherentes.
Saludos.
Miguel
691564359
La comunidad quiere abrir la piscina y eso supone una derrama de 2600 e al mes para 20 vecinos debido a la situación actual provocada por el COVID 19. Puedo negarme a esa derrama alegando que no voy a hacer uso de la piscina por ser una persona de riesgo.
Gracias
Estimado Daniel,
Actualmente el presidente podría tomas la decisión de forma unilateral apelando al art. 10 por temas de seguridad e higiene. Usted no puede negarse a pagar esa derrama porque así lo indica la Ley de Propiedad Horizontal. Cuestión diferente será si antes de tomar una decisión por parte del presidente consulta a través de una encuesta a los propietarios para que le conteste si es conveniente o no la apertura de la piscina con los riesgos que eso podría conllevar.
Atentamente
Miguel 691564359
Hola.
La Comunidad va a plantear una reunión para ver si se abre la piscina o no, como consecuencia del Covid. Si se decide que se tiene que contratar nuevo personal para controlar el acceso, se debería obtener el voto afirmativo de las 3/5 partes de los propietarios, por aplicación del artículo 17,3 LPH? Las personas que se nieguen a su apertura, podrían negarse a pagar la derrama? Y ello aunque el sobrecoste suponga más de tres mensualidades ordinarias? Un saludo
Estimada Maria,
En primer lugar decirla que no se puede hacer ninguna reunión ni en fase dos ni en fase tre , en la cual no se pueden reunir mas de 10 personas y 15 personas respectivamente, a no se que haya alguna modificación de última hora. como este tema es un tema de seguridad la decisión la podría hacer directamente el presidente aplicando el art. 10 de la LPO, si se desea aplicar el art. 17 no sería el 17.3 como usted dice , sino el punto del articulo 17 que habla de la mayoría simple. Tenga en cuenta que como ya está hecha la instalación de la piscina no tienen que aplicar el art. 17.3 este articulo sería valido si lo que quieren es la instalación de una nueva piscina pero no para regular la puesta en marcha de la actividad de la misma.
Entendemos que la decisión que se tome por el presidente o por la Junta de Gobierno es extensible para todos los propietarios disfruten o no disfruten de la piscina.
Tenga en cuenta que todo esto que se esta gestionando viene derivado de la imposición de diferentes ordenes ministeriales del Ministerio de Sanidad y por lo tanto es de obligado cumplimiento.
Un saludo
Miguel 691564359
Hola! Vivo en una comunidad que está repartida en varios bloques de vecinos en un recinto . Este recinto está catalogado como privado, cada bloque paga un recibo anual para gastos como seguro, o cualquier tipo de arreglo, como arreglar aceras, rampas, barandas, etc, etc. A veces, se ha intentado llamar al ayuntamiento para que haga algún arreglo y nos lo niega por el hecho de ser privado. Y mi pregunta es:
Ya que es privado y no me beneficio de nada, el IBI se tiene que pagar igual al ayuntamiento? Porque los vecinos de fuera de este recinto, pagan el mismo recibo de IBI que nosotros, pero a ellos, por ejemplo, si se les estropea la acera, sí viene el ayuntamiento a arreglársela en cambio a nosotros no, por el hecho de ser privado pero pagamos la misma cuota de IBI.
Gracias por adelantado por su contestación.
Estimada Erika,
Si como bien dice el patio es privativo cualquier arreglo o cualquier decisión al respecto le corresponde a la comunidad de propietarios. El hecho de que se pague el mismo IBI no se debe a los posibles arreglos que se puedan hacer sino a los metros cuadrados de su vivienda, aunque entendemos su enfado desgraciadamente el pago del impuesto de bienes inmuebles no atiende a los posibles espacios de uso privativo.
Un saludo
Miguel 691564359
Hola,
Hemos de hacer unas reformas en el edificio de 4 plantas, más un local, Una de la reforma es la actuación sobre las cubiertas y terrazas, y la otra es sobre la escalera , pintarla,
Mi pregunta es si el local debe o no debe de pagar por la pintura de la escalera,
En el edificio no existen estatus
Gracias por adelantado
buenos dias Jose:
Aunque en el edificio no exista Estatutos si que existirá una escritura de división horizontal. Tendrá que ir al Registro de la Propiedad que le corresponda por su distrito o población y verificar lo que indica dicha escritura. Entiendo que en dicha escritura hablará de los elementos comunes y lo que corresponden al pago tanto de las viviendas como del local. Si en la escritura de división horizontal no aparece nada deberá a estar a lo que se indique en las cuotas por el reparto de gastos que tengan vds. establecido por costumbre. Si habitualmente los locales participan de los gastos de la comunidad, también deberán pagar los gastos de pintura de la escalera, si por el contrario se entiende que ciertos gastos comunes no se pagan habitualmente por parte de los locales porque no tengan acceso al portal, lo lógico sería que tampoco se pagara la derrama correspondiente a la pintura.
Antes de tomar una determinación tengan en cuenta lo que se indica en la escritura de división horizontal.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches, en la comunidad de propietarios se va a decidir asfaltar un parking que estaba al aire libre. A este Parking solo tienen derecho para aparcar las viviendas, no los locales. (No hay estatutos pero así se indica en el Registro de Propiedad consultado.
La pregunta es, en el supuesto de que se apruebe el asfaltado del Parking, ¿Los propietarios de los locales tendrían que participar en el reparto del gasto de esa obra, y en la tasa de la licencia?. De la misma manera, ¿Qué ocurre con la tasa del Bado del Parking y en el posible gasto de limpieza?
Muchas Gracias de antemano
Estimado Pedro
Lo primero que deberá hacer es comprobar que en la Escritura de división horizontal o los propios estatutos no aparece nada del pago del parking abierto por parte de los locales. No parece muy lógico que si los locales no tienen acceso al parking exterior no deberían de pagar nada por este hecho. Sería muy injusto el que uds pagarán y no tuvieran derecho al uso y disfrute del mismo.
un saludo
Miguel 691564359
Buenas tardes, durante bastante tiempo hemos estado sin pagar la comunidad por problemas económicos graves que hemos tenido que afrontar. Llevamos como 6 meses pagando el doble de comunidad, para así poder ponernos al día, pero aun quedan bastantes meses para que podamos estar a pre. Hoy nos ha llegado una carta del administrador donde se nos solicita el pago total de la deuda antes de que acabe septiembre, pago,, que no podremos afrontar de una sola vez por tratarse de 1800 euros. Que estemos pagando el doble para poder ponernos al día podría significar buena fe de nuestra parte para evitar que se nos requiera por la vía judicial?
Estimada Maria:
Supongo que cuando el administrador ha enviado este escrito es porque ha habido una reunión de la junta de propietarios donde se ha decidido certificar deuda e iniciar el procedimiento judicial. Con ello lo que habrá hecho el administrador es cumplir con el requisito de reclamarles la deuda, también ha podido ser por otros motivos que entiendo deberán estar justificados. Si vds. están pagando un mes anterior y el mes actual es porque entendemos que hay un interés por parte del propietario de ponerse al corriente, no creo que si presentan esta documentación ante el juez y además presentan los motivos que ha llevado a esta situación el juez vaya a dictaminar una sentencia que les obligue a pagar todo de una sola vez, creo que el juez en virtud de los atenuantes dará como conforme el pago que actualmente están haciendo a la comunidad. Si la Junta de Gobierno o la Junta de Propietarios ha considerado la iniciación de un procedimiento es porque querrán dejar por escrito y a través de una sentencia la forma en que vd. tendrá que abonar las cantidades. Hacerlo todo de forma oficial.
Un cordial saludo
Fdo. Miguel Fernández
691564359
Buenas tardes.
No encuentro en ningún sitio información sobre el número de derramas que se pueden efectuar dentro del mismo año. En mi comunidad llevamos tres este año, por diferentes conceptos. Al parecer se van a proponer otras dos más en la próxima reunión. ¿Es esto legal? El sentido común me dice que lo correcto sería subir las cuotas si no llega para hacer mejoras, pero no hacer derrama tras derrama indiscriminadamente.
Gracias.
Estimada Laura,
Si la derrama es por temas puntuales está perfectamente aplicada, bien sea una, o varias. Si que es verdad que si las derramas fueran para complementar las cuotas entonces se podría hacer la derrama puntual, pero lo suyo es que se pusiera una cuota acorde a las necesidades de la comunidad.
Recibe un cordial saludo.
Fdo. Miguel Fernández
691564359
Estimado Miguel.
Por lo que le he entendido se pueden hacer derramas perpetuas, puesto que en una comunidad siempre hay cosas que reparar o saldo que cubrir, al menos en la nuestra. El edificio ni se está cayendo ni tiene problemas graves y somos cerca de 40 vecinos, añado. En los últimos 2 años hemos pagado casi todos los meses cuotas dobles para hacer frente a las derramas y en los últimos 8, al menos una derrama anual. ¿De verdad es esto habitual? Eso sí, desde el 2012 no se suben las cuotas por más que lo denuncio.
Gracias
Estimada Laura,
Como ya le comente en el anterior cuestionario no hay nada en la LPH que haga referencia a esto que ud esta contando. La cuota se supone que es para los gastos habituales y la derrama para gastos extraordinarios. Por ejemplo, el actuar sobre la cubierta por filtraciones se podría plantear dentro de un plan de amortización a 20 años vista, e incorporarlo a la cuota mensual o bien se puede considerar una derrama y se puede incluir como tal por este concepto, Le pongo otro ejemplo, las canalizaciones que corresponden a la comunidad se puede preparar un plan de amortización a 25 años incorporandolo a la cuota mensual o bien se puede planear una derrama a dos tres años vista.
Si fueramos mas puristas y utilizaramos el plan general contable deberíamos de hacer un plan de amortización por cada elemento común e incorporarlo directamente a la cuota mensual, de esta manera no tendríamos saldo suficiente para atacar las obras necesarias sin necesidad de tener que ir a ninguna derrama. Además, sería mas coherente hacerlo de esta forma porque la amortización se haría por la persona que esta haciendo uso de esa vivienda y no que se pudiera vender la vivienda y una vez vendida al nuevo propietario apareciera todas las derramas. Desgraciadamente esto no se hace así y normalmente se aplica el concepto derrama para obras inminentes o bien para el pago de las obras a corto plazo.
un saludo
Miguel
691564359
Buenos días. Mi casa adosada forma parte de una comunidad de vecinos. Mi casa y dos más tienen únicamente entrada particular exterior. Las restantes casas tienen sus entradas por un parking abierto que tiene puerta peatonal y de vehículos. Las viviendas del patio interior tienen interfono para esa puerta peatonal conectado a cada una de sus casas, pero las 3 exteriores no disponen de acceso a ese servicio. Tendrían que hacer frente las viviendas exteriores al mantenimiento y reparación de ese servicio?
Además, las viviendas interiores conducen sus aguas sucias a una fosa séptica que luego conecta con el alcantarillado exterior. Las tres viviendas exteriores desagüan directamente en la red de alcantarillado. Del mismo modo, tendrían que hacer frente estas viviendas exteriores de las reparaciones y mantenimientos derivdados de esa fosa séptica?. Gracias por su atención.
Estimado Luis,
En principio hay que verificar lo que dice la Escritura de División Horizontal o los Estatutos si los hubiera en relación a los coeficientes de las viviendas unifamiliares y que tipo de gastos son compartidos y cuáles son exentos. En función de lo que nos diga la Escritura de División horizontal así será la repartición de gastos. La Ley es muy restrictiva y todo aquello que no figure como exento se ha de suponer que interviene en dicho reparto de gastos. Si no figura en la Escritura de División Horizontal o bien en algún momento en un acta figure la exención deberán participar en el reparto de gastos general de la comunidad.
Un saludo
691564359
Buenas tardes…felicidades por el artículo.
Querría hacer uan consulta. vivo en un bloque pisos. Mi piso (local adaptado a vivienda) tiene una entrada individual por la calle y otra entrada por el hall del edificio por donde entran todos los vecinos. Esta última entrada la tengo tapiada internamente por iniciativa propia ( y comunicada a todos los vecinos en reunión. Se recoge en el acta). Por lo tanto, sólo puedo entrar a mi vivienda directamente por la calle por mi entrada individual
En el título constitutivo pone: «los gastos de reapración ordinaria, alumbrado, mentenimiento y limpieza desl vestíbulo, ascensor y escalera de acceso, serán de cuenta y cargo de aquellos titualres de las entidades especiales o departamentos que los utilicen. Expresamente quedan excluidos de contribuir a los mismos las entidades sitas en planta sótna [garage] y el local comercial [mi piso] sito en la planta baja.
Mi pregunta es: ¿puedo pedir la exoneración de estos gastos?
gracias
Buenos días Jordi.
En primer lugar decirle que esta contestaci´n debería darse con el código civil de cataluña y no con la ley de propiedad horizontal.
No obstante si en el título constitutivo aparece claramente que dichos gastos están exentos de contribución por parte de vd. como local deja claro que no se debe contribuir y por lo tanto se debe solicitar que no le repercutan estos gastos.
Saludos
Miguel
691564359
Hola
Tengo un piso en propiedad en un edificio donde hay dos locales, uno tiene entrada tanto por la fachada principal (aunque no la usan) como por la calle y el otro solo tiene entrada por la calle. Los dos tienen los contadores de luz y agua dentro y acceden cuando se estropean y los dos tienen acceso a la cubierta del edificio donde están los trasteros. El que no tiene entrada por la fachada principal no paga los gastos de la comunidad, y ahora después de reclamaciones en las juntas dice que accede a pagar gastos de mantenimienot de edificio pero no paga ningún gasto referido a la entrada, escalera, luz, pintura y limpieza de la misma porque en la escritua dice ¨los elementos comunes serán pagados por los usuarios de los mismos¨ y él no es usuario.
¿podemos reclamarle judicialmente todo lo que debe o solo los gastos relacionados con los gastos de mantenimiento del edificio?
Estimada Esther
Con relación a su pregunta, indicarle, que el local debe de ajustarse al pago de lo que indica los estatutos, si en los estatutos solo dice que los elementos comunes lo pagaran aquellos que utilicen los mismo, queda claro que el local que utiliza los elementos comunes tiene la obligación de pagar los mismos aunque su uso sea esporádico porque tenga el acceso a los contadores y a la cubierta del edificio. Los estatutos son muy restrictivos en este sentido y si dice que los usuarios de los elementos comunes tienen que pagar los gastos, los tienen que pagar, no es el usuario el que decide el que y el como sino la interpretación de dichos estatutos.
si tienen alguna duda tendrán que contratar los servicios de un abogado para que lleve a juicio esta controversia y se decida mediante sentencia si tiene que pagar o no.
