El vecino que hace obras en su casa sin permiso: cuándo puede intervenir la comunidad y cuándo puede obligarle a deshacerlas
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Una de las frases que más se escuchan cuando comienzan unas obras en una vivienda es aparentemente sencilla:
«La casa es mía y dentro puedo hacer lo que quiera».
Pero en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal esta afirmación solo es cierta a medias.
Un propietario tiene, naturalmente, derecho a reformar su vivienda. Puede cambiar el suelo, renovar el baño, sustituir instalaciones, modificar la distribución interior o modernizar completamente el inmueble. Sin embargo, ese derecho encuentra un límite muy claro cuando las obras afectan a la estructura, la seguridad, la configuración exterior del edificio, los elementos comunes o los derechos de otros propietarios.
Y es precisamente ahí donde comienzan muchos conflictos.
¿Qué ocurre cuando un vecino tira un tabique que resulta ser estructural? ¿Puede cerrar una terraza sin pedir permiso? ¿Puede abrir una puerta donde antes había una ventana? ¿Puede cambiar las ventanas por otras completamente diferentes? ¿Puede incorporar a su vivienda una parte del rellano, un patio o una buhardilla? ¿Puede instalar una salida de humos atravesando elementos comunes?
Y, sobre todo:
¿puede la comunidad obligarle a deshacer una obra que ya está terminada?
La respuesta dependerá de qué se haya modificado, de si se han afectado elementos comunes, de la autorización existente y, en determinados casos, incluso de la conducta que haya mantenido la propia comunidad durante años.
1. La regla fundamental está en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal
El punto de partida debemos buscarlo en el artículo 7.1 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.
Este artículo permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local siempre que las obras:
- no menoscaben o alteren la seguridad del edificio;
- no afecten a su estructura general;
- no alteren su configuración o estado exterior;
- y no perjudiquen los derechos de otro propietario.
Además, establece una obligación que muchas veces se olvida: el propietario debe dar cuenta previamente de esas obras a quien represente a la comunidad.
Por tanto, ser propietario de una vivienda no concede una libertad absoluta para ejecutar cualquier actuación.
La propiedad de una vivienda termina jurídicamente allí donde comienzan los elementos comunes y los derechos de los demás propietarios.
2. No toda reforma necesita autorización de la Junta
Conviene hacer una distinción fundamental.
Una cosa es comunicar una obra y otra muy diferente solicitar autorización para realizarla.
Si el propietario va a renovar el cuarto de baño, cambiar los muebles de cocina, sustituir el pavimento o realizar otras reformas estrictamente interiores que no afectan a estructura, elementos comunes, configuración exterior ni derechos de terceros, con carácter general no necesita someter su reforma a votación de la Junta.
La comunidad tampoco puede convertirse en una especie de oficina de licencias que decida cómo debe reformar cada vecino el interior de su vivienda.
Pero cuando la actuación sale de esa esfera estrictamente privativa, la situación cambia.
3. ¿Cuándo empieza realmente el problema?
Normalmente, cuando la obra toca algo que no pertenece exclusivamente al propietario.
Por ejemplo:
- fachada;
- muros de carga;
- pilares;
- forjados;
- cubiertas;
- patios comunes;
- bajantes;
- conducciones generales;
- chimeneas;
- huecos exteriores;
- terrazas que constituyen elementos comunes;
- rellanos y pasillos;
- cuartos comunitarios;
- espacios bajo cubierta;
- o cualquier otro elemento común definido por el título constitutivo o por el artículo 396 del Código Civil.
En estos casos ya no estamos únicamente ante una reforma privada.
Estamos ante una actuación que puede afectar al conjunto de propietarios.
4. El típico caso del vecino que tira una pared
Imaginemos que un propietario decide reformar completamente su vivienda.
Quiere unir salón y cocina y elimina una pared.
Si se trata simplemente de un tabique interior sin función estructural y la actuación no perjudica a terceros ni afecta a instalaciones comunes, normalmente estaremos dentro de su ámbito privativo.
Pero imaginemos que ese muro tiene carácter estructural.
La cuestión cambia radicalmente.
El propietario no puede decidir unilateralmente modificar elementos estructurales del edificio.
Además de las autorizaciones administrativas y técnicas que correspondan, deberá respetar la normativa de propiedad horizontal.
Aquí aparece una regla muy importante:
no debemos confundir la licencia municipal con la autorización de la comunidad.
