«Yo nunca he pagado ese gasto»: ¿puede una comunidad empezar a cobrártelo después de 20 o 30 años?
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Hay frases que cualquier administrador de fincas ha escuchado alguna vez en una junta de propietarios:
—«Yo eso no lo he pagado nunca».
O una variante todavía más contundente:
—«Mi local lleva treinta años sin pagar el ascensor, así que ahora no me pueden obligar».
Y, en ocasiones, el argumento parece tener cierta lógica. Si durante veinte, treinta o incluso cuarenta años una comunidad ha venido distribuyendo determinados gastos de una manera concreta, ¿puede reunirse un día la junta y decidir que, a partir de ese momento, un propietario que nunca contribuyó tenga que empezar a hacerlo?
La respuesta no depende tanto de los años transcurridos como de una cuestión mucho más importante: por qué ese propietario no estaba pagando.
Porque no es lo mismo que exista una exoneración recogida en el título constitutivo o en los estatutos que, sencillamente, durante décadas la comunidad haya aplicado incorrectamente el sistema de distribución de gastos.
Y esta diferencia puede cambiar completamente la solución.
La regla general: todos los propietarios contribuyen a los gastos comunes
El punto de partida está en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cada propietario tiene la obligación de contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Por tanto, cuando queremos saber si un determinado propietario debe pagar un gasto, no deberíamos empezar preguntándonos:
«¿Lo ha pagado alguna vez?».
La primera pregunta debería ser otra:
«¿Qué dicen el título constitutivo y los estatutos?»
La cuota de participación constituye el sistema general de distribución, pero la propia Ley permite que el título o los estatutos establezcan reglas especiales.
Por ejemplo, puede establecerse que los locales comerciales no participen en determinados gastos de portal, escalera o ascensor.
Puede disponerse también que determinados gastos sean soportados exclusivamente por un grupo concreto de propietarios.
Estas cláusulas son habituales, especialmente en edificios en los que existen locales con acceso directo desde la calle y que no utilizan determinados elementos del inmueble.
Pero hay que leerlas con cuidado.
Que un local no utilice normalmente el portal no significa automáticamente que esté exento de sus gastos.
Y que nunca utilice el ascensor tampoco supone necesariamente que no tenga que contribuir.
La exoneración no nace simplemente del no uso.
Debe existir una base jurídica que la justifique.
«Pero llevamos treinta años haciéndolo así»
Aquí aparece el verdadero problema.
Imaginemos una comunidad constituida en 1985.
Desde entonces los cuatro locales de la planta baja nunca han pagado determinados gastos generales. Nadie sabe exactamente por qué. Los administradores anteriores continuaron aplicando el mismo reparto, los presupuestos se aprobaron año tras año y los propietarios de las viviendas asumieron esas cantidades.
Cuarenta años después llega un nuevo administrador, revisa el título constitutivo y descubre que no existe ninguna exoneración.
Los estatutos tampoco dicen que los locales estén excluidos.
¿Qué hacemos?
¿Ha adquirido el propietario del local una especie de derecho a no pagar porque lleva décadas sin hacerlo?
Con carácter general, no.
El mero transcurso del tiempo no convierte necesariamente una práctica incorrecta en una modificación de los estatutos.
El Tribunal Supremo ha abordado precisamente situaciones en las que durante años los gastos se habían distribuido de manera diferente a la prevista estatutariamente.
Su doctrina resulta especialmente interesante.
El hecho de que una comunidad haya contribuido durante años a los gastos de una forma distinta de la establecida en los estatutos, por comodidad, inercia o simple tolerancia, no significa necesariamente que exista un acuerdo inequívoco destinado a modificar esos estatutos.
Puede tratarse simplemente de una práctica tolerada.
Y si lo que pretende la comunidad es abandonar esa práctica y volver a aplicar el sistema que ya figura válidamente establecido en el título o los estatutos, no estamos necesariamente creando una regla nueva.
