La comunidad prohíbe los pisos turísticos, pero un vecino alquila por habitaciones: ¿puede impedirlo?
Compartir
1. Una nueva forma de alquilar que está generando conflictos vecinales
El mercado del alquiler está cambiando. Junto al arrendamiento tradicional de viviendas completas y al alquiler turístico, están apareciendo nuevas modalidades de alojamiento que plantean importantes interrogantes para las comunidades de propietarios.
Una de ellas es el denominado coliving, una fórmula de convivencia en la que diferentes personas alquilan habitaciones o espacios individuales dentro de una misma vivienda o inmueble, compartiendo determinados servicios e instalaciones.
Aunque esta modalidad no es completamente nueva, su expansión está generando conflictos en edificios residenciales donde los propietarios consideran que el alquiler individualizado de habitaciones puede alterar la convivencia.
Las preguntas son numerosas:
¿Puede una comunidad prohibir que un propietario alquile su vivienda por habitaciones? ¿Es lo mismo un coliving que una vivienda turística? ¿Puede utilizarse la mayoría de tres quintos para prohibir ambas actividades? ¿Qué sucede si los estatutos impiden instalar hoteles o pensiones?
Estas cuestiones han adquirido especial actualidad después de dos resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid dictadas en 2026, que han rechazado las pretensiones de una comunidad de propietarios de impedir un coliving.
Desde la perspectiva de la administración de fincas, estamos ante un asunto que merece analizarse con detenimiento.
2. ¿Qué es realmente un coliving?
El término coliving procede del inglés y puede traducirse como una modalidad de vivienda compartida.
Generalmente, varias personas ocupan habitaciones independientes y comparten espacios como la cocina, el salón o los baños.
En ocasiones, una empresa se encarga de gestionar los contratos, seleccionar a los ocupantes y prestar determinados servicios.
Sin embargo, debemos distinguir entre diferentes situaciones.
No es lo mismo que un propietario alquile tres habitaciones a estudiantes durante un curso académico que una empresa comercialice estancias de pocos días, con servicios propios de un establecimiento de hospedaje.
Tampoco resulta equivalente un alojamiento destinado a satisfacer necesidades residenciales durante varios meses que una vivienda explotada turísticamente.
Esta distinción resulta fundamental porque las normas aplicables y las posibilidades de intervención de la comunidad pueden ser diferentes.
Además, la denominación comercial del contrato no determina por sí sola su naturaleza jurídica.
Llamar coliving a una actividad no significa que automáticamente quede fuera de la regulación turística o de las obligaciones administrativas correspondientes.
Lo importante es conocer cómo funciona realmente el alojamiento.
3. El conflicto que ha llegado a la Audiencia Provincial de Madrid
El caso que ha reabierto el debate se produjo en una comunidad de propietarios de Madrid integrada por menos de quince viviendas.
Una propietaria había contratado a una empresa para explotar su inmueble mediante un sistema de alquiler por habitaciones.
Ante esta situación, la comunidad aprobó en septiembre de 2022 un acuerdo que pretendía prohibir no solamente las viviendas de uso turístico, sino también otras modalidades de cesión temporal, entre ellas el alquiler por habitaciones y el coliving.
El conflicto terminó en los tribunales.
La primera resolución relevante fue la Sentencia 181/2026, de 25 de mayo, dictada por la Sección 14.ª de la Audiencia Provincial de Madrid.
El tribunal examinó si una comunidad podía extender la prohibición de viviendas turísticas a modalidades de alquiler residencial distintas de la actividad turística.
La respuesta fue negativa en las circunstancias examinadas.
La sentencia consideró que la mayoría utilizada para limitar la actividad turística no permitía prohibir indiscriminadamente otras formas de arrendamiento.
Posteriormente, en septiembre de 2026, otra sección de la Audiencia Provincial de Madrid rechazó también la pretensión de cerrar el coliving por supuestas actividades molestas, al no considerar suficientemente acreditadas las infracciones denunciadas.
Estas resoluciones son especialmente interesantes porque permiten diferenciar dos cuestiones: la facultad de la comunidad para establecer restricciones y su derecho a actuar frente a actividades efectivamente molestas.
4. ¿Puede una comunidad prohibir las viviendas turísticas?
La respuesta es afirmativa, siempre que se cumplan los requisitos legales.
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un régimen específico para los acuerdos relacionados con la actividad turística contemplada en la legislación de arrendamientos urbanos.
La mayoría exigida es de tres quintos del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha confirmado que esta mayoría permite también acordar la prohibición de la actividad turística.
Además, desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 de la LPH exige la aprobación expresa previa de la comunidad para desarrollar nuevas actividades de alojamiento turístico comprendidas en dicho precepto, sin perjuicio del régimen transitorio aplicable.
