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Jardines comunitarios de uso privativo

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Jardines comunitarios de uso privativo

Jardines comunitarios de uso privativo

 P: Mis preguntas sobre jardines comunitarios de uso privativo:

El mantenimiento  de los jardines comunitarios con uso y disfrute privativo (corte de césped, riego, reposición de plantas, etc.), a quien corresponde. ¿Corresponde a la Comunidad de Propietarios o bien a aquellos propietarios que tienen el uso y disfrute?

¿En el jardín comunitario de uso y disfrute privativo (bajo con jardín) pueden instalar una pérgola?

¿En ese mismo jardín se podrían hacer barbacoas?

 R: El mantenimiento del jardín comunitario de uso privativo le corresponde a los propietarios que utilizan dicho Jardín. Solo falta que la comunidad se tuviera que hacer cargo del mantenimiento. Esto es como el que tiene un ático y una terraza que es un elemento común de uso privativo. El mantenimiento le corresponde siempre al que la utiliza que es quien la deteriora. Otra cosa diferente es que en el jardín se deterioren elementos comunes que sean ajenos al uso del propietario que los está utilizando. En este caso debería la comunidad asumir dicho coste. Le pongo un ejemplo: El jardín de uso privativo está cerrado con un muro de piedra y este muro cediera y se derrumbara. La Comunidad debería hacerse cargo de la reposición del muro. Pero podría pasar que el muro se fuera deteriorando poco a poco y se fuera saltando alguna piedra. En este caso es mantenimiento del propietario que está haciendo uso del jardín.

Un elemento común de uso privativo debe estar siempre en las condiciones en que se le cedió al propietario que lo utiliza y con las normas que nacen desde la Junta de Propietarios. No se puede poner ningún elemento que no esté aceptado por la mayoría de la Junta. Por lo tanto, Pérgolas, Barbacoas, etc. no pueden ni deben ser utilizadas, si no es con el permiso de la Comunidad y siempre que se ajuste este a las ordenanzas municipales que a tal efecto se desarrollen.

Las barbacoas no pueden ser utilizadas en los edificios de Madrid según la ordenanza que a tal efecto hay sobre protección del medio ambiente. Para el resto de España habrá que estar a las ordenanzas hechas por cada Ayuntamiento.

Con respecto a la utilización de una pérgola se estará a lo que se indique en los estatutos de la comunidad o bien en el Reglamento de Régimen Interior o a lo que se diga a tal efecto en las reuniones habidas en la comunidad y se haya levantado el acta correspondiente.

Os adjunto varios enlaces de nuestro sitio web por si fueran de vuestro interés:

Cubierta. Elemento común de uso privativo. ¿Como actuar?

Cubierta. Elemento común o privativo

Canalizaciones en la vivienda, son elementos comunes o privativos

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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115 Comentarios

  1. Jose 17 noviembre, 2017

    Hola, en un jardín de uso privativo, puede el propietario plantar arboles, o bien podemos prohibirselo, teniendo en cuenta que en los estatutos no pone nada al respecto.
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 noviembre, 2017

      Buenos días Jose. Si el jardín es un elemento común de uso privativo se estará a lo que se diga en los estatutos o bien en alguna decisión tomada en acta sobre las limitaciones a realizar en el jardín comunitario de uso privativo. Si no existiera nada ni en la escritura de división horizontal, estatutos, acta, etc. no se puede realizar ninguna modificación del elemento común. Para ella se necesitaría que se aceptara en una junta general extraordinaria u ordinaria y se tendría que aprobar por la unanimidad de los propietarios. Deberemos estar a lo que dice el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice «los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representan el total de las cuotas de participación «. No obstante, hay que considerar que si es un jardín y este propietario que tiene el uso exclusivo del mismo y se encarga del mantenimiento, de mantener el césped, de ponerlo estético y bonito con flores, del riego automático, considero que no debe de prohibírsele el incorporar una nueva planta, un arbusto o bien un árbol pequeño, siempre que este no sobrepase los limites en el que pueda molestar al resto de los propietarios. En el caso de que la actuación pueda afectar al resto de los propietarios debería, desde mi punto de vista, aprobarse por unanimidad.

      Un cordial saludo.

  2. Julio 4 agosto, 2018

    Buenos días,
    Soy el presidente actual de una Comunidad de propietarios en una urbanización de chalets adosados.
    Cada vecino disfruta de una zona de jardín recogida en escrituras como zona común de uso privativo.
    Uno de los vecinos ha levantado un muro en bloques de cemento de 2,5 m de altura a escasos 20 cm de la mediana con su vecino. Anteriormente ambas parcelas estaban separadas por una valla metálica de simple torsión con su correspondiente vegetación.
    Este muro lo ha ejecutado sin consultar a la Comunidad de Propietarios.
    A pesar de decirnos que lo ha hecho con la correspondiente licencia de ayuntamiento, mi pregunta es si la actuación es legal puesto que además perjudica seriamente la visión desde el chalet del vecino.
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 agosto, 2018

      Buenas tardes Julio.
      Con relación a su pregunta hay varios temas a tener en cuenta.
      En principio un elemento común de uso privativo como es la zona de jardín que queda perfectamente recogido en la escritura de división horizontal, no se puede modificar porque como bien dice la propia escritura no es un elemento privativo sino un elemento común que corresponde a la Comunidad de Propietarios. Estoy seguro que en la escritura figurará aquellas actuaciones que se puedan hacer y las que se deberán consultar con los propietarios. Si no figurara por la pura lógica se entiende que una actuación como la que se ha realizado debería de haberse consensuado previamente en una junta de propietarios. Nadie deberá hacer modificaciones en un elemento común sin la correspondiente aceptación por parte de la mayoría de los propietarios y si además la modificación produce un cambio de estética en dichos elementos comunes, estamos hablando que esta modificación necesitaría la unanimidad de los propietarios. Lo que si parece claro, independientemente de las mayorías necesarias, es que se hubiera necesitado una reunión previa antes de realizar la obra. Nada tiene que ver que el Ayuntamiento haya aprobado la obra, porque ellos se preocupan de la licencia, pero en ningún caso se van a preocupar lo que el derecho y la escritura indica con respecto a las posibles modificaciones en los elementos comunes.
      También se debe de tener en cuenta otro factor importante a la hora de realizar las obras de la medianera y es que nos debemos adecuar a lo que dice el Código Civil al respecto. El artículo 580 y siguientes del código civil habla de las luces y las vistas. Parece claro que también se ha ido en contra de estos artículos y de estos principios.
      Tengo un pequeño post sobre medianeras que se lo indico por si fuera de su interés: https://adminfergal.es/quien-debe-asumir-el-coste-de-mantenimiento-de-la-medianeria/
      Un cordial saludo.

      1. Julio 6 agosto, 2018

        Muchas gracias Miguel por su rápida respuesta que coincide exactamente con lo que yo pensaba debía ser.
        El vecino defiende la legalidad de su muro por el hecho de haberlo realizado a escasos 20 cm de la medianera y por tanto en su jardín. Lo cual no quita en absoluto el impedir las luces y vistas de su vecino.
        Un saludo

        1. Miguel Fernández 6 agosto, 2018

          Es un placer colaborar con vds.
          Para cualquier tema estoy a vuestra disposición a través de la web.
          Saludos.
          Miguel.

          1. Julio 7 agosto, 2018

            Muchas gracias de nuevo Miguel.
            Tengo una nueva consulta a ver si me puede ayudar.
            Sería conveniente solicitar un Informe técnico al respecto y que este fuera vinculante para una posible denuncia por obra ilegal ante el juzgado?
            Si esto es posible a través de que organismo debería solicitar dicho informe?
            Muchas gracias de nuevo.

          2. Miguel Fernández 8 agosto, 2018

            Buenos días Julio.
            No se si poniendo en manos de un abogado este tema vería conveniente la necesidad de pedir un informe técnico, yo creo que esta muy claro que el vecino, por no hacer las consultas pertinentes, se ha saltado y ha incumplido diferentes artículos del código civil y de la propia ley horizontal. Creo que el abogado debe de tener suficiente argumentario para defender una actuación que conlleve a la eliminación del muro. Esta respuesta la debe de dar el abogado si llegara a presentar la demanda.
            Si vais a tener una reunión próxima de la propia Junta General deberías incluir una propuesta por tu parte para que se incluya un punto del orden del día para hablar del tema del muro. Tienes todo el derecho para poder presentar esta petición en base al art. 16.2 párrafo 2º que dice lo siguiente: «Cualquier propietario podría pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día siguiente Junta que se celebre». Si tienes el apoyo de la Comunidad y hay una irregularidad manifiesta la demanda se podría/debería hacer por la propia comunidad por incumplimiento de los artículos que vienen definidos en la escritura de la división horizontal. Nunca olvidemos que es un jardín común de uso privativo. En este caso la demanda no la pagarías en principio tu solo sino toda la comunidad. Estoy seguro que tu abogado te podrá asesorar adecuadamente.
            Espero que el Presidente y el Administrador sean sensibles a estas situaciones y se de una solución definitiva. Parece claro que hay una infracción manifiesta por parte del propietario y este deberá corregirla. Un cordial saludo.
            Miguel Fdez.

  3. María 1 abril, 2019

    Es posible construir una piscina en un jardín de uso privativo?

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 abril, 2019

      Buenos días María.
      Se podría dar pero siempre con la previa conformidad de los propietarios. En mi opinión, en este caso tendría que ser previa conformidad de la unanimidad de los propietarios. Se trata de un elemento común donde deben decidir todos los propietarios y no se trata de un servicio de interés general porque va a ser utilizado por vds. que podrían estar sujetos a otras mayorías cualificadas diferentes.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Jose Manuel 9 abril, 2019

    Hola. mi pregunta esta relacionada con bajos con jardin común de uso privativo, en el
    que varios propietarios han hecho obras de diferente consideración. Debido a filtraciones
    en el garaje, la comunidad debe acometer obras de reparación que implican levantar todos
    los jardines de los bajos. Quisiera saber hasta donde esta obligada la comunidad a sufragar
    la reposición de los elementos de dichos jardines, si solo se debe costear el gasto de los elementos que se reflejan en escritura, o de todos y cada una de las obras realizadas por dichos vecinos. Ejemplo, modificar cesped por madera, instalar tarimas, o crear zonas de paso a modo de acera. Por otro lado, creo que esta claro que deben facilitar el acceso a dichas zonas para la realización de la obra, ya que varios de ellos amenazan con impedir el paso si no se les repone la zona tal y como ellos la han dispuesto. Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 abril, 2019

      Buenas noches Jose Manuel.
      Interesante pregunta que intentaremos responder en base a la información que disponemos. Un jardín como elemento común de uso privativo solo se podrá mantener por parte del propietario que lo utiliza en base a unos criterios establecidos en lo que indique la escritura de división horizontal o los propios estatutos, si se pretende cambiar el uso del jardín se supone que estos cambios se han hecho con la conformidad previa de los propietarios, ha debido de haber una reunión donde se halla solicitado ese cambio y las condiciones de dicho cambio.
      Si se ha modificado césped por madera, se han instalado tarimas o crear zonas de paso, estas se deberían haber hecho con la aquiescencia de la junta de propietarios, si no ha sido así y el propietario lo ha hecho por propia iniciativa, hay que entender que la comunidad debería haber prohibido esta iniciativa o al menos dejar constancia en el acta que este hecho podría suponer un cambio en la responsabilidad del propietario que tiene el jardín y que sería él quien debería acarrear con los gastos de cualquier actuación como es el caso que ahora comentamos.
      En general la jurisprudencia indica que cualquier modificación que se haga en un jardín de uso privativo debe de contar con la unanimidad de los propietarios. Si el propietario del bajo lo ha construido por propia iniciativa sin contar con la decisión de la unanimidad, deberá encargarse él de hacer los cambios necesarios y retirar las obras realizadas de forma temporal o definitiva. Es más, si en las actuaciones o modificaciones realizas en el jardín por propia iniciativa se ha realizado una actuación que implique una filtración, será el propietario quién deberá encargarse de realizar la obra necesaria.
      Con relación a su última parte de la pregunta donde indica que los propietarios no dejaran de intervenir en la propiedad como elemento común de uso privativo hay que estar a lo que indica el artículo 9 de la ley de propiedad horizontal en su apartado 1.c) y 1.d) que dicen textualmente lo siguiente: » 1. Son obligaciones de cada propietario:
      c)Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
      d)Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Pilar 30 abril, 2019

    Hola! Soy propietaria de un bajo con jardín comunitario de uso exclusivo. Pasados 20 años, por el deterioro normal se han roto ya dos de los escalones de la escalera que dan acceso desde mi vivienda al jardín, y el resto de la escalera tiene un deterioro importante. Le he pedido al administrador que lo repare la comunidad, pero no me ha respondido. ¿A quién corresponde esa reparación, tratándose de un uso normal y no de un mal uso de la escalera?
    Gracias de antemano,
    Pilar

