aparatos de aire acondicionado

Aparatos de aire acondicionado en las Comunidades de Propietarios

Los aparatos de aire acondicionado son uno de los aparatos domésticos más habituales en las comunidades de propietarios. Dependiendo en la Comunidad Autónoma que te encuentres te puedes encontrar con que el 60% de las viviendas tengan aparatos de aire acondicionado.

El tener una temperatura adecuada en la vivienda es un derecho que viene recogido en la propia constitución española a través de su artículo 47 que dice: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”.

Disfrutar de una vivienda digna y adecuada, significa que podemos hacer uso de la vivienda y tener unas condiciones que nos permita disfrutar de la misma, ello implica que si vivimos en una zona donde el clima se endurece tanto en el verano como el invierno, necesitaremos de unos aparatos domésticos que nos permitan hacer nuestra existencia en nuestra vivienda más agradable y con unas condiciones de confort. Hay aparatos domésticos que están dentro de la vivienda y por lo tanto podemos hacer el uso que más nos convenga, pero hay aparatos domésticos como un sistema de aire acondicionado que uno de los aparatos (condensadora) esté en el exterior y que al estar en fachada no nos permitirá, si vivimos en una comunidad de propietarios, tomar acciones individuales que más convenga a nuestros intereses, sino que debemos mirar por los intereses comunes y las limitaciones que esto puede representar.

Si tú tienes una propiedad individual, la instalación de un sistema de aire acondicionado con bomba de calor no tiene porque generarte ninguna complicación. Cumpliendo con la normativa existente sobre medio ambiente y solicitando la pertinente licencia urbanística podrás hacer la instalación de los aparatos y ponerlos en la fachada allí donde consideres más conveniente para los intereses de tu vivienda, pero si vives en una comunidad de propietarios tendrás que cumplir una serie de requisitos en función de los Estatutos de la Comunidad, del Reglamento de Régimen interior o bien de las propias Ordenanzas del Ayuntamiento que regulen la implantación de los sistemas de aire acondicionado.

Los sistemas de aire acondicionado en las viviendas de las comunidades de propietarios tienen una extensísima regulación que trataremos de resumirla en lo posible en este post, pero sin perder por ello toda aquella información que consideramos necesaria poner en conocimiento del lector.

Nos basaremos en la información que sobre Madrid existe actualmente y lo primero que nos debemos preguntar es si en el Ayuntamiento de Madrid, existe diferentes ordenanzas que regulen la instalación de un aparato de aire acondicionado. Sobre este punto hay que tener en cuenta dos aspectos. El primero que regula el procedimiento de tramitación de licencias urbanísticas para la instalación y el segundo la ordenanza que regula las limitaciones sobre ruidos y contaminación térmica y acústica.

El Ayuntamiento nos dice que “los equipos de instalación de aire acondicionado presentan una serie de características que justifican un control urbanístico municipal tanto en cuanto a su instalación como en cuanto a su funcionamiento, por una parte, se trata de instalaciones susceptibles de producir molestias, ruidos, vibraciones, etc. al exterior incidiendo por lo tanto en los derechos de terceros colindantes. Por otro se trata de instalaciones cuya ubicación necesariamente afecta al exterior de las edificaciones (fachadas, huecos y cubiertas), por lo que su colocación, nos dice el Ayuntamiento, trasciende del ámbito privado de cada una de las viviendas produciendo un impacto al exterior desde el punto de vista de la estética y de la seguridad”. Por todo lo expuesto, se debe afirmar que la instalación de aparatos de aire acondicionado se configura como una actuación de relevancia urbanística que debe de quedar sometida al correspondiente control municipal.

Estas son las normas en las que se basa el Ayuntamiento para su control municipal:

Importante es a considerar la modificación de la O.M. de tramitación de licencias urbanísticas, modificada por acuerdo del Pleno de 29 de abril de 2014, se refiere a su Anexo I.B. Documentación específica según el tipo de actuación, apartado 9, a la “instalación individual de aire acondicionado: indicación de las características del equipo con su catálogo y croquis de la situación de la unidad condensadora o rejilla de evacuación de aire de condensación acotado con respecto de las ventanas u otros huecos existentes en la fachada y su altura sobre el suelo. Si se pretende instalar en una fachada visible desde la vía pública, además el estudio del conjunto o descripción fotográfica para su integración en fachada señalando el punto de instalación, por todas estas normativas el Ayuntamiento entiende que la instalación del aire acondicionado está sujeta al control urbanístico municipal.

