Ley Propiedad Horizontal. Artículo 17 y sus diferentes mayorías
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Ley Propiedad Horizontal. Artículo 17 y sus diferentes mayorías
Mayorías necesarias según el art. 17 de la LPH
El art. 17 es el artículo que establece la manera de tomar las decisiones de la Comunidad. Prácticamente cualquier decisión de la comunidad que pueda afectara los asuntos del inmueble pasa por las decisiones y sus mayorías tomadas a través de lo indicado en este artículo.
Art. 17. Regla 1 “Infraestructura común de las telecomunicaciones y de las energías renovables”. El quorum necesario para estos supuestos es del 1/3 de propietarios que representen el 1/3 de las cuotas de participación. Este 1/3 debe de entenderse que es sobre la totalidad de los propietarios y 100% de las cuotas de participación, o sea que cuando se tome una decisión a este respecto debe de haber en la Junta de Propietarios 1/3 al menos del total de los propietarios y que voten a favor de la nueva infraestructura. Ejemplo: En una comunidad hay 120 viviendas. Deberán asistir a la Junta al menos 40 propietarios y que todos voten a favor de la instalación de la infraestructura común. La decisión no se puede tomar sobre 1/3 de los propietarios asistentes y representados. No sería válida dicha propuesta.
Según este art. 17.1 hay dos posibilidades para este tipo de instalación. Que se apruebe por 1/3 del total de los propietarios con lo que pasa a ser esta nueva infraestructura como un elemento común de la comunidad que será sustentada por los propietarios que han votado a favor de la instalación y dos que sea solicitada dicha instalación por un propietario (ejemplo: antena parabólica), que deberá permitir la comunidad y que el propio interesado deberá correr con el importe correspondiente.
Hay que recalcar que en los dos supuestos anteriores no se podrán poner en marcha si la implantación del mismo supone una alteración sustancial del edificio o bien un cambio de estética del inmueble.
Sin entrar a considerar lo que se indica en el art. 10.1.b, el art. 17.2 se refiere a la mejora del acceso o movilidad de personas con discapacidad. Este artículo indica que para conseguir la mayoría es necesario que se apruebe por la doble mayoría de los propietarios y cuotas de participación, pero se refiere a la totalidad de los propietarios. Si se consigue esta mayoría cualificada, todos los propietarios están obligados al pago de las instalaciones y obras necesarias sin límites de posibles derramas o recibos extras.
Recordar que las personas con discapacidad no solo serán los propietarios sino cualquier otra persona que pueda ocupar la vivienda, arrendatario, usufructuario, pareja de hecho o cualquier familiar que conviva con el propietario que esté discapacitado o mayores de 70 años. También es necesario recordar que la incorporación de un ascensor, etc. podría conllevar a alteraciones en la estructura del edificio o podría afectar de manera personal a un propietario. En este último caso sería necesaria la aprobación a la obra por dicho propietario para evitar posibles impugnaciones que impidiera la puesta en marcha de la obra. Si hubiera indemnización al perjudicado se haría necesaria necesario la aprobación de la misma por los 3/5 del total de los propietarios según reza en el párrafo 2º del art. 10.3.b.
Para que se dé la aprobación del art. 17.2 la aprobación de la obra se debe de dar en dos momentos diferentes.
En un primer momento la Junta General de Propietarios deberá aceptar la instalación de la mejora (ejemplo: ascensor) en la propia junta a través de la mayoría simple en 2ª convocatoria, si no se aprueba por la mayoría simple no podría pasar a la 2ª fase ya que la voluntad de los asistentes es contraria a la instalación.
Si se aprueba en la primera fase, se pasaría a la 2ª. Una vez se notifique por un medio fehaciente a los propietarios (envío carta, envío de acta, etc.), los propietarios ausentes en la junta tendrán 30 días para que voten a favor o en contra del acuerdo. Una vez se tenga el recuento definitivo se pondrá en marcha la obra en caso de respuesta afirmativa por parte de los propietarios.
El art. 17.3 de la ley habla de una serie de supuestos donde es necesario la mayoría cualificada, o sea, las 3/5 partes del total de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación. Como hemos comentado antes en el art. 17.2 se necesitaría la aprobación en dos fases.
Hay que comentar que el propietario moroso no cuenta para incluir su voto en positivo o en negativo, ya que su cuota no debe ser computada. Se deberá conseguir los 3/5 entre la suma de las cuotas de los comuneros que están al corriente de pago, ya sean presentes o ausentes.
Es importante que los servicios que se proponen en este artículo se sepan, que al no ser mayoría simple, si no existiera acuerdo, no se podrá acudir al juicio de equidad, que figura de forma exclusiva para los acuerdos de la regla 7 de este artículo.
Los servicios que se incluyen en este art. 17.3 son:
- Supresión o creación del servicio de portería y conserjería.
- Vigilancia
- Limpieza a través de empresa externa.
- Otros servicios comunes de interés general (Todas aquellos servicios e instalaciones que la vida moderna vaya incorporando a las comunidades de propietarios para que estas no queden obsoletas y desfasadas).
- Garaje.
- Piscina.
- Arrendamiento de los elementos comunes (terraza o cubierta del edificio para actuaciones publicitarias, el piso de la portería, antenas de telefonía móvil).
- Mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble (aislamiento técnico del edificio, cristales dobles en las fincas, pozos, aljibes, recogida del agua de la lluvia, reciclaje, individualización de los servicios comunes como calefacción y agua caliente centralizada.
El art. 17.4 nos dice que “el propietario no podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.
Las nuevas instalaciones, servicios o mejoras deben ser aprobadas siempre por la Junta de Propietarios, no debe quedar a la posible orden de un Presidente o Junta de Gobierno. Se debe aprobar por los 3/5 y no puede obligarse a todos los propietarios, solo se obligará a estos cuando la derrama sea inferior a tres cuotas, si es superior a tres mensualidades el disidente quedara exento del pago. Para el cálculo de cuotas, hay que tener en cuenta que estas cuotas serán solo por los gastos ordinarios del edificio, no vale incluir el importe de las derramas para el pago de gastos específicos y se deberá eliminar de la cuota la parte correspondiente al fondo de reserva. Tampoco valdrá ninguna triquiñuela, como por ejemplo, hacer la mejora en varias veces con objeto de que la derrama resulte inferior a las tres mensualidades de gastos ordinarios.
Siempre que sea posible se privará del uso de este nuevo servicio a aquel que no lo ha pagado.
No se podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
El Art. 17. 5 de la ley habla de la recarga de vehículos eléctricos. Regla sobre todo para el futuro próximo que ya está con nosotros. La incorporación de vehículos eléctricos nos obligará a desarrollar adecuadamente esta ley. Se hará necesaria un punto de recarga individual en cada una de las plazas de garaje, que irá a su cuenta. Si las plazas no son individuales sino son del conjunto de la comunidad, el instalar un sistema común de recarga con su correspondiente contador deberá aprobarse por las 3/5 del total de propietarios y cuotas.
El art. 17.6 se habla del requisito de la unanimidad.La Unanimidad a efectos de votación se debe de conseguir en dos fases, tal y como se ha referenciado en el art. 17.2 comentado. Primero en Junta y posteriormente según lo indicado en el art. 17.8 de la LPH.
La unanimidad se aplica, por ejemplo, en el cambio de las reglas del Título Constitutivo o Escritura de División Horizontal, la modificación de las cuotas de participación, impedir ciertas actividades en locales o viviendas que no estaban prohibidas en el Título, cambio de exoneración contenida en el Título, excepto si la exoneración se realiza y se consigue en el mismo momento de la aprobación de la puesta en marcha de un elemento que conlleve a la accesibilidad del edificio. En este caso se estará a la misma mayoría. Para autorizar hueco de comunicación con edificio colindante, unificar dos viviendas de edificios colindantes, modificación del sistema de reparto de gastos definido en el Título o los Estatutos.
Se puede decir que todo aquello que figura en el Título Constitutivo o los Estatutos y que no ha quedado modificado e incorporado a la Ley de Propiedad Horizontal o bien exista una jurisprudencia que indique las mayorías para conseguir el acuerdo, es necesario la unanimidad de todos los propietarios.
El conseguir unanimidad para modificar algo, se deberá reflejar en el libro de actas, pero si solo se hace esto obligará a los propietarios que lo firmaron y no a terceros, como así lo describe el art. 5.3 de la LPH, para que pueda a obligar a terceros, futuro propietario de la comunidad, es aconsejable que se inscriba en el Registro de la Propiedad dicha modificación.
Para conseguir la unanimidad, esta debe realizarse por la totalidad de los propietarios incluyendo en este caso a los propietarios morosos.
Los acuerdos de la mayoría simple están reflejados en el art. 17.7 de la LPH.
Es difícil relacionar todos los acuerdos que se pueden ejecutar a través de la mayoría simple, se podría decir que serán todos aquellos en los que no se necesite la unanimidad o bien no se necesiten mayorías cualificadas. Se podrían considerar como algunos de los acuerdos por mayoría simple los siguientes:
- Aprobación de las cuentas anuales.
- Aprobación de los presupuestos.
- El funcionamiento o cambio de servicios.
- El cambio de las normas del Reglamento de Régimen Interior.
- Las obras comunes, ordinarias o extraordinarias.
- Acciones judiciales para procedimientos monitorios ó defensa de los intereses de la comunidad.
- Reparaciones necesarias
- Cambio de caldera de calefacción existente.
- Cambio de consumible utilizado para la caldera de calefacción.
- Rectificación del sistema de cerramiento del inmueble.
- Colocación de puertas de entrada.
- Colocación de nuevas puertas para el acceso a los garajes.
- Cambio de Junta de Gobierno incluyendo al Secretario-Administrador.
- Cambio de proveedores de servicios externos.
Las decisiones por mayoría simple se realizarán en primera convocatoria si asisten más del 50% de los propietarios del total existente en la comunidad y en segunda convocatoria con los propietarios asistentes. Para la aprobación por mayoría simple se requiere la doble mayoría, tanto de propietarios como de cuotas, si no es así no habría cobertura jurídica. También es importante reseñar que un propietario que tenga diferentes viviendas o locales, tendrá un voto como propietario, pero se le sumará sus coeficientes.
Cuando no se consiga sacar un acuerdo para adelante por la doble mayoría, se deberá hacer una nueva reunión para volver intentarlo, solo si en la segunda reunión no ha habido tampoco mayoría de propietarios y cuotas, se podrá ir al juicio de equidad, donde el Juez podrá aplicar su criterio en pro del sentido común.
El art. 17.8 habla de los requisitos para realizar las notificaciones a los propietarios
La Comunidad debe notificar con garantías de recepción a los ausentes el acuerdo de la Junta. Entrega de un telegrama o certificado con acuse de recibo, burofax con certificación de texto y acuse de recibo, etc. Cuando a un propietario no se le pueda notificar deberá hacerse a través del tablón de anuncios de la finca.
Si el propietario no contesta a los 30 días de lo solicitado a través del acta o bien a través de carta certificada, etc. este quedará vinculado al acuerdo adoptado, sumando su voto a la mayoría cualificada. El propietario solo debe de contestar si es para negarse al Secretario en el plazo citado. Es importante que el propietario conteste en el plazo de los 30 días por si tuviera que impugnar el acuerdo.
El art. 17.9 dice textualmente “Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios”
Cuando se alcance la mayoría establecida en cada uno de los puntos del artículo 17, el acuerdo obliga a todos, tanto a los que han votado a favor como los que han votado en contra.
El art. 17.10 habla de la discrepancia en el tema de las obras a realizar. Entendemos que habla de que en muchas ocasiones puede haber discrepancia en cuanto a la propia naturaleza de las obras y el momento oportuno de realizarlas según consta en la regla 4 de este art. 17, es decir en todo lo referente a las condiciones estructurales, de estanqueidad, seguridad y habitabilidad. La actuación de la comunidad deberá ser siempre seguir con las actuaciones que consideren necesarias.
Por parte de los propietarios podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley. En este caso el propietario tendrá derecho a acreditar técnicamente las razones en contra de la decisión de la comunidad, pero eso no impedirá que la Comunidad pueda actuar consecuentemente y tenga que esperar al arbitraje o al dictamen del profesional.
El art. 17.11 habla del pago de las derramas.
Muy importante, porque este artículo nos indica quién está obligado a responder del pago. Según el art. se deja claro que el propietario que está obligado a pagar la derrama no es el que aprobó en su momento la obra sino el que sea titular en el momento de su exigencia. El propietario que tenga la titularidad de la vivienda es el que debe de pagar la derrama correspondiente.
El artículo 17.12 habla de las mayorías necesarias para la incorporación de apartamentos turísticos en régimen de alquiler.
dice textualmente lo siguiente:
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
Podéis ver el vídeo de este artículo en nuestro canal de youtube a través del siguiente enlace:
Os adjunto algunos enlaces del sitio web por si fueran de vuestro interés:
El juicio de equidad en la ley de propiedad horizontal
Mayorías necesarias en Comunidad de Propietarios
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
Buenos días: tengo entendido que a fecha de hoy si un vecino solicita poner un elevador a pesar de no existir ningún descapacitado , ni persona mayor de 70 años en la vivienda. El resto de la comunidad no puede negarse a dicha instalación, ni al pago de las derramas.
Esto es cierto?
Gracias
Buenos días Cristina.
Entiendo que cuando habla de elevador habla de ascensor y no de un elevador hidráulico para accesibilidad a piscina.
Con respecto a su pregunta la respuesta la da la propia ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente: Art. 17.2 «Sin perjuicio de lo establecido en el art. 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de las obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aún cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes».
Mi opinión es que solo hace falta una mayoría de la totalidad de los propietarios para poner en marcha el ascensor. Mas información sobre este tema lo tienes en el enlace de mi web siguiente: https://adminfergal.es/ascensores-mayoria-necesaria-coste-instalacion/
Un cordial saludo.
Hola Buenos días.
En mi edificio de 13 plantas y 3 plantas subterrraneas existían 2 ascensores y 2 montacargas. La comunidad de vecinos dice haber convertido un ascensor en montacargas (El mas grande). Es esto legal? En caso afirmativo; ¿Qque gestiones debería haber realizado para la modificación del uso del montacargas? o ¿Vale únicamente con que se apruebe por la junta de vecinos?
Buenos días Miguel.
Si aplicamos lo que dice el diccionario de la Real Academia de la Lengua hay una clara diferencia entre la palabra «ascensor» y la palabra «montacargas», define la palabra ascensor como: «Aparato para trasladar personas de unos a otros pisos» y la palabra montacargas «Ascensor destinado a elevar pesos», si en un momento desde la Comunidad se decidió convertir un ascensor en montacargas es porque entendieron que había mucho movimiento de paquetería, de traslado de enseres, etc. y se consideró la necesidad de utilizar dicho ascensor como montacargas, porque un solo montacargas era insuficiente. Al margen de las limitaciones que técnicamente pueda tener esta decisión, pues la normativa sobre el montacargas es muy diferente a la normativa para los ascensores, tienen otro concepto de acabados, dimensiones, capacidad de carga, motor, etc. y si nos centramos en lo exclusivamente jurídico, el destino de un ascensor para convertirlo en montacargas, si es viable técnicamente, necesita una mayoría simple para su decisión, en este caso entiendo que solo entra en juego el art. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal que es quien regula las normas de convivencia y quien te permite hacer un Reglamento de Régimen Interior para cumplimiento de todos los propietarios. El art. 6 dice textualmente: «Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración». Si en la escritura de división horizontal y en los estatutos no se habla de ninguna limitación de uso del ascensor a montacargas y al contrario, debemos de entender que debido al tráfico de personas y mercancías se haya realizado esta modificación con buen criterio y con el objetivo de mejorar la convivencia optimizando los recursos.
Si no desea que se mantenga este uso del ascensor, y al ser una norma de convivencia que no afecta a la adecuada utilización del servicio del ascensor, deberá de solicitarlo al Presidente para que en el próximo orden del día se proponga el cambio y se vuelva al estado anterior.
Un cordial saludo.
Miguel.
buenos días, alguien me puede explicar como se valora lo de (Doble Mayoría) según el art. 17.7 de LPH; ejemplo en una comunidad de 20 propietarios: 3 votos a favor de un acuerdo; 2 en contra; 14 abstenciones y una ausencia que transcurrido un mes no se ha pronunciado. ¿ Dicho resultado se aprueba por mayoría simple? o dicho resulta no es válido por carecer de cuota participativa.
Muchas gracias.
Buenas tardes Jose Luís.
Tengo un artículo escrito sobre este tema que te puede resultar interesante a la hora de sacar las conclusiones sobre las mayorías teniendo en cuenta las abstenciones. El artículo es el siguiente:
https://adminfergal.es/la-abstencion-en-adopcion-de-acuerdos-en-comunidades-de-propietarios/
Creo que en su caso existe un error en la interpretación de la doble mayoría. Si vds. aplican el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, es porque la decisión que tienen que tomar vds. solo requiere una mayoría simple. En este caso será suficiente en segunda convocatoria la validez de los acuerdos por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. La decisión, la que sea, se tomará en la propia reunión, no se deberá de esperar a que los ausentes se manifiesten ya que no se está hablando de mayorías cualificadas sino de una mayoría simple.
