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Calefacción centralizada. Como puedo desligarme de la calefacción centralizada

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Calefacción centralizada

CALEFACCION CENTRALIZADA. COMO PUEDO DESLIGARME DE LA CALEFACCION CENTRALIZADA

Preguntan que se hacen muchos propietarios por la situación de las calderas y las inversiones necesarias para conseguir un adecuado mantenimiento.

PBuenos días, mi comunidad tiene una calefacción central por montantes, con una antigüedad de 75 años las tuberías de hierro, y de 17 las calderas de gas. Llevan varios años dando diferentes averías y está llegando a su fin como vida útil. . Como dato importante, el agua caliente es individual. Vivo en el último piso y, aunque tengo la casa muy bien aislada, pero muchos días del invierno (que en Valladolid es largo), no paso de los 20º C. En general, menos un par de vecinos, casi todos los vecinos suelen pasar frío, algunos incluso tienen reforzar la calefacción con radiadores eléctricos. Sin embargo, es una comunidad de gente muy mayor que se asusta de pensar en cambiar el sistema de distribución por las obras que supone poner en casa un sistema en anillo. Ahora se plantea cambiar sólo la caldera, porque el mantenedor insiste en que los montantes están bien (sin embargo hemos tenido ya varias fugas, y en ellas se ha visto que las tuberías están oxidadas y con calcificaciones, sin embargo ni el administrador ni el mantenedor quieren cambiar el sistema actual en columnas y los vecinos, que son bastante mayores en general no quieren tener problemas, prefieren pasar algo de frío y evitar la obra en casa que supondría renovar todo el sistema de distribución). A esto hay que añadir que, al ser casas grandes, pagamos unos 120€/mes de calefacción, todos los meses del año, para no tener calor.  Se desea convocar una Junta para hablar del tema, y quería solicitar que, dado que la comunidad no me está dando el servicio de calefacción centralizada en los niveles de confort térmico, según la normativa, me dejaran independizar del servicio centralizado. Mis preguntas son: haciéndome yo cargo de todos los gastos que suponga dicha individualización ¿Cuántos votos necesito? ¿Cuál es el procedimiento a seguir para garantizar a los vecinos que ya no estoy conectada a la calefacción central? En caso de que no me dejaran, ¿puedo denunciar la falta de calefacción? Muchas gracias.

R: Buenos días.

Interesante pregunta que nos haces a través de este foro y bastante compleja a la vez su contestación porque depende de muchos y diferentes factores.

Vd. tienen un sistema de calefacción central y en la Escritura de División Horizontal y en los Estatutos vendrá descrito el uso y la participación de los gastos generales que no son susceptibles de individualización se costearán por los comuneros en proporción a sus respectivas cuotas. También te indicará la división horizontal que los gastos de consumo serán prorrateados en proporción a la superficie útil de radiación instalada, etc. Es posible, aunque no lo creo por la edad del edificio y de los propios propietarios, que incluyera la escritura de obra nueva y división horizontal alguna clausula sobre supresión de este servicio.

Si no dice nada la División Horizontal sobre establecimiento o supresión de este servicio tendremos que irnos a lo que dice la ley de propiedad horizontal a este respecto. El art. 17 de la LPH en su punto 3º dice “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios de interés general, supongan o modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de la cuota de participación”.

Desligarse de este servicio, desde mi punto de vista, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Dese cuenta que no solo requerirá de una anulación de un servicio, sino que también requerirá de una modificación de los gastos en que se participa.

Imaginemos que Vd. ha conseguido la aprobación de los 3/5” para desvincularse del uso de la calefacción central. Tendrán que definir si la desvinculación va a ser total y vds. no van a pagar nada ni de futuras obras o reparaciones de la calefacción centralizada ni de coste del gas natural o bien habrá una desvinculación parcial y vds. deberán seguir pagando, al menos, el coste fijo que se delimite en los recibos de la calefacción. Esto deben dejarlo claro para evitar problemas a posteriori y que la Comunidad pueda reclamarles a futuro recibos de reparaciones porque no haya quedado claro dicho concepto.

Lo normal, como bien dice vd., es que los propietarios por su edad, no quieran modificar el sistema de calefacción centralizada por un sistema de calefacción individual. En este caso deben de mejorar sus instalaciones y ver cómo se puede optimizar la calefacción para conseguir una mejora generalizada en las instalaciones. No deben de conformarse con tener el presupuesto del instalador actual, sino que deben presentar otros presupuestos con otras posibles soluciones. Por ejemplo, si la instalación va en columna, realizar aislamientos o incluso cambio de tubos, mejora de la caldera o cambio de la misma incluso, si procede. Hay muchos factores que podrán influir en la pérdida de calor y que les permitirá gozar de un mayor confort, pero hay que realizar todas aquellas inversiones que son necesarias.

Con respecto a no conseguir los grados necesarios en la vivienda y el posible planteamiento de denunciar a la comunidad, no se lo recomiendo. En primer lugar, porque se denunciaría vd. mismo como copropietario de los elementos comunes y en segundo lugar porque se metería en unos posibles costes innecesarios y tengo muchas dudas de que se le diera la razón. Tiene dos opciones, o desvincularse del sistema de calefacción centralizada si sus vecinos lo aceptan, porque es desvincularse de un elemento común que vd. aceptó cuando compró la vivienda o bien intentar arreglar la infraestructura existente de la caldera y de las canalizaciones, de la cual soy partidario.

Un consejo, intente conseguir un puesto en la junta de gobierno y proponga los cambios necesarios para conseguir un confort en la vivienda. Si no puedes cambiar las cosas desde fuera, cambie las cosas desde dentro. Nosotros en nuestra comunidad cambiamos de sistema de gasóleo a gas natural y supuso un gran avance en los costes de la comunidad y en el confort de la misma. Optimicen los elementos que tienen al máximo. No debe decir desde mi punto de vista, como una cosa no me gusta me desvinculo de ella, lo suyo sería decir como una cosa no me gusta la cambio, con sus limitaciones naturalmente. No sería el primer propietario que consiguiera desvincularse de la calefacción centralizada.

Ojo, de nuevo a los gastos a los que se podría desvincularse. Le enviamos un extracto de una sentencia para que se haga una idea de lo que le estoy comentando:

“”” La desvinculación de las viviendas de los propietarios del uso de la calefacción central, como medida que conlleva la exoneración de abonar el gasóleo, debe ser objeto de interpretación restrictiva, en cuanto supone una excepción a la regla general contenida en el Art. 9 de la L. P. H que establece, sin exclusiones, la obligación de contribuir todos los copropietarios a los gastos comunes en proporción a su cuota de participación. Pero ello no impide que dicha exoneración pueda producirse como aquí sucede, porque como hemos visto y se ha probado, la Comunidad autorizó desvincular las viviendas propiedad de los apelantes del uso de la calefacción y agua caliente centralizadas, con la consiguiente exención del abono por el consumo de gasóleo, aunque no de la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la caldera, como expresamente hicieron constar. La calefacción central como elemento común que es, pertenece no sólo a los propietarios de las viviendas que utilizan dicho servicio, sino también a los propietarios de las demás viviendas que se desvinculan de la misma, de tal manera, que una de las cuestiones, es que puedan quedar exentos de los gastos del consumo de gasóleo dada su falta de uso, y otra muy distinta es que como copropietarios de dichos elementos comunes deban contribuir a los gastos que puedan derivar de la conservación, del mantenimiento o reparación, pues la propia caldera y sus elementos de funcionamiento constituyen el soporte físico del elemento común, de cuya copropiedad no están exentos los actores, pero ya hemos visto que dicha contribución no se ha negado en ningún momento”””.

Como puede comprobar en este caso a los propietarios se les dio conformidad a desvincularse del gasóleo, pero no de los gastos mantenimiento. Cuidado con este punto, porque podría darse el caso de que siguiera pagando los propios gastos de mantenimiento de la caldera y su nueva obra para tener una calefacción individualizada. Hoy en día los costes fijos de caldera e instalaciones rondan el 40% del total de los gastos de calefacción. Solo podría ahorrase el 60% del 100%.

Calefacción centralizada. Mínimos de calefacción

Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios

Un cordial saludo.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

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10 Comentarios

  1. Pablo 31 marzo, 2019

    Buenas tardes,

    vivo en un edificio con calefacción central con unos 40 años de antigüedad. Recientemente he reformado mi casa, individualizando la calefacción haciendo una instalación nueva con mi contador de Gas y desvinculandome de la central.
    Mi pregunta es: ¿ tengo que seguir pagando por obligación los costes de dicha calefacción central ?

    Gracias.

    Responder
    1. Miguel Fernández 7 abril, 2019

      Buenos días Pablo.
      Así es, que vd. se desvincule de la calefacción central de forma unilateral no le da derecho a desvincularse de la calefacción centralizada. Para ello tiene que seguir dando los pasos que le damos a través del artículo que ha leído. https://adminfergal.es/calefaccion-centralizada-como-puedo-desligarme/ Previamente hay que consultarlo a la Comunidad y solicitar la desvinculación del sistema centralizado, para ello deberá tener las mayorías que se comentan en el artículo.
      Siento comunicarle que tendrá que seguir pagando la instalación de la calefacción centralizada.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  2. José Luis 30 mayo, 2019

    Buenas tardes :
    Mi consulta es justo la inversa: la comunidad, con 17 vecinos y 7 morosos, quieren desvincularse de la calefacción central, y yo no estoy interesado.
    El presidente, que está interesado, ha llegado a manipular las votaciones para conseguir los 3/5, con votos inclusive de propietarios morosos.
    Además de por otros motivos, se trata de viviendas pequeñas, con poco espacio de poner la caldera (cocina), y por ejemplo, yo la tengo amueblada.
    Mi pregunta es, que me pasa, si no quiero poner la caldera individual.
    Podría utilizar la central (cuenta con contadores individuales)??

    Gracias.

    PD: En mi caso, es una vivienda vacía, que no utilizo actualmente ningún sistema de calefacción.
    PD: Las votaciones, según la última junta están 6 vs 3 (con voto inclusive de moroso, en los 6 citados)

    Responder
    1. Miguel Fernández 16 junio, 2019

      Estimado Jose Luis:
      Recordemos que el artículo 17.3 e la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: «El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.». Para desligarte de la calefacción se necesitaría de los 10 vecinos un total de los 3/5 que suman 6 vecinos. Estos seis vecinos necesitaría encontrarse al corriente de pago sino se puede impugnar el acta para que no se haga dicho cambio. Recuerde lo que dice el artículo 18 de la ley de propiedad horizontal al respecto:
      1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
      c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
      Creo que no se dan las situaciones legales adecuadas para realizar dicho cambio porque no reúnen los requisitos legales de los 3/5 y si además se da la circunstancia que en la decisión no se da los requisitos legales la impugnación tendrá su efecto positivo y conseguirá los resultados adecuados.
      Recibe un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. José 15 julio, 2019

    Soy el presidente de una comunidad de vecinos, el propietario de un local comercial ( cerrado por no estar alquilado) paso una carta a la anterior directiva comunicando de manera unilateral que no se le pasarán más recibos que no pagaria más la calefacción central del local vacío…manifestando tener ecerrado los radiadores del local.. se le comunicó de manera verbal en diferentes periodos que tenía que pagar, finalmente se le pasó una carta donde se le informa que se unos 4000€ a la comunidad (más de 3 años sin pagar) quiere desvinculación de la caldera de este local vacío y de otro local que si paga…consejo para proceder con está anomalía y la deuda a la comunidad de hace varios años… gracias

    Responder
    1. Miguel Fernández 28 julio, 2019

      Estimado José.
      El propietario de un local comercial está obligado a pagar la parte del sistema centralizado, independiente si lo utiliza o no lo utiliza. No se puede desvincular de la calefacción centralizada a no ser que sea aprobado por las 3/5 partes del total de los propietarios y sus respectivos coeficientes.
      Tiene que pagar con lo que se deberá de certificar la deuda e iniciar el procedimiento legal oportuno (procedimiento monitorio) en una próxima junta general extraordinaria.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Marisa González 4 diciembre, 2019

    En obra las casas unifamiliares de mi urbanización, iban con calefacción y agua caliente individual. Se decidió cambiar a centralizados excepto a nuestra casa que nosotros mantuvimos según el contrato de compra firmado en construcción. 30 años después siguen con calefacción central 23 vecinos y nosotros todo individual. Nunca se nos ha cargado nada relativo a la calefacción y agua céntrales al no tener la instalación. Sin embargo ahora nos cargan a partes iguales una válvula de calefacción que nos negamos a participar. Que podemos hacer?

    Responder
    1. Miguel Fernández 5 diciembre, 2019

      Buenos días Marisa.
      Es difícil darle una respuesta si desconocemos todo lo hablado durante todos estos años, lo que se reflejada en la escritura individual, la aprobación de la calefacción centralizada y en que términos se hizo,etc. Si todo lo que nos indica es así y no habido acuerdos en acta con relación a la carga a partes iguales de una válvula de calefacción que se refiere a la calefacción centralizada lo que deben hacer es impugnar el acta y solicitar que este acuerdo quede sin efecto. Suponemos que estos venía reflejado en acta y entiendo que vds. no estuvieron en la reunión.
      Pónganlo en manos de un abogado experto en temas de comunidad de propietarios.
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  5. Juan Martín Alcobendas 20 enero, 2020

    En nuestra comunidad se ha cambiado, muy recientemente, el sistema de calefacción central y agua caliente sanitaria, sustituyendo las antiguas calderas de gasoil por nuevas de Gas Natural. La caldera es única y suministra agua caliente para uso domestico y agua para el circuito de calefacción.
    La inversión ha sido bastante elevada, y a la hora de repartir entre las viviendas un parte de la comunidad propone que este coste se reparta en proporción a la cuota de propiedad de cada vivienda, tal como se hizo con la sustitución de los ascensores unos años atrás.
    Otra parte de propietarios proponen que el coste total se distribuya por el denominado «coeficiente de calefacción», obtenido en base a los elementos/radiadores de cada vivienda.
    Quiero matizar que la inversión es un mix, no se distingue la parte que se refiere al ACS de la de calefacción.

    La diferencia es sustancial, porque el coeficiente de calefacción es muy diferente del de propiedad, particularmente en todas las viviendas de la última planta. Esta diferencia es, en media, de 30%, aunque en algunos casos alcanza el 50%. Algunas viviendas con un coeficiente de propiedad del 0,82 tienen un coeficiente de calefacción del 1,24.

    Mi pregunta tiene que ver con el coeficiente de reparto que legalmente corresponde, en mi opinión seria el de propiedad, y si la Junta puede decidir por mayoria simple si se aplica el coeficiente de calefacción. Según la administradora puede ser cualquiera de los dos.

    Muchas gracias
    Juan Martin

    Responder
    1. Miguel Fernández 24 enero, 2020

      Buenas tardes Juan Martín:

      El reparto del coste de una nueva instalación de gas natural suele hacerse por lo que se diga en la escritura de división horizontal o los estatutos. Es necesario saber que dice la misma con respecto a esta información. Si no se dice nada en el gasto de distribución de la calefacción habría que ir a lo especialmente establecido en algún momento en un acta de la junta y si no hay nada en referencia a este tema habrá que ir a lo que se diga en la ley de propiedad horizontal en su punto 9º que dice textualmente lo siguiente: «e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»

      Un cordial saludo
      Miguel
      691564359

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