    Responder
    1. Miguel Fernández 14 mayo, 2019

      Buenos días Pilar.
      Cualquier mantenimiento de uso exclusivo corresponde al propietario que utiliza ese bien. El mantenimiento del día a día debe de hacerlo el propietario que lo utiliza. En este caso debemos de entender que las escaleras se han utilizado a lo largo del tiempo y por lo tanto el mantenimiento le corresponde a vd. Se ve que existe un uso y que de ese uso se ha producido ese deterioro. Como bien dice Vd. el deterioro se ha venido produciendo después de 20 años de uso.
      No obstante solicite ayuda a la Comunidad a ver que responden, es posible que entre las partes se puedan poner de acuerdo y se llegue a compartir los gastos.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

  6. Juan 1 julio, 2019

    Buenas tardes
    Vivo en una urbanización de chalets adosados, todos con jardines zona común de uso privativo. Mi pregunta es la siguiente: ¿se puede poner piso en el jardín? ¿afecta a los metros de zona verde que debe tener por ley la parcela?
    Agradezco de antemano su respuesta.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 julio, 2019

      Estimado Juan:
      Es dificil contestarle a su pregunta porque necesitaríamos conocer la escritura de división horizontal o el título constitutivo y que dice sobre los jardines que son elementos comunes de uso privativo.
      Lo que si es cierto que si los jardines están considerados en los estatutos o escritura de división horizontal como elemento común de uso privativo, cualquier modificación que se realice en los mismos requiere la unanimidad de todos los propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  7. José 9 julio, 2019

    Buenas tardes
    En mi comunidad de adosados, los de los extremos tienen más jardín. Hay vecinos que defienden que es incorrecto el espacio ocupado
    Mi pregunta es si se puede hacer algo, habida cuenta que esa situación está así desde hace 17 años, o que es una pérdida de tiempo y dinero porque aunque tengamos razón, el tema haya prescrito
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 15 julio, 2019

      Buenos días José.
      Suele ocurrir que en los pareados o chalet de esquina suelen tener mas espacio ocupado. Sugiero que no nos fiemos de lo que nos digan los vecinos y vayamos al Registro de la Propiedad y se pida la escritura de las viviendas que hacen esquina y la escritura de división horizontal o el título constitutivo que conforma el conjunto de la comunidad. Aquí deberá figurar los m2 del jardín y su distribución. En ella se verá si los propietarios están ocupando una propiedad que no les corresponde.
      Las prescripciones están hechas para las infracciones y sanciones, en Madrid concretamente son 4 años. Pero aquí no estamos hablado de una obra ilegal, etc. estamos hablando de la ocupación de un elemento común, si lo hubiera y esto llevaría otras actuaciones.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  8. José Mª Vallés 2 agosto, 2019

    Hola, buenas tardes.
    Vivo desde hace 5 años en una de las 2 plantas bajas con terraza i jardín comunitarios pero de uso privativo de un bloque de pisos.
    En mi usufructo se encuentra plantado un «ficus» desde hará alrrededor de 35 o 40 años pegando a la baranda de separación del otro usufructo. Yo siempre voy podando el «ficus» para que no se alze mucho hacia arriba y no invada demasiado horizontalmente también mi jardín.
    Mi vecino vive en Inglaterra y viene una o dos veces al año y el «ficus» crece hacia su zona ya que él ni lo poda ni lo cuida en absoluto, no solo el «ficus» sinó que su jardín siempre está tambien lleno de porquería.
    Ahora desde hace un par o tres de años, pretende que yo entre en su jardín y le corte y arregle el árbol en cuestión, a lo que después de hacerlo un par de veces, me he negado rotundamente diciéndole que se lo haga él mismo y si lo desea, le dejo las tijeras grandes de podar.
    Y se ha enfadado mucho y envía mails al presidente y a la Administración.
    Teniendo en cuenta que son zonas comunitarias, debo ir a su casa a recortárselo?
    Creo haberme explicado correctamente. Muchísimas gracias por su respuesta.
    Dentro de 14 días tenemos la reunión nde vecinos y debo ir preparado
    Gracias !!!

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 agosto, 2019

      Buenos días Jose Maria.
      Si el ficus está colocado en su jardín y se plantó en la parta privativa del mismo, lo lógico es que al ser de propiedad suya y está plantado en su jardín sea Vd. quien se haga cargo del mantenimiento del ficus tanto en la parte suya como en la parte del otro jardín. Deberá ser vd. desde mi punto de vista quien se haga cargo del mantenimiento. Le pongo un ejemplo mas, yo tengo plantada arizónica en el lado de mi jardín y esta traspasa los límites del otro jardín.Yo se lo corto y yo se lo arreglo. De esta forma cumplo con mi responsabilidad y además mantenemos una buena relación de vecindad.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  9. Angeles 4 agosto, 2019

    Hola buenos días,
    Tengo una pregunta respecto los jardines comunitarios de uso privativo. Tengo una casa semiadosada en una comunidad rodeada de jardines, todos ellos con riego automático. Durante 10 años el mantenimiento de todo ha sido por cuenta de la comunidad. Con el tiempo se dijo que debían existir roturas de tubos indetectables porque en consumo de agua era excesivo y se decidió sustituir el riego automático por manual por el jardinero hasta una solución más definitiva. El pasado año se aprovó por 3 vecinos (asistencia a la reunión 4 vecinos de 12) que los jardines privativos eran de mantenimiento individual y no comunitario y este año quieren aprovar que el jardinero tampoco riegue porque es privativo. Ahora mismo me encuentro sin agua, y sin riego además de tener que hacerme cargo del mantenimiento que no se como puedo hacerlo.
    Gracias por su ayuda
    Ángeles

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 agosto, 2019

      Estimada Angeles:
      He estado mirando la jurisprudencia sobre este tema y tengo que decirte que no he encontrado nada.
      Desde mi criterio debo decirte que no se puede cambiar el uso ni la forma en que se gestione los jardines siendo elementos comunes de uso privativo que no sea por la unanimidad de los propietarios de la finca. Personalmente creo que esta decisión tomada por 4 de los 12 propietarios adolece de los criterios que se deben de tener en base a los artículos 5 y 17 de la ley de propiedad horizontal. Todo aquello que sea un elemento común aunque sea de uso privativo debe estar sometido a la unanimidad.
      Pero para defender sus derechos debería impugnar la decisión y llevarla si fuera necesario a los tribunales.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  10. Luna 12 agosto, 2019

    ¡HOLA! Vivo en una planta baja y tengo un jardin de uso privativo . Desde que se constituyó la comunidad hemos pagado los propietarios su mantenimiento como dice nuestros estatutos. La red de riego de la comunidad tiene tres contadores con los cuales se riega zonas comunes y jardines de uso privativo ,fuentes, piscina ,etc… El consumo de agua siempre la ha pagado la comunidad pero ahora dicen que el agua del riego de los jardines de uso privativo lo tenemos que pagar nosostros. Nunca se ha podido contabilizar el gasto de consumo de los jardines privativos porque está en la red de agua de la comunidad.
    ¿ Pueden cambiar los contadores para contabilizar el consumo y cobrarnos?

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 agosto, 2019

      Estimada Luna:
      Me dice que los propietarios han pagado el mantenimiento de los jardines de uso privativo, es lógico y normal porque son vds. los que tienen derecho exclusivo al uso. También es lógico que si vds. tienen el derecho exclusivo paguen el consumo del agua, para ello entiendo perfectamente que se quiera poner unos contadores que diriman cual es el consumo de comunidad general y cuales es el consumo privativo de cada uno de los jardines. Si se puede verificar el consumo a través de diferentes contadores estupendo, si no se puede tendrán que hacer las pruebas pertinentes y valorar el consumo por jardín.
      Un cordial saludo.

  11. David 12 septiembre, 2019

    Buenas tardes,

    Quería hacer una consulta, para ver si me pueden ayudar . Les pongo en situación.
    Vivo en una planta baja y dejo mi moto aparcada en una acera pegada a mi ventana y me dicen desde la comunidad de vecinos que no puedo dejarla allí, ya que esta prohibido aparcar en zonas comunes. Mi duda es, una acera de la calle que conduce a unos jardines que tenemos en la urbanización, pero de uso abierto a cualquier transeúnte, es una zona común ?? de no ser así, hay algún articulo donde este recogido tal decreto ??. espero haberme explicado bien… jejeje.

    Un saludo, y gracias por adelantado.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 septiembre, 2019

      Buenos días David.
      Con relación al aparcamiento de motos se debe de estar a lo que dicen las ordenanzas sobre movilidad con relación a este tema.
      Si es vd. de Madrid deberá cumplir con la siguiente normativa:
      «»De acuerdo con el artículo 48 de la vigente Ordenanza de Movilidad Sostenible, las motocicletas, ciclomotores y triciclos asimilables a motocicletas pueden estacionar en:
      Las reservas de moto. Esta debe ser la primera opción siempre que sea posible.
      Si no hay reservas de moto en las proximidades, pueden hacerlo también (junto o en vez de los automóviles y otros vehículos) en cualquier banda de estacionamiento donde éste esté permitido aparcar, en forma oblicua a la línea de acera y ocupando un máximo de 2 metros, de forma que no se impida el acceso a otros vehículos o el paso desde la acera a la calzada. Para las motos, el estacionamiento en zona SER es gratuito y de duración ilimitada.
      En aparcamientos cerrados. Los aparcamientos municipales tienen una tarifa reducida para motos.
      Excepcionalmente, sobre la acera. El aparcamiento de vehículos sobre las aceras dificulta el tránsito peatonal y afecta especialmente a las personas con movilidad reducida. Por ello, debe realizarse exclusivamente como excepción, en zonas que no hayan sido declaradas como de ‘especial protección para el peatón’ y solo si no es posible aparcar en reserva de moto o en banda de estacionamiento, sobre aceras amplias, junto al bordillo en una única línea (en paralelo al bordillo en aceras de menos de 6 metros de ancho, y en semibatería o ángulo si son más anchas), y respetando un ancho libre de paso de tres metros y dos metros de distancia a los pavimentos tacto-visuales que haya en el suelo (para facilitar el tránsito de peatones con deficiencias importantes de visión). Tampoco está permitido en las zonas peatonales destinadas a paradas de transporte público o de taxi, en las reservas para personas con movilidad reducida o sobre las tapas de registro o de servicio.
      Si además se trata de ‘Madrid Central’, tampoco se puede estacionar sobre aquellas aceras que estén junto a una banda de estacionamiento.
      En ningún caso puede circularse a motor por la acera, pues cuando se estacione sobre acera solo puede utilizarse la fuerza del motor para salvar el desnivel entre calzada y acera, y respetando siempre la prioridad peatonal.
      Dado su peso y la posible afección que puede tener esta circunstancia al patrimonio público, las motocicletas, ciclomotores y triciclos asimilables a motocicletas no pueden anclarse con cadenas antirrobo o similares a elementos de señalización, elementos vegetales, bancos, marquesinas ni a otros elementos de mobiliario urbano.»
      Con respecto a las zonas comunes de la comunidad, habrá que verificar si son zonas comunes del edificio o bien son zonas gestionadas por el ayuntamiento, si son comunes privativas, aunque abiertas estará a lo que se disponga en el reglamento de régimen interior de la comunidad, si no lo hubiera deberá estar a lo que se indique en las juntas realizadas y en las decisiones tomadas por la mayoría de los propietarios asistentes.
      Un cordial saludo.
      Miguel Fernández
      691564359

      1. David 13 septiembre, 2019

        Buenas tardes Miguel,

        Muchísimas gracias por la pronta contestación, es de gran ayuda !!!

        En relación a la consulta, hablamos de la periferia de Madrid. Ademas no tengo zona habilitada para aparcamiento de motos. Si tengo aparcamiento común ( para todo tipo de vehículos ) pero la suelo dejar, tal y como decía anteriormente, pegada a mi venta donde esta mas resguardada tanto de inclemencias ambientales como de otros vehículos que se llevan por delante al desaparcar, etc….

        Un saludo y quedo muy agradecido ( pero no contento, jeje ) con la respuesta.

        Buen fin de semana.