Estamos recuperando la que ya existía.
Una cosa es cambiar las reglas y otra aplicarlas correctamente
Esta distinción es fundamental.
Supongamos que los estatutos establecen:
«Todos los propietarios contribuirán a los gastos generales conforme a su coeficiente de participación».
Pero durante veinte años los locales no han contribuido a determinados gastos.
Si la comunidad decide que, desde el próximo ejercicio, esos locales empiecen a pagar conforme a su coeficiente, podría no estar modificando los estatutos.
Precisamente estaría haciendo lo contrario:
estaría aplicándolos.
Muy diferente sería que los estatutos dijeran expresamente:
«Los locales quedan exentos de los gastos de portal, escalera y ascensor».
En ese caso, la comunidad no puede ignorar esa cláusula simplemente porque considere que actualmente es injusta.
Ahí sí nos encontramos ante una regla estatutaria que habrá que respetar mientras no sea válidamente modificada, sin perjuicio de las particularidades y mayorías especiales que puedan resultar aplicables a determinados acuerdos, obras o servicios conforme a la propia Ley de Propiedad Horizontal.
Por eso, antes de aprobar nada, conviene distinguir tres situaciones:
- El propietario está expresamente exonerado en el título o los estatutos.
- Existe un acuerdo comunitario válido que establece un determinado sistema de distribución.
- No existe ninguna exoneración ni regla especial, pero históricamente se ha venido repartiendo el gasto de otra manera.
Son escenarios jurídicamente diferentes.
¿Y los actos propios de la comunidad?
Cuando alguien lleva décadas sin pagar, suele aparecer otro argumento:
«La comunidad ha aceptado durante treinta años que yo no pagara; ahora no puede ir contra sus propios actos».
La doctrina de los actos propios existe y tiene importancia jurídica, pero no puede aplicarse automáticamente a cualquier comportamiento mantenido durante años.
Para que una conducta pueda tener verdadera relevancia como acto propio debe reunir determinados requisitos y revelar de manera suficientemente clara una voluntad jurídicamente significativa.
No toda pasividad, error, tolerancia o forma incorrecta de gestionar una comunidad equivale a una modificación permanente del régimen jurídico.
Esto resulta especialmente importante en propiedad horizontal.
De lo contrario, cualquier error contable mantenido durante años terminaría convirtiéndose automáticamente en una nueva norma comunitaria.
Y eso produciría situaciones difíciles de sostener.
¿Puede entonces la comunidad empezar a cobrar mañana?
Puede hacerlo si lo que está haciendo es aplicar correctamente el régimen de gastos que corresponde conforme al título, los estatutos, la Ley y los acuerdos comunitarios válidamente adoptados.
Pero yo recomendaría no hacerlo de manera improvisada.
Cuando existe una práctica de veinte o treinta años, merece la pena seguir un procedimiento ordenado.
En primer lugar, revisar el título constitutivo.
En segundo lugar, comprobar los estatutos.
Después, revisar los acuerdos comunitarios que puedan afectar al sistema de distribución.
Y finalmente, llevar la cuestión a junta explicando con claridad qué se venía haciendo, qué establecen realmente las normas de la comunidad y cuál será el criterio que se aplicará en adelante.
La transparencia evita muchos conflictos.
Porque para el propietario que lleva treinta años sin pagar, recibir de repente un recibo puede parecer una decisión arbitraria del administrador.
Y no debería serlo.
Debe poder explicársele exactamente de dónde nace su obligación.
¿Puede la comunidad reclamar también los veinte años anteriores?
Aquí debemos separar completamente las cuestiones.
Que un propietario esté obligado a contribuir a un determinado gasto no significa que la comunidad pueda reclamarle indefinidamente todas las cantidades que dejó de pagar desde hace décadas.
Las acciones están sometidas a prescripción.