En la consulta urbanística 52/2000 referenciada anteriormente concluía que los aparatos de aire acondicionado estaban sujetos a licencia única. Esta licencia tiene un doble objetivo, que la obra exterior en fachada cumpla las condiciones de obra y estéticas adecuadas y por otro lado comprobar el cumplimiento de unas condiciones medioambientales adecuadas (molestias que puedan generar el aparato como consecuencia de la evacuación de aire caliente o enrarecido, distancias a colindantes, etc.).

Con respecto a las reglas de prescripción de las infracciones urbanísticas reguladas en los artículos 236 y 237 de la ley 9/2001 del 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, en el caso concreto de los aires acondicionados, en lo que a la unidad condensadora se refiere como único elemento objeto de control urbanístico municipal , procederá atendiendo a su configuración como obra, de modo que la prescripción será efectiva por el trascurso de cuatro años que comenzará a correr desde el día en que la infracción se hubiera cometido. Por lo tanto, desde un punto de vista urbanístico, la posible infracción municipal por la instalación de un aparato de aire acondicionado termina a los cuatro años de su instalación.

No nos olvidemos que, si bien hay una prescripción por la instalación del aire acondicionado, no existe prescripción en lo referente a las actuaciones por la normativa aplicable de medio ambiente urbano. Siempre cabe la posibilidad de que el Ayuntamiento intervenga para aplicar las medidas correctoras en materia de ruidos, contaminación acústica y térmica, etc. Se impondrán todas aquellas medidas correctoras necesarias que garanticen el funcionamiento inocuo de los equipos de aire acondicionado salvaguardando de su impacto a terceros colindantes o próximos.

Además de las infracciones y sanciones por motivos de contaminación referidas anteriormente el Ayuntamiento puede sancionar si el propietario no tiene en cuenta el deber de conservación de los aparatos de aire acondicionado. Así el art. 168 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, dice que “Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo”. Concretamente el art. 7.a) de la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (Ocrere) que indica que “Asimismo, deberán ser reparadas las fachadas (interiores, exteriores y medianeras) y otros elementos cuyo estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, falsos techos, cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales o de acabado”.

Lo anteriormente expuesto tiene que ver con las actuaciones municipales y los requisitos con relación a los aparatos de aire acondicionado. No hemos entrado en profundidad acerca de la normativa aplicable en el montaje del aire acondicionado en relación con la instalación, evacuación forzada del aire caliente, tipos de caudal, distancias de los aires acondicionado en fachada con respecto a la ventana más próxima, altura a la acera, etc. si deseáis entrar más en esta materia deberéis acudir a la:

  • Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente. Título III y ver art. 32 y 33.

Si merece comentar el art. 33 que dice lo siguiente: “Los edificios de nueva construcción o en reestructuración total deberán dotarse de preinstalación de aire acondicionado que cumpla con el artículo 32 de esta Ordenanza, siendo preferible la previsión de colocación de la unidad condensadora en cubierta convenientemente instaladas, insonorizadas y apantalladas. En cualquier caso, deberá comprobarse, durante su instalación real, el cumplimiento de los artículos 89 y 90 de esta ordenanza”.

Hasta aquí unas pinceladas con relación a las obligaciones de la instalación de los aparatos de aire acondicionado desde un punto de vista “municipal”. Pero este tema por su idiosincrasia no acaba aquí, también está sujeto a las decisiones que se tomen según la ley de propiedad horizontal sobre aparatos de aire acondicionado, decisiones que tienen incluso mayor calado que las propias decisiones municipales ya que influyen en la vida diaria de los comuneros, de los propios vecinos.

En la Comunidad de propietarios se debe primar el bienestar de los propietarios u ocupantes, pero ningún propietario debe tener derechos singulares que deban imponerse a los derechos generales. Se debe de buscar un equilibrio.

