El vecino moroso ya no solo debe las cuotas: los recargos, intereses y prohibiciones que puede imponerle la comunidad
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La morosidad constituye uno de los problemas más frecuentes y, en ocasiones, más graves de las comunidades de propietarios.
Cuando un propietario deja de pagar, las consecuencias no recaen únicamente sobre la contabilidad de la comunidad. Los recibos de electricidad continúan llegando, los contratos de mantenimiento deben abonarse, los trabajadores tienen que cobrar, las reparaciones no pueden paralizarse y las derramas aprobadas siguen teniendo que atenderse.
El resultado es conocido por muchos propietarios cumplidores: unos dejan de pagar y los demás terminan soportando temporalmente las consecuencias económicas de ese incumplimiento.
Durante muchos años la respuesta habitual consistía en reclamar la deuda, aplicar en determinados casos intereses o recargos aprobados por la comunidad y, finalmente, acudir a los tribunales.
Pero la reforma introducida por la Ley 10/2022, de 14 de junio, modificó profundamente el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal y reconoció expresamente a las comunidades la posibilidad de establecer determinadas medidas disuasorias frente a la morosidad.
Esto plantea preguntas especialmente interesantes.
¿Puede una comunidad cobrar un 20 % adicional al propietario moroso?
¿Podría establecer un recargo todavía superior?
¿Puede cobrar intereses superiores al interés legal?
¿Puede impedir al moroso utilizar la piscina?
¿Y el gimnasio o las pistas de pádel?
¿Puede prohibirle utilizar el ascensor?
¿Se pueden aplicar estas medidas a las deudas que el propietario ya tenía antes de aprobarse?
Una reciente resolución judicial vuelve a colocar estas cuestiones en plena actualidad.
1. La obligación de pagar los gastos comunes
Antes de analizar las medidas contra el moroso debemos recordar el punto de partida.
Todo propietario está obligado a contribuir a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, conforme establece el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
La obligación no desaparece porque el propietario no utilice determinados elementos comunes.
Tampoco desaparece porque tenga la vivienda cerrada, porque viva en otra ciudad, porque esté enfrentado con el presidente o porque considere que la comunidad administra mal sus recursos.
Otra cuestión será que exista una exoneración establecida válidamente en el título constitutivo o en los estatutos, o que el propietario pueda impugnar determinados acuerdos.
Pero mientras exista una deuda comunitaria válida y exigible, el propietario no puede decidir unilateralmente que deja de pagar.
2. El gran cambio del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal
La reforma de 2022 introdujo una herramienta particularmente interesante.
El actual artículo 21.1 permite a la Junta acordar medidas disuasorias frente a la morosidad durante el tiempo que el propietario permanezca en dicha situación.
La propia ley pone dos ejemplos especialmente relevantes:
establecer intereses superiores al interés legal y privar temporalmente al moroso del uso de determinados servicios o instalaciones.
Pero inmediatamente establece límites fundamentales.
Las medidas no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, no pueden afectar a la habitabilidad del inmueble y nunca pueden tener carácter retroactivo.
Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal no entrega a la comunidad una facultad ilimitada para castigar al moroso.
Le proporciona mecanismos para combatir la morosidad, pero esos mecanismos deben respetar determinados límites.
3. ¿Puede establecerse un recargo del 20 %?
Esta es precisamente la cuestión que ha vuelto a ser noticia.
La Audiencia Provincial de Cantabria, en sentencia de 20 de julio de 2026, ha avalado la aplicación de un recargo del 20 % sobre las cantidades adeudadas por un propietario.
La comunidad había aprobado ya en 2017 que los propietarios morosos soportaran ese incremento y volvió a recogerlo en una Junta celebrada en 2023.
El propietario acumuló diferentes cantidades pendientes y la comunidad terminó reclamándolas judicialmente junto con el recargo.