Son dos planos jurídicos distintos.
5. Tener licencia del Ayuntamiento no significa tener permiso de la comunidad
Este error es enormemente frecuente.
El propietario dice:
«Tengo licencia de obras».
Perfecto.
Pero la licencia administrativa no sustituye el consentimiento comunitario cuando este sea legalmente necesario.
Y sucede también, al contrario.
La comunidad puede autorizar determinada actuación, pero eso no exime al propietario de obtener las licencias, declaraciones responsables, autorizaciones técnicas o permisos administrativos exigibles.
Por tanto, pueden existir dos controles diferentes:
Control administrativo: Ayuntamiento y normativa urbanística.
Control civil: comunidad de propietarios y Ley de Propiedad Horizontal.
Que una obra supere uno de ellos no significa automáticamente que supere el otro.
6. Cerrar una terraza tampoco es simplemente «hacer una obra dentro de mi casa»
Este es otro de los grandes clásicos.
Un propietario dispone de una terraza y decide cerrarla para ganar espacio al salón.
Desde su perspectiva puede pensar:
«La terraza es mía».
Pero jurídicamente debemos comprobar primero qué dice el título constitutivo.
Y además existe otro problema evidente: el cerramiento puede modificar la configuración exterior del inmueble.
Lo mismo ocurre cuando se sustituyen determinadas ventanas, se modifican huecos, se colocan cerramientos completamente distintos a los existentes o se ejecutan obras visibles desde el exterior.
La fachada es un elemento común y la estética del edificio también está protegida por la LPH.
Por eso el hecho de que físicamente se pueda realizar una obra desde el interior de una vivienda no significa que jurídicamente sea exclusivamente privativa.
7. Convertir una ventana en una puerta: el Tribunal Supremo ya se ha pronunciado
Tenemos un ejemplo jurisprudencial especialmente ilustrativo.
La Sentencia del Tribunal Supremo 1428/2023, de 17 de octubre, analizó unas obras realizadas sin autorización comunitaria que afectaban a la fachada.
Una ventana había sido transformada en una puerta de dimensiones considerables.
El Tribunal Supremo consideró relevante que la actuación afectaba a un elemento común y modificaba su configuración, destacando que un comunero no puede alterar unilateralmente y por su propia autoridad un elemento común imponiendo al resto una nueva situación no consentida.
Este ejemplo permite entender perfectamente dónde está la frontera.
Cambiar determinados elementos interiores puede pertenecer al ámbito de decisión del propietario.
Transformar sustancialmente la fachada ya es otra historia.
8. ¿Y si el propietario se apropia de una zona común durante la reforma?
Aquí la situación puede ser todavía más grave.
Imaginemos que durante la reforma el propietario descubre un espacio bajo cubierta, un hueco, una zona de pasillo o cualquier otro espacio que considera que «no utiliza nadie».
Y decide incorporarlo a su vivienda.
Que nadie lo utilice no significa que sea suyo.
La Audiencia Provincial de Madrid resolvió precisamente un supuesto en el que el propietario de la última planta había reformado una buhardilla para incorporarla a su vivienda sin consentimiento comunitario. La controversia afectaba, además, a elementos comunes como bajantes, forjados, fachada o muros de carga.
Una obra no puede convertirse en el mecanismo mediante el cual un propietario aumente unilateralmente la superficie de su vivienda a costa de elementos comunes.
9. El Tribunal Supremo ha vuelto sobre esta cuestión recientemente
Resulta especialmente interesante la Sentencia 1780/2025, de 3 de diciembre, del Tribunal Supremo.
En aquel supuesto las obras no constituían únicamente una modificación de fachada, sino que habían provocado además un aumento de la superficie de la vivienda.
El problema era que el acuerdo comunitario que invocaban los propietarios se había referido a la modificación de la fachada, pero no a ese aumento de superficie ni a sus consecuencias sobre el título constitutivo.
El Tribunal Supremo confirmó que no podía considerarse autorizada una actuación de mayor alcance simplemente porque existiera un acuerdo referido a otra modificación distinta.
La enseñanza es importante:
la autorización comunitaria debe corresponder realmente con las obras ejecutadas.
No sirve obtener permiso para una actuación y después ejecutar otra sustancialmente diferente.
10. ¿Puede el presidente ordenar que se paralicen las obras?
Aquí debemos ser cuidadosos.
El presidente no es el propietario del edificio ni dispone de poderes ilimitados.
