El vecino que dice «yo no lo uso y no lo pago». Cuándo tiene razón y cuándo está obligado a pagar en una comunidad de propietarios
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Hay una frase que se repite constantemente en las juntas de propietarios:
«Yo eso no lo uso, así que no tengo por qué pagarlo».
El propietario del bajo que no utiliza el ascensor. El dueño del local que nunca entra por el portal. El vecino que no utiliza la piscina. El propietario de una plaza de garaje que considera que determinadas reparaciones del edificio no tienen nada que ver con él. O quien vive en un bloque de un conjunto de varios edificios y se pregunta por qué tiene que contribuir a una obra realizada exclusivamente en otro bloque.
La lógica cotidiana puede llevarnos a pensar que quien no utiliza un servicio no debería pagarlo.
Sin embargo, en propiedad horizontal las cosas no funcionan exactamente así.
La Ley de Propiedad Horizontal establece como principio general que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.
Pero, como sucede tantas veces en propiedad horizontal, la regla general tiene importantes excepciones.
1. La regla general: no utilizar un servicio no significa dejar de pagarlo
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece entre las obligaciones de cada propietario la de contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Además, la propia Ley deja claro que la no utilización de un servicio no exime por sí sola de las obligaciones correspondientes.
Esto significa que frases como:
«Vivo en el primero y nunca utilizo el ascensor».
«Mi local tiene entrada desde la calle y no entro nunca por el portal».
«No utilizo la piscina».
«No tengo coche y, por tanto, no utilizo determinadas instalaciones».
no son, por sí mismas, suficientes para dejar de pagar.
Lo determinante no es exclusivamente el uso efectivo que cada propietario haga de un elemento, sino la naturaleza del gasto y lo que establezcan el título constitutivo, los estatutos y los acuerdos válidamente adoptados por la comunidad.
2. El ascensor: el gran ejemplo del «no lo uso»
Probablemente ningún elemento común genera tantas discusiones sobre esta cuestión como el ascensor.
Los propietarios de bajos y locales suelen argumentar que no lo utilizan y que, por tanto, no deberían contribuir a sus gastos.
Sin embargo, el mero hecho de vivir en una planta baja o de no utilizar físicamente el ascensor no genera automáticamente una exoneración.
Hay que comprobar si existe una cláusula en el título constitutivo o en los estatutos que exonere a determinados propietarios y, además, qué alcance tiene exactamente esa exoneración.
Y aquí aparece una cuestión fundamental que ha generado abundante jurisprudencia:
no es necesariamente lo mismo estar exonerado de los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento que estar exonerado de los gastos extraordinarios derivados de la instalación, sustitución o adaptación del ascensor.
Por eso nunca deberíamos resolver estos asuntos simplemente diciendo:
«Los locales no pagan ascensor».
O:
«Los bajos siempre pagan ascensor».
Hay que leer exactamente qué establece el título constitutivo y qué tipo de gasto se está reclamando.
3. El local que no entra por el portal
Otro conflicto clásico.
Imaginemos un local comercial que tiene acceso independiente desde la calle y cuyos propietarios jamás utilizan el portal, las escaleras o determinados espacios interiores.
¿Tiene que pagar su limpieza, iluminación, mantenimiento o reparación?
Como principio general, que el local disponga de entrada independiente no supone automáticamente que quede exonerado de esos gastos.
Nuevamente tendremos que acudir al título constitutivo y a los estatutos.
Si existe una exoneración expresa, habrá que respetarla e interpretarla conforme a su contenido.
Si no existe, el simple hecho de que el propietario no utilice voluntariamente determinados elementos comunes no significa necesariamente que pueda dejar de contribuir.
4. «La obra está en el otro bloque: ¿por qué tengo que pagarla yo?»
Este problema aparece con enorme frecuencia en urbanizaciones y comunidades formadas por varios portales o edificios.
Tres bloques pueden constituir jurídicamente una única comunidad.
Pero eso no significa necesariamente que absolutamente todos los gastos tengan que distribuirse siempre entre absolutamente todos los propietarios.
Hay que estudiar la división horizontal.
Puede haber elementos comunes generales y otros elementos que, por su configuración jurídica, funcional o económica, estén vinculados exclusivamente a determinados propietarios.
Además, el título puede establecer sistemas específicos de distribución de determinados gastos.
