Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

Cubierta del garaje. A quién le toca pagar los problemas de las filtraciones

P: En los bajos del edificio donde vivo, están situado el garaje,.No todos los vecinos tenemos plaza de garaje por lo que la gestión de las comunidades es separada. Parte de la cubierta del garaje corresponde con la terraza del primer piso. Los propietarios de las plazas se quejan de humedades en la cubierta por filtración y piden el arreglo de desperfectos y el mantenimiento de la terraza. ¿Qué comunidad es la responsable?.

R: En relación a su pregunta le voy a intentar responder de la manera más extensa posible.

El garaje de su propiedad estará integrado en la División de obra nueva y división horizontal del edificio en su conjunto, lo que se llama habitualmente título constitutivo. En este título vendrá definido la declaración de obra nueva, donde vendrá reflejado el conjunto de edificaciones que compone dicha obra nueva. En ella se dirá los bloques que la componen o los portales junto con la edificación en subsuelo. La obra nueva se hará en razón de los bloques por separado y la planta sótano o garaje en su conjunto. También se especificará el total construido por bloque y el total construido en la planta sótano o garaje.

En el mismo título y en su apartado de División horizontal le indica la cuota de la comunidad del garaje en relación a los elementos comunes del total del edificio. Le dirá que cuota es participativa el garaje, por ejemplo un 20,76% del total del edificio.

Por otra parte en el Reglamento del mismo título constitutivo le indicará como se costearán los gastos generales de la edificación general y que estos deberán realizarse en proporción a las respectivas cuotas.

Lo que le he dicho anteriormente viene además avalado por la propia Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5, que dice en su primer párrafo lo siguiente «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos, al que se le asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos tales como garaje, buhardilla o sótano». También sería interesante que se leyera el párrafo dos y tres del mismo artículo 5.

Hecha toda esta exposición, la contestación a su pregunta es muy sencilla. Si existe una terraza, patio, que corresponda a la Comunidad de Propietarios y esta comunidad es pagada por todos los propietarios, incluido el garaje, cualquier problema existente en el suelo de la terraza o patio de la comunidad debe ser arreglado por la propia Comunidad. Como le he puesto en el ejemplo anterior, si el Garaje está participando en las cuotas de la Comunidad en un 20,76%, si se decidiera aplicar una derrama para el pago de las obras de arreglo del subsuelo  de la comunidad o cubierta del garaje, los propietarios del garaje tendrían que hacer frente a ese 20,76%  de las obras. Podría llegar el caso de que se tuvieran que poner dos derramas una en la Comunidad y otra en el Garaje. Todos los propietarios tendrían que pagar en función de su cuota de participación del edificio. Si Vd. es propietario de piso y garaje, tendrá que pagar la parte proporcional de su cuota como piso y la parte proporcional de ese 20,76% del garaje.

 

En resumen, si la terraza o patio es de propiedad de la Comunidad y hay obras para el arreglo del subsuelo, el garaje participara de ese 20,76%, pero no más, el resto del arreglo le corresponde asumirlo a la Comunidad de Propietarios. Sería el Presidente/Administrador de la comunidad quien debe proponer los arreglos pertinentes en base a los informes dados por el Presidente/Administrador del garaje y realizar las actuaciones oportunas para la solución del problema que tienen Vds. (Convocatoria, obras, derrama, etc.).

  1. Primeramente, quiero agradecerte tu tan rápida y completa respuesta, me ha aclarado parte de mis dudas.

Quisiera puntualizar, aclarando que la comunidad de propietarios de garajes no participa en las cuotas mensuales de la comunidad de propietarios del edificio, cada comunidad es independiente en sus aportaciones y gestión. Lo cual me plantea la duda de si esta situación es irregular.

  1. Cada comunidad es un mundo y te encuentras de todo.

 

A tu pregunta no te puedo contestar porque tendría que ver el título constitutivo o la declaración de obra nueva y división horizontal de la Comunidad para darte una opinión. Si tú puedes acceder a ella deberás mirar cómo se regula el coeficiente del garaje con respecto a la Comunidad de Propietarios. Ten en cuenta que hay elementos comunes que comparten la Comunidad y el Garaje por lo cual tiene que haber una relación directa y unos coeficientes del garaje o al menos entiendo que debería tenerlos. Una cosa es que la Comunidad de Propietarios se gestiones de forma independiente a nivel de licencia de funcionamiento, licencia de apertura, mantenimiento de puertas del garaje, extintores, pintura, mantenimiento, etc. y otra es que debe existir un documento público donde se diga como participa el garaje en los elementos comunes del edificio del cual participa. Que elementos comunes?, por ejemplo: cimentación, cubierta, fachada, acceso de escaleras al garaje o a cada uno de los portales si los tuviera, pasos, muros, fosos, pozos, contadores telefonías, conducciones y canalizaciones para el desagüe, ventilación o evacuación de humos, etc.

No me puedo creer que estando de bajo el garaje del edificio no haya respiradores que dan al patio, por ejemplo.

Seguro que existe un documento que habla de todo esto y de los coeficientes que tiene que aportar el garaje a la comunidad. El problema puede estar en que la puesta en marcha de la comunidad se haya hecho de una forma equivocada sin tener en cuenta lo que dice el título constitutivo al respecto. Si el garaje está debajo de las viviendas tiene que haber una relación. Por favor léase el título y después nos comenta. Le toca investigar. Si tiene problemas para conseguir la documentación pública existente de la Comunidad o el garaje, siempre la puede solicitar a través del Registro de la Propiedad que le corresponda.

Adjunto enlaces de nuestro sitio web por si fuera de vuestro interés:

Construcción de trasteros en la cubierta del edificio

Solicitud instalación chimenea atravesando cubierta/tejado del edificio

Cubierta. Elemento común o privativo

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid

 

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