El presidente se niega a convocar la Junta: cuándo pueden hacerlo los propietarios y qué ocurre si intenta impedirla
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En una comunidad de propietarios puede surgir una situación especialmente incómoda: varios vecinos consideran necesario celebrar una Junta, pero el presidente no quiere convocarla.
Las razones pueden ser muy diferentes. Puede existir una discrepancia con el administrador, problemas económicos que algunos propietarios quieren aclarar, obras pendientes, necesidad de aprobar una derrama o, incluso, una petición para debatir la propia continuidad del presidente en el cargo.
Y aparece entonces una pregunta inevitable:
¿Puede el presidente impedir que se celebre una Junta simplemente negándose a convocarla?
La respuesta es no.
El presidente tiene una posición fundamental dentro del funcionamiento de la comunidad, pero no dispone de un derecho de veto sobre la Junta de propietarios.
Ahora bien, tampoco pueden uno o dos propietarios decidir unilateralmente convocar una Junta al margen del presidente. La Ley de Propiedad Horizontal establece unos requisitos concretos y, además, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado una cuestión sobre la que durante años existieron criterios judiciales diferentes.
1. La Junta de propietarios es el verdadero órgano de decisión de la comunidad
Conviene empezar recordando algo esencial.
El presidente representa legalmente a la comunidad, pero no es el dueño de la comunidad ni puede sustituir la voluntad de la Junta.
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal configura distintos órganos de gobierno, entre ellos la Junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador.
Y el artículo 14 atribuye a la Junta competencias tan importantes como nombrar y remover a quienes ejercen los cargos de la comunidad, aprobar las cuentas y presupuestos, aprobar la ejecución de determinadas obras, reformar estatutos y decidir sobre los asuntos de interés general para la comunidad.
Por tanto, impedir injustificadamente que la Junta pueda reunirse supondría, en la práctica, obstaculizar el funcionamiento del principal órgano deliberante de la comunidad.
La propia LPH establece mecanismos para evitarlo.
2. ¿Quién puede solicitar que se convoque una Junta?
El punto de partida se encuentra en el artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La Junta debe reunirse al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas y, además, cuando lo considere conveniente el presidente o cuando lo soliciten:
la cuarta parte de los propietarios, o un número de propietarios que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación.
Hay que prestar atención a la conjunción utilizada por la ley.
No exige reunir simultáneamente ambos requisitos.
Es suficiente cumplir uno de los dos.
Pensemos en una comunidad formada por 40 propietarios.
Diez propietarios representarían la cuarta parte y podrían solicitar la convocatoria aunque sus cuotas sumadas no alcanzasen el 25 %.
Pero también podría ocurrir lo contrario: que seis propietarios poseyeran, por las características de sus viviendas o locales, más del 25 % de las cuotas. En ese caso tampoco necesitarían llegar a diez propietarios.
Este detalle puede tener mucha importancia en comunidades en las que existen locales comerciales o inmuebles con coeficientes elevados.
3. ¿Pueden esos propietarios convocar directamente la Junta?
Aquí encontramos uno de los aspectos jurídicamente más interesantes del problema.
El artículo 16.2 establece:
«La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión».
Durante años se discutió qué significaba exactamente la expresión «en su defecto».
Algunas resoluciones entendieron que los propietarios que alcanzasen los porcentajes establecidos legalmente tenían una capacidad prácticamente autónoma para convocar.
Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid, en sentencia de 28 de julio de 2009, sostuvo que la LPH no subordinaba la convocatoria promovida por los propietarios a una negativa previa del presidente.
Otras resoluciones siguieron el criterio contrario y entendieron que primero debía solicitarse al presidente la convocatoria y solamente ante su inactividad podrían convocar directamente los propietarios.
La propia Audiencia Provincial de Madrid recogía en 2020 la existencia de esa contradicción jurisprudencial.
La cuestión ha recibido ahora una respuesta especialmente relevante.
4. El Tribunal Supremo aclara la cuestión
La Sentencia del Tribunal Supremo 868/2025, de 2 de junio, ha establecido un criterio de enorme interés práctico.