        1. Miguel Fernández 14 septiembre, 2019

          Ok David.
          Gracias por tu respuesta, ya sabes que aquí intentamos ser lo mas estricto posibles con las respuestas y que se ajusten a la legalidad vigente. No siempre la legalidad tiene que ver con la coherencia. Te agradecemos a ti como a todos los que nos leen el teneros como seguidores de la web y seguiremos intentando contestar en la medida de nuestras posibilidades.
          Un cordial saludo.
          Miguel
          691564359

  12. Fatima 23 septiembre, 2019

    Buenas tardes.
    Tengo un jardin de uso privativo. Cuando compré la casa la constructora la entregó con unos arboles que a lo largo de los años han crecido de una forma desmesurada. Concretamente uno de ellos no tiene base suficiente para sus raices y estas salen hacia arriba lo que hace que cuando hay viento parece que se va a caer. En una reunión de la Comunidad se apuntó la necesidad de que se cortaran algunos de estos arboles. Me pueden responder: A quien corresponde el coste de arrancarlos y plantar otros nuevos? Hay que pedir licencia al Ayuntamiento? Quien la debe gestionar?. Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 septiembre, 2019

      Hola Fátima.
      Si los árboles se instalaron por la constructora, es evidente que no fue a iniciativa propia sino por el beneplácito y acuerdo de toda la comunidad de propietarios. Si los hubiera instalado vd. sería responsabilidad suya el mantenimiento, pero al venir dado por la constructora debería ser una actuación a realizar por la propia comunidad, tanto la poda como la posible tala.
      La poda entra dentro del servicio de mantenimiento de la comunidad, pero para una posible tala es necesario pedir licencia y que medio ambiente lo permita.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  13. Pablo 8 octubre, 2019

    Buenos días, Miguel
    Vivo en una urbanización de pareados que tiene jardines considerados zona comun, pero que son para uso privativo y exclusivo separados por setos para cada una de las viviendas (esto figura en la escritura). Con el fin de tener un mayor intimidad, me gustaría colocar una valla en vez de los setos. La pregunta es necesito unanimidad de la comunidad para poder hacerlo o con mayoría sería suficiente. Por otro lado si mi vecino no quiere, podría colocar yo esa valla en mi zona de jardín para uso privativo.
    gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 octubre, 2019

      Estimado Pablo.
      Interesante pregunta. En este caso el tema de las vallas, setos y la altura de las mismas suele venir considerado en el Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento o bien en las normas urbanísticas de ordenación municipal. Por ejemplo en un pueblo el cual nosotros llevamos dice en sus normas urbanísticas lo siguiente:
      Cerramientos de parcela
      – Está constituido por los elementos constructivos que se realizan en las alineaciones exteriores o linderos de una parcela para delimitar el acceso libre a su interior.
      Las parcelas de edificación sujetas a la ejecución de las Normas Residenciales se podrán cerrar a frente de calle y a linderos con cerramientos ciegos hasta una altura máxima de 1 m. de altura, y el resto hasta 2 m con malla metálica o cerramiento diáfano, que podrán cubrirse con cubierta vegetal o brezo. Estas condiciones se podrán ampliar en los casos del casco urbano hasta 2 y 3 m respectivamente y también en el desarrollo de conjuntos integrados. A efectos de situación de rasante de estos cerramientos, para todos los casos, se efectuarán a partir de los niveles del plano teórico que se conforme entre las alineaciones exteriores, con la salvedad de las urbanizaciones consolidadas en las que se situará en las rasantes naturales.
      Los cerramientos deberán contar con drenaje a lo largo del muro o zócalo de división y conectado al saneamiento general exterior de la parcela, siempre que se pueda resolver la evacuación por gravedad, o exista acuerdo entre colindantes en caso contrario.
      Escalonamientos del cerramiento. No se podrán producir escalonamientos superiores a 1,5 m. por razón de los desniveles de terreno o la acera.
      – En los casos de obra de urbanización nueva, el diseño del saneamiento deberá garantizar la evacuación de aguas en el punto más desfavorable de la parcela.
      Portones de entrada. Ancho mínimo para vehículos será de 2,50 m. de hueco libre y de un 1 m. para personas. La altura máxima será de 2 m., y deberán abrir
      hacia el interior de la parcela.
      Si en las normas urbanísticas no viene documentación suficiente que pueda aclarar sus dudas, siempre le recomiento quer vaya al Ayuntamiento de su zona y solicite la normativa en relación a sus dudas.
      Además de lo comentado anteriormente, tiene una normativa que viene en el código civil en relación a las distancias que se deben de mantener y como se debe de construir en las medianeras, los artículos del código civil son los siguientes: Desde el artículo 564 al artículo 604. Estos artículos reunen información acerca de:
      – De la servidumbre de paso
      – De la servidumbre de medianería
      – De la servidumbre de luces y vistas
      – Del desagüe de los edificios
      – De las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones
      – De las servidumbres voluntarias
      No obstante a todo lo expuesto anteriormente si los jardines son considerados zona común pero de uso privativo, todo lo que le he comentado anteriormente no tendría validez, pero escrito está. En este caso cualquier modificación que se vaya a hacer en el jardín necesita de la previa conformidad de los propietarios de la zona común y cualquier modificación se deberá hacer por los 3/5 de la totalidad de los propietarios adecuándonos a lo que indica el artículo 10.3.b que dice lo siguiente: «Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes»
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  14. Carmen 12 octubre, 2019

    Hola Miguel, vivimos en una comunidad y mi vivienda tiene uso privativo de un parte. Se ha decidedo entre todos poner césped artificial, a quien correspone el pago de la parte del trozo de uso privativo??? A la comunidad o a nuestra vivienda.
    En qué ley lo recoge?

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 octubre, 2019

      Hola Carmen.
      Lo primero que tendría que ver es lo que dice la escritura de la división horizontal o los estatutos con relación a este punto. Si no dice nada nos debemos de remitir a lo que se indica en la jurisprudencia. Esta nos indica que la persona que utiliza de forma privada un jardín debe hacerse cargo del mantenimiento, pero una cosa es hacer cargo del mantenimiento de lo que tenemos y otra diferente es que tengamos que hacernos cargo de poner un césped artificial. Difícil respuesta darle desde aquí. Me inclino mas porque al ser una decisión de la comunidad y esta no es por deterioro de la zona privativa sino por un cambio de imagen, el trozo de uso privativo lo debería hacer la propia Comunidad y que vd. posteriormente lo mantenga.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  15. Rafael 13 noviembre, 2019

    Buenas tardes,
    Tengo una vivienda con un bajo con jardín (comunitario de uso privativo). En el exterior de la vivienda, justo en la esquina que da al jardín hay una grieta. La grieta empieza en el bajo y termina el tercer piso. Para arreglar la grieta la comunidad quiere contratar a una empresa, que para hacer las reparaciones necesita poner un andamio y trabajar dentro del jardin durante algunas semanas. El andamio estaría pegado a la ventana de uno de nuestros dormitorios. ¿Dicha obra debe aprobarse por unanimidad de los propietarios? Es decir, que si me niego yo, ¿no podrían hacerla? ¿o puedo exigir que se haga en unas determinadas fechas? ¿o pedir en caso de hacerla que me resarzan de los daños y perjuicios ocasionados? ¿de que daños hablaríamos y de que perjuicios?
    Gracias
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 noviembre, 2019

      Estimado Rafael:
      Si la obra es necesaria porque se tiene que reparar una grieta estamos en lo que indica el artículo 10.1.a) que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Ahora bien si la obra o el andamio le afecta directamente y el tenerlo pegado a la ventana podría suponer la posibilidad de algún robo en la vivienda le recomendaría que pusiera una alaarma de andamios.
      Si se niega vd. la obra se hará de todas las maneras, con o sin su consentimiento. Las obras necesarias están por encima de la decisión de un propietario. Siempre se debe intentar el llegar a un acuerdo con el propietario para hacerlo en fechas que puedan perjudicar lo menos posible, pero no como una obligación sino como un «entente cordiale». No existirá en principio un lucro cesante por el hecho de acceder al jardín comunitario de uso privativo porque en principio no le afectan para su negocio y no le genera un problema económico.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  16. PATRICIA PEIRÓ 29 enero, 2020

    Buenos días ,
    Soy propietario de un apartamento que tiene un jardín , privativo de uso comunitario , en los 13 años que llevo gozando del mismo , he limpiado , arreglado , podado los árboles y cuidado de todos los elementos naturales que allí habitan e … incluso arreglando (pagando de mi bolsillo) la valla perimetral del mismo , pero desgraciadamente hace unas fechas un alcornoque que allí había (dentro de mi jardín comunitario de uso privativo) ha «perecido» …. quien debe pagar la tala y retirada completa del árbol y sus restos? yo o la comunidad de propietarios?
    GRACIAS

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 febrero, 2020

      Hola Patricia:
      Lo normal es que todo lo que tenga vd. en su jardín de uso privativo, o sea de uso exclusivo, será vd. quien tenga realizar la tala y retirada completa del árbol. Ahora bien, antes de tomar vd. esa decisión tendrá que solicitar para evitar posibles denuncias la conformidad en una próxima junta por parte de los propietarios. Llévelo en el próximo orden del día que se celebre.
      Pero le digo mas, aunque esté el árbol en su jardín deberá de solicitar permiso a la concejalía de medioambiente de su Ayuntamiento porque podría acarrear este hecho multas considerables.
      Cuidado con las denuncias de propietarios que pueden levantar una actuación de oficio por parte del Ayuntamiento y generar un disgusto a su economía. Que venga primero medioambiente y le de permiso para la tala del árbol.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  17. Cristobal 5 febrero, 2020

    Buenos dias, Compramos una vivienda planta baja en Agosto de 2005 cuya parte trasera tiene una terraza con salida a un jardin de 80 m2. En el contrato de compraventa viene como jardin privado. Tras problemas con la constructora, promotores etc, la vivienda se entrego en el 2010. El caso que hemos puesto un elemento separador ( valla con una puerta) y la comunidad nos insta a quitarla ya que aparece como zona comun del edificio y en nuestras escrituras nos hemos dado cuenta que no aparece lo especificado en el contrato de compraventa con respecto al jardin.
    Tengo derecho sobre el uso del jardin como privado con el contrato de compraventa?
    Que tengo que hacer para modificar las escrituras?
    Tendria que quitar el vallado mientras se resuelve el conflicto?

    Muchas Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 febrero, 2020

      Estimado Cristobal
      Si su jardín es un elemento común de uso privativo, y no es privado de uso exclusivo suyo, deberá pedir permiso a la Comunidad para hacer el cerramiento del jardín. Es muy raro que en la escritura de división horizontal venga el jardín como elemento común de uso privativo y en su escritura venga como jardín privado. Si fuera así lo tendría que resolver un juez. Mandaría una carta a la Comunidad indicando que debido a las diferencias de criterio entre escritura división horizontal y escritura privada se ha puesto en manos de un juez y se tirará la valla cuando se resuelva el problema.
      Antes de hacer nada lo pondría en manos de un abogado experto en civil para que sea el/ella quien le de una primera interpretación y vea la viabilidad de sacar para adelante este tema en el juzgado. Si necesita una abogada experta en civil solo tienen que comunicármelo.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  18. Alex 15 febrero, 2020

    Buenas,
    He adquirido una vivienda en una promoción que aún está en construcción. En total 10 vecinos. Existe una zona lateral destinada a jardín comunitario o zona verde. Con la excusa de evitar costes de mantenimiento el promotor se ha dedicado a hacer firmar una especie de acta de reunión ( que no se ha celebrado) para justificar una parcelación y adjudicación de la zona verde. En ella evidentemente hace coincidir las 2 viviendas colindantes a la zona verde con las primeras parcelas para que puedan alargar el jardín propio con la nueva parcelación.
    Mi pregunta es:
    – debe ser unanimidad, es decir todos? Y si yo me niego? Todos los demás ya han firmado anteriormente.
    – és legal no celebrar la reunión y que el promotor lo haga uno por uno y sea el quien diga que parcela le toca a cada vecino?

    Responder
    1. Miguel Fernández 17 febrero, 2020

      Estimado Alex,
      Cuando se hace una construcción, el promotor o el constructor puede decidir que jardines son comunitarios de uso privativo o que jardines son comunitarios. Cuando realiza las correspondientes escrituras deberá de poner que tipo de uso se le va a dar a ese jardín, tanto en las Escrituras de división horizontal como cada una de las escrituras a particulares.
      Debe de coincidir lo que se indique en una u otra escritura.
      Miguel
      691564359

  19. Maria 27 febrero, 2020

    Buenos días, Miguel
    Mi consulta es relativa a la utilización de los vecinos del bajo cubierta, de la cámara entre el tabique y la cubierta de la boveda que da forma al tejado. Han utilizado la misma de vestidor, revistiendola de armarios, para lo que ha tenido que abrir una o varias puertas que den acceso a la misma desde el interior de la vivienda, obviamente sin solicitar ningún tipo de permiso ni de informar a la comunidad de la obra a realizar.
    En este momento debemos hacer obras de reparación en el tejado, y argumentan que deberia ponerse una impermeabilización extra, ya que tiene ruidos debido a la cubierta.
    Quisieramos saber si estan obligados a revertir la situación de la vivienda a su estado original, ya que suponemos que la apertura de dichas puertas es uno de los motivos de la falta de aislamiento sonoro de la vivienda. Gracias.
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 febrero, 2020

      Buenos días María
      La cubierta en donde se sitúan las cámaras de aire o la tela impermeabilizante son elementos comunes por naturaleza.
      Para realizar cualquier modificación en un elemento común es necesario la unanimidad de los propietarios sobre todo cuando se modifica la cubierta o la bajo cubierta del edificio.
      La obra realizada afecta a la estructura y configuración del edificio, además de requerir la autorización administrativa (proyecto y licencia). Las actuaciones realizadas por los propietarios son irregulares y si se denuncia en tiempo y firma conllevaría a la anulación de dichas actuaciones.
      Dice la Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 6.ª, 16-6-2017 «Dado que la terraza en la que se hacen las obras de cerramiento no era cubierta de la vivienda de los comuneros, no tienen autorización estatutaria para poder efectuar le mismo si no es con autorización de la junta mediante acuerdo unánime».
      Dice la Audiencia AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 1-12-2015, «El acuerdo adoptado aprobando autorizar el cambio de configuración de la cubierta, de no transitable a transitable, es nulo pues exigía unanimidad». Un elemento común que pase de no transitable a transitable requiere la unanimidad de los propietarios.
      La Audiencia AP Madrid, Sec. 25.ª, 23-2-2009 «La cámara bajo cubierta separada por un muro de la vivienda contigua que no aparece descrito en el Título, es elemento común debiendo la demandada reponer dicho elemento común al estado en que se encontraba antes de la realización de las obras».
      Se puede revertir la situación de la vivienda a su estado original como así se define en las diferentes sentencias.
      Le indicamos un artículo nuestro donde le hablamos de la situación comentada y la construcción de trasteros en bajo cubierta que esperamos sea de su interés:
      https://adminfergal.es/construccion-de-trasteros-en-la-cubierta-del-edificio/
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  20. José 28 febrero, 2020

    Buenas tardes, somos una comunidad de chalet adosados que compartimos garajes. En la parte de delante, cada vecino tiene un jardín vallado y cerrado que da acceso a la vivienda desde la calle. Estos jardines lindan unos con los otros. En las escrituras dice,» se le asigna una superficie de parcela para uso privativo de 114 m2, sobre la que la edificación ocupa 75 m2, quedando el resto a un jardín delantero y un patio trasero». Estos jardines tienen unos pilares en el frontal que soportan una valla, y que, con la puerta de acceso, delimitan el jardín de cada casa con la calle. Pues bien, un vecino tiene un deterioro en uno es estos pilares, y quiere que la comunidad se haga cargo del arreglo. Hay que decir que la valla original que venía enter pilares, este vecino la ha cambiado. ¿Tiene la comunidad que hacerse cargo de este arreglo? ¿Y si este deterioro viene del cambio de la vaya que ha hecho el vecino?. Muchas gracias. Saludos.