La Audiencia consideró aplicable el incremento y finalmente condenó al propietario al pago de 2.775 euros de principal más 555 euros correspondientes al recargo del 20 %, además de intereses legales y costas de primera instancia.
Tenemos, por tanto, una resolución especialmente interesante para las comunidades de propietarios.
Pero debemos hacer una precisión.
La sentencia no significa que todas las comunidades puedan añadir automáticamente un 20 % a cualquier deuda comunitaria.
Tiene que existir una medida previamente establecida y deben respetarse los límites legales.
4. ¿Es un recargo o es una sanción?
Aquí encontramos una cuestión jurídicamente interesante.
Las comunidades de propietarios no son Administraciones Públicas y no disponen de una potestad sancionadora general sobre los vecinos.
Por ello debemos ser prudentes cuando utilizamos expresiones como:
«Vamos a multar al vecino moroso».
La finalidad de estas medidas no es crear una especie de código sancionador privado.
Lo que permite actualmente el artículo 21 es establecer medidas disuasorias frente a la morosidad.
La jurisprudencia menor ya venía admitiendo, incluso antes de la reforma de 2022, determinados recargos acordados por las comunidades.
Por ejemplo, una resolución de Cantabria de 2016 consideró aplicable un recargo del 20 % sobre cuotas impagadas después de que la Junta hubiera ratificado esa medida y el acuerdo no hubiera sido impugnado, aunque rechazó que pudiera proyectarse sobre periodos anteriores a su adopción.
También encontramos resoluciones que han entendido estos recargos como mecanismos coercitivos o de garantía destinados a asegurar el cumplimiento de la obligación principal de contribuir a los gastos comunes.
La reforma del artículo 21 ha reforzado considerablemente el fundamento jurídico de este tipo de medidas.
5. ¿Puede aprobarse cualquier porcentaje?
No deberíamos llegar a esa conclusión.
Que una Audiencia Provincial haya considerado válido un recargo del 20 % no significa que el 20 % se haya convertido en una cifra legal establecida por la LPH.
El artículo 21 no fija un porcentaje concreto.
Lo que establece es un criterio de proporcionalidad.
Por tanto, una comunidad podría acordar determinadas consecuencias económicas frente al retraso en el pago, pero cuanto más elevado resulte el recargo o interés establecido, mayor será el riesgo de que pueda considerarse abusivo o desproporcionado.
No es lo mismo establecer una medida razonable destinada a desincentivar el impago que pretender convertir una deuda de 1.000 euros en otra de 1.500 mediante una penalización arbitraria.
La comunidad deberá poder justificar razonablemente la medida.
6. ¿Qué mayoría hace falta para aprobar estas medidas?
El artículo 21 atribuye expresamente a la Junta de propietarios la facultad de acordarlas.
En principio, al no establecer la LPH una mayoría especial específica para este acuerdo, debemos acudir a la regla general del artículo 17.7: mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas en primera convocatoria; en segunda, mayoría de los asistentes siempre que representen más de la mitad de las cuotas de los presentes.
Distinta consideración merece que se pretenda introducir la medida dentro de los estatutos.
El propio artículo 21 dice expresamente que estas medidas podrán incluirse en los estatutos, pero una modificación estatutaria nos conduce al régimen de unanimidad del artículo 17.6 LPH.
Por ello conviene distinguir perfectamente entre aprobar una medida disuasoria mediante acuerdo de Junta e incorporarla formalmente a los estatutos.
7. La medida no puede aplicarse retroactivamente
Este es probablemente uno de los aspectos que más errores puede provocar.
La ley es tajante.
Las medidas disuasorias no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo.
Supongamos que una comunidad acuerda el 1 de octubre de 2026 aplicar un determinado recargo sobre las cuotas que no sean satisfechas en plazo.
Un propietario debe cuotas correspondientes a enero, febrero, marzo y abril.
La comunidad no puede aprobar ahora la medida y pretender aplicar ese nuevo recargo a aquellas deudas anteriores.