Por tanto, las comunidades disponen de herramientas legales para controlar esta actividad.
Ahora bien, debemos tener presente una cuestión esencial: estas reglas especiales se refieren a la actividad turística legalmente definida.
No pueden extenderse automáticamente a cualquier modalidad de arrendamiento simplemente porque los vecinos consideren que resulta similar.
5. ¿Puede prohibirse el alquiler por habitaciones con la misma mayoría?
Aquí encontramos el núcleo del problema.
La Sentencia 181/2026 de la Audiencia Provincial de Madrid distingue entre el alojamiento turístico y otras modalidades de alquiler que responden a necesidades residenciales.
Cuando una persona alquila una habitación para vivir durante un período determinado, sin que exista una verdadera actividad turística, no podemos aplicar automáticamente el régimen especial previsto para las viviendas turísticas.
La consecuencia es importante.
Si una comunidad pretende introducir una nueva prohibición general del alquiler residencial por habitaciones mediante una modificación de sus estatutos, como regla general necesitará unanimidad conforme al artículo 17.6 de la LPH.
No basta con aprobarla mediante la mayoría de tres quintos prevista para el alojamiento turístico.
Pongamos un ejemplo.
Una comunidad de veinte propietarios aprueba, con dieciséis votos favorables, prohibir las viviendas turísticas.
El acuerdo puede resultar válido si cumple los requisitos legales correspondientes.
Pero si pretende añadir que también quedan prohibidos todos los alquileres por habitaciones destinados a estudiantes, trabajadores o residentes temporales, esa ampliación no queda automáticamente amparada por la misma mayoría.
Deberá analizarse como una restricción diferente del derecho de propiedad.
Esta diferencia es fundamental para evitar acuerdos que posteriormente puedan ser anulados judicialmente.
6. ¿Qué sucede si los estatutos prohíben hoteles y pensiones?
Muchas comunidades cuentan con estatutos redactados hace décadas.
En ellos encontramos expresiones como prohibición de instalar hoteles, pensiones, fondas o establecimientos similares.
La cuestión es determinar si estas prohibiciones alcanzan también al coliving.
No existe una respuesta universal.
Debe estudiarse el contenido exacto de los estatutos y las características de la actividad desarrollada.
Si el alojamiento funciona realmente como un establecimiento turístico o de hospedaje, podría quedar comprendido dentro de determinadas prohibiciones estatutarias.
Pero si se trata de un arrendamiento residencial por habitaciones, sin servicios turísticos ni características propias de hospedaje, la interpretación puede ser diferente.
En el caso analizado por la Audiencia Provincial de Madrid, los estatutos procedían de 1970 y prohibían determinadas actividades de hospedaje.
El tribunal entendió que esa prohibición no comprendía el coliving residencial desarrollado en la vivienda.
Debemos recordar que las limitaciones al uso de la propiedad privada deben interpretarse de manera restrictiva y no pueden ampliarse sin una justificación jurídica suficiente.
7. ¿Y si los inquilinos generan molestias?
Que una comunidad no pueda prohibir automáticamente el alquiler por habitaciones no significa que deba soportar cualquier comportamiento.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe desarrollar actividades contrarias a los estatutos, dañosas para la finca o que infrinjan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Esta prohibición afecta tanto a los propietarios como a los ocupantes.
Imaginemos una vivienda alquilada por habitaciones donde se producen fiestas nocturnas continuadas, daños en las instalaciones comunes o comportamientos que alteran gravemente la convivencia.
La comunidad puede actuar.
Sin embargo, deberá acreditar los hechos y seguir el procedimiento legal.
El presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, puede requerir el cese de la actividad.
Si las molestias persisten, la comunidad podrá valorar el ejercicio de la acción judicial correspondiente, previo acuerdo de la junta cuando resulte exigible.
Lo importante es disponer de pruebas.
Las denuncias, informes, testimonios, actuaciones policiales y demás elementos acreditativos pueden resultar decisivos.
No basta con afirmar que existe un trasiego excesivo de personas o que el edificio ha perdido tranquilidad.
8. La segunda sentencia: no toda incomodidad constituye una actividad molesta
La segunda resolución de la Audiencia Provincial de Madrid, dictada en septiembre de 2026, examinó precisamente las molestias atribuidas al coliving.
La comunidad alegaba que el sistema de alquiler por habitaciones provocaba una utilización excesiva de las instalaciones y alteraciones en la convivencia.
Sin embargo, los jueces no consideraron acreditada una actividad que justificase su prohibición.
Entre las circunstancias examinadas se encontraban la utilización del ascensor, la entrada y salida de ocupantes y las entregas de comida o paquetería.
El tribunal valoró que determinadas situaciones podían producirse igualmente en una vivienda ocupada por una familia numerosa.