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 marzo, 2020

      Estimado José.
      Esta pregunta no es fácil de contestar porque tendríamos que mirar con detalle la escritura de división horizontal y su escritura privada y aunque vd. nos ha tratado de dar con todo lujo de detalles el contenido de la escritura me gustaría mirar mas a fondo el contenido si cabe. Pero como siempre intentaremos «mojarnos» aún con la posibilidad de que podamos equivocarnos.
      Si las parcelas que tienen en la parte delantera (jardín) y trasera (patio) es una parcela que es un elemento común de uso privativo,entonces nos deberemos regir por lo que se indica en la jurisprudencia para estos casos. El mantenimiento lo deberá realizar el propietario, pero cualquier mejora se deberá hacer con la aquiescencia del resto de los propietarios. Vds. en el uso privativo tienen la obligación del mantenimiento, única y exclusivamente.
      Si un propietario ha decidido cambiar la valla original sin contar con el resto de los propietarios es un precedente que podría dar lugar a que en un momento determinado hubiera una responsabilidad por el cambio de los elementos comunes de uso privativo. Antes de decir si es responsabilidad del propietario el deterioro de este pilar se debería, a mi entender, intentar tener un informe de un profesional que nos verifique si la actuación del cambio de la valla ha tenido que ver con el problema de pilar. Si no ha tenido que ver y el problema del pilar es ajeno al cambio de la valla, el arreglo lo debería de hacer la Comunidad por un deterioro natural, sin por el contrario ha incidido en el deterioro del pilar y es demostrable la reparación lo debería hacer el propietario que ha producido este problema.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  21. María 21 abril, 2020

    Buenas!! Vivo en un bloque de 10 viviendas. Todas excepto la mía y la de arriba son de alquiler. Por lo que sus propietarios se desentienden en invertir y hacer un buen mantenimiento de la comunidad. El caso es que mi casa linda con la zona de playa de la piscina. Es muy pequeña la zona pues da a toda mi fachada. Yo con permiso del presidente hago uso de esa zona para tener la ropa (aun teniendo terraza arriba). La piscina si no es por mi marido y yo no se abre (pues llevaba años cerrada) que llegamos a un acuerdo con los alquilados para sufragar los gastos de manutención y apertura de la misma. Pero del patio nadie se preocupa… Ni de barrerlo cuando lo usan en verano ( cosa que me quita toda mi intimidad a mi Casa cuando están en él) mi marido y yo queremos hacer uso exclusivo de él y excepto en verano se nadie le perjudica ello. Queremos el patio porque queremos arreglarlo… Alicatarlo porque las paredes ni se han pintado en todos los años que llevo… Queremos ponerle césped porque el suelo quema y por eso nadie quiere ponerse en esa zona. Se ponen alrededor de la piscina… Poner silla y mesa en fin… Mantenerlo y mejorarlo. Pues cuando abrimos la primera vez la piscina hace 4 años con este se dijo de ir cada año comprando algo para mejorar el patio pero nadie lo hace y lo entiendo porque son alquilados… Pero me daría rabia gastarme un dineral para que ahora si les gustara echar un ratito en el patio y encima me quita intimidad a mi vivienda… Hay alguna posibilidad?

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 abril, 2020

      Buenos días María.
      Posibilidades hay todas pero todo esto que vd. solicita debe de estar regulado adecuadamente y que este dentro de la legalidad.
      Por lo que observo en los comentarios que haces me temo que vds. no tienen un administrador de fincas colegiado que les asesore en el funcionamiento de su comunidad. Creo que les hace falta un profesional máxime cuando la mayor parte de las viviendas no son viviendas que utilice el propietario sino sus inquilinos.
      Existe un Presidente, que me temo que no es un Presidente distinto todos los años sino que renovara su cargo de forma permanente. Se hace complicado gestionar un bloque de viviendas desde la distancia.
      El Presidente no tiene porque darle permiso para el uso de zonas comunes en beneficio propio, máxime cuando el uso de una zona común debe reportar la conformidad de la comunidad.
      El patio que es un elemento común solo puede pasar a uso privativo si cuenta con la unanimidad de los propietarios a favor votado en una Junta General. El Presidente no le puede dar el ok. a una cuestión tan importante como esta, porque lo mas lógico es que habrá inquilinos que no lo respeten.
      A los inquilinos no se les puede pedir dinero para el mantenimiento de un elemento común, serán los propietarios quienes en todo caso y a través de la aprobación de la junta serán los que tenga que desembolsar las cuotas de carácter extraordinario.
      Cualquier elemento común aunque sea de uso privativo no puede ser modificado sino que deberá estar aprobado en junta. No puede poner césped, alicatarlo o cualquier otra actuación.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  22. manuel 24 mayo, 2020

    DE MANUEL
    Buenas tardes Miguel . Mis preguntas son las siguientes :
    1 Compramos un piso en construción ,es un primero, los bajos tienen jardin privado,me imagino que comunitario con derecho a uso Se han construido piscinas privadas (es legal? pueden poner pergolas ó algun tipo de mueble de pvc ó similar?.puede la construtora hacer la escritura de estatutos de la comunidad sin consentimiento ni aviso a los compradores Yo compré el piso en contrato privado en junio de 2018 ,pagando las cuotas estipuladas hasta el dia de hoy pero no tengo constancia de cuando hacemos la escritura ni de los estatutos.(supongo que si se hace la escritura despues de mi compromiso de compra debían de contar con los nuevos propietarios
    2 Como dije antes compramos el primero, y cual es nuestra sorpresa ? tenemos un ventanal en el salón de dos hojas. Cada una tiene tres metros de alto por dos metros de ancho.Una es corredera y la otra fija ,no se puede limpiar por fuera ,no hay acceso ,no hay balcón ni terraza . Cree VD. que debo reclamar ó no firmar hasta que todo esté aclarado? Ö la normativa lo permite? Gracias y saludos

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 mayo, 2020

      Hola Manuel.
      Son muchas preguntas que me son difíciles de contestar al no disponer de la documentación necesaria como sería escritura de división horizontal y los estatutos.
      1º) Con respecto a los jardines, si estos son elemento común de uso privativo es evidente que no se podría hacer y que se necesitaría la unanimidad de todos los propietarios para poder dar el visto bueno y aun así podría haber problemas en la construcción de la piscina porque tendría que adecuarse esta a las normas urbanísticas. Si es privado el jardín habría que estar a lo que indica la escritura de división horizontal/estatutos y a las posibles ordenanzas municipales.
      1º) Las pérgolas dependerán si son permanentes o temporales. Sobre este tema podría interesarle los siguientes enlaces:
      https://adminfergal.es/las-terrazas-y-patios-como-elementos-comunes-de-uso-privativo/
      https://adminfergal.es/jardines-comunitarios-de-uso-privativo/
      1º) Los Estatutos depende cuando los haga la constructora y en que momento esté el proceso de compra la vivienda. Podría en el propio contrato de compraventa y antes de elevar la escritura ante Notario un apartado que dijera lo siguiente: «La parte compradora autoriza a la vendedora para realizar todos aquellos actos jurídicos de creación, modificación o subsanación de derechos constituidos, en relación con el proyecto o la construcción, absolutamente necesarios por decisiones de la autoridad urbanística, constitución de servidumbres activas o pasivas convenientes, o segregación o cesiones necesarias a favor de empresas suministradoras.» Dependerá en que proceso se encuentre como le he comentado anteriormente.
      2º) Con respecto a lo que me comenta del ventanal habrá que estar a lo que se indique en el libro del edificio, código técnico de la edificación, etc. Le mando una información sobre el código técnico de la edificación: «Las condiciones de las ventanas se encuentran en los siguientes Documentos Básicos:
      DB SE Seguridad estructural y DB SE-AE Acciones: Resistencia al viento.
      DB SUA Seguridad de uso y accesibilidad (SUA 2): Resistencia al impacto.
      DB HR Protección frente al ruido: Aislamiento al ruido aéreo.
      DB HE Ahorro de energía (HE1): Permeabilidad al aire y Transmitancia térmica.
      DB HS Salubridad (HS1): Estanquidad al agua (∗)
      (∗) La exigencia de estanquidad al agua se establece en la Sección 1 del DB HS
      solamente para los cerramientos ciegos. Sin embargo existe un procedimiento que
      permite relacionar la estanquidad al agua de las ventanas (prestación muy útil e
      importante) con su clasificación de resistencia al viento (ver punto 6).
      ESPECIFICACIONES ADICIONALES RECOGIDAS POR EL MARCADO CE
      Además de las características anteriores, el Marcado CE (regulado por la norma UNE EN
      14351-1) exige al fabricante la especificación, en la etiqueta de cada una de las piezas
      suministradas, de las características o prestaciones siguientes:
      Capacidad de soporte de carga de los dispositivos de seguridad.
      Si en el proyecto se especificara algún requisito, el marcado especificará además:
      Emisión de sustancias peligrosas.
      Comportamiento frente al fuego.
      Resistencia a repetidas aperturas y cierres.»
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  23. Rafael Reyes 1 junio, 2020

    Hola buenas tardes, me llamó Rafael y vivo en una casa adosada junto a 8 casas más, en los jardines tenemos desagües por drenajes de tierras para aguas de lluvias. El problema es que el vecino n° 6 ha levantado un muro y cierra el paso del agua sobrante que no traga la tierra haciendo un tapón que inunda el resto de jardines, también tenemos un tubo para recoger aparte el agua de los tejados que va al desagüe general de calle, puede cerrar el paso del agua?.Gracias por su amabilidad.

    Responder
    1. Miguel Fernández 2 junio, 2020

      Estimado Rafael,
      Tendríamos que comprobar que es lo que dice la Escritura de División horizontal con respecto a la construcción en los jardines, si es que existe. Si no existe habrá que estar a lo que dice el Código Civil con respecto a esta situación. Parece evidente que nadie tiene el derecho de construir un muro que impida el natural desalojamiento del agua.Nos tememos que van a tener que hablar con un abogado experto en El Código civil experto en el tema que tienen uds, porque si se demuestra que la construcción del muro, porque si este provoca un problema en la retención de las lluvias, deberán solicitar al Juez la retirada del mismo.
      Le recomiendo que para la solución de este problema contrate ud un Administrador de Fincas Colegiado y si entiende por parte de los propietarios que no es necesario contraten los servicios de un abogado experto en Código Civil.
      Atentamente
      Miguel 691564359

  24. Lourdes Ramos 6 junio, 2020

    Buenas tardes.
    Vivo en un bloque de pisos y los bajos tienen jardín de uso privativo . Un vecino ha hecho hasta una mini casa dentro del mismo . Además pone por las noches dos luces que en verano nos molestan para conciliar el sueño. Lo que más nos molesta es que ahora pone una televisión y la oímos desdE nuestra casa Que es un primero. Se lo hemos advertido a él y a la comunidad y parece que no hemos tenido suerte porque sigue igual. Ahora que tenemos que estar más en casa, es desesperante. Que podemos hacer ? . Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 junio, 2020

      Estimada Lourdes:
      Si ese ruido es permanente e insistente mi opinión es que deberá de llamar a la policía municipal para que les advierta y abriera un expediente si fuera necesario. Les dejo varios enlaces a artículos escritos sobre tema de ruidos que les puede servir para poner en marcha los procedimientos que vds. consideren adecuados:
      https://adminfergal.es/contaminacion-acustica-ruidos/
      https://adminfergal.es/ruidos-vecinos-ruidosos-contaminacion-acustica/
      https://adminfergal.es/ruidos-contaminacion-acustica/
      Esperamos sean de su agrado.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  25. Ivan 5 julio, 2020