Ante unas obras sospechosas, lo razonable será requerir al propietario para que informe sobre su alcance, comprobar si afectan a elementos comunes y, cuando sea necesario, solicitar documentación técnica.
Si existe un riesgo para la seguridad o se están alterando elementos comunes, además podrán entrar en juego las competencias administrativas y las correspondientes medidas cautelares o judiciales.
Pero el presidente no debería asumir por sí solo competencias que corresponden a la Junta.
De hecho, el Tribunal Supremo ha recordado que la representación legal del presidente no significa que esté legitimado para cualquier actuación, y que, con carácter general, para ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad se requiere un acuerdo previo de la Junta, salvo las excepciones admitidas legal o jurisprudencialmente.
Por eso, ante una obra conflictiva, resulta fundamental actuar correctamente desde el principio.
11. ¿Qué debería hacer la comunidad cuando descubre unas obras posiblemente ilegales?
La peor decisión suele ser no hacer nada.
Lo recomendable es:
Primero. Determinar exactamente qué obras se están realizando.
Segundo. Comprobar título constitutivo y estatutos.
Tercero. Averiguar si afectan a elementos comunes, estructura, seguridad, fachada o derechos de terceros.
Cuarto. Requerir al propietario para que aporte la información y documentación necesaria.
Quinto. Cuando la naturaleza de la actuación lo justifique, obtener un informe de arquitecto, arquitecto técnico u otro profesional competente.
Sexto. Llevar el asunto a Junta si resulta necesaria una decisión comunitaria.
Séptimo. Requerir formalmente al propietario para que cese en la actuación o reponga los elementos afectados cuando proceda.
Octavo. Si no existe solución voluntaria, valorar el ejercicio de acciones judiciales.
Cuanto antes actúe la comunidad, mejor.
12. ¿Puede obligarse al propietario a deshacer lo construido?
Sí.
En determinados casos, la consecuencia jurídica puede ser precisamente la reposición al estado anterior.
No basta necesariamente con decir:
«Ya está hecho».
La política de hechos consumados no convierte automáticamente una obra ilegal en legal.
Si se ha alterado un elemento común sin la autorización necesaria, la comunidad puede solicitar judicialmente la restauración de la situación anterior.
Esto puede implicar retirar un cerramiento, cerrar un hueco abierto indebidamente, desmontar una instalación, devolver una fachada a su configuración anterior o restituir una zona común ocupada.
Y eso puede resultar muchísimo más caro que haber solicitado autorización antes de ejecutar las obras.
13. Pero cuidado: que la comunidad haya permanecido callada durante años puede complicar el asunto
Aquí entramos en una de las cuestiones jurisprudenciales más interesantes.
Imaginemos que la obra no se realizó ayer.
Se realizó hace diez, quince, veinte o treinta años.
Todo el mundo sabía que existía.
Han cambiado presidentes y administradores.
Se han celebrado decenas de juntas.
La obra era perfectamente visible.
Y jamás se hizo requerimiento alguno.
¿Puede aparecer un día una nueva Junta y exigir su retirada?
No existe una respuesta automática.
El Tribunal Supremo admite que, en determinadas circunstancias, puede existir consentimiento tácito respecto de obras que afectan a elementos comunes.
Pero establece una cautela fundamental:
conocimiento no significa necesariamente consentimiento y silencio tampoco equivale automáticamente a autorización.
Debe analizarse la conducta de la comunidad y las circunstancias concretas del caso.
Por eso no podemos afirmar que:
«Como lleva veinte años hecho, ya es legal».
Pero tampoco podemos ignorar veinte o treinta años de comportamiento comunitario como si nunca hubieran existido.
14. Hay casos en los que décadas de tolerancia sí han resultado decisivas
Tenemos un ejemplo muy gráfico.
Una Audiencia Provincial rechazó la restitución de un espacio comunitario utilizado durante aproximadamente 35 años como terraza vinculada a un establecimiento.
La prolongadísima tolerancia comunitaria, unida a otros actos realizados por la propia comunidad, llevó al tribunal a apreciar que aquella situación había sido tácitamente consentida.
Esto demuestra por qué cada caso debe estudiarse individualmente.
No es lo mismo descubrir hoy un cerramiento ejecutado hace tres meses que encontrarnos con una situación pública, conocida y tolerada durante décadas.
15. ¿Y qué pasa cuando otros vecinos han hecho exactamente lo mismo?