Con carácter general, el artículo 1964 del Código Civil establece actualmente un plazo de cinco años para las acciones personales que no tengan señalado un plazo especial, contado desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación.
Por tanto, descubrir hoy que durante décadas se aplicó incorrectamente un sistema de gastos no permite concluir:
«Perfecto. Calculamos lo que este propietario tendría que haber pagado desde 1995 y se lo reclamamos».
No funciona así.
Habrá que estudiar qué cantidades son exigibles, cuándo vencieron y si se ha producido o no la prescripción, teniendo también en cuenta las posibles actuaciones que hubieran podido interrumpirla.
Esta diferencia es esencial:
una cosa es el derecho de la comunidad a aplicar correctamente el sistema de reparto para las cuotas que correspondan en adelante y otra diferente la posibilidad de reclamar cantidades antiguas.
La prescripción no crea necesariamente una exención para el futuro
Este es probablemente uno de los puntos que más confusión genera.
Imaginemos que una determinada deuda antigua ya no puede reclamarse por haber prescrito la acción correspondiente.
Eso no significa necesariamente que el propietario haya quedado exonerado para siempre de ese tipo de gasto.
La prescripción puede impedir reclamar determinadas cantidades vencidas.
Pero las nuevas cuotas constituyen nuevas obligaciones.
Por eso podría ocurrir perfectamente que una comunidad no pudiera recuperar determinados importes muy antiguos y, sin embargo, sí pudiera exigir correctamente las cuotas futuras.
Dicho de una manera sencilla:
que no podamos cobrarte lo de hace veinte años no significa que no podamos cobrarte lo que legalmente te corresponde a partir de ahora.
El caso típico de los locales
Los locales comerciales son probablemente el mejor ejemplo.
En muchísimas comunidades escuchamos:
«Los locales no pagan ascensor».
Pero esa frase, jurídicamente, dice muy poco.
Hay que preguntar:
¿Por qué no pagan?
¿Existe una cláusula estatutaria?
¿La exoneración se refiere al mantenimiento?
¿También comprende las reparaciones?
¿Incluye la sustitución?
¿Se refiere únicamente al ascensor o también al portal y la escalera?
¿Estamos ante la instalación de un servicio nuevo?
¿La actuación está relacionada con accesibilidad?
La jurisprudencia ha demostrado repetidamente que no basta con encontrar la palabra «ascensor» en una cláusula estatutaria y dar por terminado el análisis.
Hay que estudiar el contenido concreto de la exoneración y la naturaleza del gasto.
Un ejemplo reciente lo encontramos en una resolución de la Audiencia Provincial de Zaragoza conocida en enero de 2026. Un local alegaba una exención estatutaria relativa a gastos de zaguán y escalera, pero los tribunales concluyeron que determinados gastos reclamados correspondían al mantenimiento y reparación de otros elementos comunes y, por tanto, debía contribuir a ellos.
Cada gasto debe analizarse atendiendo a su naturaleza y a la redacción concreta de la cláusula estatutaria.
«Yo no lo uso» tampoco suele resolver el problema
Otra frase clásica:
«¿Por qué tengo que pagar algo que no utilizo?».
Porque en propiedad horizontal la obligación de contribuir a los gastos comunes no depende exclusivamente del uso efectivo.
El propietario de una vivienda del primero puede utilizar muy poco el ascensor.
El propietario de una plaza de garaje quizá nunca entre por el portal.
El dueño de un local puede acceder directamente desde la calle.
Pero la obligación de contribuir deriva de la pertenencia a la comunidad y del régimen jurídico aplicable, no simplemente de contar cuántas veces utiliza cada propietario un determinado elemento común.
Si cada vecino pudiera dejar de contribuir a todo aquello que afirma no utilizar, la financiación de los servicios comunitarios sería prácticamente imposible.
Otra cosa es que exista una exoneración válida.
¿Qué ocurre si todos los años se aprobaron las cuentas?