El mecanismo podrá desplegar sus efectos hacia el futuro, conforme a los términos del acuerdo, pero no utilizarse para agravar retroactivamente deudas ya generadas.
Precisamente la jurisprudencia cántabra ya había rechazado años atrás la aplicación del recargo a cuotas anteriores al acuerdo que lo estableció.
8. ¿La deuda genera intereses aunque la comunidad no haya aprobado un recargo?
Sí.
Y esta diferencia es importante.
El último inciso del artículo 21.1 establece que los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debió realizarse el pago y este no se hizo efectivo.
Por tanto, debemos separar dos conceptos.
Una cosa son las consecuencias legales del retraso en el cumplimiento de una obligación dineraria.
Otra es que la comunidad haya aprobado específicamente intereses superiores al legal o determinadas medidas disuasorias.
No deberíamos confundir automáticamente interés de demora, recargo y gastos ocasionados por la reclamación.
9. ¿Se pueden acumular intereses y recargos?
Este asunto exige prudencia.
No podemos construir un sistema mediante el cual se acumulen indiscriminadamente recargos, intereses, gastos bancarios, gastos administrativos y otras penalizaciones hasta convertir una deuda relativamente pequeña en una cantidad absolutamente desproporcionada.
Los tribunales pueden analizar el efecto económico real de las medidas.
Existe, por ejemplo, jurisprudencia que ha rechazado cobrar separadamente determinados gastos bancarios cuando el recargo establecido por la comunidad precisamente pretendía cubrir los daños derivados de la devolución de recibos, porque ello supondría duplicar conceptos.
Por tanto, no solo importa cómo denominemos cada cantidad.
Importa qué función cumple realmente y cuál es el resultado económico que produce sobre el propietario.
10. ¿Puede prohibirse al moroso utilizar la piscina?
Aquí entramos en una de las medidas que más polémica genera.
La respuesta general es sí, siempre que concurran los requisitos legales.
El artículo 21 permite expresamente la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones.
Una piscina comunitaria constituye precisamente uno de los ejemplos más claros, porque su utilización no resulta necesaria para la habitabilidad de la vivienda.
Durante este mismo verano ha vuelto a analizarse públicamente esta posibilidad: la restricción puede establecerse frente al propietario moroso si ha sido aprobada correctamente por la Junta y respetando los límites del artículo 21.
Ahora bien, debemos tener presente una palabra fundamental:
temporalmente.
La medida está vinculada a la situación de morosidad.
No estamos ante una privación definitiva de los derechos inherentes a la propiedad.
11. ¿Y las pistas de pádel, gimnasio, sauna o club social?
Aquí podemos aplicar el mismo razonamiento.
En principio, pueden resultar susceptibles de restricción aquellas instalaciones recreativas o accesorias que no afecten a la habitabilidad del inmueble.
Por ejemplo:
- piscina;
- pistas deportivas;
- gimnasio comunitario;
- sauna;
- determinadas instalaciones recreativas;
- club social u otros servicios análogos.
Pero cada supuesto debe analizarse atendiendo a la configuración concreta de la comunidad y a la proporcionalidad de la medida.
No basta con decir:
«Como debe dinero, le prohibimos utilizar todos los elementos comunes».
Eso no es lo que establece el artículo 21.
12. ¿Puede prohibírsele utilizar el ascensor?
Aquí la respuesta cambia radicalmente.
La propia ley impide que la medida afecte a la habitabilidad de los inmuebles.
Por ello no parece jurídicamente admisible impedir al propietario moroso utilizar servicios esenciales para el acceso o utilización normal de su vivienda.
El ascensor constituye el ejemplo paradigmático, especialmente cuando resulte necesario para acceder a la vivienda o cuando concurran personas mayores o con discapacidad.
También sería absolutamente problemática cualquier actuación que pretendiese cortar suministros esenciales o impedir físicamente el acceso a la vivienda.
