Buscar

Publicación del BLOG

Administración de Fincas Comunidades de Propietarios Foro

Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

Compartir
Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

P: En los bajos del edificio donde vivo, están situado el garaje,.No todos los vecinos tenemos plaza de garaje por lo que la gestión de las comunidades es separada. Parte de la cubierta del garaje corresponde con la terraza del primer piso. Los propietarios de las plazas se quejan de humedades en la cubierta por filtración y piden el arreglo de desperfectos y el mantenimiento de la terraza. ¿Qué comunidad es la responsable?.

R: En relación a su pregunta le voy a intentar responder de la manera más extensa posible.

El garaje de su propiedad estará integrado en la División de obra nueva y división horizontal del edificio en su conjunto, lo que se llama habitualmente título constitutivo. En este título vendrá definido la declaración de obra nueva, donde vendrá reflejado el conjunto de edificaciones que compone dicha obra nueva. En ella se dirá los bloques que la componen o los portales junto con la edificación en subsuelo. La obra nueva se hará en razón de los bloques por separado y la planta sótano o garaje en su conjunto. También se especificará el total construido por bloque y el total construido en la planta sótano o garaje.

En el mismo título y en su apartado de División horizontal le indica la cuota de la comunidad del garaje en relación a los elementos comunes del total del edificio. Le dirá que cuota es participativa el garaje, por ejemplo un 20,76% del total del edificio.

Por otra parte en el Reglamento del mismo título constitutivo le indicará como se costearán los gastos generales de la edificación general y que estos deberán realizarse en proporción a las respectivas cuotas.

Lo que le he dicho anteriormente viene además avalado por la propia Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5, que dice en su primer párrafo lo siguiente «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se le asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos tales como garaje, buhardilla o sótano». También sería interesante que se leyera el párrafo dos y tres del mismo artículo 5.

Hecha toda esta exposición, la contestación a su pregunta es muy sencilla. Si existe una terraza, patio, que corresponda a la Comunidad de Propietarios y esta comunidad es pagada por todos los propietarios, incluido el garaje, cualquier problema existente en el suelo de la terraza o patio de la comunidad debe ser arreglado por la propia Comunidad. Como le he puesto en el ejemplo anterior, si el Garaje está participando en las cuotas de la Comunidad en un 20,76%, si se decidiera aplicar una derrama para el pago de las obras de arreglo del subsuelo  de la comunidad o cubierta del garaje, los propietarios del garaje tendrían que hacer frente a ese 20,76%  de las obras. Podría llegar el caso de que se tuvieran que poner dos derramas una en la Comunidad y otra en el Garaje. Todos los propietarios tendrían que pagar en función de su cuota de participación del edificio. Si Vd. es propietario de piso y garaje, tendrá que pagar la parte proporcional de su cuota como piso y la parte proporcional de ese 20,76% del garaje.

En resumen, si la terraza o patio es de propiedad de la Comunidad y hay obras para el arreglo del subsuelo, el garaje participara de ese 20,76%, pero no más, el resto del arreglo le corresponde asumirlo a la Comunidad de Propietarios. Sería el Presidente/Administrador de la comunidad quien debe proponer los arreglos pertinentes en base a los informes dados por el Presidente/Administrador del garaje y realizar las actuaciones oportunas para la solución del problema que tienen Vds. (Convocatoria, obras, derrama, etc.).

  1. Primeramente, quiero agradecerte tu tan rápida y completa respuesta, me ha aclarado parte de mis dudas.

Quisiera puntualizar, aclarando que la comunidad de propietarios de garajes no participa en las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios del edificio, cada comunidad es independiente en sus aportaciones y gestión. Lo cual me plantea la duda de si esta situación es irregular.