Otro problema diferente es como se hace el computo de las abstenciones, aquí hay diferencias de criterio y la jurisprudencia se manifiesta de forma diferente. Yo personalmente soy partidario de que todas las decisiones a tomar se deben tomar por los votos afirmativos, que significa esto, que en su caso, solo ha habido 3 votos a favor del acuerdo y 16 votos entre los votos en contra y abstenciones. Según mi criterio no se da la doble mayoría porque las abstenciones nunca se suman a la mayoría, la mayoría se debe de conseguir con los votos a favor. En este caso solo hay 3 votos a favor de un acuerdo y 16 votos entre votos en contra y abstenciones. Sería injusto, desde mi punto de vista tomar una decisión, que seguro tendrá una gran importancia, con 3 votos a favor del acuerdo. Los que se abstienen tendrán que tomar las decisiones pertinentes y que se «mojen» en el voto afirmativo, si así lo desean.
Otra cuestión son las decisiones cualificadas donde se necesitan una mayoría cualificada de 3/5 del total de los propietarios. En este caso si se necesitan una mayoría simple en la aprobación de una propuesta y a esperar 30 días a que los ausentes se definan. Recuerde siempre que se debe de tener en cuenta los propietarios que tienen deuda pendiente, ellos no tienen derecho a voto.
Un cordial saludo.
Miguel
Hola Miguel Fernández, quizás me hay explicado mal. En la asamblea de 20 comuneros, asistieron 19, de los que a la hora de votar el asunto tratado, 3 votaron afirmativamente; 2 en contra y 14 se abstuvieron.
Votos favorables, 3
Votos negativos 2
Abstenciones 14
Una ausencia no se ha pronunciado
Resultado: aprobada por el resultado de la votación. ¿ Es válida esta asamblea según el art/ 17.7 de la LPH? las 14 abstenciones suman con la mayoría, o con la minoría?
Muchas gracias
Estimado Jose Luis.
En este caso a mi entender la jurisprudencia es a veces contraria y dos jueces pueden interpretar los temas de diferente manera.Por mi parte le voy a dar mi opinión que coincide con la de un jurista.
Los acuerdos que exigen mayoría de los asistentes, las abstenciones no computan para alcanzar la mayoría, de tal manera que para adoptar el acuerdo se exige que el voto favorable sea el que se obtenga la mayoría de los asistentes (la mitad mas uno). En el caso de vds. si hay tres votos favorables, 14 se abstienen y hay dos votos negativos, no se entiende aprobado el acuerdo, debería haber al menos 10 votos que votaran afirmativamente. En segunda convocatoria se exige la mayoría de los presentes siempre que esta represente mas del valor de las cuotas de los presentes.
Un cordial saludo.
Miguel Fernández.
Estimado Miguel Fernández, perdona por mi reiterada insistencia, pero es que no acabo de entender como se valora una votación por el sistema de mayorías del art. 17 .7 de la LPH.
Si en segunda convocatoria, hay 3 votos afirmativos.
2 » negativos
14 » abstenciones
1 ausencia que pasado un mes no se pronuncia
Dicha asamblea resulta aprobada con los 3 votos afirmativos más las 14 abstenciones o se declara favorable a los 2 votos negativos más las 14 abstenciones? Con quien suman las abstenciones con el mayor número de votos o con el menor número de votos?
Esperando tu opinión Miguel. Muchas gracias y un saludo.
Estimado Jose Luis:
Se ve que algo tan simple puede ser tan complicado, no solo para ti, sino para mi y para los mismos juristas. Yo soy de la misma opinión en este caso que los juristas que opinan que para que pueda producirse una mayoría simple en segunda convocatoria es necesario que haya una mayoría de votos afirmativos. Para que se produzca una mayoría en este caso es necesario que exista 10 votos afirmativos. No es lógico que se tomen decisiones con un mínimo de votos positivos. Si tienen vds. 14 propietarios que se abstienen y que no son parte activa en la toma de decisiones, no se puede aprobar algo que vaya a tener transcendencia en el devenir de la comunidad con 3 votos afirmativos. NO SE PUEDE PONER EN MARCHA UNA DECISIÓN SI NO HAY UNA MAYORÍA SIMPLE DE VOTOS AFIRMATIVOS. 10 VOTOS. Para las mayorías simples aplicando el art. 17.7 de la LPH no es necesario el voto de los ausentes.
No olvide Jose Luis, que este que le habla es un simple Administrador de Fincas Colegiado. Si ya los juristas interpretan de forma diferente las mayorías imagínese la autoridad de un Administrador de Fincas Colegiado. Pero me «mojo» a pesar de un posible error de interpretación de la ley.
Un saludo.
Miguel
Hola,
Soy propietaria del 33% de un mueble y mi hermano del resto. Ha decidido hacer obras en tejado y altillo pero sus ingresos oficiales son de una modesta pensión por incapacidad. Puede en su situacion económica tomar tal decisión de un gasto de esta magnitud? Mi temor es que no pague su parte.
Cómo puedo hacer para elnpago de su parte quede garantizado antes de iniciar las obras.
Buenas tardes Anna.
Siento decirle que como Secretario-Administrador poco o nada podemos hacer para resolver este problema ya que es un problema privado. En este caso entiendo que deberán ponerse de acuerdo entre las partes, su hermano y vd. para dejar el tema resuelto. Les recomiendo que si tienen duda al respecto lo pongan en manos de un abogado.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, tenemos una comunidad con dos portales (dos subcomunidades para atender los gastos de cada escalera), uno de ellos tiene gas y el otro no. El que no lo tiene solicita poner gas y el otro portal, como tiene que pasar el tubo del gas por su fachada y tejado, no quiere permitirlo. En la junta un 40% del porcentaje de participación quiere (los 4 vecinos del portal que no tiene gas) y un 10% no quiere (los 3 vecinos del portal que si tiene gas) y el 50% restante no se presenta (1 propietario de local comercial debajo de los dos portales). ¿Con estos porcentajes podemos aprobar la instalación del gas a pesar de la negativa del portal por donde pasará la tubería?.
Buenos días Rafael.
Para este tipo de preguntas de tanto calado se necesitaría tener la escritura de división horizontal y ver que dice la misma con relación a las servidumbres que se han de hacer para poner en marcha ciertas actuaciones en la Comunidad.
Debemos de partir de la base que aunque hay dos subcomunidades y tenga incluso distinto cif para la gestión de los gastos propios de la escalera, realmente todo aquello que se deba decidir y que afecte a los dos bloques será una decisión a tomar por los mismos porque se supone que dichas decisiones afectarán a las estructuras de los edificios, cubiertas y todos aquellos elementos que sean comunes. En este caso por lo que está vd. comentando lo que se pretende es dar la aprobación para incorporar las infraestructuras necesarias para acceder a un nuevo suministro energético colectivo. En este caso las mayorías son diferentes y habrá que atenerse a mi entender, a lo que indica el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que se lo transcribo en su totalidad:»los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 1º) La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto Ley 1/1998 de 27 de febrero sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energía renovable, o bien las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación».
Para conseguir la votación necesaria solo haría falta conseguir un 33% del total de los propietarios y esto se debería conseguir en la misma junta que se hiciera a tal efecto sin contar en este caso con los ausentes, ni esperar contestación de los mismos. Si en la reunión se consigue ese 33% tanto de propietarios como de cuotas de participación ya podrían poner en marcha las actuaciones necesarias para conseguir la instalación de ese servicio energético (gas).
Un cordial saludo.
Miguel Fernández
Buenas tardes: Tenemos una piscina comunitaria que no está legalizada, no figura en escritura pública. Somos 28 vecinos y alguno de ellos quieren reformarla con un arreglo de unos 20.000 euros. Yo dije en la junta que constara en acta el artículo 17.6 sobre la unanimidad de los votos pues hubo una diferencia de dos votos a favor de que se repare. Quisiera saber que puedo hacer para que no se lleve a cabo dicho arreglo, ya que puede ser motivo de que el Ayuntamiento nos la cierre. Muchas gracias.
Buenas tardes Maria Teresa.
Todos los días aprendemos cosas nuevas. Es poco comprensible que si tienen vds. una piscina en su Comunidad hayan decidido realizar una piscina comunitaria sin darla de alta. Se supone que vds. decidieron incorporar posteriormente la piscina por lo que nos está contando y una vez finalizada no la dieron de alta. Como bien sabe, hay que cumplir con una serie de normas estatales y de comunidad autónoma y también hay que valorar el período de la prescripción donde no se pueda multar a la Comunidad por haber prescrito ante una posible denuncia. Sin entrar en matices sobre este campo vd. nos indica que no quiere participar en las reparaciones correspondientes de la piscina, sobre este punto tengo que decirle que desde mi punto de vista, para aprobar la reparación de la piscina solo hace falta una mayoría simple ya que es un gasto de mantenimiento, de gestión en la comunidad y no tiene nada que ver con la aprobación de una nueva instalación o bien la decisión de prescindir de este servicio. Mayoría simple en segunda convocatoria de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
La reparación a realizar deberá de hacerse para evitar males mayores y si en ese proceso hay que solicitar la correspondiente licencia deberán pedirla. Figúrese que la no reparación diera lugar a un problema mayor cuando los propietarios disfruten de la piscina.
Un cordial saludo.
Miguel.
Buenos días
tenemos un local alquilado, y los vecinos nos denunciaron por ruidos. Se personó el ayuntamiento y les dio la razón.
Nos exigió reducir el ruido e instalar una chimenea para evacuar el vapor de agua de las secadoras que tenemos.
El ruido lo reducimos y estamos dentro del margen exigido. También queremos instalar la chimenea cumpliendo con la normativa del ayuntamiento, para lo cual nos hemos puesto en contacto con la comunidad para solicitar el permiso. Estos llevan mas de una año sin contestarnos, les hemos enviado varios burofax y la administración ha pasado de nosotros, hasta hace pocos días que nos dice que no nos autoriza.
En contacto con la dueña del local, se hizo una reunión y salieron 4 votos en contra (2 de ellos son morosos), 4 a favor y 3 abstenciones. Posteriormente «invitaron» a una de las personas que se abstuvo que votara en contra para romper el empate.
Tenemos varias dudas:
– Por un lado entendemos que los votos de los morosos no deben de contabilizar, ni a favor ni en contra, ¿no?
– A la persona que le «invitaron» a cambiar el voto, se podría invalidar el voto también ¿?
– Según la modificación de la ley, que porcentaje de votos necesitaríamos para poder realizar la obra ¿?
Nosotros tenemos la licencia de la actividad desde hace 5 años, y esta modificación la tenemos que realizar como consecuencia de la denuncia de los vecinos. Nosotros no nos oponemos hacer esta obra, es mas, queremos zanjar este asunto cuanto antes para continuar con nuestro negocio y que no nos sancionen o incluso nos cierren el local.
Saludos
Buenas noches.
Por lo que vd. nos indica existen varias cuestiones que nos preguntan que en base a los datos que nos proporcionan pasamos a contestarle.
Cuando tenemos que contestar a este tipo de preguntas nos gustaría poder leernos la escritura de división horizontal y los posibles estatutos. Las escrituras o estatutos siempre nos puede proporcionar con que condiciones se hicieron los locales y cuales podrían ser sus limitaciones. Es de suponer que el propietario cuando le alquiló el local sabía cual eran las limitaciones y que tipo de negocio se podrían poner en dicho local. Tenga en cuenta que dichas limitaciones podrían suponer un tipo de contrato a un tipo de local que no fuera el que vds. tienen actualmente. Esta irregularidad podría suponer una cancelación de contrato con las indemnizaciones que pudieran corresponder.
Pasamos a las preguntas o dudas que Vd. tiene y que intentaremos resolverlas en base a la información disponible:
– Los votos de morosos nunca se pueden contabilizar y por lo tanto no se deberían contar a efectos de resolver las diferentes mayorías, ahora bien ¿que mayorías son necesarias para dar un servicio como el que vd. pretenden?. Quieren instalar una chimenea que ira desde el local hasta la salida por alguna parte de la comunidad, entendemos que será por la cubierta, osea suponemos que irá por un patio interior y saldrá por lo alto de la cubierta. Por lo que vd. nos dice se ha solicitado información al Ayuntamiento y este le ha dicho que cumple con la normativa necesaria para dar continuidad al negocio. La Comunidad no se lo admite según las mayorías que vd. nos indica. la pregunta es, ¿estas mayorías son las adecuadas para tomar una decisión de este tipo?. Mi criterio es que autorizar y permitir la instalación de una chimenea necesita el acuerdo de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas, a tenor de lo previsto en el art. 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, así como del permiso administrativo, aunque esto último no sea competencia de la Comunidad de Propietarios.
El art. 10.3 b dice lo siguiente textualmente: «Requerirán autorización administrativa, en todo caso, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, as su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros mas reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y las modificaciones de la envolvente para mejorar la eficiencia energética….»
Recordar que el acuerdo es sobre el total de los propietarios, descontando los propietarios que tengan deudas pendientes, por lo que habrá que notificar a los ausentes de la Junta como establece el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este artículo dice textualmente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausente de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción».
Por lo que respecta al tema administrativo, las competencias urbanísticas corresponden al Ayuntamiento por lo que suponemos que tiene la aprobación para realizar esta reuniendo las condiciones municipales, entiendo que ha sido la concejalía de obras quien le habrá dado la conformidad de las condiciones y requisitos necesarios.
– Ninguna persona que se haya abstenido en una votación puede cambiar a futuro su voto. Ni por invitación, ni por recomendación. El que ha votado queda supeditado a lo votado en la Junta General.
– No obstante si no sacara los 3/5 a los que la ley nos exige actualmente y ve que falta un voto o está próximo para obtener los 3/5 y si la actividad es inocua y no va a afectar al normal desarrollo de la Comunidad es posible que el Juez permitiera la puesta en marcha de dicho negocio para no perjudicar una actividad comercial tan necesaria hoy en día en nuestro país.
Un saludo.
En una finca de dos portales, cada portal con un C.I.F. diferente, pero en caso de arreglos de fachada y cubierta los gastos son asumidos en conjunto ya que la estructura es conjunta, hay un vecino que tiene un 45% de cuota el un portal y un 60% de coeficiente en el otro, entonces para las reparaciones comunitarias el tiene mayoria siempre o solo es un voto a pesar de que tiene todos los bajos y aticos del edificio mas un primer piso, así siempre tendria mayoria el solo. ahora tenemos que arreglar toda la cubierta pero se niega porque le toca pagar muchisimo y solo quiere poner unos parches que no van a servir para nada.
Buenos días.
Con respecto a su pregunta, es difícil de contestar sino tenemos la división horizontal para ver como está constituida la Comunidad. Es posible que cuando se creara la Comunidad se hiciera una sola división horizontal para los dos portales y que en esa división horizontal se integraran los elementos comunes de ambos portales, entre otras cosas el suelo y el vuelo o dicho en un lenguaje menos técnico, la cubierta y la pocería entre otras cosas. En función de como esté constituida la división horizontal se deberían tomar las decisiones oportunas. Es verdad que los Registradores de la Propiedad admiten que se creen diferentes comunidades o subcomunidades aportando el cif y la documentación necesaria para su constitución, también es verdad que Hacienda lo admite, así como se admite por el propio Ayuntamiento cuando se va a pasar la Inspección técnica del edificio, etc. pero no menos verdad es que si la división horizontal indica que hay elementos comunes que integran a los dos portales se debería realizar una mancomunidad en base a lo que indica los artículos 2 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. A mi entender, vds. deberían disfrutar de una mancomunidad al menos para gestionar los elementos comunes. Si se gestionara a través de una Mancomunidad, el propietario de los bajos y áticos del edificio tendría un solo voto con la suma de los coeficientes. Ahora mismo tal y como lo tienen vds. estructurado con dos comunidades independientes, el propietario tiene un voto con la suma de coeficientes en cada uno de los portales.
Pero no nos asustemos porque el hecho de que no se dé en ninguno de los portales la doble mayoría de propietarios y coeficientes no significa que la obra que es necesaria no se pueda hacer. Hay diferentes opciones para superar esta situación de bloqueo que paso a comentarle.
1º) El artículo 17 párrafo 2º dice que «cuando la mayoría no se pudiera lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento del pago de las cuotas». Que significa esto, pues que si un propietario como es este caso bloquea cualquier decisión, se puede ir a un juicio de equidad para que sea el Juez quien resuelva. No se olviden que para hacer esto necesitarán previamente que se haya intentado en dos juntas diferentes sin llegar a algún acuerdo.
2º) Otra opción, si la obra es necesaria, tirar del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. El punto 1 a) dice lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y venga impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal….», una vez se haya puesto en marcha por parte del Presidente o la Junta de Gobierno la obra, lo único que están obligados a presentar en la Junta de Propietarios es lo que indica el art. 10.2.a) de laLPH, que dice «teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) y d) del apartado anterior, procederá lo siguiente: serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Como verá existen diferentes alternativas para desbloquear la decisión de un propietario que perjudique la resolución de las actuaciones necesarias para el mantenimiento del edificio. Si las obras son necesarias, lo tienen todo a su favor para ponerlas en marcha.
Un cordial saludo.
Hola,
Tengo una duda al respecto y puesto que he tenido un caso similar hace unos días me vendría muy bien que me lo a clararais.
Tengo intención de hacer un cerramiento de terraza y he pedido permiso a la comunidad después de tener el permiso administrativo. Después de la reunión salieron los siguientes resultados:
-SI 12 votos
-NO 7 votos
-ABSTENIDOS 4
Si se computan los abstenidos al computo total de personas que han ido a la junta (23 personas) saldría un NO porque no llegaría a los 3/5. Por el contrario, si no se cuentan para nada los abstenidos (19 personas) me daría un SI.