Cuando se va a realizar una instalación de aparato de aire acondicionado en una vivienda de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, hay que hacer diferentes recomendaciones que sin duda conllevarán a evitar problemas y disgustos entre los propios vecinos. Estas son algunas de ellas:

  • El propietario que va a hacer una instalación tendrá que comprobar lo que dice el estatuto o el reglamento de régimen interior sobre la colocación de los mismos, sino existe prohibición en los estatutos, ni acuerdo expreso en carta, debe permitirse la colocación del aparato de aire acondicionado. Sería abuso por parte de la comunidad denegar el permiso para la instalación del aire acondicionado cuando no afecta a la seguridad del edificio y/o haya otros aparatos de aire acondicionados instalados.
  • No procederá la instalación de aparatos privativos cuando existe una preinstalación en todos los pisos, se deberá llevar la instalación del aparato a través de dicha preinstalación.
  • Si la instalación del aparato de aire acondicionado fuera de tal calibre que se necesitara la rotura de fachadas, se necesitaría aplicar el art. 10.3.b) de la LPH que dice:

Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, ……..cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio….”.

  • Se deberá permitir a los locales la instalación de aparatos de aire acondicionados para realizar su actividad siempre que su sistema de ventilación no produzca molestias o bien se prohíba la actividad o esté prohibido la instalación por los propios estatutos.
  • Es procedente la instalación de aparatos de aire acondicionado sin necesidad de la autorización de la comunidad de propietarios.
  • La colocación de aparatos sin necesidad de obras de perforación, no se consideran como alteración de elementos comunes y por lo tanto no se debe de impedir el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para ello.
  • No se debe instalar un aparato de aire acondicionado cuando este produzca ruidos por encima de lo permitido.
  • Hay consentimiento tácito de la comunidad en la instalación de aparatos de aire acondicionado cuando durante cuatro años desde la terminación de la instalación no se ha tratado dicha cuestión y además el perjuicio estético es mínimo y las instalaciones son correctas.
  • No procede la retirada de tubos y aire acondicionado en el patio común al existir construcciones análogas ejecutadas por otros propietarios autorizadas tácitamente por la comunidad.
  • Si los tubos instalados en el sistema de aire acondicionado fueran diferentes a los otros tubos instalados en los aparatos de los otros vecinos se podría denunciar para proceder a su desinstalación.
  • La responsabilidad civil derivada de la instalación en fachada de los aparatos de aire acondicionado y la repercusión que pueda tener será siempre del propietario que lo ha instalado y nunca de la comunidad.

Puedes ver otro post en el siguiente enlace:

Aire acondicionado. Contaminación térmica

Fdo. Miguel Fernández

Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara

11 thoughts on “Aparatos de aire acondicionado en las comunidades de propietarios”

  1. Buenos días, vivo en un edificio con muchos apartamentos, en algunos cae el agua hacia la calle o los toldos de otros vecinos. Cuando he puesto la incidencia en la comunidad, la Presidenta me responde que no hay normativa para la misma.

    Vivo en Benalmádena y me gustaría saber si hay algo escrito al respecto.
    muchas gracias.

    1. Buenas tardes María.
      Comentarle que el Ayuntamiento de Benalmádena tiene una Ordenanza general de Convivencia ciudadana y vía pública, lo puede vd. conseguir en la siguiente dirección: http://www.benalmadena.es/docs/legislacion/ORDENANZA-GENERAL-DE-CONVIVENCIA-CIUDADANA-Y-VIA-PUBLICA-MODIFICADA-2010.pdf Aquí no aparece en sí lo que vd. está solicitando, si bien entiendo que la mejor manera de conseguir saber si hay legislación autonómica o bien legislación local es acercarse al Ayuntamiento y ver si puede dar su queja o bien deberá actuar en función de lo que indica la Ley de Propiedad Horizontal al respecto en su artículo 7.2 que dice textualmente lo siguiente: «Artículo 7.2
      Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el
      resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la
      finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
      nocivas, peligrosas o ilícitas.
      El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u
      ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la
      inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
      procedentes.
      Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de
      propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación
      que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio
      ordinario.
      Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al
      infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez
      podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo
      apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas
      medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La
      demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
      vivienda o local.
      Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la
      actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del
      derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la
      gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no
      fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
      derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
      Si a través del Ayuntamiento no se le puede resolver el problema por falta de normativa si se podría hacer a través de la propia Comunidad según queda constancia en el artículo anterior, aunque antes de hacer ninguna actuación se deberá intentar hablar con el propietario que está creando este problema para que rectifique y resuelva el mismo.
      Reciba un cordial saludo.
      Miguel