Otra pregunta inevitable:
«¿Por qué tengo que quitar yo mi cerramiento si hay otros diez iguales?»
La existencia de actuaciones similares puede tener relevancia.
Especialmente cuando la propia comunidad las ha autorizado, tolerado de forma inequívoca o ha mantenido durante años criterios diferentes frente a situaciones sustancialmente idénticas.
Aquí pueden aparecer cuestiones relacionadas con:
- abuso de derecho;
- buena fe;
- actos propios;
- consentimiento tácito;
- trato desigual;
- y aplicación selectiva de las normas comunitarias.
Pero nuevamente debemos evitar una conclusión demasiado sencilla.
Que otro vecino haya cometido previamente una infracción no concede automáticamente a los demás un derecho a repetirla.
Habrá que analizar cómo, cuándo y bajo qué circunstancias se ejecutaron las demás obras y cuál fue la actuación de la comunidad.
16. Los locales comerciales tienen algunas particularidades
Los locales situados en planta baja merecen un análisis específico.
La jurisprudencia ha reconocido cierta flexibilidad respecto de modificaciones de fachada necesarias para desarrollar una actividad comercial, precisamente porque un local necesita adaptarse razonablemente a la actividad económica que desarrolla.
Pero esa doctrina tampoco concede una autorización ilimitada.
El propio Tribunal Supremo ha advertido que esa flexibilidad no puede utilizarse para justificar cualquier alteración de fachada realizada unilateralmente.
En la STS 1428/2023, por ejemplo, rechazó aplicar esa doctrina a una modificación destinada a convertir un hueco en acceso para un uso privado como garaje, distinguiéndolo de las obras vinculadas a la explotación comercial del local.
Por tanto:
flexibilidad no significa libertad absoluta.
17. Las obras necesarias de conservación son otra cuestión diferente
También debemos diferenciar las obras particulares de aquellas actuaciones necesarias para conservar adecuadamente el inmueble.
El artículo 10.1.a de la LPH establece el carácter obligatorio de las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del edificio y de sus instalaciones comunes, incluyendo las relacionadas con seguridad, habitabilidad, accesibilidad y deber legal de conservación.
Esto es especialmente importante cuando discutimos sobre terrazas, cubiertas o patios de uso privativo.
Que un propietario tenga el uso exclusivo de una terraza no significa necesariamente que todos sus elementos sean privativos.
La impermeabilización que cumple función estructural de cubierta puede continuar siendo un elemento común.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia 80/2024, de 23 de enero, consideró comunitaria la responsabilidad sobre la reparación de la impermeabilización de una terraza de uso privativo que constituía a su vez cubierta del edificio cuando el problema procedía del desgaste y pérdida de funcionalidad de la tela asfáltica.
Una vez más:
uso privativo y propiedad privativa no son necesariamente lo mismo.
18. ¿Qué sucede si las obras del propietario provocan daños?
Entonces aparece una segunda responsabilidad.
Imaginemos que como consecuencia de la reforma se producen:
- grietas en la vivienda inferior;
- filtraciones;
- daños en bajantes;
- desperfectos en fachada;
- problemas estructurales;
- humedades;
- daños en instalaciones comunitarias.
Además de discutirse la legalidad de la obra, habrá que determinar quién debe responder económicamente por los daños.
Aquí será fundamental la prueba pericial.
No basta con que el daño aparezca después de la reforma para atribuírselo automáticamente al propietario.
Hay que establecer la relación causal.
Un caso reciente resulta especialmente ilustrativo: un juzgado condenó a una comunidad a impermeabilizar una terraza comunitaria de uso privativo pese a que en ella se había realizado una ampliación sin permiso comunitario, porque no quedó demostrado que las filtraciones fueran consecuencia de aquella actuación ni de un mal uso del propietario.
Es una distinción fundamental:
una obra puede ser irregular y, sin embargo, no ser la causa del daño que se reclama.
19. ¿Y si la comunidad descubre las obras cuando ya están terminadas?
Todavía puede actuar.
Que las obras hayan finalizado no elimina por sí solo la posibilidad de exigir responsabilidades.
La comunidad deberá analizar:
- qué se ha ejecutado;
- cuándo se ejecutó;
- qué elementos se han afectado;
- si existía autorización;
- qué autorización era legalmente necesaria;
- si hubo conocimiento o consentimiento comunitario;
- si existen actuaciones similares;
- si se han producido daños;
- y qué acción jurídica resulta procedente.