Un saludo
Miguel
691564159
Buenos días.
Muy interesante el blog; es de gran ayuda a personas que no entendemos de derecho. Verá, quisiera preguntarle: en mi Comunidad de propietarios hay un propietario que no paga cuota de comunidad pero no se debe a ninguna de las razones que ha dicho usted sino que, según el administrador, es porque recibe la cuba del gasoleo de calefacción, es decir, queda el día y hora que viene la cuba del gasoil y abre la sala de la caldera donde está el depósito para que lo carguen. Entonces, como si no lo hiciera la comunidad tendría que pagar a alguien para hacer este servicio por tanto digamos que ese es el pago. Esa decisión no está en ningún Acta y de hecho, ha y vecinos que han pedido que, en todo caso, ese cargo rote entre los distintos propietarios porque a todos nos viene bien no pagar la comunidad si, como mucho una vez al mes hacemos ese pequeño trabajo, pero el administrador no nos deja hacerlo, es sólo para ese vecino, por cierto muy amigo del administrador. Entonces eso sí es legal? Puede hacerse?
Estimada Cruz:
Está claro que el hecho de no pagar viene exclusivamente por el servicio que hace este vecino a la comunidad permitiendo que abra la puerta de la zona del gasóleo para el rellenado de la cubeta de gasóleo. Esta actuación la puede hacer cualquier vecino y deberá aprobarse por la mayoría simple de los propietarios que estén presente en la reunión. Dicha actuación se puede hacer de forma rotatoria. No puede entenderse que el Administrador no deje hacerlo. El Administrador lo único que tiene que hacer es poner este punto en el orden del día y que se decida en la propia Junta. Es la Junta quien tiene el poder de realizar los cambios necesarios en este sentido, el administrador debe limitarse a cumplir con lo que se decida en Junta.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes
En Octubre se acepto por mayoría en una junta extraordinaria, un presupuesto para la reparación del tejado que se encuentra en un estado de peligrosidad por desprendimiento de las tejas que lo componen. Como limite de tiempo para el abono de las cantidades fijadas se estableció un mes. A día de hoy solo han pagado 5 propietarios, alegando que quieren que se revise el ppto aceptado ( llevamos un retraso de 2 años desde que se planteo el problema y la posibilidad de reparación).En breve se celebrara otra reunión extraordinaria, que se propone para detallar algunos asuntos, pero de las intenciones de algunos propietarios es no aceptar ni reconocer el acta aprobada en Octubre, intentando incluso boicotear la Reunión cancel arlándola o posponerla indeterminadamente.
Mi pregunta es, como ampara la ley un asunto ya aceptado? algunos de los votantes fueron representados con autorización por un propietario y ahora alegan no estar de acuerdo, pueden hacerlo?. Como se puede actuar legalmente ante estos hechos?
Gracias de antemano por su ayuda.
Carmela 677111407
Hola Carmela.
Se puede volver a plantear este asunto nuevamente si así lo decide el Presidente. Otra cuestión distinta es que se hubiera comenzado las obras. Tendrá que expresar el Presidente las razones que se han producido para no realizar la obra y el que se haya esperado tanto tiempo, teniendo en cuenta además que varios de los propietarios ya han pagado la derrama. El problema existente es que será responsabilidad del presidente el no haber realizado las obras a un presupuesto aceptado y sobre todo si hubiera habido algún problema con el tejado y alguna consecuencia en la responsabilidad por no haberse realizado la obra.
Que falta de responsabilidad tiene la gente. No pasan mas cosas porque Dios no lo quiere.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes Mi nombre es José y tengo la siguiente consulta: pues estoy en ello desde el mes de marzo de este año, por lo siguiente:
En la comunidad somos 3 grupos, viviendas , garajes y local hasta febrero del 2.020 cada grupo paga sus gastos comunes pues en cada grupo hay propietarios distintos, Y los gastos generales según el coeficiente de cada uno este en el grupo que este. Y desde el el año 2.009 hasta el 2.015
yo no pagaba cuotas del administrador me la impuso en el año 2.016 (y le manifesté: Que yo no tenía que pagar porque lo pone en los estatutos y mi escritura y me puso la cuota, y pagamos cada propietario las cuotas del administrador, viviendas 8 propietarios, garajes 10 propietarios y local 1 propietario, siendo estas de viviendas y local una cuota de 5,80 y 5,45 y garajes 1,20, hasta aquí bien.
En la Reunión ordinaria de febrero 2.020 el administrador que cobra al año 750,00 euros, pasa sus honorarios a Gastos Generales(lo que hace es imputar sus honorarios a la partida de Gastos Generales de la comunidad y ello resulta que este año 2.020 las viviendas pagan 4,57 los garajes 0,80 y yo del local 18,10 mensuales. por mi porcentaje del 28,88% (porcentaje de los gastos generales del edificio, seguro , reparaciones de obras, cuenta bancaria, Agencia de protección de datos, material oficina, sellos sobres fotocopias).
Y señalo que mi correspondencia es a través de E-Mail ( a mi corro electrónico, y esos gastos no debería de cobrármelos pues conmigo no tiene esos gastos y me cobra.
Le manifesté mi disconformidad en el acta, le dije que esto no estaba bien y el administrador manifiesta que esta hecho conforme a ley, yo le insistí de nuevo que estaba equivocado y me manifiesta ante todos: así se queda.
En los Estatutos y mi escritura que están registrados en el Registro de la Propiedad expresa textualmente: Los locales de la planta baja o los que de ellos se forme en su día, quedan libres de contribuir a los gastos de reparación del portal, zaguán de entrada, escaleras t ascensor, que serán satisfechos por las fincas que se sirvan de estos, con arreglo a su cuota de participación.
Señalo que los gastos del administrador NO SON GASTOS GENERALES son gastos individualizados. También que la palabra de los estatutos libre de contribuir es sinónimo de exonerar ya que este edificio de nueva construcción de 1999 quizás no se utilizaba la palabra exonerar, pero es lo mismo que libre de contribuir. observamos el art. 9 (hay que contribuir a los gastos del edificio por cuota de participación.
Pero también observamos el art. 18, lo de contrarios a la ley o los estatutos. Cuando sea un perjuicio para la comunidad en beneficio de unos propietarios. Y cuando perjudique a algún propietario sin necesidad de soportarlo.
He venido solicitando una Reunión extraordinaria e incluso con el 25% de participación y también al presidente y administrador de las obligaciones y responsabilidades de ambos y todo a sido UN SILENCIO NULO la respuesta la misma que en la Reunión donde comenzó el problema.
Quedan 5 días para, que acabe el ejercicio y he solicitado a través del secretario (porque el presidente no me firma nada), los puntos para la reunión el tema de los honorarios por imputarlos a gastos generales, rendición de cuentas, y cese del administrador. (dudo que haya reunión. (señalar que les indique en la segunda petición de reunión que la comunidad dispone de un garaje de 250 y local mayor para hacer las reuniones por el tema de la pandemia, pues ni aún así, y habiendo llamado a Sanidad por las medidas del COVID-19 y se podían hacer en el mes de septiembre.
Pregunta principal es: lo que expresan los Estatutos y Escritura: ¿Tengo que pagar los honorarios del administrado? cuando al local no le administra nada, pues lo contrataron las viviendas y posteriormente los garajes que son a los que les lleva sus servicios, pues antes de contratar los servicios del administrador, llevaban los propietarios su gestión, tanto unos como otros. pero esto es antes.
HAY QUE CEÑIRSE A LA LEY Y ESTATUTOS COMO EN EL Código Civil 396. Yo no he encontrado en ambos que la ley exprese que los gastos de honorarios del administrador 1º que el local los tiene que pagar y 2º que los honorarios del administrador sean Gastos Generales.
Por favor le manifiesto, al ser posible información fehaciente de este problema, pues llevo once meses y medio sin solución.
SOLICITO además que tipo de comunicado les tengo que hacer a los propietarios, para que si les llama el administrador para continuar del mismo modo este año 2.021 no cometan la irresponsabilidad de que continúe el ejercicio siguiente sin solucionar lo de este 2.020 que bastante serio es.
Quedo muy agradecido de antemano, como también es un problema que le sucederá a alguien más, y podrá consultar este tema. Gracias a Usted principalmente.
En espera muy atentamente.
Jose A. Sánchez.
Estimado Jose:
Con relación a su pregunta extensa y detallada, es difícil dar una opinión si no se tiene en la mano los estatutos de la comunidad, pero como siempre en este despacho nos «mojamos» cona prudencia necesaria.
Los estatutos siempre que se hacen, se hacen de forma restrictiva y por lo tanto todo lo que no aparezca en ellos debe de entenderse que corresponde el pago.
Si en los estatutos no aparece nada sobre la administración debe de entenderse que este concepto debe de pagarse por el pago de los coeficientes de cada una de las viviendas, si vds. tiene un 28,88% de coeficiente debería de pagar el mismo siempre y cuando no haya nada en los estatutos que especifique lo contrario.
Sin entrar en jurisprudencia y si nos atenemos a lo que indica el artículo 9.2 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente: «2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.».
Si los estatutos no dicen lo contrario, los gastos de la administración en principio son gastos generales y se deberán repartir según coeficiente.
Dice la revista de El Derecho en su enlace: https://elderecho.com/repercusion-de-los-gastos-de-administracion#:~:text=La%20jurisprudencia%20viene%20se%C3%B1alando%20que,(EDL%201960%2F55)). lo siguiente: «La jurisprudencia viene señalando que los gastos de administración tienen la naturaleza de gasto general y como tal repercutible sobre todos los propietarios de las fincas con arreglo a sus cuotas de participación (art.9.1.e LPH (EDL 1960/55)). En esa dirección, cabe citar la sentencia de la AP de Valencia de 19 noviembre 1999 (EDJ 1999/49916).
Efectivamente, el servicio de administración redunda en beneficio de todos y cada uno de los componentes de la comunidad de propietarios, por lo que se reputa como gasto general para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble repercutible entre todos los comuneros con arreglo a la cuota de participación asignada en la escritura de división horizontal y obra nueva, siendo este el módulo para contribuir al gasto, y no otro, de conformidad con lo exigido en el art.9.1 LPH (EDL 1960/55), y sin que pueda eximirse de contribuir a uno o varios propietarios, total o parcialmente, del citado gasto.
Por tanto, lo correcto es distribuir los gastos del Administrador conforme a la cuota de participación o coeficiente, como un gasto general más.»
No es posible individualizar un gasto como el gasto de administración.
Saludos
Miguel
691564359
Felicidades por el artículo.
Tengo un problema que me gustaría que me aclarases. Este verano en mi comunidad de vecinos se aprobo una derrama para acometer obras en el edificio. Cada vecino tuvo que pagar 1500 euros de derrama. En el bloque tenemos a un vecino que no paga, y que dice que no va a pagar. Ahora resulta que la comunidad de propietarios ha creado ina nueva derrama de 250 euros por piso para cubrir la deuda de este vecino moroso. Nosotros estamos totalmente en contra, ya que hemos pagado la derrama que nos correspondía. ¿Nos pueden obligar a pagar la parte que el vecino moroso no paga? Gracias.
Hola Raquel, buenos días
Su vecino moroso tiene una cara que se la pisa, como tantos otros que hay por ahí y desde luego tienen que poner la maquinaria para reclamar el impago al vecino moroso para conseguir que pague, pero mientras paga y no paga está claro que no deben de dejar cumplir con los compromisos y obligaciones que la comunidad tiene con respecto a la constructora, empresa de rehabilitación y proveedores. Vd. debe de pagar, cubrir la derrama para hacer los pagos necesarios y paralelamente reclamar al moroso.
No se preocupe que al final este moroso tendrá que pagar el principal y las costas judiciales. Pero vd. debería de cumplir con su obligación con la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Muy buenas,mi consulta es la siguiente,puede un propietario de vivienda o comunero,ser PRESIDENTE, SECRETARIO,COBRAR SIN SER ADMINISTRADOR DE FINCAS Y ADEMAS SER PRESIDENTE TAMBIEN A PARTE DE LA COMUNIDAD GENERAL TAMBIEN DE LAS COCHERAS? SALUDOS
Buenas tardes Jose.
Todas esas cosas puede ser un propietario si los demás lo votan por mayoría simple, si no quieren que esto sea así deberéis salir electos y ganarle en votos a la persona que mantiene el cargo anualmente.
Entiendo que el resto de los propietarios les parece cómodo que este señor haga y deshaga.
Saludos.
Miguel
691564359
Muchísimas gracias por el artículo y, sobre todo, por la posibilidad de hacer consultas!
La comunidad de vecinos me demandó y, de forma cautelar, el juez me ha impuesto la privación del derecho al uso de la vivienda durante tres años (cito literal). Por ende, no puedo tener acceso a ningún tipo de servicio comunitario, entonces ¿quedo libre de pagar las cuotas? Creo que no es lo mismo tener un inmueble cerrado porque no encuentras inquilinos o simplemente no quieres alquilar (por ej.) que la situación en la que me encuentro.
¡Agradezco de antemano su pronta respuesta!
Hola Jose:
Muy interesante su pregunta porque es la primera vez que nos llega a través de los comentarios de la web.
En primer lugar vemos que nos dice la ley de propiedad horizontal a este respecto según el artículo 7.2 de la misma.
«2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
De momento y de forma cautelar el juez le ha impuesto la privación del derecho al uso de la vivienda. El juez le ha impuesto la máxima pena según la ley y hay que respetar la decisión de los jueces. Entiendo que sin entrar a juzgar los pormenores de la sanción, esta se le ha impuesto por ser reiterativa en el tiempo.
Que a vd. se le haya puesto esta sanción de privación de uso de la vivienda no significa que no deba de cumplir con sus obligaciones como propietario. Vd. deberá seguir pagando las cuotas y derramas que se vayan generando en la vivienda como cualquier vecino de la finca.