Mi pregunta es si al abstenerse de la votación se sale directamente de todo y no cuenta para el computo final de personas asistentes y por tanto computables, o por el contrario si que cuenta aunque su voto haya sido de abstención.
Por otro lado, habría la posibilidad de que los ausentes en la junta se pronunciasen al respecto (tanto para votar a favor como en contra) dentro de los 30 días siguientes a la notificación del acta?
Muchas gracias de antemano
Buenos días.
Como bien dice Vd. el cerramiento de terraza de su propiedad necesita el visto bueno de los 3/5 de la totalidad de los propietarios, esto siempre y cuando dicho cerramiento no altere la estética del edificio que en ese caso estaríamos hablando de la unanimidad. El artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal lo dice claramente. «Requerirá autorización administrativa, en todo caso, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas…
Pero en el caso de vds., hay que tener en cuenta lo que dice el art. 17.8 de la LPH, sobre las mayorías cualificadas, que dice lo siguiente «…se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptados por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
En resumen, si vd. tiene 38 propietarios en la vivienda (por deducción), necesitará que el SI se lo digan 23 propietarios, siempre que no haya morosos, de momento tiene 12 propietarios a favor y deberá esperar 30 días a que se confirmen los votos del resto de propietarios, si no hay votos en contra tendría la mayoría cualificada necesaria.
Entiendo que este tema se lo habrá comentado adecuadamente su Secretario-Administrador.
Un cordial saludo.
Buenas noches Miguel,
Muchas gracias por tu respuesta. Pero sigo teniendo otra duda. Como bien dices tengo que basarme en el articulo 17.8 que dice lo siguiente:
«SALVO EN LOS SUPUESTOS expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para APROVECHAMIENTO PRIVATIVO, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Mi duda es si lo que yo quiero hacer en mi terraza es «aprovechamiento privativo» o no. Yo entiendo que si lo es pero como no domino el tema no lo se con certeza. Si así fuera no valdría el tema de no manifestar su discrepancia los 30 días naturales ¿verdad?
Muchas gracias por vuestra ayuda
Buenos días.
Con respecto al aprovechamiento privativo que hace referencia el art. 17.8, no se refiere al cerramiento de terrazas, se refiere a otras cuestiones que a continuación le expondré. El cerramiento de terrazas viene delimitado en el art. 10.3.b que indica claramente que se necesitará las 3/5 partes del total de propietarios que representen las 3/5 partes de la cuota de participación….la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas... Cuando se habla en el art. 17.8 del «aprovechamiento privativo«, se refiere a otras cuestiones que se las resumo en base a la información que da el Magistrado López Orellana en una encuesta jurídica de Sepín
«Y pudiendo surgir dudas sobre el alcance de la expresión «modificación o reforma (que) se haga para aprovechamiento privativo«, al no especificar el mismo artículo a qué concretos acuerdos se puede referir, para conocer lo que ha pretendido el legislador con ello se puede acudir a cómo emplea los mismos términos de «aprovechamiento privativo» la propia LPH, en concreto en el art. 17.3, el que regula el quorum preciso de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para la adopción de determinados acuerdos entre los que se encuentran los de establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, no recogidos en el apdo. 1 (instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre Infraestructuras Comunes en los Edificios para el Acceso a los Servicios de Telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos), respecto de lo que se excepciona el caso de que los equipos o sistemas tengan, precisamente, un aprovechamiento privativo, para el que basta el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Precepto que vincula el uso individualizado a prestaciones o servicios generalizados en el inmueble. Lo que nos permite entender, siguiendo la misma pauta, que el art. 17.8 cuando alude a la «modificación» y «reforma» también se refiere a acuerdos que se adoptan sobre elementos comunes de utilización privativa por un comunero, por ejemplo referidos al cerramiento de una terraza en su solo beneficio. Por lo demás, es como emplea en algún caso la expresión «aprovechamiento privativo» la doctrina jurisprudencial, por ejemplo, en la STS de 6 de marzo de 2013 (SP/SENT/714380). Y en contraposición al aprovechamiento del derecho singular y exclusivo de propiedad de titularidad individual a que aluden los arts. 396 del Código Civil y 3 a) y 7.1 LPH.
Entendemos, y así lo entiendo yo también que cuando en el art. 17.8 se refiere a «la modificación o reforma se haga por aprovechamiento privativo», se está refiriendo a unas mayorías distintas que quedan reflejadas en el art. 17.1 de la LPH que dice textualmente: «La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el RDL 1/1998 de 27/02, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.»
Un saludo.
Buenas tardes, soy nuevo en este foro, así que un saludo a todos. Os comento mi problema:
He pedido la portabilidad de internet de mi compañía actual a otra. Han venido a instalar la fibra óptica desde el cuarto común de telecomunicaciones de la comunidad hasta mi casa. Han empezado desde la caja de telecomunicaciones de dentro de mi casa y no han podido, ya que hay una rotura u obstrucción en los tubos corrugados desde la caja de mi casa, hasta una caja intermedia que hay justamente fuera de mi casa. Esta instalación estaba de origen, cuando compramos las viviendas. Para que os hagáis una idea, vivo en una urbanización de unifamiliares, donde tengo delante de mi puerta una plaza de garaje. La caja exterior está justamente fuera donde termina mi plaza de garaje, que da a la calle interna de la comunidad. Parece ser que el problema radica en la parte subterránea del suelo que va desde dentro de mi casa hasta el exterior de mi plaza de aparcamiento. Pero sin saber dónde. Esta caja es un simple paso hasta el RITI de la comunidad, que está a unos 150 metros.
La comunidad me dice que yo debo pagar la reparación al estar dentro de mi parcela. ¿es esto así? ¿no tiene la comunidad la obligación de dar servicios y el mantenimiento de los sistemas de telecomunicaciones?
A ver si alguien me puede ayudar.
Gracias de antemano.
Un saludo,
Rubén
Buenos días Ruben.
Bienvenido a este foro, que intentamos desde nuestra web con los recursos que tenemos, atender todas aquellas cuestiones que se plantean y que cada día son más.
A veces se hace complicado dar un criterio sobre a quien corresponde la responsabilidad de arreglar un tema concreto porque para ello necesitaríamos valorar como está hecha la escritura de división horizontal de la Comunidad, que medidas se ha tenido sobre el tema del RITI y como quedaron reflejadas en el Acta, etc. etc. Desde el desconocimiento de todas estas cuestiones, intentaremos darle una opinión.
En circunstancias normales el cuarto donde esta la central de Telecomunicaciones o RITI, es un cuarto donde se trabaja por parte de los diferentes operadores de telefonía, en el incluyen todos los cuadros o cajas de comunicaciones. Desde este cuadro, salen todas las lineas que pasan por los elementos comunes hasta un cajetín que habitualmente está fuera de la puerta de nuestra vivienda o parcela, si las pruebas que se hagan en el cajetín nos indica que hasta allí hay linea, es evidente que el problema no es un problema originado en el RITI sino un corte habido en algún punto de su parcela y que se deberá corregir, esto ya corresponde a su propiedad privada porque está dentro de su parcela o vivienda, con lo que entiendo que será vd. quién deberá corregir esta situación, bien buscando el tubo por donde pasa el cable o bien si esto resulta difícil tendrá que construir otra vía de acceso hasta el interior de su casa.
Un cordial saludo.
Miguel
Buenas tardes.
En relación con el artículo 17 apartado 4, de instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la edecuada habitabilidad, si después de la votación sale un acuerdo favorable, en este caso ¿cómo afecta a las personas disidentes que el pago de la obra no se haga con derramas
sino con cargo a los fondos de la comunidad, aunque el coste total sea mucho mayor de tres mensualidades ordinarias por persona?
Gracias y un saludo
Buenos días Gabi.
Muy buena pregunta a lo que requiere una contestación acorde al alcance de la misma.
Nos situamos. Dice el art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente de forma textual: «Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
En este caso según nos indica en su comentario que la instalación, servicio o mejoras va mas allá de las tres mensualidades de cuota y como la comunidad de propietarios tiene dinero suficiente en la cuenta corriente bancaria, se decide pagar a través del saldo de la comunidad con lo que de forma evidente se está utilizando el saldo total al que han ido sumándose las cuotas mensuales, hasta la fecha, de todos los propietarios sin excepción aunque sean disidentes. Si fuera una decisión a tomar por mi, como Administrador de Fincas Colegiado de su Comunidad haría tres posibles propuestas.
Si en la comunidad se lleva la misma por saldos individuales a final de año, no meter este gasto a partir del 4º mes en dichos saldos individuales, pero como esto desde un punto de vista contable se hace muy complicado, tanto para el Administrador como para la propia Comunidad, lo suyo sería deducir a partir del 4º mes en las cuotas de los propietarios disidentes la parte de la cuota correspondiente al gasto que supondría dicha mejora. Así si un propietario disidente tiene una cuota de 100 euros al mes y la mejora supone según su coeficiente un gasto mensual de 30 €, le pasaría una cuota de 70 € hasta regularizar la diferencia con respecto a los otros propietarios que si han decidido pagar dicha mejora. Si la mejora hubiera que pagarla en 10 meses, los tres primeros meses de cuota sería igual para todos los propietarios y las 7 cuotas siguientes la pagaría por un importe de 70 €/mes y de esta forma compensaría dicha cantidad.
Otra forma mucho mas clara y que no supondría ningún problema a la hora de gestionar la decisión tomada por la comunidad sería la de hacer una derrama por el importe correspondiente en los meses que se decida según el pago a realizar al proveedor e ir pagando la misma en función de la decisión tomada, aquellos propietarios que estén de acuerdo con la mejora pagar dicha derrama y los que no lo estén no pagarla.
Otra forma de resolver el problema sería que las cuotas que se pagan mensualmente, deducir la cantidad a partir del 4º mes a los disidentes, el importe correspondiente de la derrama mensual.
Hay diferentes opciones para resolver el tema de las cuotas de tal forma que el saldo resultante se vería afectado en función de las cuotas a pagar. Estoy seguro que su Administrador buscará la opción mas adecuada según la gestión contable que vds. lleven en su Comunidad.
No nos olvidemos que si se considera un servicio u obra de mejora este debe ser acordado en la Junta de Propietarios y que quede claro que se reconozca el concepto de mejora, que se va a aplicar el artículo 17.4 y que existan las 3/5 partes de propietarios y coeficientes, esto significa que no basta que se de la mayoría en la junta general, sino que posteriormente se debe de presentar la propuesta a la totalidad de los propietarios indicando que se va a proceder a esta mejora, para ello se debe de aplicar el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: «Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Un cordial saludo.
Buenas tardes Miguel y muchas gracias por su detallada respuesta.
Como bien dice en la contestación «la pregunta requiere contestación acorde al alcance de la misma»
La cuestión es que me he dado de bruces con la realidad y esta es muy tozuda y no me queda más remedio que volver sobre el tema. Intentaré no obstante no cansarle y tampoco a los seguidores del consultorio.
Este fin de semana tuvimos la Junta de comunidad y en el orden del día en uno de sus puntos indica: «A petición del vecino del portal x, piso x, se presenta propuesta para aislante térmico de la cubierta del edificio, decisiones a tomar».
Lo primero que tengo que decir es que este asunto ya se había tratado en la Junta del pasado año y estando de acuerdo en que se consideraba obra de mejora y el Administrador expuso que le parecía razonable se votó saliendo resultado en contra.
Esta vez hacemos mención que ya se trató el tema y que no hay por qué volver sobre lo mismo. Pero entonces el Administrador (que esta vez es distinto empleado de la Gestoria) indica que no se trata de obra de mejora sino de condiciones de habitabilidad ya que según lo expuesto por los propietarios de los últimos pisos en verano hay días que la temperatura es insoportable. Le indicamos que las cubiertas están en perfecto estado, ya que no hay roturas ni grietas y que además cuando fueron construidos, los últimos pisos tenían un precio de venta inferior.
«Pontifica» que él ha estado en diversos casos tramitados en Medio Ambiente y que
se da la razón a los afectados. Le indico que nos presente algún documento en el que se especifique que tener calor en el piso requiera que la comunidad haga obras de aislamiento térmico a lo cual dice que no es necesario y que se pasa a la votación de los asistentes. Le indico que ya que no hay documento que avale su opinión que se vote si se considera obra de mejora o no y que además no hay presentes las 3/5 partes de propietarios a lo que contesta que dado que no es obra de mejora no se necesitan los 3/5 de propietarios asistentes y que si no estoy conforme que impugne el acuerdo. Se vota y sale a favor de la obra 36 contra 26.
Se trata de 9 portales con 5 plantas de 4 pisos por planta, por lo que solamente los
propietarios de los pisos últimos suman por sí solos caso de acudir a la Junta 36 votos a favor, siendo el total de propietarios 180.
He salvado mi voto pero lógicamente el recurso de una impugnación no tiene recorrido después de un voto mayoritario, aparte de que por las tarifas que he visto, su coste es muy superior a las derramas que se van a pagar. Se da la circunstancia además de que para la misma ni se va a aplicar el coeficiente por piso ni una cantidad fija para todos sino las cantidades que han creido oportunas según el número de dormitorios, para lo cual ni se hizo votación.
No quiero ser más extenso pero sí me gustaría algún comentario sobre todo lo expuesto y a ver si me puede orientar si en el Ayuntamiento u otro sitio me pueden informar sobre los requisitos necesarios para establecer cuándo una obra es necesaria por mejora de habitabilidad si hace calor y si hace frío también pues ya se ha abierto la posibilidad de hacer lo equivalente en los pisos primeros.
Disculpe las molestias y reciba un cordial saludo.
Gracias.
Buenas tardes Gabi.
Su pregunta ha hecho que me revise la Ley de Ordenación de la Edificación y el código técnico de edificación en relación a las cubiertas y no he encontrado nada que justifique una respuesta ni a favor ni en contra, si le puedo decir que a nivel de jurisprudencia me he encontrado con sentencias que en general avalan la actuación que les ha recomendado en este caso su administrador. Las técnicas constructivas han cambiado, ahora se da mucho mas importancia a la eficiencia energética y por otra parte desde el año 2.013 se da mucha mas autonomía al propio Presidente que en casos como estos podría incluso realizar actuaciones de forma directa sobre trabajos u obras que resulten para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, etc.
Personalmente llego a la conclusión de que si las actuaciones en la intervención de la cubierta no supone un gran desembolso y que su objetivo es bajar unos grados y mejorar la habitabilidad de los pisos superiores, su posible reclamación tendrá poco recorrido en el juzgado.
Un cordial saludo.
Miguel
Buenas tardes Miguel:
Un vecino quiere colocar en la terraza común del edificio, que dedicamos para tender, una instalación de placas solares de uso privado. La Comunidad la formamos 8 vecinos. A la reunión solo hemos asistido 5, de los que han votado a favor 2, en contra 2 y 1 abstención. ¿Tiene mayoría suficiente para hacer esa instalación? ¿Para colocarla en la terraza privándonos al resto de los propietarios del uso de gran parte de ella?
También quiere colocar un aparato de aire acondicionado en la tarraza y no en el interior de los balcones como tiene acordado la comunidad ¿Puede hacerlo y rigen las mismas mayorías? Gracias.
Buenas tardes Antonio.
Con relación a su pregunta indicarle que el artículo 17.1 de la ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:
«Art. 17. Regla 1 “Infraestructura común de las telecomunicaciones y de las energías renovables”. El quorum necesario para estos supuestos es1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
Una instalación de placas solares de uso privado, no solo conlleva la aprobación de los propietarios para su aprobación sino que a mi entender deberá de llevar un informe por técnico competente que indique que la instalación reúne los requisitos necesarios y que el peso de dicha instalación no será un problema en la propia cubierta del edificio.
Cuando se habla de 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, debe de entenderse sobre la totalidad de los propietarios y 100% de las cuotas de participación, o sea que cuando se tome una decisión a este respecto debe de haber en la Junta de Propietarios 1/3 al menos del total de los propietarios y que voten a favor de la nueva infraestructura. Ejemplo: En una comunidad hay 120 viviendas. Deberán asistir a la Junta al menos 40 propietarios y que todos voten a favor de la instalación de la infraestructura común. La decisión no se puede tomar sobre 1/3 de los propietarios asistentes y representados, no sería válida a nuestro entender dicha propuesta.
Según este art. 17.1 hay dos posibilidades para este tipo de instalación. Que se apruebe por 1/3 del total de los propietarios con lo que pasa a ser esta nueva infraestructura como un elemento común de la comunidad que será sustentada por los propietarios que han votado a favor de la instalación y dos que sea solicitada dicha instalación por un propietario (ejemplo: instalación de placa solar», que deberá permitir la comunidad y que el propio interesado deberá correr con el importe correspondiente.
Hay que recalcar que en los dos supuestos anteriores no se podrán poner en marcha si la implantación del mismo supone una alteración sustancial del edificio o bien un cambio de estética del inmueble.»
Según los datos que me indica los votos a favor de la instalación han sido 2 sobre un total de 10 propietarios, esto significa que no se llega a 4 propietarios que es lo que se exige en la ley en función de 1/3, por lo tanto la instalación no se podría realizar. No obstante si se hubiera podido le reitero que deben de tener sumo cuidado con la instalación y que se debería aportar una solución técnica para evitar cualquier daño en la cubierta.