Por eso, antes de aprobar una derrama de 100.000 euros para reparar un elemento situado exclusivamente en uno de los edificios, hay que preguntarse:
¿Quién es propietario de ese elemento?
¿A quién presta servicio?
¿Qué establece el título constitutivo?
¿Existe alguna exoneración?
¿Hay cuotas especiales para determinados gastos?
La respuesta no puede obtenerse simplemente mirando dónde está físicamente la avería.
5. Las reparaciones necesarias: «yo voté en contra» tampoco suele servir
Existe otra frase muy habitual:
«Yo voté en contra de la obra, por lo que no voy a pagar la derrama».
Tampoco funciona así.
Cuando estamos ante actuaciones necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble y para garantizar las condiciones de seguridad, habitabilidad o accesibilidad en los términos establecidos por la LPH, el propietario no puede quedar automáticamente liberado del pago simplemente porque haya votado en contra.
Hay obras que tienen carácter obligatorio.
En esos casos, la voluntad individual de un propietario no puede paralizar las obligaciones legales de conservación del edificio.
6. Pero existen mejoras en las que el disidente puede no estar obligado
Aquí aparece una de las excepciones que más confusión provoca.
No toda obra que decide una comunidad tiene la misma naturaleza jurídica.
Una cosa es reparar una fachada que presenta desprendimientos.
Otra muy distinta puede ser instalar un elemento puramente ornamental o realizar una mejora no necesaria.
La Ley de Propiedad Horizontal contempla determinados supuestos de nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
Cuando concurren los requisitos establecidos legalmente y la cuota de instalación supera el límite previsto por la Ley, el propietario disidente puede no quedar obligado económicamente.
Por tanto, antes de responder si un vecino tiene que pagar una derrama hay que clasificar jurídicamente la actuación.
¿Conservación?
¿Reparación necesaria?
¿Accesibilidad?
¿Nuevo servicio?
¿Mejora no necesaria?
De esa clasificación puede depender completamente la respuesta.
7. La piscina: no usarla tampoco significa automáticamente no pagar
Otro clásico.
«Mis hijos son mayores, yo no bajo a la piscina y llevo diez años sin utilizarla. ¿Por qué tengo que pagar socorrista, mantenimiento y productos químicos?»
Porque el criterio no es cuántas veces baja cada propietario a bañarse.
Si la piscina constituye un elemento común y no existe una exoneración válida, sus gastos forman parte, en principio, de las obligaciones comunitarias correspondientes.
Naturalmente, habrá que estudiar nuevamente el título y los estatutos.
Cuestión diferente es la posibilidad de establecer determinadas medidas respecto de propietarios morosos en relación con elementos comunes que no tengan carácter esencial, asunto que debe analizarse conforme a los requisitos específicos establecidos por la LPH.
8. ¿Puede la comunidad decidir mañana que un propietario deje de pagar?
Aquí debemos tener mucho cuidado.
Una comunidad no debería distribuir los gastos arbitrariamente en cada junta dependiendo de quién tenga mayoría ese día.
El sistema de contribución deriva fundamentalmente del título constitutivo, de las cuotas de participación, de las disposiciones estatutarias y de los acuerdos comunitarios adoptados conforme a la Ley.
Modificar determinadas reglas de distribución puede implicar una modificación del título o de los estatutos y exigir la mayoría correspondiente.
No podemos convertir el reparto de gastos en una negociación anual:
«Este año los bajos no pagan».
«El próximo año pagan solo la mitad».
«Los locales no pagan porque no utilizan el portal».
No funciona así.
9. Cuidado con las exoneraciones: hay que leer exactamente lo que dicen
Supongamos que los estatutos dicen:
«Los locales estarán exentos de los gastos de limpieza y alumbrado de escalera».
Eso no significa necesariamente:
«Los locales están exentos de todos los gastos relacionados con la escalera, el portal y cualquier obra que se realice en ellos».
La redacción concreta de la cláusula resulta fundamental.
Lo mismo ocurre con los ascensores.
Una exoneración puede referirse al mantenimiento ordinario, pero surgir posteriormente la discusión sobre si comprende también la sustitución completa, la instalación de un nuevo ascensor o determinadas obras de accesibilidad.
De ahí que resulte peligroso responder a estas consultas sin disponer previamente del título constitutivo y los estatutos.
10. ¿Y si durante veinte años nunca me han cobrado?