Por suerte o por desgracia hay personas que han recibido sentencias similares a la suya de 12 meses a tres años de inhabilitación pero tienen que seguir pagando sus cuotas de comunidad. Se le inhabilita al uso de la vivienda pero no al cumplimiento de sus responsabilidades.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas Miguel, mi duda es, yo hace poco compré un terreno en otra ciudad, con intención de construir una vivienda en un futuro pero ahora mismo no.
Me exigen pagar la cuota de la comunidad.
No hago uso ni de las carreteras, ni de la luz ni de nada.
Debo pagarlo o puedo eximir el pago hasta que viva allí?
Gracias
Hola Danae:
Debes de pagar la cuota de la comunidad desde el momento de la compra.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
En noviembre de 2020 compré una vivienda en una comunidad de 30 viviendas mas, ahora me comunica la comunidad que esta perdió una demanda que le puso el conserje por un tema de aumento de sueldo debiendo indemnizar al conserje con 7000 euros. La fecha de la sentencia es de octubre de 2020 (previo a mi compra). En su momento la comunidad decidió recurrir la sentencia (previo a mi compra)pero ahora tienen que depositar esa cantidad mas los intereses de demora como fianza y quieren poner una derrama.
Mis dudas son las siguientes:
-¿Me pueden exigir a mi el pago de la derrama aunque la sentencia fuera previa a mi compra?
-¿En caso de no prosperar el recurso desde que fecha me podrían exigir a mi el pago del complemento del sueldo del conserje puesto que de momento se sigue acumulando deuda con el al haber recurrido y por tanto no pagarle?
¿-En la próxima junta debería dejar reflejada alguna puntualización por si en un futuro me exigen algún pago?
Gracias.
Hola Pepe.
Con respecto a su pregunta debo indicarle lo que se dice en la ley de propiedad horizontal con respecto a quien es el obligado a realizar el pago y desde que momento. El artículo 17.11 de la LPH dice lo siguiente: 11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.»
Si van a poner una derrama en la comunidad vd. deberá hacerse cargo de la misma.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas! Mi caso es por un problema de herencia, mi Suegra hizo una compraventa con su hermana, resumiendo por cuidarla le hizo un donación. con el paso del tiempo el hijo reclamó y ganó el juicio. La jueza echo para atrás la escritura. Ahora el piso está a nombre de la a fallecida.El testamento sigue siendo mi suegra la heredera, pero su legítima es más grande que la del hijo y tendrán que vender. Mi pregunta es quién está, obligado a pagar la comunidad?
Estimado Evaristo:
Tendrá que pagar la comunidad quien tenga el título de propiedad en ese momento y quien sea el propietario según el dictamen de la sentencia. Si los dos son propietarios cualquiera de los dos estará obligado al pago de la comunidad. Tendrán que ponerse de acuerdo entre los dos herederos y tendrán que dar el nombre y su cuenta de domiciliación al Administrador con objeto de que este gire el recibo mensualmente. Imagínese que hay 10 propietarios del piso, la administración no tiene porque enviar 10 recibos sino uno solo a donde se nos indique.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas noches, tengo un chalet en una urbanización desde el año 1987. Hace poco tiempo, me he dado cuenta que en mi escritura no aparece que pertenezco como propietario a dicha comunidad, y por tanto no tengo ningún derecho como propietario. Pero si tengo obligaciones, pago de comunidad y derramas por doquier. Hay alguna manera, de solucionar esto?. Un saludo y Gracias por anticipado.
Buenos días Javier
Lo primero que le recomendaría es que mirara vd. en el registro de la propiedad todo lo relacionado con la escritura de división horizontal de la comunidad, en ella le vendrá como está estructurada esta, como se compone, quienes son las propiedades que la componen, etc. No se fije exclusivamente en lo que dice la escritura de su propiedad. Si pertenece como propietario a la comunidad tiene derechos y obligaciones y si no pertenece no tiene porque pagar ninguna obligación. Seguro que si hay alguna duda en el ayuntamiento en el departamento de urbanización le podrán aclarar las dudas que pueda tener.
Saludos
Miguel
691564359
Muy interesante su explicación y todas sus respuestas que me he leído para ver si consigo entender algo por qué sigo teniendo la misma duda que me hizo buscar respuestas. En mi caso acabo de comprar un apartamento situado en un edificio que se describe así en el registro de la propiedad al cual solicite un certificado de obra nueva/división horizontal.
Edificio letra B compuesto de locales, susceptibles de ser destinados indistintamente a locales Comerciales o Viviendas o Apartamentos ubicados en la planta baja. Ocupan una superficie total útil de trescientos noventa metros cuadrados aproximadamente. Cuota veinte enteros por ciento. Seguidamente a esta descripción hace otra de cada uno de los pisos existentes en cada planta de forma individual y estableciendo una cuota a cada apartamento. Cuál es mi problema; que mi vivienda está dentro de la primera descripción, la que habla de locales susceptibles de convertirse en apartamentos y ya no dice nada más por ningún lado, ya que tampoco existen estatutos. Yo a mi apartamento entro por otra calle y con un número diferente, comparto cuarto de aguas y de luz y antena y nada más pero he de pagar, jardinero, limpieza, gastos ascensor, reparaciones portero, pintura, luz, y todas aquellas mejoras que la comunidad acuerde que revalorizan los apartamentos menos los que estamos fuera, si como usted dice yo tengo que participar del gasto según mi cuota que en mi escritura dice que es de: Un entero cuatrocientas ochenta y cinco milésimas de un entero por ciento, que yo me pregunto ¿de dónde ha salido esta cuota? Porque como ha visto en la descripción el apartamento era parte de un total. El edificio se hizo en 1966, donde solo se aplicaban coeficientes, y no diferenciaban entre cuotas de mantenimiento, como bien dice el art. 5 de la ley del 1999; Según lo que usted explica debo entender que estoy obligado a pagar gastos, derramas, etc. de comunidad porque no dice por ningún lado que esos locales convertidos a apartamentos estén exentos, pero como sé que la cuota que se aplica es correcta si nos han metido a todos los locales convertidos en apartamentos en un mismo saco. Como se podían hacer las cosas tan mal y como se puede solucionar hoy semejante lío. Debo pagar como hacia el anterior propietario o me puedo acoger al art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal que creo que viene a decir que si no consta en el título Constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad no se puede obligar a terceros adquirientes a normas que no estén inscritas en el registro. Espero su respuesta y gracias por hacer luz a tanto lío.
Hola Jaime:
En estas cuestiones solo podemos limitarnos a contestar lo que indica la escritura de división horizontal. Cuota de 20 enteros por cientos y estos divididos entre los apartamentos de la planta baja.
Si así se establece en la escritura de división horizontal así hay que interpretarla. Toda esto está regulado en la escritura con lo que cualquier persona que venga después a ocupar un apartamento está sujeto a las mismas condiciones con respecto al coeficiente. Cuando una persona compra antes de hacer efectiva la miwma debería de informarse de las condiciones que se reflejan en la escritura y/o en los estatutos.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes. Tengo una duda. Soy propietaria de un local comercial y en mi escritura especifica que el local está exento de pagar cuota de mantenimiento por el portal, ascensor y escalera. No pago comunidad, pero la comunidad tiene un servicio de administrador y me reclama mi parte, según coeficiente, de sus honorarios. Estoy obligada a pagarle, ya que de mi local él no se ocupa. Muchas gracias y un saludo
Estimada María.
Su administrador desde mi punto de vista tiene toda la razón.
El administrador es un gasto así como otros que pudieran tener que se pueden denominar gastos de tipo general que deben ser pagados por todos los propietarios en su parte proporcional o coeficiente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola:
Vivo en un urbanización donde existen 2 comunidades, una general en la que estamos todos y una «2ª» donde están todos los propietarios menos 2 (yo incluido) que tiene un servicio comunitario añadido..
Dados los constantes problemas en la 2ª comunidad se aprobó en junta un servicio de mantenimiento con un coste global para ambas comunidades, sin desglosar por cada una. (no asistí a dicha junta así que no me pude negar)
Ahora que han llegado las cuentas del año, veo que el adminsitrador ha cargado la mayorái del coste a la comunidad general, a casi nadie le importa porque pagan lo mismo, pero a los 2 propietarios que solo pertenecemos a la comunidad general nos perjudica.
¿Hsy algo que pueda hacer? ¿puedo negarme a realizar un pago que no estaba presupuestado?
Gracias.
Hola Pedro.
Lo que puede hacer es impugnar la decisión tomada. Recuerde lo que dice el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal sobre el tema de las impugnaciones. También puede leer nuestros artículos sobre el tema de las impugnaciones. Le paso los enlaces:
https://adminfergal.es/impugnacion-de-acuerdos-en-junta-de-propietarios/
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes
Adquirí en Madrid, un piso en planta baja para vivienda habitual hace 3 años en una comunidad de 10 vecinos. El administrador ha propuesto la instalación de un ascensor que por lo que he leído en el blog tendré que pagar instalación y después mantenimiento etc. etc.. según la LPH.
La propuesta de instalación exterior (nos ha enseñado como quedaría con una foto de un portal de la urbanización, conlleva alargar el hall de entrada y por ende la ventana de mi cocina y la de mi vecino que da a la acera, quedaría pegada a la pared del mismo, perjudicando la luz de dicha ventana.
Dos preguntas aclaratorias. (¿Las ordenanzas municipales o ley de urbanismo especifican de algún modo la distancia mínima para construir?
La regla de las 12 cuotas se aplica a estos proyectos,?
Sé que la LPH dice que, es en beneficio del edificio en general, pero a los bajos, solo nos perjudica tanto a mi vecino.de la planta baja como a mi.
Un cordial saludo
Estimado Fernando,
En base a la información que nos ha reportado no podemos definir si la puesta en marcha de un ascensor en su portal generará un problema de perdida de luz y eso podría conllevar a que si ud denunciara esta situación el Juez resolvería a favor de ustedes con la consiguiente cancelación de la obra. Normalmente y por la experiencia que se tiene en las sentencias de los Juzgados se es permisible con la posible perdida de luz de los ventanales cuando lo que se consigue es una mejora en la accesibilidad de los propietarios.
No le va a quedar más remedio que demandar a la comunidad por un proyecto que se considera perjudicial a sus intereses como propietario, también le digo que por las sentencias que se han dado por estas situaciones la perdida de luz no ha dado lugar en general a indemnizaciones.
Habrá que estar a lo que dice el proyecto y a la aceptación de la Licencia por parte del Ayuntamiento.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, espero que puedan aclararme la siguiente duda.
Soy propietario de una plaza de garaje y en el mismo edificio hay viviendas y un local comercial. Los propietarios de los garajes tenemos una comunidad de vecinos independiente con su correspondiente CIF, tal y como se especifica en la escritura de división horizontal «Además de la comunidad general del edificio, los propietarios de las plazas de garaje formarán una comunidad independiente de los usuarios de dichas fincas».
Hace unos días, los propietarios de las viviendas celebraron una reunión y acordaron que los garajes tenían que contribuir al pago de los servicios del Administrador de Fincas y al 10 % correspondiente al fondo de reserva. Y aquí es donde discrepamos, ya que los propietarios de los garajes entendemos que al ser dos comunidades completamente independientes, no nos corresponde. Más aún teniendo en cuenta que el Administrador no nos da ningún servicio (ya está contratado por la comunidad de las viviendas, diferente CIF) y que tenemos nuestro propio fondo de reserva.
Un cordial saludo.
Estimado Paco:
Si la Comunidad de garaje tiene su propio CIF y se gestiona directamente por otro administrador o por los mismos propietarios entendemos que es independiente de la comunidad de viviendas. Habría que ver como está organizada la escritura de división horizontal y habría que ver si el garaje paga por coeficiente asignado dentro de lo que es la comunidad de viviendas o bien funciona de forma independiente. Lo lógico es que el garaje participe dentro del reparto de gastos de la vivienda con un coeficiente y que con el pago de este coeficiente queden cubiertos todos los gastos incluyendo en estos el coste de la administración.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, espero que puedan aclararme la siguiente duda.
Soy propietario de una plaza de garaje y en el mismo edificio hay viviendas y un local comercial. Los propietarios de los garajes tenemos una comunidad de vecinos independiente con su correspondiente CIF, tal y como se especifica en la escritura de división horizontal «Además de la comunidad general del edificio, los propietarios de las plazas de garaje formarán una comunidad independiente de los usuarios de dichas fincas».
Hace unos días, los propietarios de las viviendas celebraron una reunión y acordaron que los garajes tenían que contribuir al pago de los servicios del Administrador de Fincas y al 10 % correspondiente al fondo de reserva. Y aquí es donde discrepamos, ya que los propietarios de los garajes entendemos que al ser dos comunidades completamente independientes, no nos corresponde. Más aún teniendo en cuenta que el Administrador no nos da ningún servicio (ya está contratado por la comunidad de las viviendas, diferente CIF) y que tenemos nuestro propio fondo de reserva.
Un cordial saludo.
Estimado Paco:
Si la Comunidad de garaje tiene su propio CIF y se gestiona directamente por otro administrador o por los mismos propietarios entendemos que es independiente de la comunidad de viviendas. Habría que ver como está organizada la escritura de división horizontal y habría que ver si el garaje paga por coeficiente asignado dentro de lo que es la comunidad de viviendas o bien funciona de forma independiente. Lo lógico es que el garaje participe dentro del reparto de gastos de la vivienda con un coeficiente y que con el pago de este coeficiente queden cubiertos todos los gastos incluyendo en estos el coste de la administración.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias,
Le agradecería mucho si me pudiesen aclarar una questión……. Actualmente soy el único propietario de un chalet adosado de una promoción de 15 viviendas que han estado cerradas durante años y ahora se va a proceder a su venta. Algunas viviendas presentan daños en los canalones y tejados. Cuando en un futuro próximo se constituya la comunidad de propietarios, ¿ tendría que hacerme cargo de la reparación de sus viviendas teniendo en cuenta que las han comprado en ese estado? Es decir, ¿pueden incluir como gastos comunitarios las reparaciones de los daños surgidos antes de la constitución de la comunidad?. Gracias.
Estimada Ana,
Nosotros entendemos que si los canalones entran dentro de los elementos comunes de los chalets y hay que hacer un arreglo porque ha pasado el periodo según la Ley de Ordenación de la Edificación, y la Constructora ya no existe o no se hacer cargo de la obra, entendemos que dichos canalones se podrían reparar contra los gastos de la comunidad.
Un saludo
Miguel
691564359
Soy una persona con una discapacidad y cobro una pensión de orfandad y debo dinero a la comunidad porque estoy pagando deudas que me dejo mi padre y no me queda nada para poder pagar y me amenazan con llevar a juicio pueden quitarme el piso???
Estimada Elvira:
Las deudas de la vivienda nada tienen que ver con las posibles prestaciones que pueda dar la comunidad autónoma o el ayuntamiento según proceda. Si le llevan a juicio pueden quitarle cualquier activo que vd. tenga, dinero de la cuenta corriente, inmuebles como puede ser un coche, etc. En ultima instancia si la deuda es grande podrían quitarle incluso el piso.
Mi recomendación es que llegue a un acuerdo con la comunidad y pueda pagar unas cantidades fijadas previamente y las vaya cumpliendo, como por ejemplo, una cantidad mensual y una cantidad de cuota atrasada y así sucesivamente hasta su liquidación completa.
Lo que si tiene que tener claro es que vd. es deudora de la comunidad y tiene la obligación de pagar las mismas. Siento que su padre le dejara deudas, pero la comunidad no tiene obligación de soportarlas.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Porque me piden fotocopia de contrato de alugamento en un Ayuntamiento gallego si soy el dueño de la finca donde voy hacer una casa y yo solo quiero pedir permiso para meter el agua
Estimada María:
No deberían ponerla ninguna pega para hacer la instalación del agua. Instalar el agua debería ser a mi juicio independiente al empadronamiento. Deberá acercarse al ayuntamiento y que se lo expliquen porque puede ser una exigencia del propio ayuntamiento como gestor del agua, a mi juicio innecesaria.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos dias,
Hemos adquirido en el mes de junio una vivienda. Cuando fuimos a visitarla nos informaron de que los gastos de comunidad eran 82 euros mensuales. Despues de la firma los antiguos propietarios nos informaron de que en una junta de la comunidad de marzo se subio la tarifa a 120 euros mensuales. Nos parece una tarifa abusiva y si hubiesemos sido conocedores de esta subida nos hubiesemos planteado anular el contrato de arras pues nuestra eleccion de vivienda se fundamento entre otras cosas en que tuviese una cuota razonable de comunidad.
Podemos hacer algo al respecto?
Saludos!
Estimada Mónica:
Siempre se puede hacer algo al respecto, la otra pregunta es si nos merece la pena ir a un juicio por esta cuestión.
Si tienen vds. información por escrito de todo esto que vd. nos indica habría unos principios para ir en contra del vendedor, pero si no hay nada por escrito y todo ha sido de palabra, no van a tener argumentación para realizar la reclamación.
Si tuvieran todo por escrito en el contrato de compra-venta o incluso en la escritura de compraventa estoy seguro que tendría suficientes argumentos para efectuar la reclamación. Cuidado con los costes de los abogados porque puede ser que cueste mas el hacer la reclamación que la posible indemnización.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, en mi comunidad hay varios vecinos que llevan tiempo sin pagar la comunidad, debido a ello al resto de propietarios se nos piden derramas constantes que no serían necesarias si los vecinos morosos pagaran lo que deben.
Ni el presidente ni administrador hacen nada por reclamar esas deudas a pesar de habérselo dicho en muchas ocasiones.
Me puedo negar a pagar la derrama de 800e que piden ahora alegando que hasta que no reclamen la deuda a los morosos yo tampoco voy a pagar?
Gracias y un saludo
Hola Teresa:
No, no debes negarte. Tienes que efectuar los pagos que te solicitan y si no estás de acuerdo con las actuaciones a realizar deberás solicitar el cambio de junta de gobierno.
No entiendo tampoco como el resto de los propietarios están conformes con que no se reclame la deuda pendiente. Por desgracia tendrás que insistir.
Saludos.
Miguel
691564359
En mi comunidad, por acuerdo de los propietarios desde hace unos años, la cuota de participación es a partes iguales en los gastos comunes (el mínimo caldeo de agua, escalera y portal y las partes iguales por vivienda).
¿La unión vertical de dos pisos en una sola vivienda debe pagar dos cuotas de participación (que en el edificio por acuerdo de los propietarios se realiza a partes iguales) o una sola cuota que tenga en cuenta el coeficiente pero la exima de pagar, por ejemplo, dos tasas de recogida de basura cuando se efectuará una, o la cuota de mínimo caldeo de agua?
Nos indican que a pesar de convertirse en una vivienda (así lo vamos a inscribir en el Registro General y en el Catastro) en realidad para la
Comunidad siguen siendo dos predios y por lo tanto tenemos que pagar el doble de cuotas de participación ¿Es cierto?
Buenas noches José:
Desde nuestro punto de vista así lo vemos también. Si vds. duplican sus m2 al unir verticalmente dos pisos tendrán que pagar a nivel de cuota de vivienda los dos pisos en uno y como en su comunidad pagan por igual su cuota se duplica.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días, en mi comunidad quieren poner un ascensor que solamente da servicio a una parte de los vecinos ya que el edificio tiene entreplantas y no se puede poner por el interior, hace años se votó que el ascensor se pagaría por beneficio de servicio al recibir las ayudas, esas ayudas no se recibieron nunca y no se puso el ascensor, ahora lo solicita una persona mayor de 70 años por lo que estamos obligados a ponerlo, mi duda es si no es válido lo que se acordó hace años de pagarlo por beneficio porque ahora esta persona quiere que paguemos todos por igual.
Gracias de antemano por su atención
Buenos días Alberto:
Que artículos son los que intervienen en la instalación de un ascensor en un edificio:
El artículo 10 de la LPH, que dice lo siguiente:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Que quiere decir que vds. tendrían que pagar la derrama hasta un máximo de 12 mensualidades.
Ahora bien, vds. pueden decidir que sean todos los propietarios los que tengan que aportar en su totalidad según o que se indica en el artículo 17:
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Pero una cosa es que se decida que haya que pagar por parte de todos los propietarios en función de su mayoría y otra muy diferente es que además esta tenga que ser en base al coeficiente e incluso a partes iguales. Porque digo esto, porque me parece injusto que si los ascensores no van a quedar en todas las plantas y el beneficio va a ser diferente para algunos de los propietarios, se exiga que el pago sea igual para todos, máxime cuando ya hay un antecedente que indica que el ascensor se pagará por beneficio de servicio.
Espero que la cordura intervenga en este caso, porque estoy de acuerdo con vd. en que lo justo en este caso es pagar por beneficio del servicio.
Saludos
Miguel
691564359
Hola
Detras de nuestro edificio hay una casa cuyos habitantes deben pasar por nuestro portal para llegar a ella. Este propietario debe participar en las obras de la comunidad: fachada, tejado y portal? Saludos y muchas gracias iris
Estimada Iris:
Dependerá lo que indique la escritura de división horizontal de su edificio y lo que especifique sobre el tema de las servidumbres en este caso. Revise lo que se indica sobre los predios. En el caso de que no se indique nada sobre este tema que me sorprendería deberá atenerse a lo que se indique sobre el tea de servidumbres en el código civil. El tema de las servidumbres va desde el artículo 544 al 604. Le pongo un enlace para que pueda echarle un vistazo: https://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/cc.l2t7.html
Lo que si parece normal es que por el uso de la servidumbre haya una compensación.
Saludos.
Miguel
691564359
Hace 4 años nuestra comunidad aprobó un presupuesto de una empresa constructora y pagó una derrama de 43.000 euros a la administración de fincas para empezar esta reforma de talud. Pero hasta el día de hoy no estaba empezada la reforma. ¿Puedo solicitar devolver mi cuota de este pago al sospechar alguna estafa de la parte de administración o no? ¿Hay algunos plazos razonables para empezar la reforma? Además mi pago de esta derrama no coincide con mi cuota de participación en los elementos comunes. El precio de la reforma es de 42.754,23 euros.
Según la Escritura de compraventa me corresponde una cuota de participación en los elementos comunes del 1,3963. Es decir, eso saldrá 596,98 euros.
Pero la administración cobró de mi parte 815,82 euros.
Entonces se puede pedir a la administración devolver a mi cuenta bancaria la cantidad de dinero 815,82 – 596,98 = 218,84 euros como la cantidad excesiva.
Saludos cordiales.
Estimada Valery:
Le contesto a cada una de sus preguntas desde mi punto de vista.
No puede devolver la derrama que le corresponde porque sospeche de una presunta estafa, deberá tener en cuenta que en este caso será lo que decida la mayoría de los propietarios en junta general extraordinaria.
No hay plazos razonables para comenzar una obra si bien esta deberá ser acorde a las necesidades de la comunidad o bien acorde al momento como puede ser tener una temperatura que no afecte de forma negativa.
Lo normal es que las derramas se hagan en función de los coeficientes de escrituración, a no ser que se decida de otra forma con las mayorías necesarias.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, si tres vecinos quieren poner contadores de agua individuales y el resto NO, tienen que seguir éstos pagando la misma cuota de comunidad que antes o pagar menos que el resto?
Estimado Antonio:
Me sorprende esta pregunta sobre todo si vd. fuera de Madrid y el ayuntamiento obligara a la instalación de contadores de agua individuales.
El artículo 10 de la Ordenanza de gestión y uso eficiente del agua establece la obligatoriedad de instalar contadores individuales en cada vivienda, local, establecimiento o unidad de consumo susceptible de individualización. Establece un plazo máximo de adaptación de tres años, en las viviendas y unidades ya existentes, a contar desde la entrada en vigor de la norma, plazo que finalizó el 8 de julio de 2009.
El incumplimiento de lo prescrito en el artículo 10 de la Ordenanza de Gestión y Uso Eficiente del Agua puede dar lugar a sanciones comprendidas entre 600 y 30.000 euros. Artículo 135.b.
Actualmente, al menos en Madrid es obligatorio la instalación de los contadores individuales de agua. Vds. (todos) están obligados a poner los contadores de agua individuales.
A partir del momento de la instalación cada propietario deberá pagar en función de su consumo. Este pago será individualizable y por lo tanto ya no estará sujeta a la cuota general.
Saludos.
Miguel
691564359
Que son las deudas vencidas? Me he negado a pagar el fondo para obras porque tenemos en cuenta 50.000€, que ingresamos todos por igual. Somos 15 (10 pequeños y 5 grandes) me pueden reclamar la cuota mensual para gastos teniendo este superávit? Se niegan a que paguemos por cuota de participación por lo que todos los gastos se pagarán por igual y yo no estoy de acuerdo. Pueden denunciarme?
Hola Lola:
Si hay un fondo para obras que se haya decidido por la mayoría de los propietarios presentes o representados con derecho a voto, se deberá respetar dicho fondo y las cuotas pertinentes.
Le pueden reclamar los gasto teniendo este superavit.
Lo normal es que para no perjudicar a ningún propietario, una derrama se pague en función de su coeficiente. Si se deciden pagar por igual y existe una mayoría que así lo solicita se podría aceptar la misma.
Saludos
Miguel
691564359
Delante del portal de la counidad existe un jardín de propiedad municipal, no de la comunidad. Por costumbre y sin ninguna aprobación en Junta general se ha venido corriendo con los gastos de mantenimiento, poda, plantación, arreglo etc… El portero de la finca dedica horas de su trabajo para las labores del jardín municipal.
¿Me puedo negar a pagar los gastos generados por el jardín? ¿Si el portero se accidenta en labores de jardín tendría problemas la Comunidad?¿Podría aprobar una Junta Generalv los gasto del jadín municipal
?
Buenos días Francisco
Si el jardín es de propiedad municipal debe de ser el Ayuntamiento quien se encargue del mantenimiento. Ellos desde luego estarán encantados de que vds. se lo mantengan, pero si mañana existe un problema será la comunidad quien tenga que dar la cara. Desde luego el portero no se debe de encargar de estos menesteres, no debe dedicarle ni un minuto a los mismos. Deben de hablar con el ayuntamiento para que asigne un jardinero a la zona y sean ellos los que se encarguen del mantenimiento.
El portero no puede cubrir horas de su trabajo para uno que no es de su competencia. Desde luego si se accidenta nunca podrán decir que lo ha hecho haciendo una labor que no le corresponde, el problema sería para la comunidad. Imagínese que el portero reclama su situación indicando que se le está obligando a realizar un trabajo que no le corresponde, es seguro que tendrían problemas con la inspección de trabajo.
Nunca puede aprobarse en una convocatoria unos gastos que no corresponden a la comunidad, por esta regla de tres, también pueden hacerse cargo de las aceras, viales, señales y así un largo etc.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenas tardes somos una comunidad de propietarios de 9 puertas de las cuales 3 no acceden al patio, comunitario son viviendas que dan directamente a la calle esas viviendas tendrían que pagar gasto de luz de las zonas comunes y agua (en la finca no hay ascensor). De no ser así ellos están usando la antena comunitaria que lleva un repetidor que va al contador de electricidad de las zonas comunes del cual ellos si se benefician tendrían que pagar luz entoces? Y en qué proporción?
Estimado Angel:
Tendría que ver en primer lugar lo que dice la escritura de división horizontal y los estatutos si lo tuviera con respecto a los coeficientes que tiene cada vivienda y los gastos que le afectan. Si no se dijera nada se tendrá que estar a lo que indica el reparto de gastos habitual en la comunidad, no solo tendrá que pagar la parte proporcional de la electricidad sino tendrán que pagar la parte que les corresponda por estar dentro de un bloque de propietarios aunque tengan salida por otro lado, por ejemplo tejado o cubierta, fachada, seguro, etc.
Saludos
Miguel
691564359
Soy dueño de un local cuyos contadores de electricidad y agua son externos,
1- ¿estoy obligado a pagar la cuota de comunidad por limpieza de escalera y portal?
2 – Se quiere instalar un ascensor nuevo que arrancaría dentro de mi propiedad. ¿En qué gastos estaría obligado a participar?
Estimado Antoni:
Si vd. vive en Cataluña estará a lo que indique el código civil catalán, si vive en el resto de España estará a lo que indique la Ley de propiedad horizontal.
No obstante el pago de la cuota de limpieza de escalera y portal vendrá reflejado en la escritura de división horizontal/Estatutos. Aquí le indicará en que parte puede participar los locales. Si no se indicara, que me extraña, se estará a la costumbre de la propia comunidad y a su reparto de gastos.