El Tribunal Supremo interpreta que la facultad de convocatoria corresponde en primer término al presidente y solamente de manera subsidiaria a los propietarios promotores cuando aquel no actúa.
La sentencia analiza precisamente las expresiones utilizadas por el artículo 16.
Cuando la ley dice que los propietarios pueden «pedir» la reunión, está reconociendo su derecho a solicitarla, pero no necesariamente a saltarse inicialmente al presidente y convocarla directamente.
Y cuando el artículo 16.2 dispone que convocará el presidente y «en su defecto» los promotores, el Tribunal Supremo entiende que existe una relación de subsidiariedad.
Por tanto, actualmente la actuación jurídicamente más segura es muy clara:
los propietarios que alcancen alguno de los porcentajes del artículo 16.1 deben solicitar primero al presidente que convoque la Junta.
5. ¿Qué ocurre si el presidente se niega?
Aquí termina su capacidad de bloqueo.
Una vez que los propietarios legitimados han solicitado correctamente la convocatoria, el presidente no puede simplemente guardar silencio indefinidamente o rechazarla sin consecuencias.
El Tribunal Supremo señala que, si requerido el presidente, este injustificadamente no convoca dentro de un plazo prudencial, quedan habilitados los promotores para efectuar directamente la convocatoria.
Este concepto de «plazo prudencial» merece especial atención.
La LPH no establece que el presidente tenga cinco, diez, quince o treinta días para hacerlo.
Por ello habrá que valorar las circunstancias.
No será igual solicitar una reunión para resolver una cuestión ordinaria que pedirla porque existe una avería urgente, una obra paralizada, un procedimiento administrativo abierto o cualquier otra situación que requiera una decisión rápida de la comunidad.
Lo importante será poder demostrar que el presidente recibió la petición y dispuso de una oportunidad razonable para actuar.
6. Conviene que la solicitud al presidente quede acreditada
Aquí entra la práctica profesional.
Aunque la LPH no imponga una fórmula sacramental, no parece prudente limitarse a comunicar verbalmente al presidente:
«Queremos que convoques una Junta».
Si posteriormente se produce un procedimiento judicial, aparecerá inmediatamente el problema probatorio.
¿Quién se lo pidió?
¿Cuándo?
¿Representaban realmente el 25 %?
¿Qué asuntos querían incluir?
¿Se negó el presidente?
Por eso resulta recomendable presentar una solicitud escrita en la que consten los propietarios promotores, sus viviendas o locales, sus cuotas de participación y los asuntos cuya inclusión solicitan.
Y, especialmente cuando exista conflicto, interesa utilizar un sistema que permita acreditar su recepción.
7. ¿Puede el presidente decidir que el asunto solicitado no le interesa?
Tampoco.
Hay otra previsión del artículo 16.2 que muchas veces pasa inadvertida.
Cualquier propietario puede pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre un asunto de interés para la comunidad.
Para ello debe dirigir un escrito al presidente especificando claramente el asunto solicitado, y la ley dispone que el presidente lo incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Esto significa que debemos diferenciar dos situaciones.
Una cosa es que un propietario individual quiera introducir un asunto en la próxima Junta.
Otra distinta es que se pretenda provocar la celebración de una Junta extraordinaria.
Para esto último deberán reunirse los porcentajes establecidos en el artículo 16.1.
8. ¿Y si quieren convocar una Junta precisamente para destituir al presidente?
Este es uno de los supuestos que más conflictos genera.
El presidente sabe que determinados propietarios quieren promover su cese y, precisamente por eso, se niega a convocar.
La negativa no puede convertirse en un mecanismo para perpetuarse en el cargo.
El artículo 13.7 de la LPH establece que los cargos pueden ser removidos antes de terminar su mandato mediante acuerdo de la Junta convocada en sesión extraordinaria.
Por tanto, si se reúnen los porcentajes del artículo 16, se solicita formalmente al presidente una Junta extraordinaria incluyendo entre los puntos del orden del día su cese y este no atiende injustificadamente la petición, los promotores podrán terminar convocándola.