El aparato del aire acondicionado en la terraza deberá de hacerse en base al acuerdo que tiene la comunidad, no obstante si este tema se lleva a la reunión, deberá sujetarse a la misma mayorías que se requirieron para aceptar el lugar de emplazamiento en su momento. Si esta decisión se hizo por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, el que se instale el aire acondicionado en la cubierta se debería realizar con la misma mayoría.
Un cordial saludo
Miguel Fernández
691564359
Buenas tardes:
El uso de un espacio comunitario por un establecimiento comercial:
Instalar una terraza en los soportales de la comunidad. Que quorum necesita?
Buenas tardes M.A.
Si un espacio o un elemento común es utilizado por un establecimiento comercial como por ejemplo instalar una terraza en los soportales de la comunidad, dependerá del fin con el que se quiera utilizar y el beneficio que se pretenda de la cesión, me explico, si el elemento común se cede por un tiempo y a la vez por un precio determinado y la comunidad obtiene un beneficio de esa cesión, se trataría de un arrendamiento en toda regla, por lo que atendiendo al artículo 17,3 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «El establecimiento o supresión de los servicios de la portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del títitulo constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.» El acuerdo se deberá hacer por las 3/5 partes.
Si un propietario de una vivienda o de un local sobre todo, es servirse del elemento común, sin contraprestación económica, sería utilizar el elemento común de forma privativa por lo que al modificarse el Título Constitutivo, sería necesario el acuerdo unánime de la Comunidad. En este deberemos aplicar lo que indica la regla del art. 17.6 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos días. Os expongo mi caso, por si me podéis ayudar. Tengo un dúplex con terraza. En la terraza, estoy realizando una obra que consiste en unos cerramientos con aluminio. Comento esto, porque antes de iniciar las obras, hablé con el Administrador para que me indicara como tramitarlas. Sus indicaciones fueron , que otros vecinos lo habían hecho anteriormente y no había problema, pero que el cerramiento, debía ser como el de mis vecinos (no ladrillos, cerramiento de aluminio, etc…) y que además debería de hablar con el vecino de arriba y colindantes, para avisarles y no les causara ningún problema, cosa que hice, tal cual las indicaciones del Administrados. He comenzado las obras sin que haya ningún problema, salvo por un vecino, al que no le afecta para nada mi obra, pero ha decidido quejarse. El caso, es que en los próximos días se va a tratar el asunto en reunión de la comunidad y me gustaría ir preparado. Podrían obligarme a derribar lo que ya he construido? (que votación se necesita para ello?), que medidas puedo tomar yo al respecto?…..El presidente me dice ahora que las obras se debían de haber reflejado en acta, pero ante todo, les quiero dejar claro, que yo actué conforme me indicó el Administrador (y que el problema radica en que el Administrador, al que recurrí, para que me diera indicaciones de como actuar legalmente, no me dio indicaciones correctas), que si se me hubieran indicado otra cosa, así lo habría hecho, que empecé las obras porque me dieron CONSENTIMIENTO VERBAL y que si me hacen derribarlas, después de actuar conforme a sus indicaciones, me causará un grave problema económico. En cualquier caso, las obras que estoy realizando, son idénticas a las que han hecho otros vecinos anteriormente. Que debo hacer?, debo pedir un arbitraje?. Para hablar de este tema, el asunto debe ir en el orden del día o se puede tratar en ruegos y preguntas? Que votación y mayoría se necesitaría en cada caso?
Muchas gracias de ante mano.
Estimada Soledad:
Con respecto a las cuestiones solicitadas en su pregunta tiene diferentes respuestas en otros artículos a los cuales le haré referencia:
https://adminfergal.es/denuncia-por-cerramiento-de-terraza/
https://adminfergal.es/cerramiento-de-mi-terraza-y-rehabilitacion-de-fachada/
https://adminfergal.es/terraza-defecto-de-construccion/
https://adminfergal.es/cerramiento-de-un-balcon/
A continuación le contesto a sus preguntas:
– Los cerramientos con aluminio se consideran un cerramiento de fachada y no solo se debe de consultar con los propietarios de al lado sino también con la junta general. Tengo en cuenta que los cerramientos en terraza están especificados en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.3.b que dice textualmente lo siguiente: «b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.»
Cuando se trate su asunto en la comunidad tendrá que notificar por desgracia que no ha sido bien informada y que debido a una mala información se ha encontrado en esta situación. Si la ratificación de la instalación no se decide por las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios, quiere decir los presentes y los ausentes, según se especifica en el propio artículo, deberán de derribar lo construido. Si a pesar de que no tienen la mayoría e los 3/5 de la totalidad, deciden mantener la obra podría verse en una situación compleja y que podría conllevar a una denuncia ante el juzgado y que sea el juez quien dictamine la situación.
Por lo que podemos determinar tampoco hay una licencia de obras ante el ayuntamiento para realizar la obra de la terraza, esto puede conllevar también a que si se realiza la denuncia de la obra en la terraza, el Ayuntamiento le requiera en primer lugar el acta donde venga la conformidad, si no la tienen es posible que el Ayuntamiento no le de la correspondiente licencia con lo que deberá derrumbar la construido.
También debemos decirla que no siempre los jueces están a favor de eliminar lo construido sino que tienen en cuenta otras terrazas ya construidas por lo que pudiera ser que tomar la decisión de admitir su construcción e impedir el derribo, dependerá del juez y de los antecedentes que se presenten, obra realizada, tipo de construcción, etc.
Por ejemplo la Audiencia Provincial de Málaga AP Málaga, Sec. 4.ª, 8-4-2011 dice lo siguiente: «La Comunidad incurre en abuso de derecho al pretender el derribo de la obra de cerramiento ejecutada en la terraza de la comunera, lo que comportaría una discriminación con otros comuneros que las han alterado».
Una cuestión que debe quedar clara es que vd. no puede justificar su actuación por desconocimiento y por dejarse recomendar por el Administrador, vd. tiene unas obligaciones según ley que debe de cumplir, otra cuestión es que el Juez pueda darle la razón y otra cuestión será las actuaciones que pudiera realizar contra el Administrador si es que proceden.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días:
Durante décadas la portera ha estado trabajando sin haber estado dada de alta en la Seguridad Social. Hace unos años, se le dio de alta y desde entonces está en situación legal. En el previsible caso de que la comunidad de vecinos tenga que hacer frente a una indemnización y/o sanción por tal circunstancia, ¿tendrían que abonarlas exclusivamente los actuales vecinos o deberían abonarlas proporcionalmente todos los vecinos que hubieran sido miembros de la comunidad durante el período en que se produjo el hecho causante (situación irregular ante la Seguridad Social)? Es decir, si el período durante el que ha existido la irregularidad ha sido de 25 años, pero yo compré el piso 3 años antes de que se regularizara la situación, ¿debo hacerme responsable de los 25 años de indemnización, o solo de los 3 años en que continuaba la irregularidad siendo yo ya miembro de la comunidad de propietarios? En caso de ser yo el responsable del pago de los 25 años, ¿podría emprender acciones legales contra los anteriores propietarios de mi vivienda para reclamarles su parte proporcional de la indemnización?
Muchas gracias.
Buenos días.
Tener una persona sin estar dado de alta supone un alto riesgo para una Comunidad de Propietarios, aún en este siglo existen muchas comunidades que siguen teniendo «trabajadores» que no están dados de alta. No estar dado de alta tiene grandes riesgos tanto para el trabajador como para la Comunidad, el trabajador porque no cotiza y no percibirá las prestaciones de asistencia sanitaria y sobre todo del derecho a su pensión y a la Comunidad porque estará en una situación ilegal y podría suponer un problema importante por cometer esta infracción y la obligación de cotizar por todo el tiempo que pueda demostrarse que este trabajador lleva sin darse de alta. El importe a pagar por la comunidad puede ser muy alto. La sanción puede ir desde los 3.126 € hasta los 10.000 €. Además, el empresario tendrá que hacer frente a las cuotas impagadas a la Seguridad Social durante todo el periodo en que el empleado ha estado trabajando sin contrato.
Si la comunidad de vecinos en un momento recibe una sanción y la obligación de pagar las cuotas impagadas se sobreentiende que deberán hacer frente a la misma los actuales vecinos de la comunidad, cuando se vende una vivienda se vende con todos sus derechos y obligaciones, deberá asumirse con las responsabilidades y también se tendrá derecho a beneficiarse el actual propietario de los posibles beneficios por devolución de subvenciones. Entiendo, salvo mejor criterio, que las indemnizaciones al trabajador las deberá soportar el propietario que actualmente sea el propietario en la vivienda, salvo que en el contrato de compra-venta o escritura figure un pacto entre las partes que fuera el anterior propietario que se hiciera cargo de posibles irregularidades, cuestión que normalmente no se suele reflejar.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días, ¿qué mayoría sería necesaria para el cambio de uso de cuarto de basuras a cuarto para un grupo electrógeno?.
Muchas gracias.
Buenas noches Bertín.
Sin entrar en cuestiones técnicas y de viabilidad de la instalación y suponiendo que el cuarto de basuras no sea el único y se pueda prescindir del mismo porque pudiera haber diferentes alternativas, lo que es la instalación de un grupo electrógeno para uso de la comunidad se podría aprobar por las 3/5 partes del total de los propietarios que a la vez tengan las 3/5 partes del total de los coeficientes, siempre y cuando la instalación de este grupo electrógeno suponga un interés general para todos los propietarios como indica el artículo 17.3 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:» El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes .
Haber si me pueden sacar de una duda vivo en un edificio de dos plantas un bajo y un primer piso con buhardilla , el asceso a la buhardilla tiene el asceso directo por la primera planta pero no esta segregada del edificio las decisiones a la hora de botar son un boto cada uno porque quien esta utilizando la buhardilla es el de la primera planta el del bajo no tiene asceso , pero a lo que me refiero son un boto cada uno a la hora de botar para hacer algo común.
Un saludo y gracias
Buenos días Juán.
La ley de la propiedad horizontal dice que para realizar una votación deberá ser por la doble mayoría, por la mayoría de los propietarios y la mayoría de los coeficientes. Si un propietario, por ejemplo el de la primera planta es propietario del primero y de la buhardilla, independientemente de si está segregado o no deberá tenerse en cuenta la suma de coeficientes de ambas plantas pero en relación a la suma de propietarios es 1 y por lo tanto tendrá un solo voto. Resumiendo, tendrá un voto pero con la suma de los coeficientes.
Un saludo.
Miguel
691564359
Hola, deseo hacer una consulta sobre eliminación de barreras arquitectónicas. En mi Comunidad, el ascensor llega al zaguán y para alcanzar la calle hay que bajar por unas escaleras que, por su inclinación, no hace posible la instalación de una rampa para acceder con sillas de ruedas, carritos, etc.. Para solucionar esta situacion, se proyecta la instalación de un segundo ascensor que denominan «home»lift» que iría desde el zaguán a la calle. El problema surge cuando, aprovechando dicha instalación, se pretende, por parte de los propietarios de plazas de garajes, que dicho ascensor llegue hasta el primer y segundo sótano, lugar donde hay un total de 13 plazas de garaje de las cuales, unas son propiedad de residentes de la comunidad y otras de personas que no tienen vivienda en la Comunidad. Existen además propietarios de viviendas que no disponen de plazas de garaje, entre los que me encuentro yo. Antve esta circunstancia y para atender el coste de 120.000 euros. el administrador ha procedido a aplicar el coeficiente de cada vivienda y garage a dichos 120.000 euros a todos. Es decir,que yo que no tengo plaza de garaje tengo que pagar un coeficiente de 3.2 sobre 120.000 euros,es decir, sobre la totalidad de la obra. Entiendo que yo debería pagar mi coeficiente sobre la parte proporcional de coste de la obra correspondiente a zagúan y calle, pero no el coste extraordinario de bajar dos pisos más. El bajar el nuevo ascensor a los dos sótanos hará que las plazas de garaje se revaloricen, por lo que entiendo ellos son los que tienen que pagar el 100% de la obra pero no yo, que al no tener plaza de garaje creo que debería pagar solo la parte del coste de zagúan a calle.
Espero haber sido capaz de explicar con suficiente claridad la situación que puede resultar algo compleja en su exposisicón.. Puedo aportar cualquier información adicional que se me requiera.
Muchisimas gracias anticipadas por su ayuda en estos temas .
Estimada Mari Carmen.
Es muy difícil darle una opinión sin tener toda la documentación, ahora bien, sin tener todos los datos necesarios, entiendo que desde la Junta de Gobierno y la Administración deben de considerar todas estas cuestiones y ver los costes en relación a las necesidades por cada uno de los propietarios, beneficios resultantes, etc., como bien dice hay una revalorización económicas de las plazas que se debería tener en cuenta. Si vd. no tiene plaza de garaje, es otro factor a tener en cuenta y a considerar.
Un cordial saludo.
Miguel
Buenas tardes
En el garaje de mi edificio hay instalado un aljibe que, aunque llevamos viviendo aquí más de 15 años es éste último año,con la nueva incorporación de la nueva presidencia, cuando dicho aparato tiene que estar funcionando toooooodo el año emitiendo un sonido de ultrafrecuencia que atraviesa el garaje,el local que está debajo de mi piso y llega directamente a mi cuarto por lo que,imagínense quién puede descansar en esta casa . Yo tengo operados ambos oídos y detecto mucho más que el resto de mi familia este tipo de sonidos por lo que lo estoy pasando muy mal,con pastillas y todo. Dan largas de que lo van a insonorizar pero todo sigue igual y ya no puedo más….hay algún artículo el la ley de propiedad horizontal que hable sobre éste tema???
Muchas gracias
Buenos días Susana.
La Ley de Propiedad Horizontal toca el tema de los ruidos a través de su artículo 7.1 y 7.2 que dice textualmente lo siguiente:
«7.1 El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
7.2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.»
Por otra parte existe una ordenanza municipal que habla sobre el tema de los ruidos, así en Madrid por ejemplo tenemos la ordenanza municipal de protección contra la contaminación acústica y térmica donde le indica los parámetros de ruidos y los decibelios permitidos.
Yo le diría que se hablara con el proveedor del mantenimiento del algibe para ver la viabilidad de poner todos aquellos medios necesario para eliminar los ruidos o parte de los mismos, siempre hay solución para todo, solo hace falta tener voluntad para solucionarlo.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenos días Miguel, voy a comentar una situación en la cual me encuentro actualmente junto con algunos propietarios más.
Soy propietario de una plaza de garaje la cual obtuve mediante una herencia hace apenas un año, y que no utilizaba hasta ahora. Dicha plaza se encuentra en el parking de una urbanización cerrada y ubicado en los sótanos de esta urbanización.
Hace unos diez años se entregaron las viviendas y las plazas de aparcamiento donde parte de ellas se vendieron sin tener que adquirir la propiedad de una vivienda. La constructora dotó de unos quince ascensores que llegan desde las viviendas hasta la planta baja y segundo sótano del garaje, además de cinco salidas de emergencia situadas en el parking, donde tan solo una de ellas además de tener salida a la parte común tiene salida a la calle.
Pues bien, en junta ordinaria hace siete años, se estableció que la salida del parking por los ascensores solo sería para los propietarios de las viviendas que son mayoritarios con respecto a los que solo adquirieron plaza de aparcamiento y no vivienda, dotando a los ascensores de llave, obligando a los que solo tienen plaza de parking al uso de la salida de emergencia que tiene acceso directo a la calle, en este caso la salida consta de cuarenta peldaños y algún pasillo entre el primer y segundo sótano hasta alcanzar la calle.
Mi pregunta es la siguiente:
¿Está obligada la comunidad de garajes a subsanar la barrera arquitectónica que fue creada por dicha decisión?
Si fuera así, ¿debería ir a urbanismo y plantear esta situación en caso de negativa antes de recurrir una actuación legal?
Un cordial saludo.
Buenos días José:
Disculpa la tardanza en la contestación pero el trabajo del día a día a veces no te permite ir más rápido.
Tu pregunta yo diría que casi no es para mi sino para que te contestara un juez en una sentencia porque hay muchos matices que se debería discutir antes de dar una opinión definitiva, el no disponer de toda la información hace que nuestra respuesta pueda parecer parcial y discutible.
Si los aparcamientos se vendieron hace 10 años y en la junta de hace siete años se estableció por mayoría que la salida de parking por los ascensores solo sería para los propietarios de las viviendas debería valorarse si este condicionado está acomodado a lo que se indica en la escritura de división horizontal o bien en los propios estatutos. Si no se dice nada al respecto, se sobreentiende que la decisión tomada en la junta general es válida ya que no hubo impugnación por ningún propietario del aparcamiento por no estar de acuerdo con dicha decisión.
Si la decisión que se hizo en su momento no se ha inscrito en el registro de la propiedad, está claro que afecta a todos los propietarios que tomaron la decisión pero no afecta o debería afectar a los que posteriormente han comprado el aparcamiento o bien lo ha recibido en herencia como es su caso. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal lo define en su punto 3º que dice textualmente lo siguiente: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.» Si vd. es un tercero y esta decisión no ha sido inscrita en el Registro, no debería perjudicarle.
Si esta decisión fué inscrita en el Registro, tendrá que atenerse a lo que se decidió en Junta y solo se podría echar para atrás solicitando una nueva convocatoria para tomar una nueva decisión según se indica en el artículo 16.2 párrafo 2º que dice textualmente lo siguiente: «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.».
De cualquiera de las maneras esté inscrito o no en el Registro, si actualmente existe un problema de accesibilidad por haber unas escaleras que lo impidan, será mas fácil solicitar a la comunidad de vivienda la excepción para que un propietario con problemas de accesibilidad, dándole una copia de la llave y permitiendo la accesibilidad por el portal.
Tenga en cuenta que si los propietarios del garaje no están pagando el gasto de ascensor ya que se hacen cargo la vivienda, es posible que le pidan que participe en este gasto ya que empezará a hacer uso del mismo.
Hay un caso muy parecido al de Vds., concretamente el recurso 234/2012 de la Audiencia Provincial de Cuenca, del 20 de febrero de 2.013. Si bien el juzgado de primera instancia dió la razón a la reclamación de los propietarios del garaje, en el recurso de apelación se dio validez del acuerdo que prohíbe usar el ascensor y el portal del edificio a aquellos propietarios de plaas de garaje que no tienen vivienda en la comunidad.
No obstante a lo comentado anteriormente creo que debería poner en manos de un abogado experto en civil este tema al margen de la consulta que vaya a hacer vd. a urbanismo, creo que el Ayuntamiento no se meterá en el fondo de la cuestión al margen de si se cumplen con la normativa con respecto a las salidas de emergencia, etc.etc.
Recuerde que cuando se tomó esta decisión fué hace 7 años, hablamos del año 2.012, y la ley de propiedad horizontal ha sido modificada en el año 2.013 incluyendo el artículo 10 y el artículo 17 en relación a los temas de accesibilidad. Fíjese lo que indica al respecto el artículo 10 de la LPH que dice textualmente lo siguiente: «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.»
La legislación ha cambiado y actualmente se da mucho mas apoyo a la personas con problemas de accesibilidad.
Reciba un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches:
Desearia saber si estoy obligado a ser presidente de comunidad de vecinos (8 viviendas) en Soria cuando mi domicilio habitual durante todo el año es en Alicante,
Gracias.
Hola Angel
Por tener una propiedad estás obligado a ser Presidente sin límites de edad ni de la zona donde habites habitualmente.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas, me gustaría saber si para el cambio de una puerta secundaria de la vivienda dicha aprobación es mayoría unánime o mayoría simple. Porque no me queda muy claro puesto que para puerta principal según el artículo 17.7 es mayoría simple y en mi comunidad nos quieren exigir unanimidad alegando estética de la fachada. Me gustaría que alguien pudiese aclararlo, muchísimas gracias y saludos
Buenas noches.
El cambio de una puerta es siempre por la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto. Una puerta está siempre dentro de los gastos de gestión de la comunidad. Otra cuestión diferente es que la puerta fuera una puerta protegida por Patrimonio y se necesitara una aprobación específica del mismo.
En los estatutos o en la escritura de división horizontal nunca se habla de la puerta de acceso al portal.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Hola, Compre una vivienda en 2017, y en 2018, dijeron que había que hacer una derrama, para pagar al vecino que dijo que había hecho los arreglos, según el articulo 17.11, dice que debe pagar el inquilino de la vivienda o sea yo, pero estas obras o arreglos están hechos del 2014 antes de que yo comprara la vivienda. Según mi escritura el vendedor, un banco se comprometió a abonar las cantidades que pudieran quedar pendientes de pago en relación con los gasto de comunidad del inmueble, y lo hizo.
¿Debo pagar yo?
Estimado Pedro:
Centrándonos en lo que dice el artículo 17.11 que dice lo siguiente: «11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.», la respuesta es muy sencilla, si la propiedad tiene deuda pendiente por una derrama exigible en el momento que vd. ha comprado una propiedad le corresponde al nuevo propietario dicho pago. Es en el momento en que se empiece a pagar la derrama y no en el momento en que se apruebe la misma.
Con respecto a si la obra debe de pagarla el propietario o el inquilino, siempre la misma deberá de pagarla el propietario, otra cuestión es que haya un contrato privado y se indique en dicho contrato que sea el inquilino quien debe de pagar las derramas de las obras, pero el contrato nunca afectará a la relación del propietario con la comunidad.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días
Tengo una grieta en la cocina en una esquina entre las dos paredes. las viviendas tienen 50 años ¿ tiene obligación la comunidad de repararme la grieta ??
Gracias
Buenos días Luis
Pues depende. Si la grieta es una grieta derivada del movimiento del propio edificio que ha supuesto una rotura en la escayola o yeso de la casa deberá vd. repararla porque debe considerarse como un servicio de mantenimiento de su vivienda, el problema existirá si esa grieta corresponde a un daño estructural del edificio, en ese caso, la comunidad está obligada a resolver la patología del edificio y los daños colaterales como sería la grieta.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes me llamo Victoria soy presidenta de mi comunidad
Mi pregunta es :
Se convocó una reunión para una votación de construcción de una piscina.
Uno de los vecinos no se presentó a la reunión estando convocado y tampoco tenía derecho a voto por no estar al corriente con la comunidad. Y así consta en el acta que se envía a todos los propietarios
Durante el periodo de los treinta días que marca la ley para los no asistentes., este vecino se pone al corriente de la comunidad y mediante un correo su voto es negativo.
Mi pregunta es si el voto de este vecino es computable
Gracias
Un saludo
Victoria
Buenos días Victoria.
Los propietarios que tienen derecho a voto son los que estén al corriente en el momento de celebrarse la Junta, no posteriormente.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches, quisiera plantearle nuestro problemA, comunidad de casas adosadas de 28 propietarios divididos en dos calles osea 14 viviendas por calle , sin zonas comunes, un ritu en común, desde hace diez años mi calle viene haciendo particularmente su mantenimiento de fachadas y estan al día en cuando reparaciones y pintado. La otra calle en diez años no han pintado jamás.
Es verdad que a las juntas no van casi nadie, y de eso se aprovechan está claro, bueno en la ultami junta fueron 4 propietarios entre ellos el presidente, y otros 7 representados estos representado por el presidente y el tesorero pues bien acuerdan de hacerse cargo la comunidad del pintado de todas la viviendas y votando los asistentes y representado a favor ,el total de votos son 11 y el coeficiente de participación un 41% esto se celebra a finales de enero y nos hacen llegar el acta faltando 1 día para cumplir el mes. Bueno la mayoría nos enteramos pues deciden la derrame y hacernos el cargo en cuenta donde venimos pagando la comunidad, bien por el tema del corona virus pues no podemos movilizarnos y es la demora de tantos meses sin actuar ahora preguntando a los vecinos somos por lo menos diez vecinos que no fuimos a la reunión que no estamos por la labor ,primero que nuestras casas están bien pintadas, segundo que es una derrama muy elevada y queremos una solución , le decimos al presidente que hagamos otra junta para ir todos y haber que sale y no quiere, solamente nos dicen que tenemos que aceptar la derrama y punto y si no pagamos no tenemos voto para otra junta.
He de decir que en el acta pactan de pagar la derrama con un coste lineal y no por coeficiente de propiedad ,la comunidad si la pagamos por coeficiente no sé si esto valdría para invalidar .
En fin haber si podéis informarme .
Gracias.
Hola Alberto.
Cuando los propietarios no se preocupan de los elementos comunes y no van a las juntas de propietarios suelen pasar estas cuestiones de las que me hablas.
Si la decisión tomada con relación a la obra a realizar tiene como consecuencia una derrama, esta tendría que ser en base al coeficiente de propiedad de la comunidad, si se decide que la derrama sea a partes iguales, esta tendría que ser por unanimidad. En este caso vd. podría impugnar el acta y llevarlo al juzgado. La pregunta es, hay tanta diferencia entre que sea a partes iguales o por coeficiente que le merezca la pena llevarlo a juicio?. La razón en el juzgado estoy convencido que se la van a dar. Le recomendaría que hiciera la consulta de las costas judiciales a un abogado. Lo que vd. pretende hacer hay que hacerlo por un procedimiento ordinario, y este suele ser largo y costoso. Vd. decide.
Saludos
691564359
Buenas Tardes; Tengo una duda referente al articulo 17.6 de LPH. En los estatutos de mi comunidad. Un articulo dice; Todo propietario podrá servirse de los elementos comunes y usarlos conforme a su destino y en forma que no perturbe, obstaculice o impida el derecho de los demás.
Un vecino pidió en reunión de la comunidad, el permiso verbal para poder dejar el carrito de bebés en una zona común (no obstaculizaba el paso) se le concedió el permiso, pero con unas condiciones en cuestión de horarios. Al poco tiempo se fueron incorporando mas carritos, (en la actualidad 3) pero que nadie cumple lo que se estableció en un principio, ahora se deja a cualquier hora, incluso no se puede hacer la limpieza de esa zona. A petición mía se va a celebrar una reunión extraordinaria de la comunidad, para volver a votar este tema, y ahí es donde tengo la duda, es probable que falten vecinos a la reunión e incluso otros se abstengan.
Si se planteara la votación para mantener el permiso de dejar los carritos en esa zona común, seria suficiente mi voto negativo, para impedir que siga utilizando ese espacio común. Hay que tener en cuenta que en los estatutos de la comunidad, los espacios comunes No tienen un destino determinado. En resumen se necesitaría la unanimidad para autorizar la utilización de ese espacio común? Muchas gracias
Estimado Miguel Angel.
Los estatutos de la comunidad como bien sabe se refiere al cambio uso de los elementos comunes. Es el Reglamento de Régimen Interior quien podría regular cuantos carros y cual es su horario. Esto se decide por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
En el caso de que se quiera anular esta propuesta de mantener los carros en zonas comunes se deberá eliminar esta cláusula por la misma mayoría según se indica en el artículo 17.7 que dice textualmente lo siguiente: «7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.»
No es necesario aprobar por unanimidad una cuestión de este tipo.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días,
Se consideran unos bancos bien estéticos, dentro de una urbanizaron?
Si se quieren mover de donde están situados y colocarlos en otro lugar dentro de la urbanización, pueden hacerlo sin someterlo a votación?
Si se consideran bien estéticos, cual seria el porcentaje para poder moverlos de sitio.
Un saludo
Maribel
Hola Maribel.
Con que se decida en una reunión por mayoría simple sería suficiente. No hay cambio de uso, ni tampoco interviene desde mi punto de vista el concepto de estética, solo es un tema de gestión de la comunidad.
Saludos.
Miguel
691564359
Hola… Tengo un piso que deseo modificar interiormente aumentar una habitación, pero Justo la zona donde quiero hacer la modificación hay una ventana hacía un patio interior, …me gustaría saber¿si se puede realizar?
Somos una comunidad de 40 propietarios, son 4 bloques, en el mío hay 12 propietarios…
¿Que debo hacer?..
Estimado Manuel,
cualquier modificación que se haga en una propiedad deberá tener en cuenta que no afecte a ningún muro de carga. Si es una obra dentro de su vivienda, mi recomendación es que intervenga el arquitecto y que presente el proyecto en el ayuntamiento para que este le de el visto bueno y se le apliquen las tasas correspondientes.
Si el Ayuntamiento le da el visto bueno tiene resuelto cualquier posible denuncia que pudiera plantearse por su obra. Si no hay modificación de muros de carga y no afectara a la estética del edificio no debería existir más problema, ahora bien, si lo que pretende es modificar la ventana que da al patio interior la cuestión es diferente porque afectaría a la estética y a la estructura del edificio, entonces ya tendría que aprobar por unanimidad dicho cambio.
nuestra recomendación es que las obras que hagan no afecten ni a la estructura del edifico ni a la estética del mismo, ni obras en los muros de carga ni cambios en la estética.
Miguel.
691564359.
Hola,
resido en una urbanización que cuenta con caminos empedrados en el jardín. Por un mal mantenimiento, el césped acabó invadiendo dichos caminos, de tal modo que a día de hoy no son visibles puesto que están tapados por un manto de hierba. Se inició la retirada de esta hierba para volver a hacer visibles los caminos, a lo que algunos propietarios se opusieron argumentando que está más bonito con hierba. ¿Se precisa alguna mayoría para poder continuar con este mantenimiento, o al tratarse de un elemento original se puede realizar el redescubrimiento de oficio y sin que se tenga que tratar en ninguna Junta?
Gracias
Estimado Antonio,
Si el empedrado viene de origen lo único que tienen que hacer uds en este caso es aplicar el articulo 10 de la LPH, donde nos indica que el presidente tiene capacidad para actuar en todos aquellos asuntos que sean propios del mantenimiento de la urbanización.
Pudiera ser que en un momento determinado se necesitara una derrama como un gasto extraordinario para acometer dicha obra, en ese caso el presidente podrá reunir a la junta para solicitar la forma de aplicar la derrama, no es necesario que se apruebe la propuesta porque entra dentro de los gastos de mantenimiento como le he dicho anteriormente.
mIGUEL
691564359
Hola, Buenos dias, mi pregunta es la siguiente: Le he presentado al presidente un escrito para la celebración de una junta extraordinaria con un mes de tiempo establecido, a pasado 2 semanas del tiempo y no he tenido respuesta a la fecha de hoy, si bien sabemos todos en la situación que estamos atravesando por el virus COVID-19, PREGUNTA ¿Tiene la obligación el presidente de comunicarme que no se puede convocar la reunión por estos motivos y que se aplazaría a posteriormente, cuando acabe este estado de alarma ,y se convocará la reunión extraordinaria lo antes posible? por si esta petición de junta caduca.
Muchas Gracias de antemano.
Saludos, Alberola
Buenos días Alberola.
Su petición de junta general extraordinaria no caduca. En primer lugar decirle que hasta la fecha está prohibido hacer juntas general, porque así lo indica la normativa como vd.sabe.
No obstante para que tenga validez una petición de junta general extraordinaria es necesario ajustarse a lo que se indica en el artículo 16 de la ley de propiedad horizontal que dice textualmente lo siguiente:
1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Vd. como propietario puede solicitar que se añadan puntos en el orden del día según se indica en el artículo 16.2 en el párrafo 2 que dice textualmente lo siguiente: «Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.»
El Presidente no tiene porque contestarle porque su requerimiento no reúne los requisitos legales, si bien es verdad que por educación y por respeto hacia mis convecinos su personalmente lo haría.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenos días
Vivo en un piso en Madrid capital de unos 60 m2. No tiene terraza propia ni tendedero. Todas mis ventanas dan al la misma fachada exterior.
Los vecinos de las puertas 1 y 3 de cada piso, sí tienen acceso a un patio para tender la ropa puesto que parte de sus ventanas dan a otra fachada.
Tenemos una azotea comunitaria donde podemos tender la ropa los vecinos de la puerta nº 2 de cada piso. Además a esa azotea pueden acceder el resto de vecinos. Todos hemos tenido llave desde siempre.
El Presidente de la Comunidad nos ha comentado la posibilidad de quitarnos la llave de la azotea a todos los vecinos para preservar esa zona y evitar posibles desperfectos debido a su uso. Si eso ocurriera los vecinos de la puerta nº 2 de cada piso no tendríamos ningún lugar donde tender nuestra ropa. (Entiendo que poner un tendedero en mi fachada esta prohibido por ordenanza municipal)
Es posible que se pueda tomar esta decisión? Que puedan negarnos el tener una llave para acceder a la terraza con el único fin de tender? Si esto fuera así, qué mayoría se necesitaría para tomar esta decisión?
Muchas gracias
Hola.
Podría tomarse esa decisión si la azotea no es un espacio exterior seguro. Le mando un enlace donde puede ver lo relacionado con lo que le comento: https://ciudadycomunidad.cafmadrid.es/puertas-acceso-las-azoteas-se-pueden-mantener-cerradas-llave/, Habría que analizar la solución que me comenta en profundidad y las alternativas existentes. Entiendo que el Presidente no lo habrá hecho por capricho sino atendiendo a los problemas que se podrían generar como lugar de evacuación. No me parece lógico que se quite la posibilidad de utilizar por los vecinos la cubierta siendo utilizada esta desde hace muchos años y sin darle una alternativa a sus necesidades.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
Tengo un problema con la vecina de arriba y es que tiende en el patio comunitario y cuando tiende si ropa me tapa las ventanas de mi casa. Y hace que no entre luz a mi cocina ni a una habitación.
Es inquilina y en ningún momento pidió permiso para colocar un tenderete.
Se le ha avisado adecuadamente que cuando tiende nos tapa la ventana, se ha dado aviso al casero y al administrador para que hablen con ellos y hace caso omiso.
No está estipulado ni tenemos estatutos en la comunidad donde diga que se puede o no se puede tender en el patio de luces, por eso mi pregunta es si por ley le podemos prohibir que tienda su ropa.
Mi Comunidad pertenece a Alicante.
Muchas gracias!!!
Buenos días Inma.
Difícil respuesta a su pregunta. Dependerá de lo que tenga dicho al respecto la ordenanza municipal de cada Ayuntamiento. Lo primero que hay que saber es si Alicante tiene una ordenanza municipal que lo regule o viene el tema dado en el PGU (plan general de urbanismo) de la propia ciudad. Vaya al Ayuntamiento y pregunte como puede acceder a esta información si la tienen, si está, mire cuales son las obligaciones que debe de tener cada vecino al respecto.
Una vez tenga la información pertinente debe hacérsela llegar a su casero quien debe trasladarle la situación al Presidente/Administrador para que se actúe en consecuencia.
Verifique en el Ayuntamiento si la policía local en estos podría llegar a intervenir.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes.