Con respecto a la instalación del ascensor si no se exime de forma clara en la escritura de división horizontal/Estatutos del pago de los mismos, tendrá que participar en el pago de dicha instalación y puesta en marcha del ascensor. Si arranca dentro de su propiedad podrá pedir la indemnización a todo lo referente a los perjuicios que esto pudiera ocasionarle.
Saludos
Miguel
691564359
Hace un par de días que nuestro Administrador me comunica que desde hace seis meses se ha ido del domicilio profesional
y lógicamente se ha llevado toda la documentación de la Comunidad a su casa. En la Junta de Junio, hace tres meses, no nos comunicó nada de este asunto. Los Propietarios no estamos de acuerdo con este traslado por la lejanía que supone con relación al domicilio profesional donde se contrató este Señor.
¿ qué podemos hacer para no sentirnos perjudicados? ¿ Podemos denunciarlo al Colegio de Administradores o a Protección
de Datos?
Gracias
Estimado Rafael:
El Administrador tiene la capacidad de cambiar de domicilio social cuando sus intereses profesionales así o requieran, si es verdad que por conveniencia y funcionamiento debería haber informado a la comunidad a través del tabón de anuncios o por el método que se considere mas conveniente. No deberían sentirse perjudicados por el hecho de que haya mas lejanía siempre que la comunicación siga siendo a través de otros medios de comunicación. Tendrá que esperar a que exista una nueva junta general extraordinaria u ordinaria y se tomen las decisiones oportunas en base a la conveniencia de vds. A mi no me parece grave la actuación del administrador siempre que la comunidad esté avisada y se pongan medios para seguir manteniendo la comunicación.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola,
Tengo un piso reformado en un edificio a partir de un local. Por el que pagaba la comunidad eximiéndome siempre del presupuesto de suministro de gas de calefacción porque no tengo instalación de calefacción comunitaria.
Mis vecinos han aprovechado una junta a la que no he podido asistir, para acordar que se pague por coeficientes incluido el suministro de gas para calefacción, incluyéndome en ese gasto de suministros aunque yo no tenga radiadores.
¿Puedo hacer algo al respecto?
Muchas gracias y un saludo.
Hola Jorge:
Dependerá de lo que se indique en primer lugar en los estatutos o en la escritura de división horizontal con relación al cambio de local a vivienda y el posible nuevo reparto de gastos. Si no dice nada al respecto, no parece lógico que por el hecho de que vd. cambie de local a vivienda, si no se incluye la calefacción no debería de pagar la misma.
Deberá reclamar que no le incluyan en el presupuesto la calefacción a su vivienda, por no utilizarla y porque la comunidad siempre le ha eximido de ella, si la comunidad insiste tendrá que llevar este tema a un abogado para que se haga la reclamación en el juzgado por vía ordinaria.
Saludos
Miguel
691564359
Hola Miguel Angel.
En primer lugar darte mi enhorabuena por la dedicación y buen hacer que le aportas a la profesión del administrador de fincas, muchas veces denostada por personas no tan profesionales como debería esperarse.
El asunto que quiero plantear, es el siguiente:
En mi comunidad, en su día, se adquirio un local por parte de la misma, pasando a ser un elemento común según informaron desde la administración de fincas. Cabe destacar, que en realidad no hubo unanimidad en la junta donde se planteo la adquisición, ya que numerosos vecinos se opusieron a la propuesta. Estos hechos quedaron recogidos en una de las actas sobre este asunto.
Curiosamente, una vez registrada la adquisición, que como ya he dicho, hubo quien discrepo de ello, se repartieron los coeficientes del local adquirido, entre los propietarios de viviendas y locales, figurando estos en las hojas simples del registro de la propiedad, por tanto en la escritura. La escritura pudo realizarse porque no se presento el Acta con los votos negativos de los vecinos, sino que el administrador falsificó el resultado, con un certificado en el que exponía que el acuerdo se había alcanzado por unanimidad
La sorpresa viene, cuando dentro de la comunidad, se procede a impugnar unos acuerdos de la junta comunitaria, impugnación llevada a cabo por una subcomunidad de garajes, perteneciente a esa misma comunidad como no puede ser de otra manera.
Estudiando la documentación comunitaria pertinente, desde la presidencia y administración de la subcomunidad impugnante, se constata que el local adquirido, solo reparte coeficientes de participación entre locales comerciales, y las viviendas, dejando fuera de ello a varias plantas de garaje, ademas de la impugnante, que en realidad contribuyen como local en las cuentas y derramas comunitarias, ya que forman parte de una mancomunidad con locales en la misma situación, que de almacenes comerciales, pasaron a ser utilizados y registrados como garajes con sus respectivas plazas de parking entre sus propietarios.
Esta situación es desconocida por los propietarios citados, que al día de hoy desconocen esta particularidad de ser propietarios de algo, sin que figure modificación alguna en sus coeficientes de participación, cosa que ya lo señalan desde el registro en la hoja simple consultada.
Sobra decir, que todo esto se ha realizado con el total desconocimiento de los propietarios de los garajes, y en unas condiciones que hacen sospechar de la manera en que se han llevado estos asuntos.
Es mas, ahora, se da la circunstancia que los demás locales que conforman la comunidad de garajes, asumen de manera indirecta los gastos del local/garaje perteneciente a la comunidad adquirente, ya que los gastos se pagan como si fuera una comunidad de garajes al uso, cuando en realidad no lo es.
Seguro que esta circunstancia no habra visto en toda la geografía española, por lo que entiendo que quien mejor que usted, Miguel Angel, para aclarar la legalidad de esta situación.
Gracias de nuevo por sus labor.
Gracias Alejandro:
Te agradezco tu piropo, nos lleva mucho tiempo las contestaciones y los artículos que hacemos y no siempre podemos ir al ritmo que nos gustaría pero aquí estamos.
Lo que nos cuentas en tu post es algo inusual e irregular, Si vds. tienen un local que se incorporó como elemento común esto se debería haber hecho con la unanimidad de los propietarios y se debería haber contado con todos los propietarios que aportan una cantidad de dinero porque tienen un coeficiente dentro de la comunidad. Si deja a los garajes fuera es una irregularidad. Todo este tema tendría que haberse dado por unanimidad como indica el artículo 17.6 de la LPH porque son acuerdos que implican la aprobación y modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, por lo tanto requerirá para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
La unificación de un elemento privado a un elemento común se realiza en las mismas condiciones que un elemento común se desafecta para convertirlo en un elemento privado. Esto se debe de realizar por unanimidad. Le indico dos artículos de nuestra web sobre este asunto:
https://adminfergal.es/desafectacion-de-un-elemento-comun-en-una-comunidad-de-vecinos/
https://adminfergal.es/desafectacion-de-una-porteria/
Espero que estos dos artículos le sirva de referencia y conteste a sus dudas
No obstante quiero ampliarle la información sobre la compra de un local por parte de la comunidad de propietarios con el apoyo de una respuesta dada por la revista de derecho inmobiliario para administradores de fincas:
«Tradicionalmente se ha entendido que las comunidades de propietarios no pueden ser titulares registrales de bienes, por tanto, no podría comprar el local e inscribirlo a nombre de la comunidad de propietarios.
La resolución DGRN de 4 de octubre de 2.013 declara que no cabe inscribir a nombre de la comunidad de propietarios, que no tiene personalidad jurídica, la adquisición por esta de un elemento privativo que se va a destinar a fines comunes, aún cuando deja abierta la puerta a la inscripción como elemento procomunal, lo que si se puede hacer, es adquirir un elemento privativo y simultáneamente convertirlo en elemento común, reasignando cuotas, en consecuencia, sería factible la adquisición de tal elemento común, si bien habría que serlo a nombre de los propietarios que muestren su interés los cuales se repartirán dicho elemento privativo como si se tratara de una comunidad de bienes o proindiviso, es decir, como si el local tuviera muchos propietarios, que serían todos los de la comunidad que así manifiesten su voluntad favorable y usarlo como trasteros y garajes, pero no podrá inscribirse como elemento común aunque estén de acuerdo todos los copropietarios.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes
Mi piso es un 1º y tenemos una terraza de uso privativo en usufructo, por la cual pagamos más al comprar el piso que el resto de vecinos.
Dichas terrazas están cerradas con tejadillos, los cuales se limpiaban periódicamente por una empresa que pagábamos la comunidad.
Pero ha habido junta y han decidido en acta que el gasto de la limpieza de los tejadillos se encarguen los primeros.
Mi pregunta es: ¿un gasto comunitario puede pasar a individualizarse con 11 propietarios de 32 y únicamente votando 8 a favor? Además, es un gasto que perjudica gravemente a los propietarios de los primeros, ya que nos tenemos que hacer cargo del gasto (¿podría ser un supuesto del articulo.18.1.b) ó c) LPH?). Y no olvidar que la suciedad cae de los pisos de arriba y los olores los sufren los pisos de arriba, por lo que es un gasto que nos afecta a todos.
Dicha acta, ¿la podemos recurrir y que el gasto de la limpieza de los tejadillos vuelva a ser comunitario?
Muchas gracias.
Estimada Eva:
Los tejadillos salvo que se diga lo contrario y sería discutible corresponde a la comunidad de propietarios, como bien dice no es vd. quien provoca la suciedad o el que altera el elemento común sino es el resto de los vecinos que con su comportamiento incívico hace que los tejadillos estén sucios, además es una cuestión que se ha venido aceptando desde tiempo atrás como vd. nos indica. Los tejadillos se limpiaban periódicamente por una empresa que pagaba la comunidad.
Me temo que si se ha decidido esto no le va a quedar mas remedio que reclamar sus derechos via juzgado.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas, en mi comunidad tenemos dos locales que son delayuntamiento y se niegan a pagar alegando que en su escritura pone que no deben paga cuota alguna y solo pagar cuando toque hacer alguna reforma general. Esto es correcto o podemos reclamar el pago de las cuotas establecidas para cada piso y los atrasos de todos los años que nomhan pagado que son mas de 15. Muchas gracias de antemano.
Estimado Albert:
En principio habrá que estar a lo que se indica en la escritura de la división horizontal y/o los estatutos, en este título se indicará si estos locales están exentos del pago de la cuota o no que se deberá indicar específicamente, sino se indica nada hay que entender que si deberá pagar igual que el resto de los propietarios.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes, esta obligada la comunidad de propietarios a pagar la instalación de una alarma en un andamio de la primera planta? Es decir, se ha colocado un andamio en la 1ra planta por desperfectos en el tejado y para evitar caida de material a la calle, de esta manera se deja la primera planta del edificio desprotegida, se puede negar la comunidad de propietarios a pagar una alarma en el andamio? Muchas gracias.
Un saludo.
Estimada Maria José:
Lo suyo es que si existe un posible peligro se debería poner una alarma para proteger cualquier acci´0on vandálica. El problema de las alarmas es que funcionan por sensores de movimiento y en el momento de que el aire las mueva o bien de que pase un pájaro, etc. podría hacer sonar la alarma.
Es importante que a pesar de los riesgos se solucione el problema de la alarma porque si hay un robo se plantearía un problema entre las aseguradoras.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hemos comprado un trastero no vinculado en una comunidad de vecinos. Según el administrador pagamos a partes iguales (salvo piscina que expresamente pone en los estatutos que no tenemos uso) porque en los estatutos lo ponía y no se pueden modificar. Lo cierto es que en los estatutos lo que pone expresamente es esto: «Los propietarios quedan obligados a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización con reparto de gastos a partes iguales, o mediante coeficiente de propiedad asignado en la escritura de División Horizontal según acuerdo adoptado en junta»
Yo aquí entiendo que se dan a elegir las dos opciones por acuerdo de la junta. Pero el administrador dice que pone obligatoriamente a partes iguales. Ahora ya nadie quiere cambiarlo puesto que los trasteros estamos sufesgandoles sus gastos ya que pagando un % excesivamente superior a lo que nos correspondería y las derramas a partes iguales sean de loque sean. ¿Es eso legal si va en contra de la LPH? ¿Se puede reclamar en algún sitio sin que nos cueste dinero?
Mercedes:
Buenos días. Todo en esta vida cuesta dinero.
Veamos que dice la ley de propiedad horizontal en su artículo 9:
«e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
Cuota de participación fijada en el título significa que se estará a lo que indique la escritura de división horizontal y/o los estatutos de la finca, que significa esto, que se estará como dice los estatutos a partes iguales y/o mediante coeficiente. Cualquiera de los dos sistemas es válido, aunque estoy con vd. que me parece muy injusto que un trastero que tiene muchos menos m2 se le esté cobrando igual que a una vivienda, creo que lo justo es que se hiciera por coeficiente y en función de los m2 se pagara.
Insisto, es legal el que se haga a partes iguales. Para conseguir que se haga por coeficiente tendría que hacer el cambio por unanimidad porque ambos sistemas son iguales ante los estatutos. Puede vd. reclamarlo ante el juzgado pero me temo que al aparecer el concepto de gastos a partes iguales el juez va a tener que aceptar este sistema de reparto.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, tengo un apartamento desde el 2009 y la comunidad de vecinos se está constituyendo ahora. El constructor aun tiene en su poder 3 apartamentos de un total de 5. El constructor conectó sus tres apartamentos al contador eléctrico de servicios sin saber nosotros nada al respecto, hasta que en 2021 puso un contador para sus apartamentos. Ahora quiere que la comunidad le pague los gastos de electricidad que estaba pagando él mediante un calculo estimado que él hace, pero es imposible saber que consumos son los propios de la comunidad, de los que él ha hecho en sus viviendas, las cuales las ha habitado para su uso particular e incluso las ha alquilado. Mi pregunta es si la comunidad está obligada a pagarle dichas cantidades.
Buenos días Enrique:
Revise los estatutos y la escritura de propiedad horizontal y verifique que dice los mismos con respecto a los derechos reservados por parte del constructor, pero vamos a todas luces se ve que existe un abuso de derecho por parte del constructor que vds. nos deberían de admitir. Los consumos de electricidad de la comunidad son unos determinados y los consumos de las propiedades individuales son otros determinados que irán reflejados en el contador de cada una de las viviendas. Tal y como vd. lo explica me resulta hasta jocoso el comentario que me hace. Que pague el consumo de sus viviendas que estarán individualizados.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Tengo un local sin acceso a portal y en titulo constitutivo dice que a los propietarios de locales bajos que tienen acceso directo a calle que estamos exentos de gastos de portal y escalera. Los vecinos decidieron poner un ascensor , utilizando mayorías en votaciones , pues son 14 pisos y 6 propietarios de locales de los cuales 2 propietarios también tienen pisos.