    Buenos días. Vivo en un edificio de 12 puertas, 4 bajos, 4 primeros y 4 segundos. Al edificio lo rodea un espacio verde comunitario, un pasillo de unos 3 metros de ancho. Nosotros somos nuevos, pero desde que se construyó existe la controversia sobre su uso. Los bajos entendemos que el uso es nuestro, y solo en el espacio de parcela que da directamente a nuestras ventanas, ya que el hecho de que se te plante alguien delante de casa conculca tu derecho a la intimidad. Los de los pisos se molestan por ello y dicen que o lo usamos todos o que o lo use nadie. ¿Quién tiene razón, y cuál sería la distancia, de haberla, legal, a la que se podrían establecer otros vecinos en ese espacio verde sin conculcar el derecho a la intimidad de quien vive justo ahí?
    Muchas gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 julio, 2020

      Estimado Ivan
      En principio tal y como nos plantea ud el tema nos quedaría por comprobar que es lo que dice la escritura de división horizontal y los estatutos. Si no dice nada al respecto se debe de entender que es un espacio común y por lo tanto no puede existir limites para el uso de ese espacio por parte de los propietarios de dicha comunidad. Si por el contrario existe una limitación al uso porque sea un espacio común de uso privativo, dependiendo quien tenga dicho uso podría poner alguna limitación en base a lo que este escriturado.
      Si no dice nada la escritura de división horizontal o los propios estatutos no se le puede poner limitación al uso independientemente de que pueda suponer una limitación a sus libertades individuales.
      Sería conveniente que en una de las reuniones que tengan se hable de este tema e intenten llegar a un acuerdo general para el beneficio de la totalidad de los propietarios.
      Un Saludo
      Miguel 691564359

  26. Antonia 16 julio, 2020

    Buenos días mi madre vive en un bajo ,cuando lo compraron hace 47 años tenía 2 jardines a ambos lados de la portería con una acera abierta , hace 25 años hicieron un parkingal lado para los vecinos cerrando una parte de acera ,se quedó un rincón y entraban gente a dormir y hacer sus necesidades, pusimos una puerta de acuerdo con la comunidad para que no pasará nadie , El caso es que ahora hay unos vecinos que quieren quitar la mitad del jardín para poner bancos y poder hacer barbacoas etc. Los ventanas de la casa dan justo hay y nosotros no queremos por intimidad etc.
    Pueden hacerlo .
    Por cierto so.os de alicante
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 julio, 2020

      Estimada Antonia,
      A veces con las explicaciones que nos dais tenemos que hacer verdaderos esfuerzos para entenderos, con lo cual se nos hace muy difícil daros una opinión mas o menos acertada. En una comunidad de propietarios se establecen unas normas tanto en lo que se refiere a la construcción de elementos comunes tanto a su uso como a su disfrute. Entendemos que habrá una normativa sobre el asunto jardines , parking, etc. Si tienen uds administrador entiendo que le habrán hecho la consulta pertinente y les habrá comentado que mayorías son necesarias para hacer los cambios de uso de un elemento común. La Ley de Propiedad Horizontal indica que para ciertas modificaciones estructurales se necesitan los 3/5 de la totalidad de los propietarios y que para otras cuestiones se necesita la unanimidad. Si ustedes pretenden cambiar el uso de ese jardín y reconvertían la zona para otros usos como puede ser bancos e incluso barbacoa a mi entender necesitaran la unanimidad de los propietarios, además, este cambio que van a realizar se debería presentar el proyecto en el Ayuntamiento para que este le indicara si es posible hacer dichas modificaciones y si estas no van contra la normativa existente en dicho ayuntamiento. No parece normal que se vayan a incorporar unas barbacoas para uso y disfrute justo enfrente de la ventanas de su vivienda y no se tenga en cuenta ni la legislación vigente, ni las mayorías necesarias.
      Un saludo
      Miguel 691564359

  27. Magda Herrero 5 agosto, 2020

    Hola
    Vivo en una comunidad de trece vecinos. Todos
    tenemos un jardin comunitario de uso privativo. Dos vecinos pusieron cesped artificial sin pedir permiso a la comunidad. Esto se puede hacer? No necesitan la unanimidad de todos para hacerlo?
    Ademas dos de estos propietarios ahora tiene filtraciones de agua en sus sotanos y en el parking comunitario que esta debajo de los jardines. Como son de la junta, (presidente y vicepresidente) dicen que tenemos que hacer una derrama para arreglar las filtraciones y que por tanto es la comunidad quien debe pagarlo. Ellos dicen que esto es problema de la finca però que casualidad que pase en las casas dónde hay cesped artificial! Estamos obligados a pagar esta derrama si ademas tienen la mayoria simple en las votaciones porque siempre tiene la mayoria ya que hay bastantes inquilinos y ellos tiene los votos delegados de los propietarios?
    Atentamente

    Magda

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 agosto, 2020

      Estimada Magda:
      En los jardines comunitarios de uso privativo no se debe de hacer nada que previamente haya sido aprobado por los vecinos. Creo que sobre este tema tiene suficiente información en el artículo que le detallo a continuación: https://adminfergal.es/las-terrazas-y-patios-como-elementos-comunes-de-uso-privativo/ le recomiendo su lectura.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  28. Maria 6 septiembre, 2020

    Hola, mi vecino hizo la casa después que la mía y ha puesto miradores de punta a punta hacia mi casa, nos ve por todos lados, cada uno tebemos nuestro muro, no es medianero, el máximo es de 2’5m de altura, que ya los tiene, nos han dicho que podríamos poner jardineras en escalon y a partir de la jardinera podríamos subir más, eso se puede hacer? Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 septiembre, 2020

      Estimada MAría,
      Sentimos mucho no poder ayudarle porque nos faltan datos suficientes para darle una opinión adecuada. Tenga en cuenta que si son viviendas unifamiliares adosadas tendría un tratamiento diferente y también dependerá de lo que indique los Estatutos de la comunidad. Aprovecho este articulo para decir a todos nuestros lectores que cuando hagan una pregunta deberán informar de lo que se indica en la Escritura de División Horizontal y Estatutos para poder dar un juicio coherente a lo que dicen.
      un saludo
      Miguel
      691564359

  29. Pilar 15 diciembre, 2020

    Soy propietario de un apartamento que tiene un jardín, privativo de uso comunitario, en los 20 años que llevo gozando del mismo, he limpiado, arreglado, podado los arbustos que hay en una jardinera junto al muro perimetral del mismo. Desde hace unas fechas, en el muro perimetral del mismo y que linda con el jardín comunitario ha aparecido una grieta que según el albañil que ha enviado el administrador de la comunidad está en riesgo de caerse, con los daños que podría ocasionar a las personas y niños que pasan cerca del mismo. Según indicó el albañil, se está dando en la misma comunidad en diferentes jardines debido la forma de realizar esos muros y dice que no se puede arreglar sino que hay que tirarlo y construirlo de nuevo. Quien debe asumir el coste de la reparación del muro perimetral, yo o la comunidad de propietarios?

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 diciembre, 2020

      En respuesta a Pilar.
      Buenos días Pilar:
      En primer lugar siempre digo lo mismo, lo primero es ver lo que dice la escritura de división horizontal de la propiedad y los estatutos de la misma. Si no se dice nada con relación al jardin de uso privativo deberemos ir a lo que dice la ley con respecto a este tema. Sobre este asunto tenemos diferentes artículos que le recomendaría la lectura:
      https://adminfergal.es/danos-en-elementos-comunes-de-uso-privativo-a-quien-corresponde-los-arreglos/
      La jurisprudencia con respecto a este tema es aleatoría en unos casos se da la razón al propietario y en otros casos a la Comunidad depende del problema y la presentación del mismo.
      Mi opinión personal es que si todos los jardines comunes y privativos tienen el mismo problema sea la comunidad quien deba de hacerse cargo de los mismos, pero insisto que la decisión me temo que la tendrá que dar el propio juez.
      Para mi el muro de jardín tiene una relación directa con otros problemas que se puedan plantear en un edificio. Un ático que sufre un deterioro del carambuco o de la tela asfáltica por el paso del tiempo, el propietario que vive encima no tiene porque hacerse cargo de dicho deterioro porque corresponde a la comunidad quien debe hacerse cargo. No corresponde a un mal uso sino a un simple deterioro por el paso del tiempo. Si el deterioro del muro es un problema derivado del paso del tiempo y no de un mal uso hay que entender que es la comunidad quien tiene que hacerse cargo del deterioro.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  30. Julio 19 diciembre, 2020

    Hola buenas tardes.Se agradece todo el tiempo que usa en resolver las dudas que aquí vamos dejando.Gracias de antemano.
    Mi consulta es la siguiente.Tenemos jardines comunes de uso privativo pero están a 2 alturas.Un vecino ha elevado con una estructura la parte más baja del jardín para dejarlo todo a la misma altura y disponer de una terraza a nivel mucho más grande.Eso ha conllevado mover la barandilla de la terraza a una nueva ubicación.Nos ha gustado mucho la idea pero vemos que lo ha hecho sin pedir permiso en la comunidad y ahora que estoy de presidente me pregunto si hacerlo yo también o exponerlo a una votación de la cual podría salir rechazada y quedarme sin hacerla yo y obligar al vecino que la puso a retirarla con el consiguiente trastorno económico.Decir que es una comunidad nueva en la que creo no hay estatutos y otros vecinos también han hecho alguna remodelación sin consulta previa.
    Gracias y un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 diciembre, 2020

      Estimado Julio:
      Gracias por su piropo hacia la web que tenemos a vuestra disposición. En el marketing digital nos favorecemos las dos partes, el que hace la consulta y el consultado, en ambos casos y sobre todo en el nuestro, mejora el posicionamiento de nuestra web con lo cual agradecemos sus preguntas porque esto enriquece nuestro sitio web.
      Con respecto a su pregunta, decirle que si es una comunidad nueva tiene que tener una escritura de división horizontal y en ella o aparte deberá tener los estatutos correspondientes. Si la comunidad es nueva con toda seguridad. Tiene que ir al Registro de la Propiedad y solicitarla.
      En los estatutos debe de definirse si los jardines son de uso privativo y cual debe de ser la forma en que deben de instalarse o gestionarse. Mover una barandilla que es un elemento común debe de hacerse con el consentimiento de los propietarios, no se puede hacer por propia iniciativa. A veces cometemos errores, pensando que todo vale y no nos damos cuenta que vivir en comunidad supone estar sujeto a unos acuerdos. No podemos hacer obras en elementos comunes o modificar estos si el resto de los propietarios no lo permiten, esto es convivir en comunidad. Su vecino ha cometido un error y lo único que le puede librar es que los estatutos lo permiten o prescriba dicha obra sin que nadie lo haya denunciado.
      Mi opinión que intenta estar siempre sujeta a la legalidad, es que intenten legalizar esta situación y que quede reflejado en el acta de la junta con sus correspondientes mayorías para evitar que mañana las obras que puedan realizar se obligue a través del juez a que vuelvan a la situación anterior y que tengan que demoler la obra realizada.
      Recuerde lo que dice el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal con respecto a las mayorías en relación a las barandillas: «3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

      La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
      Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
      Cualquier remodelación de un vecino sin consulta previa a la comunidad puede conllevar a que tenga que eliminar las modificaciones realizadas y volver a la situación anterior a la modificación.
      Recuerden que vds. viven en comunidad y que no pueden hacer ninguna actuación que previamente no haya sido aceptada por los propietarios con sus correspondientes mayorías.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

    2. Miguel Fernández 20 diciembre, 2020

      Estimado Julio:
      Gracias por su piropo hacia la web que tenemos a vuestra disposición. En el marketing digital nos favorecemos las dos partes, el que hace la consulta y el consultado, en ambos casos y sobre todo en el nuestro, mejora el posicionamiento de nuestra web con lo cual agradecemos sus preguntas porque esto enriquece nuestro sitio web.
      Con respecto a su pregunta, decirle que si es una comunidad nueva tiene que tener una escritura de división horizontal y en ella o aparte deberá tener los estatutos correspondientes. Si la comunidad es nueva con toda seguridad. Tiene que ir al Registro de la Propiedad y solicitarla.
      En los estatutos debe de definirse si los jardines son de uso privativo y cual debe de ser la forma en que deben de instalarse o gestionarse. Mover una barandilla que es un elemento común debe de hacerse con el consentimiento de los propietarios, no se puede hacer por propia iniciativa. A veces cometemos errores, pensando que todo vale y no nos damos cuenta que vivir en comunidad supone estar sujeto a unos acuerdos. No podemos hacer obras en elementos comunes o modificar estos si el resto de los propietarios no lo permiten, esto es convivir en comunidad. Su vecino ha cometido un error y lo único que le puede librar es que los estatutos lo permiten o prescriba dicha obra sin que nadie lo haya denunciado.
      Mi opinión que intenta estar siempre sujeta a la legalidad, es que intenten legalizar esta situación y que quede reflejado en el acta de la junta con sus correspondientes mayorías para evitar que mañana las obras que puedan realizar se obligue a través del juez a que vuelvan a la situación anterior y que tengan que demoler la obra realizada.
      Recuerde lo que dice el artículo 10 de la ley de propiedad horizontal con respecto a las mayorías en relación a las barandillas: «3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

      La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.
      Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
      Cualquier remodelación de un vecino sin consulta previa a la comunidad puede conllevar a que tenga que eliminar las modificaciones realizadas y volver a la situación anterior a la modificación.
      Recuerden que vds. viven en comunidad y que no pueden hacer ninguna actuación que previamente no haya sido aceptada por los propietarios con sus correspondientes mayorías.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  31. Irving 10 enero, 2021

    Hola, recientemente hemos adquirido una vivienda y nos ha tocado presidir la comunidad. Esta se encuentra en una zona que antiguamente estaba calificada como zona residencial en la cual se encontraba una barrera que impedia el acceso de toda persona ajena a dicha urbanización. Hace unos años, por motivos que desconocemos ya que somos nuevos y nadie sabe decirnos que propició ese movimiento (es gente mayor), el ayuntamiento retiró la barrera y como consecuencia de ello puede acceder cualquier vehiculo o persona. En la urbanización hay un total de 10 bloques pero es el nuestro el unico contiguo a una zona ajardinada y por tanto somos los unicos que pagamos al jardinero. Mis preguntas son las siguientes:
    Es ese jardin responsabilidad nuestra despues de que el ayuntamiento haya retirado la barrera y por tanto permitido la libre circulación de cualquier ciudadano? En caso afirmativo, deberían de pagar el resto de bloques?