También tuvo en cuenta que las habitaciones se alquilaban por períodos mínimos de un mes y que algunos ocupantes llegaban a empadronarse.
Estas circunstancias contribuían a diferenciar el uso residencial del alojamiento turístico.
La enseñanza es clara: una comunidad no puede fundamentar una prohibición únicamente en impresiones, temores o incomodidades que no constituyan infracciones jurídicamente relevantes.
9. ¿Puede el propietario convertir libremente su vivienda en seis u ocho habitaciones?
No necesariamente.
Aunque el alquiler residencial por habitaciones pueda resultar admisible desde la perspectiva de la propiedad horizontal, eso no significa que cualquier transformación de una vivienda sea legal.
Debemos examinar otros aspectos.
En primer lugar, las obras realizadas.
Si para crear nuevas habitaciones se modifican elementos estructurales, instalaciones generales o elementos comunes, pueden resultar necesarias autorizaciones comunitarias y administrativas.
En segundo lugar, las condiciones de habitabilidad.
Una vivienda debe respetar las exigencias urbanísticas, técnicas, sanitarias y de seguridad que correspondan.
También debemos analizar si se está produciendo una verdadera división material o jurídica del inmueble o simplemente una redistribución interior.
Son situaciones distintas y pueden exigir requisitos diferentes.
Por último, la intervención de una empresa gestora no convierte automáticamente el inmueble en un establecimiento turístico, pero tampoco permite eludir la normativa aplicable a la actividad realmente desarrollada.
10. ¿Quién responde ante la comunidad: el propietario o los inquilinos?
Este punto también resulta importante.
El propietario continúa siendo responsable de las obligaciones comunitarias que legalmente le corresponden.
Debe contribuir a los gastos generales, respetar las instalaciones comunes y atender los requerimientos que procedan.
Los ocupantes, por su parte, también están obligados a respetar las normas de convivencia y las prohibiciones legales sobre actividades molestas.
Si un arrendatario ocasiona daños en el portal, el ascensor o cualquier instalación comunitaria, habrá que determinar las responsabilidades correspondientes.
Cuando existen actividades prohibidas, el artículo 7.2 de la LPH permite dirigir las acciones judiciales contra quienes corresponda según las circunstancias.
Por tanto, alquilar una vivienda no significa que el propietario desaparezca de sus relaciones con la comunidad.
11. ¿Qué debe hacer el administrador de fincas ante un conflicto por coliving?
Desde mi experiencia profesional, considero que la primera obligación del administrador es analizar la situación antes de recomendar cualquier acuerdo.
No resulta aconsejable convocar una junta para prohibir indiscriminadamente todas las modalidades de alquiler sin comprobar previamente su naturaleza jurídica.
El procedimiento más razonable sería:
- Examinar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad.
- Determinar si la actividad es turística, residencial, de temporada o de hospedaje.
- Comprobar si existen obras o modificaciones que afecten a elementos comunes.
- Verificar si se han producido molestias y si existen pruebas suficientes.
- Estudiar las mayorías legales necesarias antes de proponer cualquier restricción.
- Informar a la junta de las consecuencias jurídicas y económicas de las posibles actuaciones.
Una comunidad puede tener motivos legítimos para preocuparse por determinados usos de las viviendas.
Pero esa preocupación debe traducirse en decisiones ajustadas a derecho.
12. Conclusión: prohibir pisos turísticos no equivale a prohibir el coliving
Las resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid ponen de manifiesto que las comunidades deben distinguir entre las diferentes modalidades de arrendamiento.
El alquiler turístico cuenta con un régimen específico dentro de la Ley de Propiedad Horizontal.
El alquiler residencial por habitaciones y el coliving no turístico presentan características diferentes y no pueden quedar automáticamente comprendidos en una prohibición dirigida exclusivamente a las viviendas turísticas.
Tampoco significa que estas actividades disfruten de una libertad absoluta.
Deben respetar los estatutos válidamente aplicables, la normativa administrativa, las condiciones de habitabilidad y los derechos de los demás propietarios.
Y, naturalmente, si generan actividades molestas debidamente acreditadas, la comunidad podrá utilizar los mecanismos legales correspondientes.
Como administrador de fincas, considero que uno de los errores más frecuentes consiste en intentar resolver problemas de convivencia mediante prohibiciones generales, sin analizar previamente si existe fundamento legal suficiente.
La experiencia demuestra que un acuerdo adoptado precipitadamente puede terminar convirtiéndose en un procedimiento judicial largo y costoso.
La comunidad tiene derecho a proteger la convivencia, pero también está obligada a respetar los derechos individuales de sus propietarios.
Encontrar ese equilibrio constituye una de las principales responsabilidades de quienes intervenimos en la administración de comunidades de propietarios.
Otros artículos que pueden ser de vuestro interésw:
