Humedades entre patios de chalets adosados: cómo evitar filtraciones al vecino y quién responde por los daños.
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Las humedades entre viviendas colindantes constituyen uno de esos problemas que pueden comenzar con una pequeña mancha junto a un muro y terminar convirtiéndose en una compleja discusión entre propietarios, constructoras, aseguradoras y técnicos.
El supuesto es especialmente frecuente en urbanizaciones de viviendas adosadas o pareadas. Dos chalets disponen de patios contiguos separados por un muro o murete. Con el paso del tiempo, sus propietarios acondicionan esos espacios: colocan pavimentos, construyen jardineras, instalan riego automático, levantan pequeños muros, modifican pendientes o realizan otras actuaciones destinadas a mejorar el jardín.
Pasados unos meses o incluso varios años empiezan a aparecer manchas de humedad, desprendimientos de pintura, eflorescencias, deterioros del revestimiento o filtraciones en la zona próxima a la medianera.
Entonces surge inmediatamente la pregunta:
¿Quién es responsable: el propietario del patio desde el que aparentemente procede el agua, quien hizo la reforma o el promotor y constructor que ejecutaron inicialmente la vivienda?
La respuesta no puede darse observando únicamente dónde aparece la humedad.
Es imprescindible determinar por dónde entra el agua, por dónde circula y qué defecto permite que llegue hasta el elemento afectado.
1. La humedad aparece en un sitio, pero el agua puede entrar por otro
Uno de los errores más habituales consiste en considerar que el origen de una filtración está exactamente encima o detrás de la mancha visible.
El agua no funciona así.
Puede penetrar por una junta situada a cierta distancia, circular horizontalmente por debajo del pavimento, avanzar por el recrecido, acumularse junto a un muro y terminar manifestándose en el punto constructivamente más débil.
Por eso, si un propietario tiene una jardinera pegada a la separación entre ambos chalets y aparecen humedades al otro lado, la jardinera constituye una hipótesis razonable, pero no una prueba suficiente de responsabilidad.
El origen podría encontrarse en:
- una impermeabilización original defectuosa;
- una lámina impermeable deteriorada;
- encuentros deficientes entre la impermeabilización horizontal y el paramento vertical;
- una jardinera construida posteriormente sin impermeabilización propia;
- perforaciones realizadas durante una reforma;
- pendientes incorrectas;
- sumideros insuficientes u obstruidos;
- fugas de instalaciones de riego;
- acumulación permanente de agua junto al muro;
- juntas abiertas en el pavimento;
- grietas o fisuras;
- o una combinación de varias de estas circunstancias.
Esta última posibilidad es importantísima.
En construcción resulta perfectamente posible que dos defectos distintos colaboren en la aparición de un mismo daño.
2. La impermeabilización no es simplemente “poner tela asfáltica”
En el lenguaje cotidiano se habla con frecuencia de “tela asfáltica”, pero una correcta protección frente al agua constituye realmente un sistema constructivo completo.
El Código Técnico de la Edificación establece como exigencia básica que se limite el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en los edificios y sus cerramientos, disponiendo medios que impidan su penetración o permitan evacuarla sin producir daños. También exige medios adecuados para la evacuación de las aguas procedentes de precipitaciones y escorrentías.
Por tanto, no basta con colocar una lámina impermeable en alguna zona del patio.
Un sistema correctamente ejecutado debe estudiar conjuntamente el soporte, las pendientes, la impermeabilización, los encuentros, el drenaje y la evacuación del agua.
3. Primer elemento fundamental: las pendientes
Un patio exterior debe estar diseñado de forma que el agua se dirija hacia los puntos previstos para su evacuación y no quede acumulada junto a fachadas, puertas, medianeras o jardineras.
Cuando se ejecuta una reforma y se coloca un nuevo pavimento sobre el existente pueden modificarse involuntariamente esas pendientes.
Un recrecido de pocos centímetros puede ser suficiente para transformar un patio que evacuaba correctamente en otro en el que el agua discurra hacia el muro de separación.
Por eso cualquier reforma debería comprobar previamente:
- las cotas existentes;
- los puntos más altos y bajos;
- la posición de los sumideros;
- la dirección de las pendientes;
- y la altura disponible antes de alcanzar puertas, impermeabilizaciones verticales y otros encuentros.
El pavimento exterior no debería ser considerado exclusivamente un acabado estético. Forma parte del funcionamiento hidráulico del patio.
4. Segundo elemento fundamental: continuidad de la impermeabilización
Una impermeabilización funciona correctamente cuando forma una barrera continua.
Sus puntos más vulnerables no suelen encontrarse precisamente en el centro de una superficie, sino en los encuentros:
- suelo con pared;
- suelo con medianera;
- sumideros;
- desagües;
- pasos de instalaciones;
- cambios de plano;
- juntas;
- pilares;
- escalones;
- puertas;
- y elementos anclados posteriormente.
Una membrana perfectamente ejecutada en el 95 % del patio puede resultar inútil si existe un pequeño punto de discontinuidad por el que penetra el agua.
Especial atención merece el encuentro entre el pavimento y el muro divisorio de dos propiedades.
La impermeabilización horizontal normalmente necesita resolverse adecuadamente en vertical para evitar que el agua alcance directamente el paramento.
Cubrir simplemente el suelo y terminar la impermeabilización justo al llegar a la pared puede generar uno de los puntos más débiles de toda la solución.
5. Las jardineras son uno de los mayores focos de riesgo
Una jardinera tiene una particularidad que la diferencia claramente del resto del patio: mantiene humedad durante largos periodos de tiempo.
El pavimento recibe ocasionalmente lluvia y posteriormente puede secarse.
La jardinera, por el contrario, contiene tierra húmeda, recibe riego y retiene agua continuamente.
Por eso una jardinera construida junto a una medianera debería considerarse prácticamente como un pequeño recipiente expuesto permanentemente a humedad.
No debería confiarse exclusivamente en la impermeabilización general existente bajo el pavimento.
Una solución técnicamente correcta exige estudiar, entre otros elementos:
- impermeabilización del interior de la jardinera;
- protección de esa impermeabilización;
- sistema de drenaje;
- geotextil cuando proceda;
- evacuación del agua sobrante;
- rebosadero en determinados diseños;
- tratamiento de esquinas;
- y separación o protección adecuada respecto de los paramentos.
Además, hay un elemento que muchas veces se olvida: las raíces.
Determinadas plantas pueden desarrollar sistemas radiculares capaces de afectar con el tiempo a soluciones mal protegidas. Por ello deben seleccionarse adecuadamente tanto las especies como los sistemas de impermeabilización y protección.
Una jardinera estéticamente magnífica puede convertirse, años después, en un origen constante de humedades.
6. El error de perforar posteriormente la impermeabilización
Existe otro problema extremadamente habitual.
Se impermeabiliza correctamente un patio y posteriormente se instalan:
- pérgolas;
- vallas;
- jardineras;
- barandillas;
- casetas;
- toldos;
- conducciones;
- luminarias;
- cerramientos;
- o cualquier elemento que requiera anclajes.
Si para sujetarlos se taladra el pavimento atravesando la capa impermeable y después esos encuentros no se sellan correctamente, se pueden crear vías directas de entrada de agua.
El problema puede tardar meses en hacerse visible.
Y cuando finalmente aparece la humedad resulta difícil recordar qué perforaciones se hicieron años atrás.
7. La prueba de estanqueidad: comprobar antes de tapar
Una de las mejores prácticas después de ejecutar una nueva impermeabilización consiste en comprobar su funcionamiento antes de cubrirla definitivamente.
Una vez colocados morteros, pavimentos, jardineras y revestimientos, localizar y reparar un defecto resulta mucho más costoso.
Cuando técnicamente proceda, una prueba de estanqueidad permite detectar pérdidas mientras la impermeabilización continúa accesible.
Ese sencillo control puede evitar posteriormente tener que demoler gran parte de un patio.
También es muy recomendable disponer de fotografías de la ejecución antes de colocar las capas superiores.
En un eventual conflicto futuro, esas imágenes pueden resultar extraordinariamente útiles para conocer:
- hasta dónde llegó la impermeabilización;
- cómo se resolvieron los encuentros;
- dónde existen solapes;
- qué materiales se utilizaron;
- y qué elementos se instalaron después.
8. ¿Qué ocurre cuando los propietarios reformaron los patios después de comprar las viviendas?
Aquí comienza el verdadero problema jurídico.
Imaginemos una promoción de chalets adosados cuyos patios fueron entregados originalmente por el promotor.
Posteriormente los propietarios pavimentaron, instalaron jardineras y modificaron algunos elementos.
Años después aparecen filtraciones.
Sería incorrecto afirmar automáticamente:
“Como el patio fue reformado, el constructor ya no tiene ninguna responsabilidad”.
Pero sería igualmente incorrecto sostener:
“Como la vivienda la construyó el promotor, todo defecto posterior es responsabilidad suya”.
Hay que determinar la causa.
9. Primera hipótesis: defecto constructivo original
Puede ocurrir que desde la entrega existiese una impermeabilización incorrectamente ejecutada.
Por ejemplo:
- ausencia de continuidad;
- solapes deficientes;
- falta de impermeabilización en encuentros;
- protección insuficiente;
- pendientes defectuosas;
- sumideros mal resueltos;
- o cualquier otra deficiencia constructiva.
En este supuesto, la posterior colocación de una jardinera podría limitarse a incrementar la exposición al agua y hacer visible un defecto que ya existía.
Esto plantea una cuestión esencial:
que una reforma posterior preceda temporalmente a la aparición de la humedad no significa necesariamente que sea su causa jurídica ni técnica.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece responsabilidades de los distintos agentes por daños materiales derivados de vicios o defectos constructivos. El régimen distingue, con carácter general, entre defectos de terminación o acabado, defectos que afectan a las condiciones de habitabilidad y defectos estructurales, con periodos de responsabilidad de uno, tres y diez años respectivamente, contados desde la recepción de la obra en los términos previstos legalmente.
En materia de humedades, cuando el defecto de impermeabilización compromete las condiciones de habitabilidad, el encaje que normalmente debe analizarse es el correspondiente a los defectos de elementos constructivos que provocan incumplimientos de las condiciones de habitabilidad, sin perjuicio de estudiar las circunstancias concretas de cada edificio.
La propia LOE establece además que las acciones para exigir las responsabilidades contempladas en su artículo 17 prescriben, con carácter general, a los dos años desde que se producen los daños, sin perjuicio de otras acciones contractuales que pudieran subsistir.
Por ello resulta fundamental diferenciar plazo de garantía o responsabilidad y plazo de prescripción de la acción, conceptos que no deben confundirse.
10. Segunda hipótesis: la obra posterior causa la filtración
El escenario puede ser completamente distinto.
Quizá la impermeabilización original funcionó correctamente durante años y durante una reforma posterior:
- se perforó la membrana;
- se modificaron las pendientes;
- se anuló parcialmente un sumidero;
- se colocó una jardinera sin impermeabilización;
- se elevó excesivamente el pavimento;
- o se creó una acumulación permanente de agua junto al muro.
En ese supuesto, la responsabilidad podrá recaer en quien promovió o ejecutó la actuación causante del daño.
El Código Civil recoge en su artículo 1902 el principio general según el cual quien por acción u omisión causa daño a otro interviniendo culpa o negligencia está obligado a repararlo.
Por tanto, si una reforma realizada en un patio privado provoca filtraciones en la propiedad colindante, podría existir obligación de:
- eliminar la causa de la filtración;
- reparar el elemento defectuoso;
- restituir, cuando corresponda, la solución constructiva adecuada;
- y reparar o indemnizar los daños producidos al vecino.
La cuestión esencial será nuevamente probar el nexo causal.
11. Tercera hipótesis: concurrencia entre defecto inicial y reforma posterior
Este quizá sea el supuesto más interesante.
Puede ocurrir que la construcción original presente determinadas deficiencias pero que posteriormente una obra privada agrave el problema.
Por ejemplo:
la impermeabilización original no subía suficientemente por el encuentro con la medianera y, años después, el propietario construye junto a ese punto una jardinera permanentemente húmeda.
¿Qué ha provocado la filtración?
Probablemente ambas circunstancias.
Sin la deficiencia original, el agua posiblemente no habría penetrado.
Pero sin la jardinera, quizá tampoco se habría producido una exposición tan intensa y continuada.
La LOE contempla precisamente la posibilidad de concurrencia de responsabilidades cuando no pueda individualizarse la causa o exista concurrencia de culpas sin que pueda determinarse con precisión la participación de cada agente.
En situaciones de esta naturaleza el informe pericial adquiere un valor decisivo.
12. El constructor no responde automáticamente de cualquier humedad
También debemos evitar el extremo contrario.
La LOE establece que las responsabilidades de los agentes de la edificación pueden quedar excluidas cuando se pruebe que los daños fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado.
Por tanto, si se demuestra que la impermeabilización original era adecuada y que años después fue perforada o alterada durante una obra particular, difícilmente podría atribuirse al constructor original un daño que no procede de su actuación.
La cronología de las obras será por ello fundamental:
- cuándo se entregó la vivienda;
- cuándo se reformó el patio;
- qué elementos se modificaron;
- cuándo aparecieron las primeras humedades;
- y qué reparaciones se realizaron posteriormente.
13. ¿Y si las viviendas están sometidas a propiedad horizontal?
En determinadas urbanizaciones de chalets adosados existe propiedad horizontal, propiedad horizontal tumbada o algún régimen comunitario en el que ciertos elementos continúan siendo comunes.
Antes de atribuir responsabilidades conviene comprobar:
- escritura de división horizontal;
- título constitutivo;
- estatutos;
- planos;
- proyecto;
- y descripción registral de cada inmueble.
Puede ocurrir que un patio sea de uso exclusivo pero que debajo exista una estructura, impermeabilización o elemento constructivo común.
Si resulta aplicable la Ley de Propiedad Horizontal, su artículo 7 permite al propietario modificar determinados elementos de su propiedad siempre que no perjudique los derechos de otro propietario ni afecte a la seguridad, estructura general, configuración o estado exterior del edificio.
La jurisprudencia viene distinguiendo precisamente entre el uso privativo de una superficie y la naturaleza común de determinados elementos estructurales o de impermeabilización. El Tribunal Supremo, por ejemplo, ha confirmado la responsabilidad comunitaria por filtraciones procedentes de una cubierta cuando el origen se encontraba en un elemento común.
Por eso la frase “el patio es mío” no resuelve por sí sola quién debe mantener todos los elementos que lo integran.
14. La medianera también debe analizarse jurídicamente
Cuando dos viviendas son realmente independientes y el muro divisorio tiene naturaleza medianera, será necesario estudiar igualmente su régimen jurídico y físico.
El hecho de que el agua termine apareciendo en una medianera no significa necesariamente que el defecto se encuentre en ella.
El muro puede ser simplemente el lugar por el que se manifiesta una humedad originada en el suelo del patio.
Por eso resulta peligroso limitarse a pintar, enfoscar o aplicar productos hidrófugos sobre la superficie visible.
Si no se elimina la entrada de agua, la humedad volverá.
15. ¿Qué debe hacer el propietario que detecta la humedad?
Antes de comenzar una discusión con el vecino conviene seguir un procedimiento ordenado.
Primero: documentar los daños
Fotografías fechadas, vídeos y descripción de la evolución.
Es importante observar si la humedad aumenta:
- después de llover;
- después del riego;
- cuando se utiliza determinada jardinera;
- o independientemente de las condiciones meteorológicas.
Ese dato puede ofrecer pistas muy importantes.
Segundo: comunicarlo al vecino
Lo razonable es informar de la aparición de la humedad y facilitar una inspección conjunta.
Cuando el problema empieza a agravarse, conviene que la comunicación quede documentada.
Tercero: no realizar reparaciones apresuradas
Pintar antes de investigar puede borrar indicios.
Lo mismo sucede si el vecino levanta inmediatamente una jardinera o sustituye el pavimento.
Cuando existe riesgo de conflicto es aconsejable documentar técnicamente el estado previo.
Cuarto: encargar una inspección técnica
Un arquitecto, arquitecto técnico u otro profesional competente puede estudiar:
- pendientes;
- humedad de materiales;
- estado de juntas;
- puntos de desagüe;
- sistema de impermeabilización;
- obras posteriores;
- instalaciones;
- y posibles vías de entrada.
En determinadas situaciones pueden ser necesarias pruebas específicas.
Quinto: localizar el origen antes de repartir responsabilidades
Esta es probablemente la regla más importante de todo el artículo:
primero se determina la causa; después se determina quién responde.
Nunca debería hacerse al revés.
16. ¿Puede intervenir el seguro?
Sí, y conviene comunicar el siniestro tanto al seguro del propietario presuntamente causante como al seguro del perjudicado cuando las respectivas pólizas puedan ofrecer cobertura.
Las compañías pueden enviar peritos y facilitar información técnica.
Sin embargo, el criterio de una aseguradora no sustituye necesariamente a una pericial independiente si existe una controversia seria sobre el origen del daño.
Además, debe distinguirse entre:
- reparación del origen;
- reparación del daño;
- responsabilidad civil frente al vecino;
- y coberturas concretamente contratadas.
No todas las pólizas cubren de la misma forma estos conceptos.
17. El error de reparar únicamente el lado perjudicado
Supongamos que aparecen manchas en el muro del vecino.
Se rasca la pintura, se aplica un producto antihumedad, se vuelve a pintar y parece solucionado.
Tres meses después reaparece.
El motivo es evidente: se ha reparado la consecuencia y no la causa.
Cuando estamos ante filtraciones, la reparación correcta debe comenzar en el punto donde el agua accede al sistema constructivo.
Después habrá que esperar el tiempo necesario para que los materiales afectados pierdan la humedad acumulada antes de restaurar los acabados.
18. Cómo debería reformarse correctamente un patio para prevenir problemas futuros
Quien pretenda renovar un patio situado junto a otra vivienda debería considerar como mínimo este protocolo:
1. Estudiar la situación existente.
Antes de demoler deben localizarse sumideros, pendientes, encuentros y sistema de impermeabilización.
2. Evitar destruir una impermeabilización que funciona.
Si debe intervenirse sobre ella, la reparación tendrá que integrarse correctamente en el sistema existente.
3. Diseñar correctamente las pendientes.
El agua debe dirigirse hacia los puntos de evacuación.
4. Impermeabilizar de forma continua.
Especialmente importantes son esquinas, perímetros, pasos de instalaciones y encuentros verticales.
5. Tratar las jardineras como elementos expuestos permanentemente al agua.
Deben disponer de impermeabilización y drenaje adecuados.
6. Proteger la impermeabilización.
Una membrana puede funcionar perfectamente hasta que una actuación posterior la perfora.
7. Diseñar adecuadamente sumideros y evacuaciones.
Una impermeabilización sin evacuación eficaz termina sometida a acumulaciones innecesarias de agua.
8. Comprobar la ejecución antes de cubrirla.
Cuando proceda técnicamente, realizar pruebas y documentar fotográficamente el trabajo.
9. Conservar facturas, fotografías y documentación.
Si aparece un problema años después serán enormemente útiles.
10. Encargar los trabajos a profesionales cualificados.
El ahorro obtenido en una impermeabilización deficiente puede quedar ampliamente superado por el coste de levantar posteriormente todo el patio.
19. ¿Quién paga finalmente?
No existe una respuesta universal.
Podemos resumirlo de esta manera:
Si la causa es un defecto constructivo original, habrá que estudiar la eventual responsabilidad de los agentes de la edificación conforme a la LOE, las responsabilidades contractuales que subsistan y los correspondientes plazos.
Si la causa es una reforma posterior realizada por el propietario, será este o, en su caso, quienes hayan intervenido profesionalmente en la obra quienes puedan resultar responsables según las circunstancias.
Si existe concurrencia de causas, habrá que determinar técnicamente la participación de cada una y jurídicamente la correspondiente distribución de responsabilidad.
Si el origen se encuentra en un elemento común, deberá analizarse el régimen de propiedad horizontal y las obligaciones comunitarias.
Si la filtración se produce entre propiedades completamente independientes, cobrarán especial importancia las reglas generales del Código Civil sobre responsabilidad por daños, además de las relaciones contractuales existentes con quienes ejecutaron las obras. El artículo 1902 constituye en este ámbito una referencia fundamental.
El propio Código Civil contempla además responsabilidades vinculadas al estado de los edificios y a determinados defectos de construcción, aunque su aplicación concreta debe estudiarse conjuntamente con la normativa específica de edificación y la jurisprudencia correspondiente.
20. Conclusión: una humedad no se resuelve buscando primero un culpable
Las filtraciones entre patios colindantes son un magnífico ejemplo de cómo un problema aparentemente sencillo puede convertirse en un asunto técnicamente complejo.
Una jardinera situada junto a una medianera puede ser la causa.
Pero también puede ser únicamente el elemento que haya puesto de manifiesto una impermeabilización original defectuosa.
Una reforma posterior puede haber perforado una lámina perfectamente ejecutada.
O pueden coexistir ambas circunstancias.
Por eso resulta fundamental evitar conclusiones precipitadas.
Que alguien haya reformado un patio no significa automáticamente que sea responsable de cualquier humedad que aparezca después. Pero tampoco haber comprado una vivienda con una impermeabilización original exime al propietario de responsabilidad si posteriormente la altera de forma incorrecta.
La solución exige reconstruir la historia del agua:
¿Dónde entra?
¿Por dónde circula?
¿Por qué no se evacua?
¿Qué elemento debería haber impedido su paso?
¿Ese elemento era original o fue modificado?
¿Quién realizó esa actuación?
Cuando esas preguntas tienen una respuesta técnica clara, normalmente resulta mucho más sencillo responder a la pregunta jurídica definitiva:
quién debe reparar y quién debe pagar.
Y quizá la enseñanza más importante sea preventiva.
En patios, terrazas y jardineras, la impermeabilización es una de esas partes de la construcción que prácticamente desaparecen cuando la obra termina. Queda oculta bajo baldosas, morteros y tierra.
Precisamente por eso debe ejecutarse correctamente desde el principio. Porque una obra que nadie verá puede ser, años después, la diferencia entre dos vecinos disfrutando tranquilamente de sus jardines o dos propietarios discutiendo sobre quién debe pagar una humedad que nunca debería haber aparecido.
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