Los locales sabemos que por ley tenemos que pagar la instalación de un ascensor ( aunque no lo vemos sensato ,ni justo) por que ni siquiera conocemos a muchos vecinos y en 28 años no entramos en el portal. Pero la cuestión de la pregunta es: en el pago de la instalación del ascensor entran todos los gastos que les apetece a las mayorías (Cambio de suelo y zócalo , pintado de todos los parámetros verticales y horizontales de escalera, rellanos y portal, colocación de extintores en todas las plantas , colocación de puerta cortafuegos y me parece que es la escusa para cambiar el portal. Yo se que hay un art 18 que hace referencia a la defensa de estas mayorías donde los locales nunca vamos poder decidir nada.
Haber si nos podéis ayudar por si en esto hay algo ilegal.
Muchas gracias , Un cordial saludo
Estimado Carlos:
Interesante pregunta. Como tiene las ideas claras sobre la instalación del ascensor nos centraremos en el resto de los pagos que indica como son: cambio de suelo y zócalo, pintado de todos los paramentos verticales y horizontales de escalera, rellanos del portal, colocación de extintores en todas las plantas, colocación de puertas cortafuegos, vendrá siempre relacionado a lo que indique el título constitutivo. Si este título dice que los propietarios de locales bajos que tienen acceso directo a calle están exentos pues eso, vds. no deben de participar en ese tipo de gastos.
Tienen que solicitar que se separe los gastos propios de la construcción del ascensor de los gastos propios del portal. Esas cantidades vds. no las deben de pagar porque están exentos según el título constitutivo.
Saludos
Miguel
691564359
en nuestra comunidad hay tres plantas con 2 pisos cada panta en la 2º vivi yo con mi esposa con una minusvalia declarada por el gobierno balear de un 83% y cuando salimos del ascensor para llegar a nuestra casa o entrada , hay bajar 5 escalones un rellano de mas m,enos 1,30mts y otra subida de 5 escalones , se esta tramitando una pasarela adecuada y que sea legal y practicamente se instalara en mayo de 2022 ya que hace cerca de 2 años que la se solicito , ahora en la tercera planta unos sres que tienen 73 años pero sin ninguna clase de dolencia la solicitan , y como el pptp de la cominidad son 12000 euros solo sirve para pagar la mia la del 2º , tiene derecho a pedirla y hacerla y que se la pague la comunidad en este año 2022 o se la tiene que costear el y ademas tiene un patio o terraza privativa a la cual ser accede por la misma escalera y quiere que se le ponga una silla que suba , siendo un patio o terraza privativa a que tiene derecho
Estimado Juan:
Sin entrar en detalles de pasarelas y posibles subvenciones lo que si parece claro es que las personas de 73 años también tienen derecho para al menos solicitar una pasarela en las mismas condiciones que la han solicitado pero con unas limitaciones, cuales?
Art. 10.b) Artículo diez.
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Recuerden, siempre que no excedan de 12 mensualidades ordinarias.
Si desean que se pague por todos los miembros de la comunidad es necesario que la obra sea aprobada por el artículo 17.2 que dice lo siguiente:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes. Estoy en una comunidad de propietarios en la cual tengo un local dedicado a garaje con salida directa a calle , hace unos meses , no pagábamos cuota comunitaria , solo se pagaban las derramas de gastos mantenimiento de arreglos de edificio exterior y techo.Son 20 propietarios y 6 locales dedicados a garaje, donde 14 son propietarios de piso , y 2 piso y garaje , 4 somos solo propietarios de locales.Los locales bajos pagamos GASTOS GENERALES. En votaciones nuestro voto no cuenta son siempre mayoría los de los pisos. Nos pusieron una comunidad porque decidieron poner gestoria , seguro, certificado digital y comisiones banco. como GASTOS GENERALES del edificio( Que pagamos , según nuestra cuota de participación .Los locales en el titulo constitutivo estamos exentos de gastos de portal y escalera , pero indirectamente estamos pagando los gastos de administración y seguro de portal y escalera , porque se hace con una cuenta general para todo y no se hace mediante dos cuentas bancarias: Relación de gastos GASTOS GENERALES( certificado digital, honorarios de adminitracciòn,seguro edificio y comisiones bancarias) ViVIENDAS ( gastos varios,gasto luz, gasto agua, gastos limpieza)Mi pregunta es , no son individualizables y se puede obligar a separar los gastos de viviendas y locales.
,Pues el titulo constitutivo pone que los gastos de portal y escalera se llevaran por separado , serán costeados por los propietarios de los pisos y locales altos del edificio , no contribuyendo a ellos los propietarios de las plantas bajas , por cuanto no utilizan dichos servicios.Muchas gracias por ayudarme y por la contestaccion de pregunta anterior.
Buenos días Carlos:
Si los estatutos dicen que están exento del pago de los gastos del portal y escalera, esta claro, todo lo que tenga que ver con este tipo de gastos vds. no deben de participar, ahora bien, vd. me habla de los gastos de administración. Está claro que en este gasto debe de participar porque el administrador entre otras cosas, les gestiona el tema de los recibo.
Seguro del edificio, también deben de participar porque los locales participan de los gastos de estructura del edificio y de la cubierta en la parte proporcional a su coeficiente.
Comisiones bancarias, también deben de participar porque se gestionan sus recibos a través de banco.
Certificado digital, también deben de participar, porque cualquier informacion que legue a través del 060 puede afectarles directamente.
También se debería incluir el coste de la empresa que gestiona la protección de datos, etc.
No es necesario que se hagan dos contabilidades, ni dos cuentas corrientes, el programa de su administrador es capaz de tener en cuenta todos los gastos de una forma independiente, aunque se presente de forma conjunta.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, gracias por responder y el tiempo que le dedicas.
En un residencial de 7 escaleras las 5 primeras están finalizadas. las 2 últimas se finalizarán en unos meses.
El residencial tiene zonas como jardín y piscina.
El promotor debería pagar el coeficiente de las escaleras 6 y 7 por el mantenimiento y limpieza de la piscina y jardín ? o debería esperar a que estén los apartamentos acabados?
Un saludo
Estimado Ivan:
Lo lógico es que tanto en cuanto el promotor sea dueño de todos los pisos y esté en construcción, será él quien deberá hacerse cargo de los elementos comunes siempre y cuando no haya ninguna cláusula en los estatutos de la mancomunidad que indique que los propietarios se deban hacer cargo en todo momento según fases terminadas y entregadas, eximiendo en todo momento a su promotor.
Saludos.
hola estoy en la siguiente situacion, estoy divorciado pero no he hecho todavia la liquidacion de bienes, con lo que la vivienda esta en regimen de gananciales y la propiedad esta al 50% con mi ex.
La vivienda esta dentro de una comunidad de propietarios de 296 viviendas, que incluye varias escaleras, yo cambio de domicilo en 2018 y mi ex se queda en la vivienda.
Parece ser que el año pasado 2021 se junta los vecinos de la escalera que son 16 viviendas con la mia, y deciden poner ascensor.
Para poner el ascensor deciden hacer una comunidad nueva, con su titulo constitutivo y estatutos nuevos, que queda dentro de la comunidad que existe de 296 viviendas.
Ni mi expareja ni nadie me dice nada de todo esto y los acuerdos que han llegado, yo me entero hace dos dias cuando voy a ver a mi hijo y me encuentro las obras y cuando pregunto a un vecino me dice que son para poner el ascensor y me cuento lo que he comentado antes.
Cuando me entero de esto me dicen que mi ex es la que ha estado en las reuniones y dan por valido que yo me he enterado
¿se puede crear una comunidad, el titulo constitutivo y los estatutos, sin decirme nada de nada?
¿que mayoria se necesita para crear el titulo y sus estatutos?.
¿puedo impugnar o anular los acuerdos ?
Luego han empezado la obra sin estar el dinero para ello, pensando en las subvenciones.
¿puedo pedir que se paren las obras y que no sigan si no esta todo el dinero recogido?
gracias anticipadas, un saludo
Buenos días Jose.
Lo primero que tengo que decirle es que estas cosas nos pasan por no ser cautos. Si sales de una vivienda debes de regularizar esta situación, porque desde el año 2018 ya has tenido tiempo para gestionar este tema, sino te pueden pasar cosas como esta, que después de 4 años se te venga un marrón de estas características y todos los gastos extraordinarios vayan al 50% de bienes gananciales y por lo tanto tengas el 50% de responsabilidades. Espero qu tu mujer, que ha participado en las reuniones correspondientes, sea comprensiva y entienda que este gasto lo deba pagar ella que es quien lo disfruta.
Perdóneme y se lo digo con todo el cariño del mundo, esto es un ejemplo de lo que no se debe hacer desde una perspectiva legal.
Una subcomunidad se puede crear en un portal con objeto de gestionar todo el tema relacionado con la puesta en marcha de un nuevo ascensor.
El artículo 2 de la LPH dice claramente en su artículo d) que la lph será de aplicación a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
En este sentido , mi opinión es que todo se ha hecho de forma adecuada y que la mejor opción es que hable con su exmujer para que sea ella quien realice los pagos que corresponda y desde luego regularizar la situación que tiene vd. sobre los bienes gananciales.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Mi comunidad es algo particular, y hay dos plantas de parquing (-1 y -2) que tienen su acceso desde la calle pero no pueden acceder al edificio. Son plantas de parquing que no estan asociadas a los pisos superiores.
Mi duda es si los propietarios de las plantas -de parquing 1 y -2 están obligados a pagar reparaciones en el acceso de las plantas -3 y -4, cuando las plazas de la -1 y -2 NO tienen acceso a ningun sitio por ahi. Porque ese acceso no permite subir a la -1 ni a la -2. Solo da acceso al edificio del que ellos no tienen llave tampoco.
Gracias
Buenos días Hector.
Pues si que es un poco particular y además creo que las explicaciones que nos ha dado oco nos ayuda para resolver la pregunta que nos hace.
Le recomiendo que solicite la escritura de constitución tanto de la comunidad del garaje si es que existe y sino de la escritura de constitución del bloque de viviendas para ver que es lo que pone en la misma y como se gestiona.
Cuando se construyeron las plazas de parking se debieron reflejar la forma de constituirse. En el Registro de la Propiedad le podrán facilitar esta información.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos dias!
Soy propietaria de un bajo y la comunidad quiere instalar ascensor. En los estatutos pone que estoy exenta de todos los gatos comunes, hasta ahora no he pagado limojeza de portar…ni escalera puesto que mi entrada es independiente. Ahora me encuentro con una derrama de casi 20.000€( pagaría mas que muchos pisos) por un ascensor que ni voy a usar ni voy a disfrutar y que en los estatutos pone que no tengo que pagar.
Me parece incoherente aunque dicen que se basan en una ley.
No me he negado a pagar fachada o arreglos de tejado porque entiendo que me corresponde. Pero un ascensor?? Y encima pagar mas que ello?? Ademas van a invadir parte de mi local.
Muchas gracias!
Estimada Lorena:
Este tema es un tema muy reiterativo dentro de las comunidades. En el siguiente artículo nuestro confirmábamos que efectivamente cuando un ascensor se pone y es de nueva instalación todos los propietarios deben de hacerse cargo en su parte proporcional según coeficiente.
https://adminfergal.es/criterios-del-tribunal-supremo-2-021-en-el-ambito-de-la-propiedad-horizontal/
Véase lo que indica sobre la instalación de un nuevo ascensor la sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 276/2021, de 10 de mayo. En esta sentencia se indica lo siguiente:
Esta sala debe concretar que la cuestión jurídica controvertida es si los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a «cota cero» del ascensor. En definitiva, si esa bajada, como acción dirigida a procurar la accesibilidad, se equipara a la instalación del ascensor a los efectos de la obligación del abono de su coste por los locales o bajos.
La sentencia 216/2019, de 5 de abril, establece:
«[..] Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento ( art. 10 de la LPH ).
«Igualmente en sentencia 381/2018, de 21 de junio, se entendió que:
«»La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor».
A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento.
Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.
En cuanto a la interpretación que se hace en la sentencia recurrida de la regla d) de los estatutos («…los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio-zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica»), se infringen los arts. 9, 10 y 5 de la LPH, pues la regla solo exonera a los locales (bajos) de los gastos de conservación o mantenimiento y no de los correspondientes a la instalación ni de los gastos extraordinarios.
Como consecuencia de ello procede estimar el recurso de casación interpuesto y asumiendo la instancia confirmamos íntegramente la sentencia de 12 de diciembre de 2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 23 de Valencia (juicio ordinario 1363/2016).
Cuestión distinta es en lo referente a invadir una parte del local. En este caso hay que estar a lo que indica la ley de propiedad horizontal y la jurisprudencia que indica que el propietario deberá ser indemnizado si se demuestra que efectivamente queda perjudicado una parte del local y que eso supone una modificación de su coeficiente de propiedad.
4. La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurriría el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo (sentencia del Alto Tribunal de 22 diciembre de 2010).
En cuanto a la indemnización a percibir por los propietarios afectados, lo aconsejable es que su cálculo y cuantificación venga avalada por el correspondiente dictamen técnico en el que quede patente la relación del valor del metro cuadrado afectado por la servidumbre en una finca de la misma zona y con idénticas características y la pérdida de utilidad del inmueble. En el supuesto de que las obras para instalar el ascensor afecten a otras estancias o instalaciones elementales de la vivienda (por ejemplo, cocina o cuarto de baño), la comunidad deberá hacer frente a los gastos que supongan las obras para rehacer la dependencia de que se trate para que vuelva a contar con la correcta funcionalidad.
Reciba un cordial saludo
Miguel
691564359
Si se aprueba una mejora en virtud del 17.4 y el presupuesto excede de tres mensualidades pero el pago se va a realizar con ahorros de que dispone la Comunidad, es decir sin girar derrama, el disidente que tiene derecho a no formar parte de ese gasto debe ser reintegrado en su parte correspondiente exonerado entonces de abonar las siguientes mensualidades hasta compensar su parte del gasto?