Precisamente una sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias analizó una situación de grave paralización comunitaria en la que la convocatoria promovida por propietarios incluía la remoción del presidente y el nombramiento de una nueva Junta Directiva.
El presidente no puede utilizar su competencia para convocar como un escudo frente al control de la propia comunidad.
9. Los promotores deberán respetar todas las formalidades
Que los propietarios puedan terminar convocando la reunión no significa que puedan hacerlo de cualquier manera.
Este es probablemente el punto donde más cuidado debemos tener.
La convocatoria deberá contener, conforme al artículo 16.2:
- los asuntos que se van a tratar;
- lugar, día y hora de celebración;
- primera y, en su caso, segunda convocatoria;
- relación de propietarios que no estén al corriente de las deudas vencidas con la comunidad;
- advertencia sobre la posible privación del derecho de voto conforme al artículo 15.2.
Además, las citaciones deberán practicarse conforme al sistema previsto en el artículo 9 LPH.
No basta, por tanto, con reunir firmas y colocar un papel en el ascensor anunciando:
«Junta extraordinaria el viernes a las ocho».
La legitimación para promoverla y la regularidad formal de la convocatoria son cuestiones diferentes.
10. ¿Qué plazo debe darse para convocar?
También debemos distinguir entre Junta ordinaria y extraordinaria.
La convocatoria de la Junta ordinaria anual debe realizarse con una antelación mínima de seis días.
Para las Juntas extraordinarias, la ley utiliza una fórmula mucho más flexible: la antelación que sea posible para que la convocatoria pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Eso no significa que una extraordinaria pueda convocarse deliberadamente con una antelación mínima para impedir la asistencia.
La finalidad de la convocatoria es que los propietarios conozcan razonablemente que se va a celebrar la reunión y puedan participar.
11. El administrador no sustituye al presidente
Este punto también genera frecuentes confusiones.
El administrador puede preparar materialmente una convocatoria, distribuirla, facilitar documentación y realizar muchas actuaciones por instrucciones de quien tenga capacidad para convocar.
Pero el administrador no adquiere por el hecho de ser administrador una facultad autónoma para convocar la Junta cuando quiera.
La legitimación procede del presidente o, subsidiariamente y cuando concurran los requisitos legales, de los propietarios promotores.
Por eso debemos distinguir entre quién convoca jurídicamente y quién realiza materialmente las gestiones administrativas necesarias para hacer llegar la convocatoria.
12. ¿Puede asistir el presidente a una Junta que no ha convocado él?
Naturalmente.
Continúa siendo propietario —si lo es— y presidente hasta que la Junta adopte, en su caso, un acuerdo válido de remoción y nombramiento.
La circunstancia de que la convocatoria haya sido realizada subsidiariamente por los propietarios no convierte al presidente en una persona ajena a la reunión.
Tampoco puede impedir físicamente su celebración ni declarar unilateralmente que la Junta «no existe».
La validez de la reunión dependerá del cumplimiento de los requisitos establecidos por la LPH.
13. ¿Quién preside entonces esa Junta?
Estamos ante otra cuestión interesante.
Si el presidente comparece y continúa formalmente en el cargo, en principio sigue ostentando esa condición.
Pero imaginemos una situación de enfrentamiento absoluto en la que se niega incluso a dirigir la reunión.
La comunidad no puede quedar paralizada por ello.
El artículo 13.4 LPH contempla la sustitución del presidente por los vicepresidentes en casos de ausencia, vacante o imposibilidad, y estos también pueden asistirle en sus funciones.
En situaciones especialmente conflictivas conviene actuar con prudencia y dejar constancia detallada en el acta de todas estas circunstancias.
14. ¿Qué ocurre si la convocatoria realizada por los propietarios es incorrecta?
Aquí aparece el verdadero riesgo.
Una Junta puede celebrarse, aprobarse varios acuerdos y meses después terminar discutiéndose judicialmente la propia validez de su convocatoria.
Si quienes convocaron no alcanzaban los porcentajes legales, no habían solicitado previamente la convocatoria al presidente conforme al criterio actualmente establecido por el Tribunal Supremo, no se convocó correctamente a todos los propietarios o existieron defectos esenciales que afectaron al derecho de participación, los acuerdos podrían ser objeto de impugnación.