  1. Cada comunidad es un mundo y te encuentras de todo.

A tu pregunta no te puedo contestar porque tendría que ver el título constitutivo o la declaración de obra nueva y división horizontal de la Comunidad para darte una opinión. Si tú puedes acceder a ella deberás mirar cómo se regula el coeficiente del garaje con respecto a la Comunidad de Propietarios. Ten en cuenta que hay elementos comunes que comparten la Comunidad y el Garaje por lo cual tiene que haber una relación directa y unos coeficientes del garaje o al menos entiendo que debería tenerlos. Una cosa es que la Comunidad de Propietarios se gestiones de forma independiente a nivel de licencia de funcionamiento, licencia de apertura, mantenimiento de puertas del garaje, extintores, pintura, mantenimiento, etc. y otra es que debe existir un documento público donde se diga como participa el garaje en los elementos comunes del edificio del cual participa. Que elementos comunes?, por ejemplo: cimentación, cubierta, fachada, acceso de escaleras al garaje o a cada uno de los portales si los tuviera, pasos, muros, fosos, pozos, contadores telefonías, conducciones y canalizaciones para el desagüe, ventilación o evacuación de humos, etc.

No me puedo creer que estando de bajo el garaje del edificio no haya respiradores que dan al patio, por ejemplo.

Seguro que existe un documento que habla de todo esto y de los coeficientes que tiene que aportar el garaje a la comunidad. El problema puede estar en que la puesta en marcha de la comunidad se haya hecho de una forma equivocada sin tener en cuenta lo que dice el título constitutivo al respecto. Si el garaje está debajo de las viviendas tiene que haber una relación. Por favor léase el título y después nos comenta. Le toca investigar. Si tiene problemas para conseguir la documentación pública existente de la Comunidad o el garaje, siempre la puede solicitar a través del Registro de la Propiedad que le corresponda.

Adjunto enlaces de nuestro sitio web por si fuera de vuestro interés:

Construcción de trasteros en la cubierta del edificio

Solicitud instalación chimenea atravesando cubierta/tejado del edificio

Cubierta. Elemento común o privativo

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

Etiquetas:

Puede que le guste también

2 Comentarios

  1. Luis Rafael 13 mayo, 2020

    Hola, mí vivienda y otras 24 dan a un patio interior y no disponemos de galerías ni balcones con barandilla de forja que dan a la calle como las 30 viviendas de fachada del edificio.
    Después de 12 años sin ningún tipo de mantenimiento (lijado y pintura cada 2/3/4…años, por el propietario que las disfruta) la Comunidad ha decidido sustituir todas las barandillas de forja por acero inoxidable y con distinto dibujo y materiales y estoy hablando de 50.000€, de los cuales a esas 18 viviendas que lindan al patio nos obligan a pagar por coeficiente y mí derramado es de 1.175€.
    Es justo o nos podemos negar a esta enorme e injusta derrama.
    Muchas gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 13 mayo, 2020

      Estimado Luis:
      Sobre el tema de las barandillas de las que habla tiene varios artículos en nuestra web que espero sea de tu interés:
      https://adminfergal.es/cambio-barandillas-balcon-de-hierro-a-aluminio-mayorias-necesarias/
      https://adminfergal.es/las-barandillas-de-los-balcones/
      https://adminfergal.es/los-barrotes-y-cristales-del-balcon-se-consideran-elementos-comunes/
      https://adminfergal.es/pasos-necesarios-para-el-cerramiento-de-un-balcon/
      https://adminfergal.es/cierre-balcon-vivienda-aviso-a-comunidad-y-mayorias-necesarias/