Al intentar instalar la fibra en mi vivienda, ha sido imposible ya que la canalización que comunica mi vivienda con el cuadro general en la planta baja, se encuentra bloqueada en algún punto intermedio en una vivienda inferior, ya que la instalación es antigua y discurre por el interior de las viviendas.
Ante la imposibilidad de otra comunicación y con la necesidad de tener comunicaciones en mi vivienda,
¿Está la comunidad obligada a proporcionarme alguna otra instalación de comunicaciones?
¿Me debo ocupar yo individualmente y correr con los gastos asociados?
Muchas gracias.
Hola Arturo.
Verifique por favor lo que pone en la escritura de división horizontal sobre servidumbres, es posible que se especifique algo. Si se ha dado por parte de la Comunidad permiso para que la empresa que va a instalar la fibra óptica actúe en la vivienda, será necesario que la comunidad facilite las instalaciones en el debido uso para que el operador haga la instalación. Es la Comunidad la dueña de los elementos comunes y quien debe facilitar la llegada a estos. Si existe un problema será la comunidad quién deberá hablar con una empresa especializada y haga un estudio de viabilidad. Entiendo que ni vd. como propietario ni la empresa que le va a facilitar la fibra óptica deban de solucionar ese problema. Vd. deberá solucionar su problema una vez que la fibra óptica pase a su vivienda, pero no antes.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días,
En nuestra comunidad estamos interesados en la instalación de toldos en las terrazas (siempre sin sobresalir más allá de la barandilla pues ya están techadas) con la idea de mitigar el calor, ya que actualmente tenemos unos 26-27 grados a primera hora de la mañana (residimos en Asturias).
El presidente de la comunidad ha consultado sin previo aviso a los vecinos y ha indicado de que necesitamos un proyecto de obra al serla vivienda VPC que debemos entregar en la consejería. Mi pregunta va encaminada a si es necesario el proyecto de obra cuando la instalación se requiere por temas lógicos como una excesiva incidencia del sol y del calor y también si en caso de ser necesario el proyecto de obra debería ser la comunidad quien lo pagase o cada propietario individualmente.
Gracias de antemano. Saludos.
Estimado Jacobo,
Si ustedes actualmente no tienen ningún toldo y ademas están en vivienda de VPC, lo adecuado como bien dice el presidente es solicitar un proyecto urbanístico para la instalación de los toldos y las medidas con las que se deben de aprobar dicho proyecto. Ademas de los anteriormente expuesto en dicho proyecto tendrá que ir la referencia del modelo elegido. El objetivo es que se realice dicho proyecto de forma normalizada y que todos los vecinos que quieran poner los toldos se ajusten al mismo, altura de la instalación, lugar de instalación, modelo de toldo, etc. Si no se hace de esta forma nos podríamos encontrar con que cada propietario hiciera lo que quisiera.
La puesta en marcha de la instalación de toldos debería aprobarse por una mayoría cualificada ya que afecta a la estructura del edificio. La aprobación del proyecto y de la instalación de los toldos debería de ser aprobada desde mi punto de vista por los 3/5 partes de la totalidad de los propietarios atendiendo a lo que se indica en el art. 10 LPH. Por supuesto, entendemos que este proyecto debería estar pagado por la comunidad de propietarios.
Un saludo
Miguel
691564359
Buenos dias,
mi pregunta es la siguiente, en Junta General Ordinaria de Propietarios, con fecha del viernes, 12 de julio del 2019, la cual nos autoriza la instalación de placas solares para el autoconsumo, con la aprobación un total de 15 personas de 16 asistentes (contando con las representaciones), una abstención y de un total de 31 viviendas en la finca para 2 vecinos la instalacion, pero en la ordenanza ayuntamiento, En el articulo 7 dice No será admisible que las instalaciones encaminadas al autoconsumo de inmuebles que se rijan por el régimen de propiedad horizontal tengan un titular individualizado, dado su carácter de elementos comunes. Aqui que tiene mas valor la Ley propiedad Horizontal que dice lo contrario o la ordenanza. Ya que nos deniegan a la instalacion.
Un saludo.
Estimado Vicente,
No terminamos de entender su pregunta por lo que le ruego nos la vuelva a plantar y nos indique de que ayuntamiento estamos hablando, a que ordenanza se refiere ud y se extienda un poco más en las explicaciones relacionadas con la cuestión a que se refiere. no somos capaces de dar una adecuada respuesta al planteamiento que ud nos ha hecho, me parece un planteamiento muy interesante pero para ello necesitamos mas datos. Por favor replantee de nuevo la pregunta con la informacion que le hemos requerido.
Un saludo
Miguel 691564359
Buenos días,
Te comento En Sagunto hay una ordenanza placas solares.
En el cual hay un artículo en concreto el 7 dice
No será admisible que las instalaciones encaminadas
Al autoconsumo de inmuebles que se rijan por el régimen de propiedad horizontal tengan un titular individualizado, dado su carácter de elementos comunes.
Y la Ley de propiedad Horizontal dice lo contario el cual contempla que es posible la instalación de paneles solares en los bloques de pisos para el autoconsumo con el acuerdo de la comunidad de vecinos pudiendo aprobar la instalación de los paneles solares en la azotea del edificio, bastando con la aprobación de un tercio de los propietarios, tal como lo establece el primer inciso del artículo 17 la de Ley de Propiedad Horizontal.
La pregunta es si una ordenanza tiene más poder que la Ley ya que no lo han denegado y tengo que realizar reclamación.
Un saludo
Estimado Vicente,
A mi entender una ordenanza municipal no puede regular una Ley de superior rango, puede complementarla pero nunca ir en contra del espíritu de la ley. Si a ud la comunidad le aprueba las actuaciones a nivel particular con las mayorías necesarias no entendemos a priori que el ayuntamiento no le permita la instalación de las placas solares. Mi recomendación es que antes de tomar alguna actuación acceda al ayuntamiento, que estoy seguro una vez haga la reclamación oportuna le explicarán el motivo por el cual se le ha denegado y nunca ese motivo podrá ir en contra de lo que indica una ley de rango superior. Deberá acercarse al Ayuntamiento para aclarar esta situación.
un cordial saludo
Miguel 691564359
En el articulo 17.8 hay dos excepciones para tomar el voto de los ausentes como positivo, agradecería me aclarase si la primera excepción que se refiere a cuando la comunidad no pueda repercutir gastos, sería aplicable al art 17.1
Muchas gracias.
Estimado Antonio:
El artículo 17.8 de la ley de propiedad horizontal dice lo siguiente: «8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.» con lo que en casi todos los casos se pondrá como voto positivo a los ausentes que no se pronuncien sobre el acuerdo.
Si nos atenemos a lo que indica Sepin en sus comentarios el artículo 17.8 dice lo siguiente:
Consideraciones generales
La Ley actual no establece la notificación fehaciente, simplemente que sean informados del acuerdo, con lo cual las exigencias formales son mucho menores, sobre todo a la vista de lo previsto en el art. 9.1, regla h).
Requisitos de la notificación
La Comunidad debe notificar con garantías de recepción a los ausentes el acuerdo de la Junta. Será suficiente, por ejemplo, que el interesado firme una copia del acta que le entrega el Administrador o el portero, incluso la carta por conducto normal o con acuse de recibo, el burofax o fórmulas similares, pero, de utilizar estos sistemas, hay que asegurarse de que, efectivamente, la comunicación ha llegado a su destino. Como se ha dicho en otras ocasiones, la remisión al art. 9.1, regla h), nos soluciona bastante bien el problema, aconsejando que siempre, y mucho más cuando a alguien no se le pueda notificar, se coloque la comunicación en el lugar adecuado de la finca, incluso con aviso específico para un determinado propietario. Se remite al lector a los comentarios de dicho precepto.
La jurisprudencia ha empezado a tomar posiciones a partir de la reforma de la Ley 8/1999 en la línea señalada, apuntando, como ejemplos, sentencias de diversas Audiencias Provinciales.
Contenido de la notificación
En realidad, hay una contradicción entre lo fijado en esta regla del art. 17, que solo exige «informar» del contenido del acuerdo, con lo dispuesto en el art. 19.3, donde se establece la obligación de remitir copia del acta en todo caso. Hay que concluir que bastará, a los efectos de notificación y del plazo de contestación, que se comunique a los propietarios ausentes la decisión, concreta y específica, suficiente para que hagan uso de los derechos correspondientes.
A este respecto, también la jurisprudencia considera suficiente que el propietario tenga conocimiento de lo esencial, sin que sea preciso que se remitan otros documentos más completos. Así se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1981 (SP/SENT/1127) y de 7 de junio de 1997 (SP/SENT/13759) y las de las Audiencias Provinciales de Madrid de 1 de marzo de 1997 (SP/SENT/13262) y de Sevilla de 3 de febrero de 1998 (SP/SENT/15025).
Vinculación por falta de contestación
La norma jurídica también es clara al respecto: si el propietario no contesta en el plazo de 30 días naturales (a partir del siguiente que haya tenido conocimiento), quedará vinculado al acuerdo adoptado por unanimidad de la Junta de Propietarios, o sumando su voto a la mayoría que corresponda sin posibilidad posterior de protestas de ningún tipo, debiendo ser consciente de que su ratificación no será ya nunca requerida, ni siquiera para el cambio de coeficientes o la desafectación y venta de un elemento común, pues, presentada la notificación y la acreditación de falta de contestación (bien acta del propio Notario o por certificado del Secretario, depende de quién haya efectuado la comunicación), se podrá llevar a cabo la modificación del Título, incluso con efectos sobre su propiedad individual, ya que, como se señala en los puntos correspondientes, es suficiente la facultad concedida en la Junta en favor del Presidente, quien, en nombre de todos, podrá otorgar la oportuna escritura pública. Se aconseja en casos especiales que afecten el Título que la notificación de los ausentes se realice de forma fehaciente, evitando con ello posibles impedimentos del Notario y del Registrador.
El propietario debe contestar, solo si es para negarse, al Secretario en el plazo citado, de manera tal que pueda acreditar la recepción. Por lo tanto, o bien consigue su firma en dicho sentido o bien deberá utilizar un sistema que le permita tener constancia, indicando que la carta recibida por el portero o por el conserje, dirigida a dicho cargo, será suficiente, pues entre las funciones de dicho empleado está la recogida de correspondencia, pero en otro caso habrá que acudir al telegrama, burofax, etc. Si estos medios habituales fallan, quizá fuera admisible que este propietario colocara un aviso en el mismo tablón de anuncios de la finca, pues lo que vale para notificar también puede servir para responder, pero la cautela y la prudencia no permiten esta recomendación si los intereses en juego son importantes, teniendo en cuenta, como se verá en los comentarios del art. 18, que la impugnación en el plazo correspondiente solo será posible si consta el voto negativo del asistente o la contestación en el mismo sentido del ausente.
Negativa por medio de impugnación
Desde luego, si el propietario interesado presenta la acción judicial de impugnación en el plazo de 30 días, aunque disponga de un mínimo de tres meses o un año conforme al art. 18, esta actuación puede equipararse a la contestación negativa, aunque la Comunidad reciba la correspondiente citación pasado el período que establece el precepto legal, pues este es el criterio general en la aplicación de cualquier norma jurídica de efectos similares.
De todas maneras, con la misma cautela y prudencia que deben exigirse a todo profesional, en este supuesto es aconsejable que se remita, a la vez, una notificación indicando que la postura del propietario es negativa y que se ha presentado la acción judicial de impugnación. Han tenido lugar las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2008 (SP/SENT/441811) y de 30 de mayo de 2013 (SP/SENT/718490) que diferencia entre el plazo de mostrar la disconformidad con el acuerdo adoptado, lo que significa su voto positivo, con el hecho de la impugnación, de tal manera que esta puede hacerse en los plazos del art. 18, aunque no haya demostrado la disconformidad, criterio que, desde luego, se rechaza porque supone premiar al ausente en detrimento del presente, pues ambos, al estar conformes, efectúan actos propios que les vinculan.
Este apdo. 8 no exige contestación en los casos en que no se pueda repercutir el costo o sea en beneficio privativo. La realidad es que no se entiende muy bien a qué acuerdos se refiere, pues los únicos aplicables de ese art. 17 son, en su caso, los apdos. 1 y 4, aunque en este último habría que partir de la base de que la Junta ha considerado que la obra es de «mejora» y permite dejar de pagar a los disidentes, como se indica en los comentarios de dicho apdo. 4. Quizá también podría aplicarse en cuestiones de beneficio privativo (cierre de terrazas, segregaciones, etc.) del art. 10.3, aunque realmente no somos partidarios de esta interpretación cuando ello afecta a la configuración de fachada y supuestos similares, incluidos la mayor parte de los acuerdos contemplados en los apartados de este art. 17.
Con respecto al artículo 17.1 de la LPh, este dice lo siguiente: «1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.»
Con respecto a este punto le indico algunos de los comentarios realizados por Sepin:
«Consideraciones generales
Se unen en la misma regla dos conceptos que no tienen nada que ver entre sí, como son la recepción de telecomunicaciones y los suministros energéticos, como veremos en los epígrafes que se exponen a continuación.
Infraestructura común de telecomunicación
Aquí estamos en un continuo cambio, pues en las anteriores ediciones de esta obra se había mantenido que la redacción del art. 17, regla 1, LPH suponía la clarificación del Real Decreto-Ley 1/1998, que regula la materia, a favor de lo dispuesto en su art. 4.1, que exigía el acuerdo del tercio de la Junta de Propietarios, mientras que en el art. 9.1 se permitía la colocación por solicitud de un solo propietario o del arrendatario.
Pues bien, el nuevo Real Decreto 346/2011, de 11 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento Regulador de las Infraestructuras Comunes de Telecomunicaciones para el Acceso a los Servicios de Telecomunicación en el interior de las Edificaciones, en su art. 6, se establece otra vez la posibilidad de que cualquier propietario o arrendatario pueda exigir la instalación privativa, aun sin contar con el permiso o acuerdo del tercio de los comuneros. Es más, en dicha norma legal, por remisión al anterior Real Decreto-Ley 1/1998, se obliga a la Comunidad a contestar a la solicitud en el plazo de 15 días y, si no tiene lugar la instalación general, el solicitante estará libre de la colocación privativa.
En dicha solicitud constará documentación suficiente para describir la instalación correspondiente, acreditación de que esta reúne los requisitos legales que sean de aplicación y detalle del uso pretendido de los elementos comunes del edificio. Asimismo, deberá incluir una declaración expresa por la que se exima al propietario o, en su caso, a la Comunidad de Propietarios de obligación alguna relativa al mantenimiento, seguridad y vigilancia de la infraestructura que se solicita.
El propietario (cuando la Finca esté en situación de propiedad vertical), o exista Comunidad, solo tiene la facultad de proponer soluciones alternativas, pero no negarse, salvo que los ocupantes vayan a realizar la instalación de la infraestructura general de telecomunicación en el plazo máximo de tres meses.
Además de criticar la incursión de la autoridad administrativa, que realmente lleva consigo el Real Decreto ya citado, el problema se planteará cuando haya negativa de los que tienen que autorizar (se reitera que el silencio después de 15 días supone conformidad), o señalando una diferente apreciación del lugar adecuado para la instalación. Lo que no cabe admitir jurídicamente es que, cuando esta alternativa se ofrece, el solicitante tenga la última palabra, considerando que en estos supuestos el interesado deberá acudir a la vía judicial, acreditando la inviabilidad o superior gasto no justificado de la oferta de la propiedad o de la Comunidad modificando sus previsiones sobre dicha instalación. El procedimiento es el ordinario, según lo establecido en el art. 249.1, apdo. 6, si es arrendatario de finca en propiedad vertical, o apdo. 8, si el edificio se encuentra en régimen de propiedad horizontal.
En definitiva, ahora hay dos posibilidades para este tipo de instalaciones. Una, que se acuerde por un tercio de los propietarios, en cuyo caso pasa a ser elemento común, con todos los gastos para los beneficiados en el momento inicial y en el futuro, aplicando la regla 1 del art. 17 LPH. Y, dos, que sea solicitada y exigida la instalación por un solo propietario (o arrendatario), que deberá permitir la Comunidad, corriendo con el importe el propio interesado. En ambos supuestos, se reitera que estos derechos no pueden ser impuestos si ello lleva consigo una alteración sustancial del edificio o es contraria de forma clara a la estética del inmueble. Cuando exista disparidad de criterios sobre la ubicación de la repetida instalación, no habrá otra salida que acudir a la vía judicial en el proceso antes señalado.
Energías renovables
No se dispone por nuestra parte de conocimientos suficientes sobre las posibilidades técnicas de aprovechar este tipo de energías, indicando que antes de la actual reforma se hacía referencia a la solar, que ahora ha desaparecido.
Pero sí señalar que la Ley permite este tipo de instalaciones tanto en beneficio común como privado. Pues bien, se hace la observación, que vale para cualquier otro supuesto de los contemplados en la regla 1, en el sentido de que esta posibilidad estará siempre supeditada a que no se produzcan problemas para otros elementos comunes o privados, es decir, no se trata de un derecho absoluto, ya que nadie puede pretender, por poner un ejemplo, que se coloque un panel solar que la cubierta del edificio no sea capaz de sostener, por mucho que se alcance el acuerdo del tercio de los propietarios, pues entonces habría que aplicar la regla de unanimidad o de mayoría cualificada que establece la propia Ley.