Por eso la Sentencia 868/2025 del Tribunal Supremo resulta especialmente importante.
Después de ella, convocar directamente sin haber requerido previamente al presidente supone asumir un riesgo jurídico innecesario.
15. ¿Y si están presentes todos los propietarios?
Existe una excepción muy importante.
El artículo 16.3 establece que la Junta podrá reunirse válidamente sin convocatoria previa siempre que concurran todos los propietarios y así lo decidan.
Es la denominada Junta universal.
Aquí desaparece el problema de la convocatoria porque la totalidad de los propietarios está presente y acepta celebrar la reunión.
Pero deben cumplirse ambas condiciones: presencia de todos y voluntad de constituirse en Junta.
No basta con que casualmente coincida un grupo numeroso de propietarios.
16. El presidente tampoco puede negarse indefinidamente a celebrar la Junta ordinaria anual
La situación resulta todavía más evidente cuando ni siquiera se convoca la Junta ordinaria.
El artículo 16.1 dice expresamente que la Junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas.
No estamos ante una facultad discrecional del presidente.
Una comunidad que lleva años sin celebrar Juntas, sin aprobar cuentas y sin presentar presupuestos se encuentra ante una anomalía evidente de funcionamiento.
La Audiencia Provincial de Asturias analizó, por ejemplo, una comunidad que llevaba varios años sin celebrar Junta ni aprobar cuentas y consideró relevante esa situación de paralización al examinar una convocatoria promovida por propietarios.
17. Un ejemplo práctico
Imaginemos una comunidad de 60 propietarios.
Diecisiete de ellos quieren celebrar una Junta extraordinaria para tratar:
- Presentación de las cuentas de los dos últimos ejercicios.
- Explicación de determinadas disposiciones bancarias.
- Cese del actual presidente.
- Elección de nuevo presidente.
- Cambio, en su caso, de administrador.
Esos 17 propietarios superan la cuarta parte de los propietarios de la comunidad.
Presentan por escrito al presidente la solicitud de convocatoria con los asuntos que quieren tratar.
El presidente recibe la petición, pero responde:
«Mientras yo sea presidente aquí no se convoca ninguna Junta para echarme».
Esa negativa no paraliza a la comunidad.
Acreditada la solicitud y la negativa, los promotores podrán activar el mecanismo subsidiario previsto en el artículo 16 y convocar la reunión respetando escrupulosamente los requisitos legales.
Y será la Junta de propietarios, no el presidente, la que decida mediante las mayorías correspondientes quién continúa desempeñando los cargos comunitarios.
18. El presidente representa a la comunidad, pero no es la comunidad
Esta quizá sea la conclusión más importante.
La Ley de Propiedad Horizontal concede al presidente importantes facultades de representación y le atribuye normalmente la convocatoria de las Juntas.
Pero esas competencias tienen una finalidad: permitir que la comunidad funcione, no proporcionar al presidente mecanismos para impedir su funcionamiento.
La reciente doctrina del Tribunal Supremo ofrece un equilibrio bastante razonable.
Primero debe respetarse la competencia ordinaria del presidente. Los propietarios que alcancen la cuarta parte de propietarios o el 25 % de cuotas deben solicitarle la convocatoria.
Pero si el presidente permanece inactivo o se niega injustificadamente durante un plazo razonable, la comunidad no queda secuestrada por esa decisión.
Los propietarios promotores quedan habilitados para convocar.
Por eso, ante un presidente que se niega a convocar una Junta, lo importante no es precipitarse y convocarla inmediatamente al margen de él.
Lo correcto será reunir primero la legitimación necesaria, formular una solicitud clara, dejar constancia de su recepción, conceder un plazo razonable y, ante la negativa o inactividad injustificada, realizar subsidiariamente una convocatoria que cumpla rigurosamente todos los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal.
Porque el presidente puede presidir y representar a la comunidad.
Lo que no puede hacer es impedir que la comunidad decida.
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