  2. Buenos dias;

    tengo un vecino que ha puesto un aparato de aire acondicionado en la medianera , la pared da a su terraza por una parte que es donde ha anclado el aparato de aire acondicionado y por la otra a mi salon.
    El tema esta en que al administrador de fincas le ha dicho que lo iba a poner en su pared, pero ha pasado tiempo y no tiene ninguna intecion de quitarlo, al parecer el lo ha puesto hará unos cinco años pero siempre han pasado los veranos fuera excepto estos ultimos dos años en las que nos hemos dado cuenta como vibra toda nuestra pared del salon. Nuestra duda es que haya prescrito, la cuestion de pedirnos permiso para poner el aparato en la medianera. Lo que no se es si prescribe tambien el decreto 19/1997 de 4 de febrero de reglamentacion de ruidos y Vibraciones que dice en su articulo 19.3 ‘En ningun caso se permitirá la sujeción, anclaje o contacto de maquinas u organos moviles a paredes medianeras’. La idea es meterle a juicio pero si vemos posibilidades de ganar.

    muchas gracias por su ayuda

    1. Buenas tardes María.
      En contestación a su comentario indicarle que en su caso se deberá estar a lo que indica la ordenanza de ruidos de la zona donde viva. En el caso de Madrid, la ordenanza que lo regula es la ordenanza de protección contra la contaminación acústica y térmica. En esta ordenanza se regula los ruidos que puede haber exteriores, entre otros el ruido que puede originar el aparato de aire acondicionado, así el art.46 de la ordenanza dice lo siguiente: Artículo 46.- Aparatos e instalaciones domésticos
      1. Los propietarios o usuarios de receptores de radio, televisión, equipos de música, electrodomésticos,aparatos de aire acondicionado o instrumentos musicales y, en general de cualquier fuente sonora de carácter doméstico, deberán instalarlos y ajustar su uso, de manera que su funcionamiento cumpla con las limitaciones establecidas en los artículos 15 y 16 de la presente Ordenanza, con el fin de no perturbar la buena convivencia.
      2. Así mismo, deberán cumplir con los límites de vibraciones aplicables al espacio interior establecidos en el artículo 17 de la presente Ordenanza.
      Si nos vamos a los artículos 15, 16, 17 y 18 de la Ordenanza sobre ruidos indican los siguiente:
      Artículo 15.- Límites de niveles sonoros transmitidos al medio ambiente exterior
      1. Toda instalación, establecimiento, actividad o comportamiento deberá respetar los límites de transmisión al medio ambiente exterior indicados en el cuadro adjunto, en función de las áreas acústicas receptoras clasificadas en el Anexo I.
      Tipo de Área Acústica Límite Según Periodo.
      DÍA TARDE NOCHE
      e I 50 50 40
      a II 55 55 45
      d III 60 60 50
      c IV 63 63 53
      b V 65 65 55
      2. Estos límites se considerarán cumplidos, cuando los valores de los índices acústicos evaluados conforme a los procedimientos establecidos en el apartado 1 del anexo III no excedan en ningún caso en 5 dB o más el límite de aplicación fijado en la tabla anterior.
      Artículo 16. – Límites de niveles sonoros transmitidos a locales acústicamente colindantes
      1. Toda instalación, establecimiento, actividad o comportamiento deberá respetar los límites de transmisión a locales acústicamente colindantes, detallados en la siguiente tabla, en función del uso del local receptor y medidos conforme al apartado 1 del anexo III.
      Artículo 17.- Límites de vibraciones aplicables al espacio interior
      Todo nuevo emisor generador de vibraciones deberá respetar los límites de transmisión a locales acústicamente colindantes fijados como objetivos de calidad acústica en la tabla F del apartado 3 del anexo II de esta Ordenanza, de manera que no produzca molestias a sus ocupantes
      Artículo 18.- Prohibición de la perturbación de la convivencia
      1. La producción de ruidos en el medio ambiente exterior o de ruidos o vibraciones en el interior de las edificaciones deberá respetar las normas y usos que exige la convivencia, de manera que no causen molestias que perturben de forma inmediata y directa la tranquilidad de los vecinos, impidan el descanso o el normal desenvolvimiento de las actividades propias del local receptor.
      2. Así mismo, las emisiones sonoras a que se refiere el apartado 1 anterior deberán respetar los límites establecidos en los artículos 15 y 16 de la presente Ordenanza.
      El tema del ruido es ajeno a la prescripción de la instalación de un aire acondicionado. La denuncia o reclamación se debe hacer cuando el ruido existe, otra cuestión diferente será que cuando haga la reclamación, las vibraciones o el ruido sonoro vaya mas allá de lo que la ordenanza indique.
      Para hacer la reclamación, que se hará siempre a través de la policía municipal, se solicitará que la policía vaya con un sonómetro para que midan los decibelios que está produciendo el vecino y verificar que se está incumpliendo con la normativa.
      Le sugiero que si es de Madrid eche un vistazo a la normativa sobre ruidos en Madrid de nuestra página web en la siguiente dirección:
      https://adminfergal.es/wp-content/uploads/2017/06/Ruidos.-Ordenanza-de-protecci%C3%B3n-contra-la-contaminaci%C3%B3n-ac%C3%BAstica-y-t%C3%A9rmica.-ayuntamiento-de-madrid.pdf
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  3. Hola, vivo en un chalet y el vecino de al lado a montado un aparato de aire dentro de su terraza pero en la pared medianera. No nos han pedido autorización y no nos ha gustado ya que esa pared es la continuación de una habitación. ¿Podemos pedirles que quiten la máquina de esa pared?