    Gracias. Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 11 enero, 2021

      Buenas tardes Irving:
      Su pregunta es compleja porque hay que tener en cuenta muchos factores.
      Si anteriormente había una barrera que posteriormente fué eliminada tendría que ver el porqué se eliminó dicha barrera, si fué una decisión de la junta de propietarios o fué una decisión del propio Ayuntamiento. Lo primero sería investigar para saber cuando se hizo la anulación de la barrera y preguntar tanto a los propietarios o bien en la junta municipal las razones. Puede haber razones municipales que conllevaran a la anulación de la barrera. Tengan en cuenta que si había razones municipales cabe pensar que toda la zona que protege la barrera es una zona del ayuntamiento y por tanto no es un terreno público de uso privativo sino que sería un terreno exclusivamente público.
      Si es un terreno público, se entiende que el jardín también será de uso público y por lo tanto el mantenimiento le corresponderá al Ayuntamiento. Si fuera de uso privativo tendrán que ver como está reflejado en la escritura de división horizontal de la mancomunidad, es importante conocer qué es lo que dice dicha escritura para saber la actuación a realizar.
      Antes de tomar una decisión deben de saber como se encuentra la escritura de división horizontal y que decisiones se tomaron a nivel municipal.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  32. Gonzalo 21 enero, 2021

    Hola.
    Soy el propietario de un bajo con jardín de uso privativo. He realizado en él por mi cuenta y al igual que otros vecinos algunas mejoras, tales como instalación de una portilla, seto artificial, plantas y acera.
    Parte del cierre del jardín es con un murete de bloque de unos 50 cm. de altura y de más de 10 metros de longitud, y encima y a lo largo lleva tela metálica de 1 metro de altura, junto con el seto artificial que yo instalé.
    El caso es que con estos días de viento recientes, parte del murete está en riesgo de caída, pues se han separado algunos bloques (el cemento que los unía se ha despegado y que se había reparado anteriormente hace dos veranos) y en algún otro punto del muro hay algún bloque roto).
    Imagino que sea consecuencia del efecto vela que el viento ha hecho con la tela metálica y el seto artificial, además de no haberse cimentado correctamente, pues en el resto de la valla que no va con bloque, si no directamente al muro de hormigón y siendo la valla metálica aún más alta no ha habido ningún problema.
    Mi pregunta es: ¿la reparación del murete y de la valla es por cuenta de la comunidad o por el contrario sería por cuenta mía?
    Gracias anticipadas y un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 enero, 2021

      Estimado Gonzalo:
      La reparación del murete al igual que todas las obras de mejora le corresponde hacerla a vd., la comunidad solo cubriría aquello que ya estuviera antes de la compra de su vivienda y que estuviera aprobado por la comunidad de propietarios.
      Vd. no debería haber hecho ninguna obra que alterara la configuración del edificio pero sí lo ha hecho y los propietarios no han denunciado, al menos tendrá que hacer el mantenimiento de las obras de mejora que vd. ha realizado a lo largo de todo este tiempo en el jardín como elemento común de uso privativo.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  33. Ricardo 6 febrero, 2021

    Buenas tardes,

    Vivimos en una comunidad de vecinos en donde existe un jardín comunitario, también hay una piscina, el mantenimiento del jardín se ha hecho durante mas de diez años por mi, de donde la mayoría de las cuotas de mantenimiento se establecieron a razón de 100 euros al mes- Esta decisión se tomo en votación por la mayoría de propietarios.

    Las cuotas que corresponde pagar para el mantenimiento de la piscina se descontaban de este pago de 100 euros, ahora por desavenencias, se considera que que no se puede hacer este mantenimiento porque se dice que no soy autónomo.

    La pregunta es: Es necesario ser autónomo o estar en régimen general de la seguridad social para hacer este mantenimiento de este jardín aunque sea propietario?
    En el mismo caso se encuentra la persona que hace la limpieza de escalera del edificio. Debe de estar dada de alta como autónoma?
    Agradecería su opinión.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 febrero, 2021

      Buenos días Ricardo.
      Efectivamente para ejercer una labor profesional como jardinero debe de estar dado de alta como autónomo, sino estaría ejerciendo una labor fuera del ámbito de la ley. La comunidad de propietarios es un centro de trabajo y como tal es responsable de las personas que realicen algún trabajo en ella. Hablamos de conserjes, jardineros, empleados de limpieza, etc. la comunidad debe tener regularizada la situación de la persona que trabaja en sus instalaciones. Cualquier empleado directo de la comunidad de propietarios debe tener un contrato de trabajo y estar dado de alta en la Seguridad Social, aunque trabaje sólo dos horas a la semana.
      Si deseas mas información en referencia a este asunto puede consultar el siguiente enlace: https://micomuniweb.com/responsabilidad-labora-comunidad-propietarios/
      Espero resulte de su interés.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  34. Francisco Diestro 10 febrero, 2021

    Hola,vivo en una comunidad de bajos con jardin y duplex,vivo en uno de los 2 duplex de esquina,se acordo en la primera junta de vecinos que los 2 vecinos de las esquinas podiamos cerrar el pasillo con una puerta de pvc mientras nosotros nos engarsemos del mantenimiento,todo firmado en acta en 2006.
    Puede un vecino que no acude a ninguna reunion pedirme alquiler de la zona o hacernos retirar la puerta?
    espero su respuesta.
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 febrero, 2021

      Buenas tardes Francisco.
      Si lo que vd. me dice ha sido acordado en la Junta de Propietarios y entiendo que por unanimidad, este acuerdo estará vigente siempre que no haya un vecino nuevo que no tenga que mantener estas condiciones porque sean unas condiciones que no estén inscritas en el registro de la propiedad y que no tenga porque mantenerlas así el art´5 de la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: » El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.»
      También es verdad que si se tuviera que aceptar un cambio en la manera de gestionar la puerta de los dos vecinos de las esquinas se debería de hacer con las mismas mayorías con que se aprobó el cerramiento.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  35. Cecilia 24 febrero, 2021

    Buenos días Miguel
    He adquirido un bajo con jardín de uso privativo (es común) y las vallas que delimitan el mismo son totalmente transparentes, es decir, tengo cero privacidad y dan a la calle donde pasa gente por la acera.
    Aun no se ha entrado a vivir y no hemos tenido reunion de vecinos pero, crees que habría algún problema en poner algún verdín o algo para tener más intimidad sin modificar la estructura de la valla ni nada ? Es necesario que pida permiso? En caso de negación…puedo hacerlo por qué atenta mi privacidad ?
    Muchas gracias
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 febrero, 2021

      Estimada Cecilia,
      No se olvide que lo que ud tiene es un elemento común de uso privativo. Al ser elemento común debe de solicitar permiso para cualquier actuación sobre las vallas. Le sugerimos que antes de actuar y de poner cañizo, verdín, o cualquier otro material se solicite permiso a la comunidad y evitar que alguien lo pudiera denunciar y que la inversión que haya hecho la pierda.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  36. Cristina 22 marzo, 2021

    Buenas tardes,
    Necesitamos colocar un contador de mayor potencia en la vivienda, los contadores estan en una caseta situada en una zona comun para ello tengo que pasar un cable enterrado por zonas comunitarias.
    De 10 vecinos cinco no ponen inconveniente, pero tenemos una vecina que tiene un jardin comunitario pero de uso privativo que no quiere dejar pasar el cable, aunque este ira enterrado y tenemos el compromiso de dejar la zona por donde pase en la misma situación que esta actualmete.
    Puede negarse a que realice dicha instalación?.
    Gracias
    Cristina

    Responder
    1. Miguel Fernández 29 marzo, 2021

      Estima Cristina,
      Si necesita instalar un contador de luz de mayor potencia por las necesidades que pueda tener ud en su vivienda, y para ello tiene que recorrer elementos comunes, aun siendo elemento común de uso privativo, esto se puede considerar como una servidumbre y por lo tanto deberían de permitir que se hiciera dicha instalación. El articulo 9 de la LPH dice claramente que debe de permitir las actuaciones de servidumbre necesarias para la instalación de aquellas cuestiones imprescindible para el normal funcionamiento de la comunidad. Si la vecina se negara a realizar este paso de servidumbre no le quedaría mas remedio que solicitar al Juez de 1ª Instancia que intervenga para resolver dicha situación.
      Un saludo
      Miguel
      691564359

  37. Paco Pérez 9 junio, 2021

    Buenas tardes Miguel, he comprado un adosado en el que tenemos de forma comunitaria los garajes y los patios interiores que son de uso privativo. Se hizo una reunión de vecinos y viendo que había poco tiempo para debatir cuando íbamos a aprobar si estaba permitido la instalación de barbacoas fijas un vecino votó en contra puesto que no se podría fijar la forma legal de hacerlo y lo bloqueó por falta de unanimidad. Hablando por un chat de comunidad el explicó que lo hizo porque si se aprobaba sin explicarse cada uno haría lo que quiera saltándose la ley y que si los vecinos respetaban la ley que no tenía problema. Se tiene que volver a votar en junta? Qué pasaría si alguien decidiera instalarla? Hay cierta crispación porque eso sí se ha votado pidiendo unanimidad y el poner una máquina de aire acondicionado el la pared de la vivienda del patio no. Muchas gracias de antemano.

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 junio, 2021

      Estimado Paco:
      Por experiencia le puedo decir que el asunto de la barbacoa es un asunto complejo por los posibles quebraderos de cabeza que esto puede suponer.
      Lo primero que tienen que hacer vds. es saber lo que dicen las ordenanzas del ayuntamiento con respecto a este tema. Esto suele venir reflejado en las normas urbanísticas de su ayuntamiento.
      En estas Normas Urbanísticas le vendrá como se debe de hacer la construcción de la barbacoa y la distancia que debe de tener esta sobre los linderos. Es posible que en el plan parcial o ben en los estatutos de la comunidad puede venir algo a iniciativa del constructor o el promotor cuando se entregó en el registro de la propiedad el título constitutivo o la escritura de la división horizontal de la comunidad.
      Si en ninguno de los dos lados viene nada al respecto entonces tendrán que poner vds. un reglamento de régimen interior que regule los mínimos de seguridad para la construcción y también regule el horario en el que se podrá utilizar las mismas.
      Antes de nada le recomendaría que pasara por el Ayuntamiento o la correspondiente junta municipal y le informen de los pasos a seguir.
      La construcción de la barbacoa es un derecho del propietario y este solo puede verse limitado por una ordenanza de medioambiente que regule dicho derecho.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  38. Jose Manuel 24 octubre, 2021

    Buenas tardes, quiero hacer una jardinera debajo de mi ventana.
    Vivo en adosado y la haria en zona comun, ya tengo permiso del vecino y notificado al ayuntamiento, pero tambien se supone es zona comunitaria.
    Quiero hacerla porque el vecino quiere vender su propidead y presuntamente el nuevo propietario quiere meterme una terraza debajo mi ventana.
    Digo todo esto porque ya un propietario nuevo le a hecho una terrraza a mi vecino, el actual, y se la comido con papas, ni policia ni administrador ni nada, ventana con ventana por eso quiere vender.
    Gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 octubre, 2021

      Estimado Jose Manuel:
      No puedo contestar a su pregunta porque me faltan datos suficientes para poder hacerlo. Tendríamos que ver lo que dice la escritura de división horizontal o los estatutos.
      No se puede hacer obras en elementos que supuestamente son elementos comunes, debería de hacerse con el consentimiento unánime de la comunidad, ni terrazas ni jardineras.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  39. Guillermo 9 febrero, 2022

    Buenos días Miguel,

    Vivo en una mancomunidad con jardines de uso privativo.