      Normalmente a no ser que se diga lo contrario y en una junta sea admitido por los propietarios, el que tiene que mantener las barandillas es la propia comunidad de propietarios. Los balcones, incluidas las barandillas son un elemento común y por lo tanto las actuaciones que se tengan que realizar lo tiene que hacer la propia comunidad, ahora bien dependerá del estado de las barandillas se podría hacer una lectura diferente y por lo tanto es posible que si este tema lo llevaran al juzgado depende de las pruebas el juez podría tomar una decisión u otra.
      Si las barandillas de forja estuvieran en mal estado la actuación del Presidente y en este caso la Comunidad es completamente correcta. Recuerde que el Presidente podría intervenir directamente a tenor de lo que se indica en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
      Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
      Si se ha tomado esta decisión es porque entendemos que es necesario para cumplir con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
      Recuerde que en estos casos solo se tendría que hacer una reunión para la distribución de la derrama: Artículo 10.2.a de la LPH: » 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
      Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.»
      La jurisprudencia apoya a la ley en este sentido y así tenemos algunas sentencias que lo refrendan, por ejemplo:
      AP Valladolid, Sec. 1.ª, 27-4-2012 Los balcones de los pisos al formar parte constituyente de la fachada del edificio, tienen consideración de elemento común y por ello debe la comunidad sufragar los gastos de su mantenimiento, máxime cuando ya existe un acuerdo que así lo reconoce.
      AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 26-5-2008 Cuando las obras de reparación afectan al revestimiento externo de los balcones, deben ser asumidas por la comunidad de propietarios.
      Ahora bien, una cosa es el mantenimiento propiamente dicho y otra diferente es cuando se decide cambiar la carpintería de forja de hierro por acero inoxidable, como es el caso, esto tiene a mi juicio otro componente diferente desde un punto de vista jurídico y de mayorías según la ley de propiedad horizontal.
      Si el cambio de carpintería de los balcones supone un incremento importante entre la carpintería de hierro y la carpintería de acero inoxidable y no queda justificado el cambio, estaríamos ante unas obras de mejora según lo que se nos indica en el artículo 17.4 de la LPH que dice: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
      No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
      No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
      Si se aplica la normativa comentada y se hubiera aprobado la mejora por las 3/5 del total de los propietarios, estos tendría que pagar la derrama o el coste de la obra siempre que esta no suponga mas de 3 cuotas ordinarias. Por lo tanto aplicando este punto de la ley de propiedad horizontal, se necesita una mayoría cualificada de los 3/5 de la TOTALIDAD de los propietarios. bra.
      Ahora bien, para que los vecinos disidentes puedan defender sus derechos, al ser minoría, deberán impugnar el acta e ir a juicio y solo podrán dejar de pagar si el juez así lo determina.
      En este caso se deberá aplicar el articulo 18 de la ley de propiedad horizontal que dice «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
      «Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
      Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
      Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
      2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
      Ahora bien, la pregunta que nos podemos hacer ante esta situación es si un juez consideraría que esta actuación es una mejora, o bien entenderá que estamos hablando de un producto, que si bien hace varios años no existía y ahora existe en el mercado y si este producto tiene una mejor calidad que el anterior. ¿Estaríamos hablando entonces de una mejora o estaríamos hablando de un mantenimiento con el que no sería necesario la mayoría cualificada?. Dependerá en este caso creo yo de la defensa que se haga del nuevo producto en acero inoxidable, de la seguridad que el producto comporta, de la durabilidad, del precio, etc.
      Solicitada información a una empresa del sector, nos comenta que el acero inoxidable tiene mas durabilidad y menos mantenimiento que el hierro. Las barandillas de hierro hay que lijarlas porque se deterioran y volver a pintarlas. Hay zonas por ejemplo que debido a la corrosión recomienda acero inoxidable o aluminio y nunca hierro, por ejemplo las zonas de playa.
      Con toda esta situación que hemos comentado desde el punto de vista jurídico y técnico no podemos determinar por nuestra parte si la obra hay que considerarla simplemente de mantenimiento y por lo tanto no hace falta ni siquiera mayorías o bien se trata de una mejora y hay que aplicar el criterio anterior que le he comentado del artículo 17.4 de la LPH.
      Yo me inclino por considerar que es una obra de simple mantenimiento, ya que a la larga, el menor mantenimiento y deterioro justifica el cambio, pero todo dependerá del presupuesto y de los otros factores comentados, Le damos las diferentes alternativas.
      No obstante si Vd. y otros propietarios consideran que es una obra no necesaria y quiere impugnar el acuerdo no se olviden que esto lo deberían hacer antes de que se inicien las obras y por lo tanto tendrán que solicitar medidas cautelares. En ello se pronuncia el artículo 18.4 de la LPH que dice lo siguiente: » 4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.»
      Un cordial saludo.
      Fdo. Miguel Fernández
      691564359

Deja un comentario

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.