Este argumento también aparece con frecuencia.
«Durante veinte años las juntas aprobaron las cuentas en las que yo no pagaba ese gasto».
La aprobación reiterada de presupuestos y liquidaciones puede tener relevancia y cada supuesto deberá analizarse en función de sus circunstancias.
Pero tampoco deberíamos concluir automáticamente que la aprobación anual de unas cuentas equivale siempre a una modificación permanente de los estatutos.
Precisamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha distinguido entre una verdadera voluntad de modificar el sistema estatutario y una práctica mantenida por tolerancia, comodidad o inercia.
Y esa diferencia vuelve a llevarnos al mismo punto:
hay que averiguar qué quiso realmente acordar la comunidad y qué respaldo jurídico tiene el sistema que se ha venido utilizando.
El administrador no debería decidirlo por su cuenta
Este punto me parece especialmente importante desde nuestra profesión.
El administrador detecta el problema.
Pero no debería convertirse unilateralmente en legislador de la comunidad.
Si después de revisar la documentación descubrimos que determinados propietarios llevan años contribuyendo de manera distinta a la prevista, nuestra función debería ser advertirlo, explicarlo jurídicamente y proponer a la junta la regularización que proceda.
Especialmente cuando hablamos de prácticas consolidadas durante décadas.
Porque detrás de una línea contable puede existir un conflicto importante.
Un propietario que pasa de pagar 80 euros mensuales a 130 quiere saber por qué.
Y tiene derecho a saberlo.
La mejor herramienta para evitar una impugnación suele ser una explicación previa clara y documentada.
Antes de decir «yo nunca lo he pagado», revise sus estatutos
Después de veinte o treinta años es comprensible que una persona considere normal una determinada situación.
Incluso puede haber comprado el inmueble pensando que aquel sistema de gastos formaba parte de sus condiciones.
Pero en propiedad horizontal las costumbres administrativas no siempre coinciden con las reglas jurídicas.
Por eso la frase:
«Nunca lo he pagado»
no debería cerrar la discusión.
Debería abrirla.
Habrá que comprobar por qué nunca se pagó.
Si existe una exoneración válida, habrá que respetarla en sus propios términos.
Si existe un sistema especial de reparto, habrá que aplicarlo.
Pero si lo único que existe es una práctica incorrecta mantenida durante décadas por inercia, el transcurso del tiempo no tiene por qué convertirla automáticamente en un derecho permanente.
Y la comunidad podrá plantearse recuperar para el futuro el sistema correcto.
Eso sí: corregir el futuro no significa poder reescribir ilimitadamente el pasado.
Las cantidades antiguas están sometidas a las correspondientes reglas de prescripción.
Conclusión
En las comunidades de propietarios encontramos muchas situaciones que se mantienen durante décadas simplemente porque «siempre se ha hecho así».
Pero la antigüedad de una práctica no garantiza por sí sola su legalidad.
Cuando surge una discusión sobre quién debe pagar un determinado gasto, debemos volver al principio:
título constitutivo, estatutos, acuerdos comunitarios y Ley de Propiedad Horizontal.
Después habrá que comprobar cómo se ha venido actuando y por qué.
Puede ocurrir que la comunidad lleve treinta años respetando correctamente una exoneración estatutaria.
Pero también puede suceder exactamente lo contrario: que lleve treinta años aplicando mal sus propias normas.
En este último caso, la jurisprudencia permite distinguir entre una verdadera modificación del régimen de gastos y una simple práctica tolerada durante años.
Por eso, cuando alguien diga en la próxima junta:
«Yo eso no lo he pagado en mi vida»,
quizá la respuesta más adecuada no sea:
«Pues ahora lo vas a pagar».
Ni tampoco:
«Entonces nunca tendrás que pagarlo».
La respuesta correcta sería mucho más sencilla:
«Vamos a comprobar por qué no lo has pagado».
Porque ahí está realmente la clave.
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