Aquí los plazos y la naturaleza de la acción ejercitada pueden ser determinantes, por lo que no resulta prudente establecer una regla única aplicable a todos los supuestos.
20. Tampoco conviene que la comunidad espere indefinidamente
La pasividad puede generar problemas.
La jurisprudencia ofrece ejemplos en los que la reacción tardía de la comunidad ha tenido consecuencias procesales o sustantivas.
La Sentencia del Tribunal Supremo 16/2023, de 16 de enero, analizó precisamente una actuación comunitaria frente a importantes obras de demolición y edificación ejecutadas a la vista de la comunidad, destacándose la reacción tardía de esta en relación con el procedimiento utilizado.
La enseñanza práctica es sencilla:
si la comunidad considera que una obra está afectando ilegalmente a elementos comunes, no debería dejar pasar meses o años antes de reaccionar.
21. Diez obras que deberían encender las alarmas de una comunidad
Hay determinadas actuaciones que justifican comprobar inmediatamente qué está ocurriendo:
- Derribo de paredes que puedan tener función estructural.
- Apertura o ampliación de huecos en fachada.
- Conversión de ventanas en puertas.
- Cerramiento de terrazas.
- Incorporación de terrazas, buhardillas o espacios comunes a una vivienda.
- Alteración de patios comunitarios.
- Modificación o desplazamiento de bajantes.
- Instalación de chimeneas o salidas de humos.
- Perforaciones importantes de forjados, cubiertas o fachadas.
- Cualquier obra que incremente la superficie de la vivienda utilizando espacios cuya titularidad pueda ser comunitaria.
No significa que todas estas actuaciones estén necesariamente prohibidas.
Significa que no deberían ejecutarse unilateralmente sin comprobar previamente su régimen jurídico y técnico.
22. El error más frecuente del propietario: pedir perdón en lugar de permiso
En muchas comunidades se funciona con una filosofía peligrosa:
«Lo hago y, si alguien protesta, ya veremos».
Puede salir muy caro.
Porque cuando una actuación necesitaba autorización y afecta a elementos comunes, el propietario puede encontrarse no solamente con un requerimiento comunitario, sino con un procedimiento judicial cuyo resultado sea tener que devolver el edificio a su estado anterior.
Y si además existen daños, podrían añadirse indemnizaciones, informes periciales, abogados, procuradores y costas procesales.
Una reforma de unos pocos miles de euros puede terminar convirtiéndose en un conflicto muchísimo más costoso.
23. Y el error más frecuente de la comunidad: mirar hacia otro lado
La responsabilidad tampoco recae únicamente sobre el propietario.
Cuando una comunidad conoce la existencia de obras dudosas debe actuar con diligencia.
No necesariamente demandando inmediatamente.
Muchas controversias pueden resolverse solicitando información, comprobando la documentación técnica y buscando una solución compatible con la normativa.
Pero lo que no resulta recomendable es permanecer durante años completamente inactiva y pretender después que esa conducta comunitaria carezca de relevancia.
Especialmente cuando la obra era visible, conocida y se ha mantenido durante décadas.
Conclusión: dentro de tu casa puedes reformar, pero el edificio sigue siendo de todos
Un propietario dispone de un amplio margen para reformar su vivienda.
Pero ese derecho tiene límites.
Cuando las obras afectan a la seguridad, estructura, configuración exterior, elementos comunes o derechos de otros propietarios, ya no estamos únicamente ante una decisión privada.
La Ley de Propiedad Horizontal protege tanto el derecho individual del propietario como el interés colectivo de la comunidad.
Por eso, antes de comenzar una obra importante, conviene responder a cuatro preguntas:
¿Qué voy a modificar?
¿Es realmente privativo?
¿Afecta a algún elemento común?
¿Necesito autorización de la comunidad además de la correspondiente autorización administrativa?
Resolver esas cuatro cuestiones antes de empezar puede evitar años de procedimientos judiciales.
Y desde la perspectiva de la comunidad, la regla debería ser igualmente clara:
ni intervenir en reformas que pertenecen exclusivamente al ámbito privado del propietario, ni mirar hacia otro lado cuando alguien modifica unilateralmente aquello que pertenece a todos.
Porque en propiedad horizontal existe una frontera que conviene no olvidar:la puerta de nuestra vivienda delimita nuestro espacio físico, pero no siempre delimita las consecuencias jurídicas de las obras que hacemos dentro de ella
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