La comunidad dispone de mecanismos para reclamar la deuda.
No puede tomarse la justicia por su mano.
13. ¿Qué ocurre con los familiares o inquilinos del propietario moroso?
Este supuesto merece especial atención.
La medida se adopta como consecuencia de una deuda vinculada a determinada propiedad.
Por ello, si se acuerda válidamente restringir temporalmente el acceso a una instalación recreativa respecto de esa vivienda, resultaría difícil sostener que el propietario no puede utilizarla, pero sí puede hacerlo ilimitadamente su familia o las personas que ocupan el inmueble en su lugar.
Sin embargo, la redacción del acuerdo debe ser particularmente cuidadosa.
No debemos convertir la medida frente a la morosidad en una actuación humillante, discriminatoria o que afecte indebidamente a terceros.
Especial prudencia exigirían los supuestos de arrendatarios que están cumpliendo puntualmente sus obligaciones frente al propietario, pero cuyo arrendador no paga las cuotas comunitarias.
Estamos ante un ámbito en el que la proporcionalidad y la correcta redacción del acuerdo resultan esenciales.
14. ¿Puede el moroso asistir a la Junta?
Sí.
Ser moroso no significa quedar expulsado de la comunidad ni perder el derecho a asistir a las reuniones.
La LPH establece otra consecuencia diferente.
El artículo 15.2 determina que aquellos propietarios que al iniciarse la Junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no las hayan impugnado judicialmente o procedido a la consignación judicial o notarial podrán participar en las deliberaciones, pero no tendrán derecho de voto.
El acta deberá reflejar los propietarios privados de ese derecho.
Por tanto:
puede asistir, puede hablar y puede defender su posición, pero en esas circunstancias no puede votar.
15. ¿Puede aparecer identificado como moroso en la convocatoria?
La propia Ley de Propiedad Horizontal contempla esta situación.
La convocatoria debe contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirles de la privación del derecho de voto cuando proceda.
Por tanto, existe cobertura legal para que esa información figure en la documentación comunitaria en los términos necesarios para el funcionamiento de la Junta.
Otra cosa muy diferente sería utilizar la morosidad para humillar públicamente al propietario o difundir innecesariamente sus datos fuera del ámbito comunitario.
La finalidad debe ser informativa y funcional, no denigratoria.
16. ¿Puede reclamarse judicialmente toda la deuda?
El artículo 21.2 permite reclamar las cantidades debidas por gastos comunes, ya sean ordinarios o extraordinarios, generales o individualizables, así como las correspondientes al fondo de reserva.
La comunidad puede acudir al procedimiento monitorio especial previsto para las comunidades de propietarios, sin perjuicio de utilizar otros procedimientos judiciales cuando corresponda.
La reciente sentencia de Cantabria introduce aquí otro detalle muy interesante.
El juzgado de primera instancia había limitado inicialmente la condena a 1.450 euros expresamente liquidados en una Junta.
Sin embargo, la Audiencia entendió que la necesidad de previa liquidación mediante acuerdo de Junta está vinculada específicamente a la reclamación mediante procedimiento monitorio y que, utilizando otras vías procesales, no siempre resulta imprescindible una nueva Junta para liquidar posteriormente cada cantidad.
Es una cuestión procesal muy interesante para los profesionales que gestionamos comunidades.
17. ¿Qué documentación conviene preparar antes de reclamar?
Una reclamación bien preparada debería permitir acreditar con claridad:
la identidad del propietario obligado al pago, las cuotas ordinarias y extraordinarias vencidas, las fechas en las que debieron abonarse, los acuerdos de Junta correspondientes, la eventual medida disuasoria aprobada, su fecha de entrada en vigor y la liquidación o certificación de la deuda cuando resulte exigible.
Además, debe cuidarse escrupulosamente la notificación.