Muchas gracias
Estimada Isabel:
Es una buena pregunta. El artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: el propietario no podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.
Las nuevas instalaciones, servicios o mejoras deben ser aprobadas siempre por la Junta de Propietarios, no debe quedar a la posible orden de un Presidente o Junta de Gobierno. Se debe aprobar por los 3/5 y no puede obligarse a todos los propietarios, solo se obligará a estos cuando la derrama sea inferior a tres cuotas, si es superior a tres mensualidades el disidente quedara exento del pago. Para el cálculo de cuotas, hay que tener en cuenta que estas cuotas serán solo por los gastos ordinarios del edificio, no vale incluir el importe de las derramas para el pago de gastos específicos y se deberá eliminar de la cuota la parte correspondiente al fondo de reserva. Tampoco valdrá ninguna triquiñuela, como por ejemplo, hacer la mejora en varias veces con objeto de que la derrama resulte inferior a las tres mensualidades de gastos ordinarios.
Siempre que sea posible se privará del uso de este nuevo servicio a aquel que no lo ha pagado.
Si las cantidades que se presentan de alguna mejora no es necesaria la aplicación de la derrama, se deberá deducir los tres meses que tienen obligación de abonarla y el resto tendrían que llegar a un acuerdo para ver como quedan regularizados. Lo suyo es que la parte que no le corresponda bien no sean descontados de su saldo individual con la comunidad o se le abone la cantidad directamente en su cuenta. La forma contable será en base a como tengan vds. organizado la contabilidad, pero si debe dejarse constancia que al no ser obligatorio dichas cantidades y a vd. no puede repercutirse deben de regularizar dichos cantidades.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días
Tengo una vivienda con otra persona, 35% y la otra 65% mi pregunta es si debemos pagar las derramas a partes iguales
Gracias
Hola Luis:
Esto es una cuestión interna entre vds. Pero lo lógico es que cada uno pague las derramas en base al coeficiente de participación de la vivienda. Todo va por coeficiente a no ser que vds. negocien otra forma como puede ser lo de partes iguales.
Saludos
Miguel
Buenos días:
Pertenezco a un bloque de viviendas, que dispone de dos tipos de trasteros: unos para propietarios de vivienda y otros para venta a personas que no sean propietarios de viviendas en ese portal, pero a ambos se accede por el portal, haciendo a la vez uso del ascensor.
El caso es que a esos trasteros para gente del exterior no los están haciendo participes del seguro de la comunidad, porque desde la administración de fincas dicen que ellos tienen un seguro a parte, (digo yo que también tengo yo el de mi casa y mi trastero aparte y no me cubren los problemas de lo que pase en partes comunitarias, ellos dicen que el de ellos si, esto me suena bastante mal). Por otro lado, tampoco participan de la cuota de protección de datos, alegando la misma justificación de que lo pagan por separado. no les incluyen ni limpieza, ni gastos de gas y agua comunitarios, mantenimientos de extintores del portal etc. esto es así?. Porque yo creo que deben de formar parte de todos los gastos de la comunidad, como pertenecientes a ella que son. gracias por su tiempo. quedo a la espera de sus noticias. Un saludo
Estimada María:
Si los trasteros están en la zona superior de la comunidad y a la vez se utiliza el ascensor, todos los gastos del portal, incluidos los gastos de ascensor, deberán ser sufragados por todos los propietarios, a no ser que los estatutos digan lo contrario, por lo tanto habrá que tener en cuenta el coeficiente de cada uno de los trasteros y que estos paguen en proporción a su coeficiente.
No vale as excusas de los propietarios de los trasteros, que ellos no pagan porque todos los gastos que son de su edificio y donde el trastero intervenga de una forma directa. Seguro, ascensor, portal, edificio, etc.
Saludos
Miguel Fernández
691564359
Buenas tardes. En primer lugar felicitarles por la iniciativa que supone esta página web y por colaborar en las dudas que presentamos los usuarios. Paso a continuación a relatar mi caso.
Hace varios años compré un ático de segunda mano en el cual no habito por razones que no vienen al caso. El tema es que en su día pasé mis datos personales y bancarios al Administrador de fincas que lleva los temas de la Comunidad de propietarios. Estoy al día de los pagos a la comunidad pero me he dado cuenta de que no han reflejado correctamente mis datos para el cobro del ACS y calefacción. Entiendo que aunque no habite la vivienda (no hay consumo) hay gastos fijos que debería estar abonando y no es así. Nadie, ni la comunidad ni el administrador me ha contactado para indicarme absolutamente nada sobre el tema por lo que intuyo que no tengo deudas pendientes. Analizando la información de los recibos que dejan en el buzón he visto que figura el anterior propietario de la vivienda y me pregunto si le están pasando los recibos del agua caliente y calefacción (términos fijos). ¿Qué debo hacer al respecto? Sería responsabilidad mía o del Administrador de la finca. Tengo pensado ponerme en contacto con el administrador para cotejar los datos que yo no puedo modificar al llevarlo una empresa externa que sólo el administrador gestiona. Pueden hacerme abonar todos los años que no me han domiciliado ? No se muy bien como gestionar este tema por lo que si son tan amables me gustaria recibir algún consejo al respecto. Gracias. Miguel
Estimado Miguel:
Si vd. ha dado los datos a su administrador para que le cobren todos los gastos de la comunidad, la comunidad a través del administrador está obligado a indicárselo. Si los recibos se los hubieran facturado al anterior propietario y estoy seguro que este se hubiera puesto en contacto con vd.. Esta claro que si el anterior propietario pagaba el termino fijo, vd. también debería pagarlo, si no lo ha pagado, no se encuentra al corriente de pago porque tendrá esta deuda pendiente que por un error no se lo hayan facturado. Tiene que pagarlo, lo mejor en este caso es que hable con su administración y le indiquen la razón porque no le hayan facturado, si no estuviera pagado lo único que podrá hacer es hablar con la administración y su Presidente para que le pasen los recibos, pero no todos a la vez sino al acuerdo al que puedan llegar. Pagar desde luego hay que pagar pero solo los últimos 5 años.
Saludos
Miguel
691564359
hola, se puede pagar la cuata de la comunidad al contado? la comunidad tiene cuenta den un banco que me cobra 10 euros por la trasferencia, no hay otra cuenta para que me pueda ahorrar
este dinero, que al final de año es mucho dinero
muchas gracias
Hola Ricardo.
Se puede pagar ingresando la cantidad en la cuenta corriente de la comunidad de propietarios. No se puede obligar a los propietarios a tener una cuenta corriente para domiciliaciones de pago a no ser que así se haya decidido en una junta de propietarios y esta no se haya impugnado.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola. Estamos con un tema a debate sobre los telefonillos de una urbanización privada de 44 unifamilares (22 pareados),
con acceso a dos calles, la mitad a vía publica y la otra a privada interior.
1) Todos los vecinos de la comunidad tenemos como es lógico un telefonillo que comunica a puerta calle,
como he dicho, la mitad a publica y la otra a privada.
2) Pero, y ahí esta la discusión, la mitad de la urbanización que da a calle privada, tienen además
derivación a una placa botonera que va al portón de entrada a la calle pública,
(así pues ellos tienen comunicación con el telefonillo a la calle privada y publica)
PREGUNTA: Se ha estropeado esa placa que como he dicho, da servicio únicamente a la mitad de la comunidad
(parte interior), y mi pregunta es, si el gasto derivado para su arreglo y mantenimiento corre a cargo
de toda la comunidad o solo compete a los vecinos de la parte interior que disfrutan de ese servicio en esclusiva.
GRACIAS
Buenas tardes Jerónimo:
En primer lugar ver que es que dice la escritura de división horizontal o bien los estatutos en relación a este tema, sino dice nada habrá que estar a si el tema está individualizado y cada propietario debe aportar una cantidad porque se considera que es un elemento común de uso privativo y solo tiene que pagar quien gestione la parte privativa o bien especifique claramente que es un uso común y por lo tanto deberá aportar el gasto entre todos los propietarios. Hy que entender que si el telefonillo solo lo usa una parte de los propietarios, serán estos quien debería pagarlo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel,
Hemos creado una comunidad de vecinos de cuatro viviendas y unos bajos.
Soy propietario de un piso que solo tiene las paredes exteriores, no estan hechos los tabiques ni nada por dentro.
El piso no tiene cédula de habitabilidad y por tanto no es habitable. Quisiera saber si en esta situación tengo que pagar la misma cuota de comunidad que los demás vecinos.
El piso está en la provincia de Barcelona.
Muchas gracias y saludos.
Buenas tardes Virginia.
Tendrás que pagar la cuota que tengas establecida según coeficiente de la escritura de división horizontal
Saludos.
Miguel
691564359
Buenoas días Miguel:
Después de leer todas tus respuestas he aprendido un montón pero aquí va mi duda. Acabo de comprar una vivienda que ennprincipio tenía piscina o eso creíamos. Me han nombrado presidenta de mi bloque; la Mancomunidad somos 4 bloques, el 1 y 2 se edificaron primero, el contrusctor cayó en bancarrota sin completar piscina ni los otros 2 bloques; se vendió a otro contructor que hizo piscina y otros 2 bloques que, según me acaban de explicar, son los que pagan ibi de la piscina y dueños de la misma. Estamos hablando de que de los 4 bloques, todos pagan gastos de piscina, derramas, obras, etc, desde hace más de 20 años. Ahora los bloques dueños dicen que las decisiones de la piscina es solo suya y nosotros deberemos pagar lo que nos digan, sin consulta, si queremos hacer uso de la piscina. Debemos hacer estatutos nuevos… que me recomienda? Además ellos deciden todo sobre las obras, sin presentar presupuestos.
Estimada Inés:
Es una situación difícil y complicada. Si vds. no pueden demostrar que la piscina tiene parte de su propiedad y que en ninguna parte aparece una servidumbre que les obligue a los bloques «propietarios» de la piscina parece evidente que vds. no tienen ningún derecho porque no son propietarios ni participan con ningún coeficiente en los gastos de la piscina. Es evidente que si ellos se atribuyen la propiedad porque así puede demostrarse, vds. no tienen ningún derecho ni ningún deber tampoco con relación a la piscina. Será decisión de ellos de aplicarles una tarifa por uso y disfrute de la piscina. Y desde luego si los propietarios de la piscina quisieran hacer un estatuto, sería la mejor solución para evitar discordias innecesarias. La solución al tema del estatuto no sería una opción sencilla porque se necesitan unas mayorías que serían complicado de conseguir.
Intentaría hacer una norma de régimen interior, que dejara claro en funcionamiento de la piscina, los derechos y las obligaciones.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días:
Tenemos un vecino nuevo que ha comprado un piso exterior, que no tiene entrada por el portal. Vamos a instalar un portero automático y dice que quiere llave del portal, un buzón dentro y que le instalen a él portero automático también. Tiene buzón en su puerta, y como digo, no tiene entrada por el portal. ¿Estamos obligados a darle llave del portal, poner buzón dentro e instalarle un telefonillo? El portero automático abre el portal, no su casa.
Un saludo y gracias de antemano.
Buenos días José:
Lo primero que se debe comprobar es lo que dice los Estatutos de la comunidad o bien lo que dice la escritura de división horizontal sino hubiera Estatutos. También se deberá comprobar si en el reparto de gastos de la comunidad esta incluida esta vivienda y si participa de todos los gastos de la comunidad, sino participa además de los derechos que solicita tendrá que aceptar las obligaciones derivadas de sus exigencias. Un propietario además de sus derechos tiene sus obligaciones.
Si en la escritura aparece que esta vivienda participa de la misma manera que las demás hay qe hacer lo que solicita y repercutirle los gastos en base a su cuota de participación.
Si no tiene entrada a su vivienda por el portal me temo que está exento de los gastos de portal y por tanto lo que está pidiendo no procede.
Saludos
Miguel
891564359
Hola, en nuestra comunidad hay un propietario que lleva pagando doble cuota durante 18 años, si parece una broma, pero no lo es. En 2012, el vocal se dió cuenta y se le dijo, siguió pagando, a posteriori otro vocal se lo volvió a decir y caso omiso. Este año por fin ha hecho caso. La pregunta es: ¿ se le debe devolver todo lo que ha pagado de mas, cuando ha sido voluntario y ademas se le ha avisado en numerosas ocasiones? Y si es así, cuantos años se le debe devolver?
Gracias
Hola Mary:
Si existe un propietario que ha pagado durante 18 años lo suyo es pagarle todo el saldo que tiene a su favor y lo suyo sería hacerlo por la totalidad del importe que ha pagado de mas. Si no puede ser porque el pagarle todos los años podría hacer un boquete financiero a la comunidad, llegar a un acuerdo con el propietario para reconocer la deuda que la comunidad tiene con el y pasar ese dinero a pagos anticipados de cuota o de futuras derramas e írselo descontando mes a mes. Pero desde mi opinión hay que devolverle todo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, en primer lugar gracias por vuestra página y vuestro blog, es de gran utilidad. Mi duda es la siguiente:
SITUACIÓN : Nuestra comunidad de 80 personas tiene suelo radiante, ya nos aclaró la propia constructora que sólo radiante significa que de poner el suelo refrescante no refrescará nada (3 grados con 40 en la calle) pero hay vecinos obsesionados con hacer un estudio (Unos 8000€) y poner suelo refrescante.
PREGUNTA:
1-¿Puedo negarme a pagar la derrama de ese estudio si sale aprobado en Junta?
2-Según tengo entendido podría negarme a pagar la derrama de la instalación del suelo refrescante por ser un valor de más de 3 cuotas mensuales, tendrian que pagar solo los interesados y si luego por sorpresa funcionara bien (que va a ser que no) con pagar las cuotas podria unirme. ¿Es correcto?
Muchas gracias
Hola Clara:
Excepto si los estatutos dice que la comunidad tendrá a futuro un suelo refrescante, parece claro, que la instalación de dicho suelo o bien incluso la inclusión de un informe sobre la viabilidad de la instalación parece una mejora de la cual no tiene porque hacerse cargo aquellos propietarios que no quieran hacer el estudio y posterior instalación del mismo. Debemos tener en cuenta que en este caso está la aplicación del artículo 17.4 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:
«4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
«No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
En este artículo no solamente hablar del importe máximo de 3 cuotas sino de la mayoría cualificada de los 3/5.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola compré un piso en 2018 en una comunidad de solo 4 propietarios.