Suministros energéticos colectivos
Aquí no existen antecedentes legales ni doctrina o jurisprudencia aplicable. No es normal que una finca que no dispone de calefacción central o de aire acondicionado tenga condiciones materiales para instalar este nuevo servicio. Pero si fuera posible técnicamente, reiterando lo dicho en el punto anterior de que la nueva instalación debe supeditarse a que no haya menoscabos importantes en otros elementos comunes, la decisión se podría adoptar por solo el tercio del total de los propietarios, de número y de cuotas, pero sin poder obligar a pagar al resto, por lo menos hasta tanto se enganchen y disfruten del mismo, como se dice en el epígrafe anterior.
Dentro de la posibilidad de instalación de infraestructura para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, cabe preguntarse si este supuesto se puede aplicar para, por ejemplo, cambiar el combustible actual por otro que se considera más adecuado o de mejor rendimiento, con el acuerdo de solo un tercio de los propietarios. La respuesta es negativa. Se estima que se necesita el voto de la mayoría simple prevista en la regla 7 de este art. 17, pues en otro caso, conforme al segundo párrafo de esta regla 1, no se podría obligar al pago a los que hayan votado negativamente, respuesta que desde luego no es admisible cuando la Junta estima que el servicio común de calefacción necesita cambiar de sistema. En este sentido se pronuncian las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de junio de 2002 (SP/SENT/37710) y de 31 de marzo de 2004 (SP/SENT/56613).
Calificación de elemento común
Según la Ley, la nueva infraestructura (debe contemplar cualquier tipo de instalación) tendrá la condición de elemento común, pero solo de utilización de algunos propietarios, los que hayan votado a favor y los que luego se hayan añadido, que son los que podrán decidir sobre el particular y, por supuesto, correr de forma exclusiva con los gastos de todo tipo.
A pesar de lo que se acaba de decir, conforme a lo señalado en el último párrafo de esta regla 1, si la instalación es unitaria e individual, se reitera la postura en el sentido de que en estos supuestos no puede tener la consideración de elemento común, pues ningún otro propietario puede aprovecharse luego o engancharse a un sistema privativo.»
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
Buenas tardes, hace unos 10 años contraté una plataforma de televisión, me instalaron una parabólica, amplificador, cable…con la condición de una permanencia. Pedí permiso y en junta aprobaron que podia instalarla. Ahora descubro que está medio bloque enchufado a la parabólica, puedo pedirles el importe de la instalación?
Igual que pedi permiso, tenian que haberme pedido o informado, no???
Artículo 2.2.3
Gracias
Estimada Maria,
No dejamos de sorprendernos con los comentarios que nos envían ustedes.
Efectivamente usted puso una parabólica con el derecho de uso exclusivo y lo único que se aprobó fue la instalación de esta en la cubierta.
Tiene dos posibilidades en cuanto a lo expuesto: 1ª notificar a través del tablón de anuncios de la comunidad que se va a proceder a desenganchar a todo propietario que no este pagando dicha parabólica y 2º que es complementario a lo anterior se proponga en una nueva junta general extraordinaria que se ponga un punto en el orden del día donde se hable de este tema y buscar una solución en esa junta. En este caso proponer que las personas que se hayan enganchado a la parabólica paguen la parte proporcional del coste de la instalación mas los intereses devengados desde esa fecha y además paguen la parte proporcional de los recibos que haya estado ud pagando por su uso. Si los propietarios enganchados no quieren hacerlo proceda usted a cambiar la clave para que no tengan acceso a es servicio.
Un saludo
Miguel 691564359
Hola, tenemos que aprobar un acuerdo que requiere las 3/5 partes de los propietarios.
– A la reunión acuden el 51% del total de los propietarios, todos ellos con derecho a voto.
– Entre los que no acuden hay un 40% de morosos sin derecho a voto.
En la votacion celebrada en segunda convocatoria se ha votado SI con el 61% de los asistentes a la reunión.
El 29% de los asistentes vota NO
El 10% restanse vota ABSTENCION.
¿Se puede dar por valido el acuerdo tras comunicarselo a todos y si no hay impugnaciones?
Gracias!
Estimado Jaime,
el calculo de las 3/5 partes las debes hacer tú en base a los siguientes criterios:
– los 3/5 se debe a la totalidad de los propietarios que están al corriente de pago, por lo tanto ese 40% de propietarios que no están al corriente de pago no se deben incluir en la totalidad.
– Los 3/5 se deberán conseguir en los que estén al corriente de pago. Si esa cantidad de propietarios y coeficientes están dentro de los que han ido a la reunión ya se tendrían la mayoría cualificada requerida. Si no es así entonces se tendrá que enviar la notificación a los propietarios ausentes y esperar la contestación o no durante los treinta días naturales siguientes a la presentación de los resultados.
un saludo
Miguel 691564359
Buenos dias.
Dentro de poco tendremos una junta general ordinaria.
En la Orden del dia hay varios puntos, pero el punto con el cual va mi pregunta es:
Acuerdos a tomar respecto de la apertura de la piscina conforme a la normativa aprobado por razón del covid-19 segun la orden 668/2020, de 19 de Junio de la consejería de sanidad de la comunidad de Madrid.
-Si en el estatuto de la comunidad en las normas de regimen interno en el punto de la piscina pone, la piscina se mantedra en condiciones de uso en el periodo comprendido entre el 15 de junio y el 15 de Septiembre.
¿Se podria votar e,l si se abre o cierra la piscina?
¿Cual seria el sistema de votacion y que mayoria se necesitaría para un o un si?
¿ Tendria que poner en el acta de la junta general ordinaria modificación del estatuto de la comunidad?
Muchas gracias.
Estimado Oscar,
La situación actual sobre las piscinas es una situación que implica de momento un riesgo y que se necesitan hacer actuaciones de seguridad que podrían conllevar incluso hasta el cerramiento de la piscina por parte de la junta de gobierno. Tenga ud en cuenta que el riesgo de contagio aún no ha desaparecido y por lo tanto las decisiones tienen que ser muy comedidas y ajustadas a la situación actual. Que se quiere hacer una junta para saber la opinión de la mayoría de los propietarios es una decisión, que será la menos mala, porque será una decisión compartida por lo propietarios.
Debemos de entender que si se deja a criterio de la mayoría de los propietarios, esta mayoría, será por mayoría simple de los propietarios presentes y representados en segunda convocatoria.
En ese caso la decisión no debe de afectar a lo reflejado en los estatutos ni a lo que indica el articulo 17.3 de LPH.
Por experiencia personal podemos decirle que nosotros no hemos abierto alguna piscina por decisión mayoritaria y otras piscinas se abrirán porque así lo han decidido los propietarios.
Un saludo
Miguel 691564359
Buenas tardes Miguel
Hace 8 años compré un apartamento. Tenemos un patio comunitario somos 54 vecinos.
Los vecinos del bajo sacan sus mesas durante todo el año para comer y cenar.
Ahora les decimos que no se puede tener lla mesa y sillas fuera ya que están ocupando una zona común
Ahora ellos dicen que esa zona es de su propiedad pues llevan más de 10 años utilizándolo
Mi pregunta es .. este espacio es de su propiedad pasado este tiempo ?? No está vallado ni nada por el estilo, solo mesa y sillas
Gracias
Estimado Luis.
Veo que algunos vecinos tienen una forma muy particular de interpretar la ley.
Si hay un patio comunitario de uso privativo no les da derecho a sacar las mesas para cenar en el mismo, esto tiene que estar aceptado por la mayoría de los propietarios en Junta de propietarios. Si no hay nada relacionado con esto no deben hacerlo. solución, denunciar este hecho ante el juzgado si dichos propietarios no se avienen. Si además de ocupar un espacio de forma ilícita generan ruido no duden en llamar a la policía municipal si fuera necesario.
Saludos
Miguel
691564359
Buenas noches: En una urbanizacion, tenemos una Intercomunidad, en la que se incluyen los jardines comunes, piscinas comunes, zonas de paso y accesos a los edificios.
Pretende el Presidente de la Intercomunidad, instalar placas solares, para lo que ocupa parte de los jardines comunes, con el fin de generar energia electrica, que disminuyan el pago de esta que mueve bombas de las piscinas y alumbrado de calles.
Su instalación sobre pergolas, situadas sobre el jardin, van a afectar al paso de las personas, una alteracion del jardin, por su ocupacion de espacio y especialmente, un cambio de estetica del jardin sustancial, y visible, a la altura de las personas.
Agradecemos su información de:
– ¿si es posible la obligacion de instalarlas al votarse en Junta?
– ¿porque articulo de la LPH, se obligaria?
– ¿mayoria necesaria de votos para su instalacion?
– ¿valoracion del voto presunto en este caso?.
Agradecidos
Alberto
Estimado Alberto,
su pregunta no tiene una contestación rápida y más bien es objeto de análisis de su comunidad en el mas amplio sentido de la palabra.
Dependerá de cómo afecte la instalación de las placas solares y sobre todo de la normativa existente en la Escritura de División Horizontal y de los Estatutos.
Si en los Estatutos indica que existe una norma restrictiva con relación a la instalación en elementos comunes de nuevos elementos o de cambio de uso esta claro que se necesitará la unanimidad de los propietarios. Si por otra parte no existe ninguna limitación en la Escritura de División Horizontal o los Estatutos, la mayoría cualificada de los 3/5 sería suficiente para hacer las modificaciones necesarias.
También tenemos que tener en cuenta que un cambio de estética de los elementos comunes podría conllevar a una decisión por unanimidad.
Sería necesario ver el proyecto para saber cómo afecta este a todas estas cuestiones que hemos comentado, yo me inclino que para todas aquellas cuestiones que no alteren los estatutos o el título constitutivo se aprueben por los tres quintos del total de los propietarios como indica el artículo 17.3 de la Ley de PRopiedad Horizontal. Tengan en cuenta que en el caso de utilizarse los 3/5 como mayoría cualificada deberán tener en cuenta lo que dice el art. 17.8 de la LPH en relación a los 30 días naturales que se deben de dar a partir de la entrega del Acta.
un saludo
Miguel
691564359
Buenas noches, Miguel
Esta mañana hice una consulta sobre mayorías necesarias en aplicación del artículo 17 de la LPH, y resulta que la tengo que ampliar a otro aspecto.En concreto, se trata de cambiar la ubicación de la caldera de calefacción central, Ahora esta situada en el sótano y así consta en la Escritura de División Horizontal pero hemos aprobado en junta cambiarla por una nueva porque la actual está muy vieja ¿Que mayoría se necesitaría para ubicarla en la cubierta?
Muchas gracias por tu ayuda.
Saludos,
Buenos días, Miguel:
Veo publicada una consulta que hice anoche, pero no veo otra que hice el mismo día pero con anterioridad.. La formulo de nuevo por si no hubiera llegado.
Quisiera plantear en junta el cambio de combustible de gasóleo a gas natural en mi comunidad, que tiene sistema centralizado. ¿Cuál es la mayoría necesaria para aprobar el cambio? Me dicen que necesitaría una acometida nueva y que por tanto, se tendría que aprobar por mayoría, pero con asistencia de 1/3 de los propietarios. ¿Es correcta esta interpretación?
Muchas gracias por su ayuda
Buenos dias Concha
Te reevío de nuevo la respuesta
Buenos días Concha.
Te copio lo que se indica en una sentencia del tribunal supremo en la editorial jurídica Sepin que clarifica tu pregunta:
La resolución del Tribunal Supremo viene a clarificar, una vez más, que el hecho de llevar a cabo sustituciones de elementos comunes, aunque sean de importe elevado, no permite a los propietarios disidentes anular el acuerdo y tampoco dejar de pagar, aplicando el actual art. 11.2 de la LPH (anteriormente art. 10), incluso si supera las tres mensualidades de gastos ordinarios, pues esta posibilidad solo existe si realmente la obra lleva consigo una «nueva instalación o servicio o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble…….», que es lo que establece el apartado 1 del citado art. 11.
Es decir, si una Comunidad considera necesario el cambio de calderas de calefacción o de combustible y toma la decisión por mayoría de la Junta, no cabe la aplicación del repetido precepto, pues en el fondo se trata de adecuar y mantener un servicio común ya existente. Se podrá compartir o no el criterio mayoritario, pero debe aceptarse y cumplirse, salvo que por vía de impugnación judicial, en la forma y plazos del art. 18 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, se consiga una declaración a favor de los disidentes, que solo tendrá lugar en supuestos excepcionales y de claro abuso de la Comunidad, pues lo que de ninguna manera cabe es que la postura de la minoría se imponga sobre el resto y que puedan dejar de pagar por su simple criterio subjetivo.
En definitiva, que este tipo de sustituciones de elementos o servicios comunes (calderas, ascensores, tejados, etc.), en aras de una adecuación técnica y actualizada de los mismos, solo necesita del acuerdo de la mayoría de la Junta, que es lo que fija la Sentencia comentada, que viene a confirmar la jurisprudencia anterior, entre ella la del mismo Tribunal Supremo de 17 junio 2002 (SP/SENT/37710), cuyo extracto figura al final de este comentario, sin que la minoría o el propietario disidente pueda dejar de cumplir la decisión de la Comunidad, ni tampoco dejar de pagar la cuota correspondiente, aunque exceda de las tres mensualidades ordinarias del art. 11.2 del art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos días, Miguel:
No veo publicada una pregunta que hice ayer, la envió de nuevo por si no te hubiera llegado.
Quisiera saber cuál es la mayoría necesaria para cambiar de gasoleo a gas natural en mi comunidad, que tiene un sistema de calefacción centralizado. ¿Es necesario que lo aprueben 1/3 de los propietarios?, o se aplica el 17.7.
Muchas gracias por tu ayuda
Saludos,
Buenas tardes Miguel:
No veo publicada y pendiente de respuesta una pregunta que hice ayer. La envió de nuevo por si no te hubiera llegado.
Quisiera saber cuál es la mayoría necesaria para cambiar de gasóleo a gas natural en mi comunidad, que tiene un sistema de calefacción centralizado. ¿Es necesario que lo pidan 1/3 de los propietarios o se aplica el 17.7?
Muchas gracias por tu ayuda
Saludos
Cuantos votos se necesitan para cambiar el sistema de alumbrado de una comunidad de vecinos
Hola Felix.
Si lo que se pretende es cambiar el alumbrado de la escalera y pasar por ejemplo de una luz standard a un led o solicitar sensores de presencia con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto sería suficiente.
Saludos.
Miguel
691564359
Vivo en una urbanizacion de chalets desde hace mas de 50 años. Ahora han entrado a vivir un grupo de jovenes y quieren poner barreras para cerrar el paso a las calles de la urbanizacion y para entrar nos dan una llave que levante las barreras. Aqui viene mucha gente de servicios, panaderos, fruterias, supermercados a traer nuestras compras y un etc, incluido el cartero y para facilitarles el acceso a nuestras casas tendriamos q acudir hasta las barreras para abrirles. Somos gente mayor y a mi no me interesa tener que andar asi. Puedo negarme y que no pongan barreras? Que mayoria les hace falta para conseguirlo y obligarnos a ponerlas? muchas gracias.
Estimada Puri,
para incorporar un nuevo servicio como se pretende entendemos que se debe utilizar el art.17.3 de la LPH. Este articulo habla que para la incorporación de un nuevo servicio de estas características se necesita los 3/5 de la totalidad de los propietarios. También es necesario aplicar el art. 17.8 de la LPH que indica que se debe de informar a todos los propietarios de la intención de incorporar este nuevo elemento para que expresen su opinión.
saludos
Miguel
691564359
Buenas tardes, soy presidente de una comunidad de apartamentos, en la que un propietario vive de forma premanente todo el año.. El hijo de este propietario, ha sufrido un accidente y ha quedado invalidado en una silla de ruedas, Este chico, no vivia con su padre, pero a raiz del accidente, el padre quiere acogerlo en su vivienda. El problema se plantea cuando la silla de ruedas no entra por la puerta del ascensor, y ésta, requiere una modificación que amplie el espacio de entrada. Está la
comunidad obligada a acometer dicha modificación ? las cuota anuales de mantenimiento son 500 E por vecino y año (Somos 20 propìetarios) El coste de la reforma seria S/ presupuesto de 9.500 E.
Gracias anticipadas. Saludos cordiales.
Estimado Rafael:
Si están obligados a modificar el espacio de cabina del ascensor, para realizar esta obra vd. lo único que tiene que hacer es acometer la obra con las limitaciones que indica el apartado del artículo 10.1 que dice lo siguiente: «Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.» Al aplicar los 500 € anuales por propietario por 20 propietarios son 10.000 € que asumen el presupuesto de los 9500 €.
Un saludo.
Miguel
691564359
Buenas noches, en una votación de junta de propietarios como se computarian los votos de una familia con 4 propiedades (padre, madre, y dos hijos) cada uno con una propiedad.
Muchas gracias.
Atentamente.
Buenas días, tengo varias dudas sobre diversos sucesos que me han pasado.
En un bloque de apartamentos algunos propietarios decidieron llevar a cabo una serie de renovaciones y conservación de Jardines, Parking, cerramientos etc, con un coste muy elevado y en donde muchas de las reformas no se puede definir como conservación o mantenimiento, se puede interpretar mas como embellecimiento o mejora para hacer un complejo residencial de lujo.
En la reunión algunos propietarios votamos en contra pero nos han obligado a pagar de momento (2 derramas que supera en más del 200% de los gastos ordinarios anuales), nos hemos quejado al administrador y junta de gobierno, alegando los derechos de los que votamos en contra y lo que dice el artículo 17.4 de la LPH pero no nos hace ningún caso.