Un expediente ordenado desde la administración de la finca puede evitar posteriormente muchos problemas judiciales.
Y conviene recordar que la rebeldía procesal del propietario no significa que la comunidad gane automáticamente.
Precisamente la resolución de Cantabria de julio de 2026 recuerda que, aunque el demandado no comparezca, la comunidad continúa teniendo la carga de acreditar la realidad de la deuda reclamada.
18. Un ejemplo práctico
Imaginemos una comunidad con piscina, gimnasio y pista de pádel.
La Junta aprueba el 15 de septiembre de 2026 que, a partir de ese momento, los propietarios que permanezcan en situación de morosidad estarán sujetos a las medidas disuasorias aprobadas conforme al artículo 21 LPH, incluyendo determinadas consecuencias económicas razonables y la privación temporal del acceso a las instalaciones recreativas mientras permanezca la deuda.
Uno de los propietarios deja de pagar las cuotas correspondientes a octubre, noviembre y diciembre.
En este supuesto, cumplidos los restantes requisitos, la comunidad podrá aplicar hacia el futuro las medidas válidamente aprobadas.
Pero imaginemos que ese mismo propietario debía también 1.500 euros correspondientes al año 2025.
No podrá aplicarse retroactivamente a aquella deuda una medida disuasoria aprobada en septiembre de 2026.
Y tampoco podrá decidir el presidente unilateralmente:
«Además, le desconectamos el ascensor».
La primera cuestión tropieza con la prohibición de retroactividad.
La segunda afectaría a un servicio relacionado con la habitabilidad y excedería claramente el ámbito permitido por el artículo 21.
19. El objetivo no debe ser castigar, sino evitar que la morosidad perjudique al resto
Este es, en mi opinión, el enfoque correcto de la reforma.
Una comunidad de propietarios necesita recursos para funcionar.
Cuando determinados propietarios incumplen sistemáticamente sus obligaciones, son los propietarios cumplidores quienes terminan adelantando o soportando indirectamente el coste.
La Ley de Propiedad Horizontal permite ahora expresamente establecer mecanismos disuasorios para evitar esa situación.
Pero existe una frontera que la comunidad no debe traspasar.
Combatir la morosidad no significa humillar al moroso ni atribuirse facultades sancionadoras ilimitadas.
Las medidas deben haber sido correctamente aprobadas, ser proporcionadas, aplicarse únicamente durante la situación de morosidad, no tener efectos retroactivos y no afectar a la habitabilidad.
La reciente resolución de la Audiencia Provincial de Cantabria resulta especialmente ilustrativa porque confirma que un recargo del 20 % puede resultar jurídicamente exigible cuando ha sido previamente establecido y concurren las circunstancias que justifican su aplicación.
Pero no deberíamos extraer de ella una regla automática según la cual todas las comunidades pueden añadir desde mañana un 20 % a todas sus deudas pendientes.
No es eso lo que dice la Ley.
20. Una comunidad puede ser firme con el moroso sin actuar arbitrariamente
Esta es quizá la conclusión más importante.
El propietario tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes y no puede trasladar indefinidamente su responsabilidad económica al resto de sus vecinos.
La comunidad dispone actualmente de herramientas importantes: puede establecer medidas económicas disuasorias dentro de los límites legales, aplicar intereses, restringir temporalmente determinadas instalaciones no esenciales y reclamar judicialmente las cantidades adeudadas.
Pero cuanto más contundente sea la medida, más importante será que el acuerdo esté correctamente redactado y que pueda superar un eventual control judicial de proporcionalidad.
Porque una cosa es establecer un mecanismo razonable para que pagar tarde no resulte indiferente.
Y otra muy diferente es convertir la comunidad de propietarios en un órgano sancionador sin límites.
La Ley de Propiedad Horizontal permite actuar contra el moroso.
Lo que exige es hacerlo con acuerdo, proporcionalidad y dentro de la ley.
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