Cuando compré se refleja en Escrituras de compra que habiendo una deuda con el Canal de Isabel II de 2.800€.
El Canal de Isabel II concedió el pago aplazado de la deuda en 12 mensualidades.
Uno de los propietarios es un banco, tiene el piso cerrado y no paga. Se acordó en junta extraordinaria repartir entre los otros tres vecinos la deuda con Canal de Isabel II, y recuperar el importe del piso que no paga, cuando se ponga al corriente en sus pagos.
Por mi parte, pagué la parte de mi deuda durante los 12 meses convenidos.
Desde que compré estoy transfiriendo a la cuenta del la comunidad cada mes mi cuota de la comunidad y cada dos meses la parte fija que me corresponde por el agua.
Desde que compré hay un presidente pero no se celebran juntas. Desconozco todo de esta comunidad. Le he pedido al presidente que se celebren juntas pero dice que trabaja fuera y me da largas a todo.
Como no me gusta esta situación, decidí vender el piso.
Hace unos meses hablé con el presidente y le dije que me tendría que firmar un documento donde diga que no tengo ninguna deuda con la comunidad. Me dijo que me lo firmaría sin problema
El piso ahora está vacío, lo he tenido alquilado hasta ahora. Ahora he hecho reforma y lo pienso vender.
Me gustaría saber si con el documento donde diga que no tengo ninguna deuda con la comunidad es suficiente para la venta. Ya que como desconozco totalmente los papeles de la comunidad, podría darse el caso de que en esa comunidad el único que pague a la comunidad sea yo y el posible comprador una vez lo hubiese comprado, se encontrarse con que la comunidad pudiera tener deudas con el Canal de Isabel II.
Estimado Pedro:
El documento que a vd. le firme el Presidente, si es que no le ha firmado ya, le valdrá ante terceros en caso de que se le reclame una deuda después de la venta y el nuevo propietario puede justificar y demostrar con ese certificado que efectivamente está al corriente de pago. Si el Presidente le firma el certificado vd. está exento de responsabilidad, será el Presidente quien tenga que justificar ante el Canal de Isabel II l deuda que pudiera tener, si es que la tuviera.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días,
Me han pasado la regularización de gastos del ejercicio del ultimo año. En este caso debo pagar 800€, pero yo soy propietario de la vivienda desde Octubre. Me corresponde pagar la regularización de manera integra o únicamente la parte proporcional (octubre-noviembre-diciembre)?
Estimado Jose:
Las cuestiones de regularización de saldos tanto en su favor como en su contra le corresponde regularizarlo a aquel propietario que lo es en el momento en que los derechos y las obligaciones se generan. Si la obligación se genera en meses después de cuando vd. compró la vivienda, es el obligado al pago.
Cuestión distinta es que vd. hable con el anterior propietario y lleguen a algún acuerdo,pero la obligación ante la comunidad es suya.
Saludos
Miguel
691564359
Buenos dias, soy propietaria de un garaje en una comunidad que comprende una agrupación de comunidades, ( en concreto 4 edificios de viviendas y los garajes) Se ha producido un atasco en uno de los edificios, las demás comunidades debemos contribuir a pagar dicho gasto o debe hacerlo la comunidad donde se ha producido, gracias
Buenos días Margarita:
En este caso le digo lo que digo siempre, pues depende. Habría que mirar que si el atasco se produce en el garaje pero realmente es de la bajante de uno de los bloques o edificio, lo suyo es el que el edificio se haga cargo de este problema. Si el problema no es exactamente de la bajante del edificio sino de la unión de la bajante del edificio y del garaje y el problema deriva mas bien en el deterioro de la parte del garaje lo suyo es que sea una solución a aportar por el garaje y por lo tanto sería un problema especifico del garaje y que debería solucionarse por la comunidad general y por último y no lo menos importante habrá que estar a como se tiene escriturada la escritura de la agrupación de comunidades, como se tiene concretado contablemente el reparto de gastos y quien se hace responsable de los mismos. Si hay un solo reparto de gastos se tratará de una manera y si hay gastos individualizados por edificio bloque o portal, hay que entender que el gasto irá a cargo del edificio. No obstante la pauta de quien deberá pagarlo será en base a como está pagado el seguro de la vivienda y quien se hace cargo del mismo. Entiendo que este problema se debería tener dentro de la cobertura del seguro.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días.
Somos una comunidad pequeña de 8 propietarios (6 vecinos y 2 locales) que vamos a hacer una reforma de la fachada.
Atendiendo a los estatutos solo los 6 vecinos pagan cuota mensual; los locales no.
En previsión de generar un remanente para hacer frente a los gastos de la reforma y evitar una derrama muy elevada de golpe, hace 2 años duplicamos la cuota mensual sin reparar en que los locales no la pagan.
Llegado el momento de la adjudicación de la obra (32.000 eur) se valoró el importe de la derrama en 12.000 eur (12.000 / 8 = 1.500 eur/propietario) pues el resto se había provisionado con el aumento de cuotas. Se aprobó en Junta y se realizaron todos los ingresos.
Pero acabamos de descubrir el error que cometimos: aunque los locales deberían haber pagado la parte proporcional del total de la obra (32.000 / 8 = 4.000 eur/cada local) solo se les ha solicitado 1.500 eur.
– ¿Habría alguna posibilidad en este momento de reclamar a los locales el resto del importe?
– Y, pensando en futuras reformas, ¿podríamos haber hecho constar en acta cuando se aprobó la subida de cuotas para generar el remanente que esos importes minorarán la derrama futura de esos propietarios?
Gracias anticipadas y, al menos, si no conseguimos solucionarlo, que sirva para prevenir a otros con nuestro error.
Buenos días Mari Angeles.
En primer lugar deben vds. verificar que efectivamente los locales están exentos de las cuotas pero no así de las derramas a realizar en el edificio, máxime cuando esta derrama es para pagar los gastos derivados de las reparaciones necesarias para poner al día todos los asuntos de la ITE dada por el Ayuntamiento por las irregularidades en su bloque.
Si no existe nada en los estatutos que pueda dar lugar a un error de interpretación se supone que las cuotas van por un lado de las cuales los locales no son participes y así se lo hace saber los propios estatutos y por otro lado van las posibles derramas para adecuar el edificio, según la inspección técnica del ayuntamiento, que estas por lo que me dicen es una obligación porque los locales no quedan exentos. Si estos es así, los locales deberán pagar cada uno los 2.500 € correspondientes. Ahora bien es justo que estos locales paguen de golpe estos 2.500 € o bien se les de un plazo de 24 meses o 2 años, creo que sería mas justo que se le diera dicho plazo. por ello deberían de decir a los locales que el pago de 2.500 € por local se hiciera a razón de 105 €/mes.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Tengo 80 años y una minusvalía certificada de movilidad reducida en grado 7; algo que me obliga a ir con muletas y silla de ruedas.
Soy propietario de un piso, un trastero y un garaje privado en Benidorm; hecho por el que pago 3 recibos semestrales de gastos de comunidad.
Los administradores son unos sinvergüenzas (más que denunciados) entre otras muchas… les he enviado 2 Burofax de reclamaciones y, se han molestado, en ir a recogerlos. Sin añadir los más de 40 correos Email que ni han contestado.
La junta directiva lleva más de 10 años y no hay dios que les eche… en una finca de 24 pisos con unos 15 propietarios.
El portero es un-VIVA LA PEPA (DE TALES PALOS TAL ASTILLAS), que la última vez que hable por teléfono con él, para saber de las constantes averías ascensores y de telefonillos… ME COLGÓ DESPUÉS DE MANDARME A TOMAR POR…
Pregunto: ¿Puedo amenazarles, por escrito, que NO voy a pagar más recibos de la comunidad hasta que se comporten como personas NORMALES…?
Gracias
Estimado Eloy.
No puede hacerlo. El pago de la cuota nada tiene que ver con el comportamiento que tenga el Presidente, El Administrador y el propio conserje.
Si vd. ve que el funcionamiento de la comunidad le está afectando a sus intereses lo que puede hacer es presentar una demanda ante el juzgado pero ya sabe que eso tiene sus correspondientes gastos o costas judiciales que eso solo podrá recuperarlas en caso de que la sentencia salga a su favor.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola tengo una gran duda respecto a la definicion d gastos «individualizables» que se mencionan en la ley.
En mi comunidad hay dos locales que dan a la calle y pagan todos los gastos en función del porcentaje definido en la escritura (3%). Entiendo solo paguen este porcentaje en gastos de zonas comunes en los que no hacen uso excepto cuarto contadores, pero no creo deba ser así en gastos que claramente son en funcion de los m2 de cada uno, como ser el seguro de comunidad. Los locales ocupan un 10% de la superficie del inmueble y entiendo deberían pagar un 10% y no un 3% para ello pedimos a MAPFRE que nos calcule cuanto sería un seguro si los locales no existieran… y sorpresa, el presupuesto bajo un 10% ¿se puede utilizar este presupuesto para demostrarle a los locales que el seguro es un gasto individualizable? Y si fuera asi en el seguro, ¿tambien deberían pagar un 10% para gastos similares como el de mantenimiento de cuenta corriente y mantenimiento de extintores de cuadros contadores?
Hola Sergio:
Tal yt como hemos hablado por teléfono los locales pagan en función al coeficiente establecido en la escritura de división horizontal, si mañana hubiera un siniestro el coste de la indemnización se pagaría a cada propietario en función de su coeficiente en la escritura de división horizontal.
Muchas Gracias.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola Miguel, compre una vivienda unifamiliar que tenía un bloque de pisos detrás que da a otra calle que resultó que mi casa está dentro de una división horizontal estaba todo ocupado, poco a poco vendieron los pisos y ahora solo quedan dos pisos ocupados los dueños de los tres restantes quieren constituir la comunidad para poder echarlos como les dicta el ayuntamiento me llamó una abogada para firmar y me dijo que no estaba obligado a pagar su escalera pero si a pagar reformas de fachada etc eso marca el estatuto según ella.
De que manera podría cambiar esto? ya que mi casa es totalmente independiente, tengo mi propia fachada y mi propio terrado y quiero mantener mi casa no el bloque de detrás!
Estimado Miguel:
Lo primero es verificar que en la escritura de obra nueva de división horizontal estén integrados el bloque y su vivienda unifamiliar y si fuera así verificar las condiciones en el que se incluyeron su vivienda unifamiliar y cuales son sus obligaciones. Si en la escritura apareciera su vivienda unifamiliar integrada en la comunidad junto con el bloque solo le quedaría la opción de que un abogado le llevara su caso y reclamara esta situación vía judicial para que fuera el juez quien dictaminara que por su situación que nada tiene que ver con la situación del bloque se hiciera de forma independiente. Creo que va a tener que gestionar este tema a través del juzgado para hacer su reclamación.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, una duda: en los bajos de mi finca (de los años 70) existen algunos trasteros no registrados pero que pertenecen a algunos de los propietarios de los apartamentos. Estos trasteros no tienen título ni coeficiente de participación, por tanto no aportan al presupuesto de gastos.
Esto es legal? se puede reclamar que contribuyan a los gastos? Puesto que deben estar construidos en zonas comunes del edificio, hasta que punto pueden tener propietario diferente a la comunidad?
Hola Fran:
En algún momento de la vida de la comunidad, se decidió hacer unos trasteros que pertenezcan a algunos de los propietarios y que no estén legalizados, conozco algunos trasteros soterrados sin que estén legalizados. Efectivamente al no estar registrados estos trasteros no existen y por lo tanto no se puede reclamar el reparto que les pudiera corresponder.
Para que se pueda reclamar que contribuyan a los gastos es necesario legalizarlos y para ello alguien tendrá que reclamar la construcción no legal de los trasteros, con el consiguiente coste y multas que esto puede producir o bien hablar con el administrador o Presidente para que se incluyan en el reparto de gastos los coeficientes que corresponden a cada uno de los trasteros y los grupos en donde deben participar.
El hacer trasteros en los elementos comunes sin estar legalizados ni hechos el proyecto por un profesional puede derivar en problemas estructurales importantes.
No obstante siempre es conveniente que si se reparten trasteros que deriven de un elemento común, aunque no estén legalizados, siempre es conveniente que quede adecuadamente reflejado en el acta de la reunión y como se va a hacer el reparto.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas noches,
Mi caso es el siguiente:
Hace dos años compre un local comercial al cual se le cambio su uso a vivienda y después de su cambio seguí pagando la cuota de comunidad que tenía como local, las cuotas en mi comunidad no se pagan por coeficiente si no que todas las viviendas pagan una cuata fija y los locales otra, en la última reunión de vecinos hablaron de subirle las cuotas a los locales ya convertidos en vivienda. Yo le pedí una copia de los estatutos al administrador y mi sorpresa fue que me dijo que no sabe si la comunidad los tiene y los ha solicitado al organismo que corrwsponda. En el caso de que la comunidad no tenga estatutos entiendo que tengo que tener derecho a que se me cobre por coeficiente ya que mi local tiene menos de la mitad de metros que el resto de viviendas y encima tiene entrada totalmente independiente, es decir no uso ningún servicio de la comunidad(excepto seguro y gastos de administración etc). Y en el caso de que me pudieran a obligar a pagar lo mismo ¿sería por votación por mayoría o de que manera?
Gracias y un saludo.
Estimado Enrique:
Si a vd. el Ayuntamiento le ha permitido el cambio de uso de local a vivienda, Estará como bien dice a lo que digan los estatutos con respecto al reparto de gastos.
En el título constitutivo se fijara la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. Si no dice nada en las Estatutos si lo dirá en la escritura de obra nueva y por lo tanto hay vendrá la cuota de participación de cada vivienda o local. Si en un momento determinado hubiera un cambio en su coeficiente o una variación en el reparto de gastos esto se tendría que haber hecho por unanimidad y tendría que estar reflejado en un acta. Si no fuera así, a vd. deberían cobrarle por los m2 reales. El reparto de gastos al ser ahora vivienda, debería tenerse en cuenta las peculiaridades que vd. comenta. el no uso de algún servicio de la comunidad, excepto seguro y gastos de administración, etc. Si decidieran los propietarios obligarle a pagar lo mismo que cualquier otro propietario debería hacerse por unanimidad que en este caso no podría hacerse porque se entiende que su voto estará en contra.
Saludos.
Miguel
691564359