    En Noviembre del 2021 realizamos una obra de acondicionamiento de arquetas en mi edificio, para ello se solicitó permiso a los propietarios del edificio pero no de la mancomunidad, el caso es que para hacer la obra se abrió un hueco en la fachada del edificio para retirar los escombros y otros escombros antiguos que se habían depositado cuando se construyó, la casa, el caso es que esto hacía que entrase humedad por esa parte de la fachada.
    En el año 2003 antes de hacer la compra de mi piso, los antiguos propietarios en acuerdo con el resto de propietarios hicieron en los bajos del edificio unos trasteros y para poder acceder a ellos se hizo un caminito de aproximadamente 80 cm a 1m de cemento, (desconozco si se hizo reunión para realizar este caminito) el caso es que este caminito se amplió unos 2,5 m hasta el hueco y se hizo pegado a la fachada, esta ampliación se hizo con cemento y se construyó un murete para evitar que la tierra se viniese de nuevo contra el muro de la fachada.
    El hueco en la fachada se cerró con una puerta metalica.
    El caso es que después de casi medio año así ahora resulta que una vecina de otro bloque se ha quejado al presidente de la mancomunidad diciendo que se han tomado parte del jardín para construir un camino hasta la puerta y que se tiene que dejar como estaba, es decir, lleno de escombro y tierra por encima pegado a la fachada del edificio.
    No sabemos muy bien que hacer ya que permiso de los vecinos del bloque si teníamos para hacer esto, pero una vecina ajena totalmente al bloque, se ha molestado con ello.
    Comentar que en ningún momento se solicitó permiso a la mancomunidad para hacer el camino ya que entendimos que al estar hecho desde antes del 2003 no era problema ampliarlo 2,5 m más y así evitar la humedad.
    La pregunta es si teniendo el permiso de los vecinos del bloque para hacer esto ¿la mancomunidad puede obligarnos a dejarlo todo como estaba? ¿hay algún tipo de normativa respecto a la distancia mínima que tiene que haber entre la fachada y los jardines?

    Muchas gracias por su ayuda y disculpe el «libro».

    Responder
    1. Miguel Fernández 10 febrero, 2022

      Buenos días:
      Creo que en estos caso lo que procede es que se revise la escritura de división horizontal y los estatutos.
      Varias cuestiones a tener en cuenta:
      1º) Se ha realizado un caminito o camino de unos 2,5 mts de ancho sin el permiso de la mancomunidad.
      2º) Se hizo una puerta metálica en el hueco e la fachada sin pedir permiso.
      3º) Se ha realizado una construcción de trasteros sin pedir los correspondientes permisos.
      Hay una serie de irregularidades que tendrán que tener en cuenta. Si el camino se ha realizado cogiendo parte de los jardines de la mancomunidad, será esta quien pueda realizar las oportunas quejas, aunque después de casi 20 años me temo que la demanda tiene poco recorrido.
      Desconozco lo que dice la escritura de división horizontal en relación a la mancomunidad, sus derechos y obligaciones y la escritura de división horizontal con respecto al bloque. Sería interesante verlo para para saber que actuaciones podrían realizarse.
      Me preocupa personalmente la construcción de trasteros que me temo se han hecho sin la correspondiente licencia urbanística, esto podría dar lugar a incidentes con el ayuntamiento y sobre todo con el seguro que podría dejarlo sin cobertura en un momento determinado, por haber hecho irregularidades manifiestas en relación al proyecto original.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  40. Alexander 15 marzo, 2022

    Hola buenos días,
    Tengo un apartamento que es un bajo con aparte un sótano debajo con acceso desde el interior de mi vivienda y además un jardín el cual se refleja en escrituras textualmente «tiene además un jardín privativo de 40 metros cuadrados». También dice en otro apartado que tengo una terraza (si, aquí ahora pone terraza) que es comunitario de uso y disfrute. Tengo 2 terrazas aparte del jardín.

    Ahora bien, quiero levantar el jardín y aislarlo en condiciones para poner baldosa porque tengo unas filtraciones en el sótano que creo que vienen de ahí.
    Para quitar el jardín tengo que quitar también una palmera de 10 metros que está en el mismo medio del jardín, la iba a quitar y el presidente dice que tenemos que someterlo a votación.
    Mis preguntas son:
    ¿Es mi jardín privado y yo corro con todos los gastos pero tampoco debo de pedir ningún permiso a la comunidad o es comunitario de uso y disfrute privativo y debo acatar lo que vote la comunidad y ellos correrían con los gastos en este último caso?
    ¿Es posible que la terraza sea comunitario de uso y disfrute mío y el jardín sólo privado?

    ¿Si el jardín en mio propio (y como propio entiendo realmente mío y no sólo de uso y disfrute) puedo poner una pergola de madera con placas solares?

    No me queda claro si mi jardín privativo tal y como pone en la escritura, el ser privativo siempre va ligado a «comunitario de uso y disfrute privativo» o es realmente privado. No encuentro realmente lo que quiere decir la palabra privativo.

    Muchas gracias de antemano. Un saludo.

    Responder
    1. Miguel Fernández 25 marzo, 2022

      Estimado Alexander:
      Tenemos el bajo de una vivienda que tiene dos terrazas y un jardín y debajo de él tiene un sótano el cual está recibiendo filtraciones desde el jardín. En este caso decirle que tenemos varias posibilidades:
      Si el sótano es legal y está considerado en sus escrituras está claro que se le debe dar una solución.
      Si el jardín es un elemento común de uso privativo y este ha sido cuidado de forma correcta y sótano esta integrado a la vivienda e forma legal, se deberá actuar para encontrar la posible filtración y el arreglo necesario. Esta actuación deberá realizarse por la propia comunidad porque se supone que la filtración viene derivada de la posible tela asfáltica que esté en malas condiciones. En este caso se deberá dirimir a través de un informe si fuera necesario a que se debe los problemas. Si es un problema por el mal uso de vd. como propietario o es un problema de deterioro propio por el paso del tiempo.
      Si el jardín es de uso privativo vd. no puede cambiar el suelo del césped, el poner una pérgola o bien instalar placas solares. Para hacer todo eso tendrá que tener en cuenta que es necesario la aprobación por parte de la comunidad de propietarios de las modificaciones que vd. quiere realizar.
      Reciba un cordial saludo
      Miguel Fernández.
      691564359

  41. Markus 11 mayo, 2022

    Buenos días,
    Vivimos en uns urbanización de casas adosadas con palmeras en los jardines y patios privados. La comunidad ha contratado una empresa a poda las palmeras dos veces al año con cargo a los propietarios individualmente por número de palmeras que tiene la casa. Es legal? Ellos pueden obligarme de poda las palmeras cuando lo decide la CP? Las palmeras no están en mal estado ni tienen peligro ninguno.

    Gracias por tu ayuda.

    Responder
    1. Miguel Fernández 12 mayo, 2022

      Estimado Markus:
      Es de suponer que solo se obligara para aquellas palmeras que tienen en los jardines comunes. Si los patios son privados son de su propiedad y por lo tanto nadie puede decidir por vd que es el propietario de dichas palmeras. Si los patios son elementos comunes de uso privativo, entonces las actuaciones a realizar se pueden comentar en las convocatorias dejunta correspondientes y tomar una decisión entre todos los propietarios. Lo que no se puede hacer en ningún caso es tomar la decisión de la poda en los patios privados.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  42. Cristina 12 mayo, 2022

    Buenos días,
    mi madre alquiló una planta baja de una casa hace 47 años. Se trata de una vivienda declarada como unifamiliar pero las dos plantas se han alquilado siempre de forma independiente. Ambas viviendas tienen entradas separadas y cada una tiene su zona exterior. El patio exterior de la vivienda de mi madre siempre había sido de uso privativo, los vecinos de la primera planta sólo podían acceder al lavadero, que estaba abajo,. Al morir la propietaria y hacerse cargo de la gestión la heredera, empezó a decir a los inquilinos de la primera planta que el patio de la planta baja era comunitario y que podían hacer uso y disfrute del mismo. La cuestión es que en el contrato de alquiler de mi madre no se hace ninguna mención a la zona exterior, sólo que se alquilaba la casa bajos. ¿Tiene derecho a reclamar que su zona exterior corresponde a la vivienda bajos y por tanto no pueden acceder los vecinos de arriba? O al no especificarse en su contrato los propietarios pueden alquilarlo a los inquilinos de arriba como comunitario?
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 mayo, 2022

      Estimada Cristina:
      Todos lo que se vaya a utilizar lo debe de especificar el contrato sino como demuestra que tiene vd. el uso privativo de su vivienda?. Debería hablar con el dueño de la finca y reclamarle el uso privativo de su patio o tener una reunión entre el dueño, vds. y los de arriba como inquilinos y llegar a un acuerdo sobre este punto. El hecho de que vds. lleven tantos años utilizándolo, no le da derecho ante el otro inquilino.
      El propietario tiene la obligación de intervenir en este caso.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  43. Alfonso vazquez 20 junio, 2022

    Soy propietario de un piso de planta baja que da a tres calles con jardin privado y que no tenia muro, solo unos pequeños setos que no daban privacidad. Pedimos en muchas ocaciones cerrarlo pero siempre lo denegaban, pues creo que el administrador nos confundio a todos tratando el jardin como comunitario de uso privativo. Despues de 25 años se hizo el muro partizipando todos los vecinos, para buscar una estetica al agrado de todos los vecinos, en este momento quisimos poner una puerta para entrada de vehiculos y se nos denego.
    Ahora un abogado nos dice que al ser el jardin privado
    podemos hacer la puerta pues el terreno por escritura es nuestro y es el elemento principal, que da directamente a la calle, que el edificio inicialmente no tenia ningun muro y que solo necesitamos el permiso del ayntamiento.
    Pues bien lo hemos hecho y nos han puesto una demanda para que lo repongamos por no pedir permiso.
    Que tenemos que hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 julio, 2022

      Estimado Alfonso:
      Si el jardín es privado que no privativo, se supone que vds. pueden actuar en el mismo de la manera que mas convenga a sus intereses. No tendría que haber participado los vecinos para esta acción.
      Una cosa es disfrutar de un jardín privado y otra muy distinta es poner una puerta para el acceso de vehículos y dar entrada a un vehículo.
      Que tiene que hacer?. Defender sus intereses

  44. inmaculada 28 junio, 2022

    Buenas tardes, tengo dos dudas respecto a 2 problemas que tengo con la comunidad:
    1.- seto de madreselva de la valla perimetral de la urbanización.
    La constructora sembró madreselva como seto natural en todo el perímetro de la urbanización. Y con dicho seto nos entregó las viviendas.
    Sin pedir permiso a la comunidad, 5 de los propietarios de los 7 propietarios que dan al perímetro, quitaron la madreselva sin pedir permiso a la comunidad y plantaron otro seto distinto (4 tuyas y 1 photinias). De tal manera que el perímetro quedaba de manera dispar, ya que las zonas comunes tenía madreselva, 2 propietarios de bajos también, 4 tuyas y 1 photinias.
    El presidente sin autorización de la comunidad, por su cuenta y riesgo ha quitado toda la madreselva que da a las zonas comunes, y ahora el perímetro está: 4 pisos con tuyas, 1 photinia, 2 madreselva y el resto del perímetro con brezo. Ha alegado que es por tema de ratas.
    Yo he hablado con un técnico en control de plagas de sadeco (empresa municipal) y me ha dicho que las ratas se resguardan en cualquier seto, da igual que sea madreselva o no. Incluso que tal vez prefieran los setos de la familia de los cipreses porque se comen las bolas que tienen.
    Ahora quieren que la comunidad autorice a quitar la madreselva de las viviendas de los dos propietarios que hemos mantenido el seto de madreselva.

    Yo no quiero quitarlo porque dicho seto ya está totalmente crecido por lo que ya no tengo casi que cuidarlo y además me sirve de barrera visual y para el ruido. También me sirve para tapar el escalón que se queda por el lado que da a la calle, y así impedir que lo usen de asiento o de impulso para saltar la valla.

    2.- Estoy queriendo poner una pérgola fotovoltaica. La quiero poner en la terraza (privativa). La pondría casi plana para que no se vea desde el exterior del bloque. La terraza tiene unas vigas ornamentales muy anchas que la taparían. De tal manera que solo se vería desde los pisos superiores (este bloque es bajo +2)
    Aunque se quedaría como un cerramiento, realmente no es un cerramiento.
    No la voy a apoyar en las vigas comunitarias sino directamente en unos pilares que se apoyarán en mi terraza.
    La quiero poner retractil motorizada imitando a las pérgolas de cristal
    Son 49 metros de terraza lo que voy a cubrir con las placas. Es mucha superficie pero como no le puedo dar apenas inclinación para que no se vea desde fuera, necesito meter más placas de lo que inicialmente necesitaría si tuviese algo de más pendiente.
    A pesar de buscar algo que estéticamente no se feo, a costa de que me cueste bastante más cara, la vecina de arriba dice que se niega a que la ponga. No quiere ver placas solares, aunque parezca una pérgola. Y me ha amenazado con denunciarme
    Los permisos para la instalación están pedidos, pero la gerencia solo lo cobra y no da una contestación ni denegándolo ni autorizándolo

    Por internet he buscado información, y creo que no necesito la aprobación de la comunidad. También creo que no se considera un aumento de la edificabilidad. Pero me gustaría tener algo de más certeza vaya a ser que esté equivocada.
    Si te informo de que en esta comunidad varios vecinos han hecho cerramientos distintos a los aprobados en junta y no ha pasado nada.