Este es otro supuesto interesante.
Un propietario puede decir:
«Llevo veinte años sin pagar este gasto y ahora quieren cobrármelo».
El hecho de que durante años se haya utilizado un determinado sistema de reparto puede tener relevancia jurídica, pero no debemos concluir automáticamente que ese sistema se haya convertido para siempre en una norma inmodificable.
Habrá que analizar por qué no pagaba.
¿Existía una exoneración estatutaria?
¿Había un acuerdo comunitario?
¿Se trataba simplemente de una práctica tolerada?
¿Se estaba aplicando incorrectamente el título?
¿Existe una modificación válida del sistema de reparto?
Una práctica histórica no puede analizarse aisladamente del título constitutivo y de los acuerdos que la originaron.
11. El error de confundir «no me beneficia» con «no tengo que pagarlo»
Quizá este sea el origen de buena parte de los conflictos.
En una comunidad de propietarios no pagamos únicamente aquello que utilizamos personalmente.
Un propietario que vive en el primer piso contribuye a reparar la cubierta aunque tenga otras viviendas encima.
El propietario que vive orientado hacia una fachada puede tener que contribuir a reparar otra fachada del edificio.
Quien nunca utiliza determinadas zonas comunes puede seguir obligado a mantenerlas.
La propiedad horizontal se basa precisamente en la coexistencia de elementos privativos y elementos comunes.
Y ser copropietario de estos últimos genera derechos, pero también obligaciones.
12. Cinco documentos que deberíamos comprobar antes de negarnos a pagar
Antes de devolver un recibo o negarnos a pagar una derrama conviene revisar:
- La escritura de nuestra vivienda o local.
- El título constitutivo o escritura de división horizontal.
- Los estatutos de la comunidad.
- El acta en la que se aprobó el gasto o la derrama.
- La naturaleza concreta de la obra, servicio o instalación.
Y añadiría un sexto elemento cuando exista controversia: comprobar la jurisprudencia aplicable al supuesto concreto.
Porque dos situaciones aparentemente idénticas pueden tener respuestas jurídicas diferentes debido a una sola frase incluida en los estatutos.
13. ¿Qué ocurre si me niego a pagar y finalmente estaba obligado?
Aquí está el riesgo.
El propietario no debería utilizar unilateralmente el impago como mecanismo para manifestar su desacuerdo.
Si la deuda es jurídicamente exigible, la comunidad podrá reclamarla mediante los procedimientos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Además, la situación de morosidad puede afectar al derecho de voto del propietario en la junta en los términos establecidos legalmente.
Si considera que un acuerdo es contrario a la Ley, a los estatutos o gravemente perjudicial, existen mecanismos legales para combatirlo.
Pero impugnar un acuerdo y dejar de pagar son cuestiones diferentes.
14. Entonces, ¿cuándo puedo decir realmente «yo no lo pago»?
No existe una respuesta universal.
Puede haber motivos jurídicos para no contribuir cuando exista una exoneración expresa aplicable al gasto concreto, cuando el título establezca un régimen específico, cuando se trate de determinadas mejoras respecto de propietarios disidentes en los supuestos previstos legalmente o cuando el gasto haya sido distribuido incorrectamente.
Pero el argumento:
«No lo utilizo»
por sí solo normalmente no basta.
Y tampoco basta:
«No me beneficia».
Ni:
«Siempre se ha hecho así».
Ni siquiera:
«Yo voté en contra».
Cada una de estas afirmaciones puede tener relevancia, pero ninguna sustituye al análisis jurídico del caso.
Conclusión
La próxima vez que en una junta alguien diga:
«Yo no uso el ascensor, la piscina, el portal o esa parte del edificio y, por tanto, no pienso pagar»,
la respuesta del administrador no debería ser automáticamente «usted tiene que pagar» ni tampoco «usted está exento».
La respuesta correcta debería comenzar con una pregunta:
¿Qué dicen el título constitutivo y los estatutos?
Después habrá que determinar qué naturaleza tiene el gasto, qué propietarios están obligados a contribuir, si existe alguna exoneración y qué acuerdo ha adoptado la comunidad.
Porque en propiedad horizontal no utilizar algo y no estar obligado a pagarlo son dos conceptos completamente diferentes.
Y confundirlos puede acabar convirtiendo una discusión de cinco minutos en una junta de propietarios en varios años de procedimiento judicial.
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