    1. Buenas tardes Andrés.
      Para profundizar un poco mas en este tema le sugiero que eche un vistazo a mi artículo sobre medianería https://adminfergal.es/quien-debe-asumir-el-coste-de-mantenimiento-de-la-medianeria/ y además echarse un vistazo a todos los artículos del código civil español que van desde el artículo 571 y siguientes.
      No obstante hay que tener en cuenta que si existe realmente una pared medianera esta no puede ser utilizada ni manipulada por ninguna de las dos partes y que cualquiera de los propietarios que quiera utilizarla deberá de tener el consentimiento del otro propietario colindante. Véase por favor lo que hablar el artículo 571 y siguientes de la servidumbre de la medianería.
      https://legislacion.vlex.es/vid/codigo-civil-127560?_ga=2.164763830.823920673.1544205909-539308020.1544205909#section_111
      Un cordial saludo.
      Miguel
      691564359

  4. Vivo en un unifamiliar en Jerez de la Frontera en régimen de propiedad horizontal. Llevo más de 10 años con un aire acondicionado instalado en la fachada de mi vivienda. Ahora parece que a algún vecino le molesta el mío y el de otros también puestos hace años y pretenden denunciar ¿Qué dice la normativa en mi caso?

    1. Buenos días Juan Luis:
      Habría que estar a lo que dicen los Estatutos de la Comunidad y lo que indica la posible ordenanza municipal con respecto al tema de los aires acondicionados. Ahora bien, me extraña que tenga mucho recorrido la denuncia teniendo en cuenta que llevan mas de 10 años el aire acondicionado instalado sin tener ninguna denuncia al respecto.
      No hay normativa estatal a este respecto. Las normativas para los aires acondicionados quedan reguladas en las ordenanzas del Ayuntamiento y en los propios Estatutos o escritura de división horizontal de la Comunidad. Puede ser que también tengan vds. un reglamento de régimen interior donde pudiera hacer referencia a las normas de convivencia.
      Poder denunciar, se puede denunciar todo, que luego la denuncia tenga recorrido es otra cosa.
      Un saludo.
      691564359

  5. Buenos días,

    Me ha indicado un vecino que no puedo poner el aire acondicionado a partir de las 12 de la noche y no se si esta en lo cierto ya que la normativa del ayuntamiento de Madrid no dice nada en relación con los horarios, solo con los decibelios.

    Gracias,

    1. Estimada Ana:
      Con los calores que hace actualmente si no pudiéramos poner el aire acondicionado estamos muertos. Es con el aire y a veces no podemos dormir. No obstante, si es verdad que debemos reunir una serie de requisitos con respecto a la distancia y con respecto al ruido. con respecto a la contestación a tu pregunta te paso un enlace de Mundo Jurídico donde se detalla el tema del ruido de aire acondicionado https://www.mundojuridico.info/molestias-por-el-ruido-de-un-aire-acondicionado/
      Como te explico de forma extensa en mi artículo https://adminfergal.es/aparatos-de-aire-acondicionado-en-las-comunidades-de-propietarios/ dependerá de como tengas hecha la instalación de la unidad condensadora en el exterior y del ruido en decibelios que haga. Tendrás que ajustarte a la normativa de cada ayuntamiento.
      Un saludo.
      Miguel
      691564359

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