    Lo que me gustaría es saber si en el caso de que me denuncie a la gerencia, voy a poder defender la instalación fotovoltaica.

    muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 julio, 2022

      Estimada Inmaculada:
      Me pide que le resuelva por aquí algo que no se ha podido resolver desde Gerencia, pero como siempre nos mojamos así lo haremos.
      Con respecto al jardín, elemento común de uso privativo, el tener madreselva en su instalación no debería generar ningún tipo de problema en la comunidad. La madreselva es un cerramiento muy común en las comunidades. La instalación de la madreselva está aprobada por la comunidad y como bien dice es algo aprobado en su momento. No se justifica el cambiar la misma deteriorando la instalación y perjudicando su intimidad. Creo que antes de haber realizado estos cambios se debería haber hablado entre todos los vecinos y sobre todo con los vecinos afectados. Si vd. no desea cambiarlo, niéguese y que le obliguen a cambiarlo. Creo que el Presidente se ha excedido en sus atribuciones.
      Para instalar la pérgola fotovoltaica tiene que hacerlo a raíz de lo que indica el artículo 17.3 de la ley de propiedad horizontal e incluso si afecta a la estética del edificio debería de hacerse por unanimidad.
      Para el tema de la pérgola, le dejo el siguiente artículo: https://adminfergal.es/las-pergolas-en-las-comunidades-de-propietarios/
      Espero que lo que se informa en dicho artículo le sirva de referencia.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  45. Manuel S. Prieto 29 julio, 2022

    Buenos días, el señor del ático consultó con la comunidad y le dio permiso para hacer un jardín vertical en su pared de la terraza. Este señor es el presidente actual, y resulta que el dicho jardín vertical pierde agua y ha perjudicado a un vecino sito más abajo de su propiedad, ¿le corresponde al dueño del jardín acarrear con los gastos que ha ocasionado?

    Responder
    1. Miguel Fernández 1 agosto, 2022

      Estimado Manuel:
      Si se puede demostrar que el jardín vertical no lo ha hecho teniendo en cuenta la idiosincrasia de un jardín vertical, con todas sus limitaciones, será responsable el propietario de este jardín de hacer las reparaciones necesarias. Una cuestión es que la comunidad le de permiso y otra distinta que ella se tenga que hacer cargo de las roturas o pérdidas de agua que ello produzca.
      Tendrá que hacerse cargo el vecino de la problemática que genere por no tener la fachada o las jardineras de los problemas que se vayan produciendo.
      Saludos.
      Miguel
      691564359

  46. Ruth 3 febrero, 2023

    Buenas tardes. ¿Las cámaras de vigilancia comunitarias pueden gravar parte de los jardines comunitarios privativos para vigilar el perímetro de la comunidad?
    Un saludo

    Responder
    1. Miguel Fernández 6 febrero, 2023

      Estimada Ruth:
      Las jardines privativos son de uso privativo y por lo tanto a no ser que en una junta se diga que se va a grabar los jardines privativos y los propietarios de los jardines no se opongan, estos deberán ser respetados por las cámaras eliminando la posibilidad de grabación o bien pixelando la zona de los jardines privativos.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  47. Pepe 18 febrero, 2023

    Llevo 30años pagando la comunidad donde entra los servicios del jardinero en mi propiedad ahora ciertos comuneros como han quitado su jardin quieren q el servicio del jardinero solo lo haga para las zonas comunes ese derecho q llevo pagando me lo pueden quitar debe ser aprobado por todos los comuneros o una mayoria muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 20 marzo, 2023

      Estimado Pepe:
      Los servicios que se paga deben de ser exclusivamente para los elementos comunes. Si los nuevos propietarios no están de acuerdo en que no se pague el servicio en los elementos privados, vd. debería hacer cargo del mismo. En este caso el acuerdo que se tuvo en su momento debería ratificarse en junta.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  48. Jorge 10 marzo, 2023

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente.
    Tengo un bajo con jardin comunitario de uso privativo desde hace 15 años. La parte frontal del jardín que da a la calle, de bastante transito, esta tapada por un seto artificial ya que los setos que plantaron en su dia eran muy pequeños y no tapaban nada.
    Ahora pasados los años los vecinos nos han dicho a los dueños de los bajos que quitemos esos setos artificiales ya que los setos que se plantaron en su dia ya son mas frondosos, aunque no sea del todo cierto la verdad. «Porque queda mas bonito» es su razonamiento. Aclaro que por «los vecinos» me refiero a una junta con unos 10-15 vecinos de casi 100 que hay en el total en el bloque.
    Nos pueden obligar a quitarlos? Los setos artificiales no son fijos, son moviles, estan solo atados con bridas a la valla.
    Y si nos obligan a quitarlos quien se tiene que encargar del mantenimiento del seto cuando salga al exterior de la valla? Es un gasto que me obligan a tener.
    Muchas gracias por su ayuda.

    Responder
    1. Miguel Fernández 19 marzo, 2023

      Hola Jorge:
      Un jardín, en este caso, es un elemento común de uso privativo y por lo tanto las instalaciones que hay en el mismo no se pueden modificar a no ser que sea la junta de propietarios quien decida hacer los cambios pertinentes. Si la junta decide por mayoría quitar lo que vd. llama seto artificial porque entiende que el seto natural cubre la valla habrá que hacerlo. No nos olvidemos que los derechos es de la junta de propietarios en su mayoría, pero también son los deberes y por lo tanto el mantenimiento de dichos setos debe corresponder a la comunidad.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

  49. Jordi 6 mayo, 2023

    Buenas tardes, mi pregunta es la siguiente:
    Disponemos de un apartamento situado en los bajos de un edificio que cuenta con jardín comunitario de uso privativo. Hasta la fecha, por más de 15 años, la comunidad se ha hecho cargo del mantenimiento y inversiones necesarias para su mantenimiento, pero ahora con la entrada de un nuevo administrador de fincas y cambios en los cargos de la junta de propietarios me indican que a partir de ahora estos gastos tendrían que ir a mi cuenta. Por lo que he ido leyendo en otros comentarios veo que me tocarían a mi esos gastos, pero teniendo en cuenta que se hasta el momento se había hecho de forma distinta, cabe la posibilidad que se tendría que hacer una votación de todos los propietarios al respeto? Espero sus comentarios, muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 9 mayo, 2023

      Estimado Jordi:
      Si es un elemento común de uso privativo en principio, sino dice nada los estatutos o la escritura de división horizontal, el mantenimiento debería ser a cargo de vd. y si hubiera alguna rotura de algún tipo que no fuera porque vd. no haya hecho el mantenimiento adecuado, debería pagarlo la comunidad. Por ejemplo, imagínese que por el jardín pasa una tuber4ía general bien sea de pluviales, fecales, etc. y ha habido una rotura por el simple devenir del tiempo, debería ser la comunidad quien debería hacerse cargo de la misma, sino fuera así y se ha producido el deterioro de una jardinera que se hubiera puesto, hubiera que mantener el cañizo o las landis, etc. esto sería a su cargo.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  50. Inmaculada Benitez 26 junio, 2023

    Buenos días
    Somos una comunidad de chalets independientes con zonas ajardinadas comunes, hasta hace un mes teníamos una empresa de jardinería aunque el jardinero durante 5 años siempre ha sido el mismo con jornada laboral de 8 horas. y después hacia algunos trabajos de jardinería dentro de las casas de los propietarios.
    La cuestión es que, hace un mes se decidió contratar directamente al jardinero en una votación muy reñida. Pero algún propietario le ha dicho al jardinero que si hace trabajos dentro de algún propietario lo denuncia.
    Legalmente hay alguna forma de que esto no sea así
    Muchas gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 julio, 2023

      Estimada Inmaculada:
      Desde mi punto de vista creo que contratar a un conserje por parte de la comunidad puede ser un problema cara al futuro, si que es verdad que la contratación directa resulta mas barata pero tiene luego otros inconvenientes que ahora no vienen al caso.
      Desde luego el jardinero en horas de trabajo de la comunidad no debe de hacer ningún trabajo para propietarios particulares, ahora bien, entiendo que si no ha quedado expresamente regulado en el contrato, puede hacer trabajos particulares fuera de su horario de trabajo.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  51. Jose 28 septiembre, 2023

    Buenas tardes Miguel, tengo una duda. ¿ puedo aparcar mi moto en mi jardín/patio? es exterior, entraría por calzada publica directamente a mi propiedad, sin pasar por ninguna zona comunitaria.¿puede la comunidad impedírmelo?

    Muchas gracias de antemano, saludos.

    Responder
    1. Miguel Fernández 30 octubre, 2023

      Buenas tardes Jose.
      Dependerá si tu jardín/patio es privado o bien es un elemento común de uso privativo. Si es privado tu decides que es lo que puedes meter en tu patio, máxime cuando no entras por el portal o por un elemento común. El problema surge cuando tu patio es un elemento común de uso privativo, entonces tendrás que contar con el visto bueno de la comunidad. Si en los estatutos o la escritura de división horizontal no dice nada al respecto que de una manera clara le den permiso, deberán estar a lo que indique la junta de propietarios. Si hay una mayoría simple de los propietarios presentes que se lo permiten podrá incorporar la moto a su patio, si no le dieran permiso, en principio no podría hacerlo, se arriesga a las posibles denuncias.
      Saludos
      Miguel
      691564359

  52. Charo 3 octubre, 2023

    Muy buenas, Miguel. Gracias de antemano por tu ayuda.
    He comprado un bajo, las ventanas dan a unos jardines privados, la intercomunidad es la que se encarga de su mantenimiento.
    Pues bien, todo l tiempo que el piso ha estado vacío, los jardineros han utilizado el acerado justo debajo de una de mis ventanas para acumular sacos de arena, y todos los aperos de trabajo, incluso una valla. Allí se acumula basura.
    He pedido que se retire y me dicen que no podrá ser si el acerado es zona común, así que me tendré que aguantar.
    Quisiera saber si existe alguna normativa al respecto a la que poder acogerme para reclamar que sea retirado todo.
    Gracias de nuevo

    Responder
    1. Miguel Fernández 31 octubre, 2023

      Hola Charo:
      Solicite este tema a la Mancomunidad con objeto de que no se pongan estos sacos de arena debajo de su ventana y se puedan poner en otro sitio que no perjudique a cualquier otro propietario. No entiendo porque tiene que haber sacos de arena en la zona común y si debe de ser así que se pongan en medio del patio para que no perjudique a ninguno de los propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  53. Rosana 5 octubre, 2023

    Buenas tardes, quisiera preguntar sobre la tala de un árbol que está en un jardín de un bajo de uso privado. Inicialmente el jardin según me dijeron vecinos era de la comunidad y posteriormente la vecina lo compró y es privado. Ahora tiene un problema con un árbol que han crecido sus raíces y tocan un muro de otro vecino no comunitario y se puede venir abajo con lo que tiene que talar. La vecina del jardin privado pide a la comunidad que paguemos entre todos los vecinos esta tala porque dice esos arboles ya estaban cuando compró el piso. Yo cuando compré mi piso ya era propietaria de su jardín privado. Debemos pagar todos los vecinos esta tala de un árbol inmenso de más de 30 años?
    Gracias y un saludo,

    Rosana

    Responder
    1. Miguel Fernández 31 octubre, 2023

      Estimada Rosana:
      No es lo mismo un jardín/patio de uso privativo y un jardín/patio privado. Si es un patio privado y lo ha comprado la propietaria como tal no procede ninguna colaboración por parte de la comunidad. Solo procedería en el caso de que hubiera algún vicio oculto en la compraventa pero no es el caso, porque un árbol no se puede considerar un vicio oculto ya que estaba a la vista en el momento de su compra.
      Será la propietaria, a mi juicio, quien deberá de pagar íntegramente el coste de las obras a realizar.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  54. Francisco Javier rey mendez 18 noviembre, 2023

    Vivo en bajo que en la fachada trasera tengo ventanas de 90 cms de antepecho que dan a una acera de 1,50 de ancho para acceso a los patios comunitarios de uso privativo delante de mis ventanas un vecino quiere abrir un muro para acceso para meter el automóvil ( aprobado por comunidad. El tema es que quiere subir el nivel de la rasante y creo que eso afectaría a mi derecho de luces y vistas. Al quedar más alto y Estar dentro de los tres metros hace tiempo tel técnico municipalme dijo que a tres metros no se podía tocar pero al pedírselo por escrito da una respuesta que no tiene nada que ver con el tema.

    Responder
    1. Miguel Fernández 21 noviembre, 2023

      Estimado Francisco:
      Tiene que insistir con el técnico correspondiente para que le de una respuesta por escrito y esta la pueda trasladar a la comunidad y al vecino que pudiera perjudicarle. Si el Técnico de Urbanismo le siguiera contestando de forma que a vd. no le convenciera o se siga manifestando de forma que le afectara negativamente, mi recomendación es que se pusiera en manos de un abogado experto en temas civiles y en propiedad horizontal para hacer la pertinente reclamación vía juzgado y prohibir incluso de forma cautelar la posibilidad de hacer la construcción que conllevara a un posible perjuicio en el derecho que pudiera tener sobre las luces y vistas.
      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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