Hemos solicitado reuniones con el presidente pero nos da largas y en la gestoría que se encarga de la gestión nos comenta que lo arreglemos con el presidente.
Por otro lado, al ser la mayoría de origen extranjero las actas se entregan en otro idioma y si la solicitamos que nos la envíen en castellano nos cobran por la traducción.
He realizado algunas averiguaciones y según me he informado muchas de las reformas no estaban vinculadas a la licencia solicitada para la reforma, es decir que es posible que algunas de las reformas de construcción sea ilegal.
Existen algunos otros propietarios españoles que en el momento de la votación no estaban al dia en los pagos o recibos de comunidad y como tal no pudieron votar en contra y según ley deben asumir las consecuencias de la mayoría de derramas de dicha decisión, pero yo personalmente estaba al dia EXCEPTO el coste de la traducción de un acta que solicite en castellano y en donde no tenía fecha del pago.
Solicite las cuentas de la comunidad a la Gestoría y en ella existe una partida de mas de 20.000 € de gastos varios y en donde no pueden justificar dichos gastos varios, y me dicen que es legal, que contablemente existe legalmente una parte de gastos Varios sin tener que justificar.
1.- ¿Podríamos denunciar o demandar a la administración o junta de gobierno por incumplir la LPH?
2.- ¿Si denuncio a la administración pública de dichas obras ilegales, tendría que pagar las consecuencias que de ello resulte? o ¿Puedo denunciar al Presidente por irregularidades exigiendo responsabilidades?
3.- ¿Es legal que me cobren por una traducción en castellano si estamos en España?
4.- ¿Estan obligados a Justificar dichos gastos Varios? Se que existe un % de gastos varios según contabilidad sin necesidad de justificar, pero no se cuanto es de %..
5.- Tengo entendido que lo que se trate de embellecimiento, los propietarios que han votado NO, no están obligados a asumir su parte del coste, ¿ Es correcto? y ¿ Deben asumir los costes del mantenimiento de dicho embellecimiento en su cuota ?
6.- ¿ Cuanto tiempo tengo para recurrir o denunciar dichos actos?
Gracias de antemano.
Atentamente Javier
Buenas días, tengo varias dudas sobre diversos sucesos que me han pasado.
En un bloque de apartamentos algunos propietarios decidieron llevar a cabo una serie de renovaciones y conservación de Jardines, Parking, cerramientos etc, con un coste muy elevado y en donde muchas de las reformas no se puede definir como conservación o mantenimiento, se puede interpretar mas como embellecimiento o mejora para hacer un complejo residencial de lujo.
En la reunión algunos propietarios votamos en contra pero nos han obligado a pagar de momento (2 derramas que supera en más del 200% de los gastos ordinarios anuales), nos hemos quejado al administrador y junta de gobierno, alegando los derechos de los que votamos en contra y lo que dice el artículo 17.4 de la LPH pero no nos hace ningún caso.
Hemos solicitado reuniones con el presidente pero nos da largas y en la gestoría que se encarga de la gestión nos comenta que lo arreglemos con el presidente.
¿Podríamos denunciar o demandar a la administración o junta de gobierno por incumplir la LPH?
Gracias de antemano.
Atentamente Javier
Estimado Javier:
Como bien dices y eres conocedor e la ley de la propiedad horizontal, siempre te queda el recurso de presentar una demanda para que sea el juez quien dictamine si lo que se está haciendo es un abuso de derecho y no se está interpretando bien la lph. haciendo mejoras que no son propias de la conservación.
Aquí lo que se trata de dirimir es si es mejora o no, para ello tendrán que ir al juzgado de primera instancia presentando la demanda pertinente.
Saludos.
Miguel
691564359
Buenos dias, muy interesante su articulo. Asimismo, le quería consultar. Para el arrendamiento de unos bajos comerciales pertenecientes a la comunidad de vecinos ,¿ se necesitaría la unanimidad o la mayoria de 3/5?
Gracias de antemano.
Un saludo.
buenos dias
Miquel soy angel sacie , soy propietario de un local en la comunidad mar de bering 17 28033 madrid
desde el año 1971 tengo licencia de taller mecánico pero en una visita del ayuntamiento concretamente de departamento de medio ambiente me exigen una actualización que consiste en una arqueta de grasa y una chimenea, pues pido la autorización a la comunidad para instalar el tubo de gases y el resultado a sido del total de vecinos cof.76.4 a favor y 23.6 en contra y el administrador dice que no aprueba la instalación y esto me destroza mi forma de poder seguir por riego de sanciones y posible anualidad de mi actividad por pare de la administración, le pido por favor que me indique como puedo defenderme de este atropello contando con su experiencia para poder delegar en usted cuanto me solicite. en espera reciba un cordial saludo
Buenas tardes Angel:
Creo que la respuesta a sus necesidades la tiene en este artículo de la Empresa Safinco donde se describe perfectamente las decisiones tomadas por el juzgado de 1ª instancia, la Audiencia provincial y el Tribunal Supremo https://safinco.com/instalaciones/337-instalaci%C3%B3n-de-salida-de-humos-a-trav%C3%A9s-de-patio. Creo que deberás ponerte en manos de un/una abogado.
Saludos
Buenos días, en mi comunidad tuvimos que hacer una junta extraordinaria. El motivo es que en la escritura de división horizontal aparecen 3 fases. La nuestra es la primera, y por la crisis años después ahora se han construido las dos siguientes. Ha habido algunas modificaciones menores de metros cuadrados en las mismas, y la promotora nueva nos solicitó que hiciéramos la junta para modificar la escritura a la nueva realidad, ya que en el registro se lo exigían.
Se votó por unanimidad, que es lo oblidado por ley, con un resultado positivo. Al día siguiente un vecino que no asistió mandó un email indicando que votaba de forma negativa. El acta de la junta se mandó por correo electrónico diez días más tarde. ¿Este voto se tiene que tener en cuenta según el artículo 17.8 de la ley de propiedad horizontal? En ese caso la votación sería negativa, al no haber unanimidad.
Otra duda, sin nuestra autorización, ¿como lo tiene que hacer la nueva promotora, nos puede denunciar?
Un saludo y gracias.
Buenas tardes Luis:
El cambio o modificación de los m2 se debe de hacer con la unanimidad de todos los propietarios y para ello se debe de realizar en base a lo que dice el artículo 17.8 de la LPH. para quienes no lo conozcan lo transcribimos aquí: «8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.»
Esta persona que estaba ausente les ha enviado su opinión por lo tanto se está dentro del plazo.
Ahora bien la pregunta es se debe perjudicar toda una comunidad por la decisión de un propietario, en esto tendrían que ponerlo en manos de un abogado si procede con objeto de que esta actuación por parte de este propietario pudiera constituir un abuso de derecho.
Le mando un artículo de abuso de derecho en nuestro blog: https://adminfergal.es/el-abuso-de-derecho-en-las-comunidades-de-propietarios/
Un propietario no debería condicionar el desarrollo de una comunidad si no está perfectamente justificado y este acorde a derecho.
Saludos.
Miguel
691564359
hola, estoy en la siguiente situacion, estoy divorciado pero no he hecho todavia la liquidacion de bienes, con lo que la vivienda esta en regimen de gananciales y la propiedad esta al 50% y mi ex el otro 50%.
La vivienda esta dentro de una comunidad de propietarios de 296 viviendas, que incluye varias escaleras, yo cambie de domicilo en 2018 y mi ex se queda en la vivienda.
Parece ser que el año pasado 2021 se juntan los vecinos de la escalera que son 16 viviendas con la mia, y deciden poner ascensor.
Para poner el ascensor deciden hacer una comunidad nueva, con su titulo constitutivo y estatutos nuevos, que queda dentro de la comunidad que existe de 296 viviendas.
Ni mi expareja ni nadie, me dice nada de todo esto y ni de los acuerdos a los que han llegado, yo me entero hace dos dias cuando voy a ver a mi hijo y me encuentro las obras y cuando pregunto a un vecino me dice que son para poner el ascensor y me cuento lo que he comentado antes.
Cuando me entero de esto me dicen que mi ex es la que ha estado en las reuniones y dan por valido que yo me he enterado
¿se puede crear una comunidad, el titulo constitutivo y los estatutos, sin decirme nada de nada?
¿que mayoria se necesita para crear el titulo y sus estatutos?.
¿puedo impugnar o anular los acuerdos ?
han empezado la obra sin estar el total de dinero para ello, pensando en las subvenciones.
¿puedo pedir que se paren las obras y que no sigan si no esta todo el dinero recogido?
gracias anticipadas, un saludo
Buenos días Jose.
Lo primero que tengo que decirle es que estas cosas nos pasan por no ser cautos. Si sales de una vivienda debes de regularizar esta situación, porque desde el año 2018 ya has tenido tiempo para gestionar este tema, sino te pueden pasar cosas como esta, que después de 4 años se te venga un marrón de estas características y todos los gastos extraordinarios vayan al 50% de bienes gananciales y por lo tanto tengas el 50% de responsabilidades. Espero qu tu mujer, que ha participado en las reuniones correspondientes, sea comprensiva y entienda que este gasto lo deba pagar ella que es quien lo disfruta.
Perdóneme y se lo digo con todo el cariño del mundo, esto es un ejemplo de lo que no se debe hacer desde una perspectiva legal.
Una subcomunidad se puede crear en un portal con objeto de gestionar todo el tema relacionado con la puesta en marcha de un nuevo ascensor.
El artículo 2 de la LPH dice claramente en su artículo d) que la lph será de aplicación a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
En este sentido , mi opinión es que todo se ha hecho de forma adecuada y que la mejor opción es que hable con su exmujer para que sea ella quien realice los pagos que corresponda y desde luego regularizar la situación que tiene vd. sobre los bienes gananciales.
Un cordial saludo.
Miguel
691564359
En la escritura de obra nueva y división horizontal pone expresamente los locales están exentos del pago de zaguán de entrada ,de escalera y terraza o azotea.
La comunidad quiere hacer los estatutos de comunidad , en el cual anular dichos artículos de división horizontal y a la vez poner un ascensor en la escalera , a pagar incluso los locales.
¿Pueden unos estatutos de comunidad anular estos artículos de la escritura de división horizonta?.
l
Estimado Jorge:
Los Estatutos se hacen con el acuerdo y la unanimidad de todos los propietarios. Si vds. no está de acuerdo no puede haber nuevos estatutos. No obstante el ascensor que sea nuevo lo tienen que pagar todos incluidos los locales.
Le paso un enlace donde vienen diferentes sentencias que se habla de este tema. Es obligatorio la participación de los locales independientemente de lo que digan los estatutos que solo afectan para el mantenimiento pero no para un nuevo ascensor.
https://adminfergal.es/instalacion-nuevo-ascensor-y-obligaciones-pago-todos-los-propietarios-incluidos-locales/
Saludos.
Miguel
691564359
¿Que porcentaje es necesario en una comunidad para ser aprobado la envolvente de un edificio, bien con SATE o FACHADA VENTILADA?.
GRACIAS
Hola Antonio:
Con respecto al tema de las obras la ley de propiedad horizontal en su artículo 17.2 dice lo siguiente:
«La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.
Le reporto mas información sobre este tema a través del siguiente enlace de mis compañeros de Asturias que espero sea de vuestro interés:
https://www.administradoresfincasasturias.es/la-ejecucion-de-una-fachada-ventilada-es-una-obra-necesaria-722.html#
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Hola, no entiendo por qué las decisiones en 17.7 pueden ser definitivas sin permitir el retraso de 30 días para permitir que se produzcan objeciones. No proporciona ninguna salvaguardia contra las decisiones tiránicas o abusivas si a una reunión sólo asiste el 2% de los propietarios.
Hola Graeme. Dejo constancia de tu comentario, pero nosotros no hemos hecho la ley.
Gracias
Un saludo
Miguel
691564359
Buenas tardes,
En una comunidad de vecinos donde soy propietario de un piso que he arrendado, han decido convertir una bodega de la comunidad en trasteros. Pero me dicen que solo pueden optar a dichos trasteros los propietarios residentes. Aunque lo haya aprobado la mayoría, ¿Es eso legal?
Muchas gracias
Hola Francisco:
A no ser que la escritura de división horizontal o bien los estatutos digan lo contrario, la bodega de legalizarse deberá hacerse teniendo en cuenta a todos los propietarios residentes o no. El optar a dichos trasteros no puede ser solo para los residentes ya que todos los propietarios tienen los mismos derechos.
Siempre tiene la opción de reclamar sus derechos a través del juzgado.
un cordial saludo
El una urbanizacion con un bloque de pisos y 5 chalets, existe una puerta de entrada a la urbanizacion pegada a la puerta de entrada a los aparcamientos y tres puertas de baja altura, una de ellas es el camino natural de salida peatonal de los chalets, que los vecinos se empeñan en mantener cerradas, es legal mantener estas puertas cerradas tanto en entrada como en salida? hay alguna normativa que nos diga como actuar en estos casos?
Saludos y gracias
Estimado Manu:
No entendemos muy bien su pregunta. Lo que me quiere decir si las puertas de acceso a los aparcamientos deben de estar cerradas con llave. Si es así decirle que desde el aparcamiento hacia el exterior bien sea de salida bien sea de acceso al ascensor o escalera deben de estar pensadas para que la salida se consiga con una puerta cortafuegos con barra antipánico. Si es al contrario y la puerta es de acceso al aparcamiento, deberá tener una cerradura que debe de estar cerrada y que se abrirá con una llave que deberá estar en poder de cada propietario.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenas, quería realizarle la siguiente consulta. En mi edificio hay dos Comunidades, una de viviendas y otra de cocheras y trasteros. Las cuotas de participación de todo suman 100, con lo que entiendo que solo hay un título constitutivo.
Hasta los gastos se han repartido a partes iguales, los propietarios de cocheras y trasteros pagaban sus gastos a partes iguales y los propietarios de las viviendas los suyos también a partes iguales. Decir que hay propietarios de viviendas que no tienen cocheras y propietarios de cocheras que no tienen vivienda.
El problema surge cuando en la comunidad de cocheras algunos vecinos quieren pasar al sistema de cuotas de participación, haciendo el reparto de gastos, elevando el porcentaje de solo las cocheras y los trasteros al 100%. Esto no sería modificar las cuota participativas? Yo entiendo que las cuotas y coeficientes se calcularon originalmente en base al edificio entero, con sus zonas comunes y para este cambio sería necesaria unanimidad.
Buenos dias, si una cuota de Comunidad incluye de manera conjunta la de Bloque y la de zonas comunes por tener servicios de agua y luz sin individualizar con todos los demas bloques(antiguos aparthoteles hoy pisos individuales), se considera ésta como cuota a tener en cuenta a la hora de ver si superan o no las cuotas de derramas extras? Es decir, si una reforma supera en X meses la cuota de comunidad de ese bloque, no habria obligacion de asumirla… Pero qué cuota de comunidad se tendría que tener en cuenta? La total con zonas de condominio que va junto a la de torre ( por no estar dividida), o la de bloque solo? Gracias
Hola. En mi comunidad quieren cambiar la fachada entera y poner un aislante con perfil y cerámico por motivos de eficiencia energética. El cambio es radical tanto en diseño, color y formato. Además quieren que los locales que no les afectarían esta modificación segus estatutos se les exige que page su porcentaje.
Primera pregunta.
Cuantos votos o qué porcentaje es necesario para dicha modificación.
Segunda pregunta.
Los locales estarían exentos del pago o se obligaría.
Un saludo
Alejandro
Estimado Alejandro:
Cuando se trata de fachadas dependerá del deterioro de las mismas. Podría ser una decisión directa del Presidente o bien es una decisión de la junta de propietarios, en ese caso sería los 3/5 de la totalidad de propietarios.
Me explico con mas detenimiento.
Si el problema es evidente y hay peligro de derrumbamiento de la fachada dando lugar a actuaciones de seguridad y habitabilidad se podría aplicar el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que dice lo siguiente: » 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
En este caso solo será necesario la puesta en marcha del artículo 10.2 que dice lo siguiente: «2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
Puede ser que sea por aplicación 10.3.b que dice lo siguiente:
«b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días Miguel, vivo en una comunidad de 250 viviendas con diferentes portales, un grupo de propietarios quieren destituir a la administradora por diferentes motivos y no por apropiación.
Han convocado una junta extraordinaria para el día 6/11 avisaron con fecha 31/10, en la que quieren elegir secretario y a continuación votar el cese.
Me gustaría saber cuántos votos necesitan para destituirla en segunda convocatoria y si lo que intentar hacer entra dentro de la legalidad.
Muchas gracias de antemano.
Pascual:
Si se va a destituir a un Secretario-Administrador en Junta General Extraordinaria u Ordinaria es suficiente con la mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Buenos días,
En mi comunidad de propietarios se ha hecho una reunión para cambiar una pista de tenis por una de pádel, aunque algunos vecinos usamos actualmente dicha pista de tenis.
El presidente hizo una junta en la que nos indicó que basta con un tercio de 3/5 de los votos para poder llevar a cabo el cambio.
Mi pregunta es, ¿no sería necesario la unanimidad para este cambio, puesto que en el título constitutivo indica «zona verde y deportiva dónde existe una pista de tenis y una piscina».
Tambien viene indicado en las escrituras de mi casa, que tenemos pista de tenis.
Al realizar el cambio ya no podría usarse más para el tenis, puesto que las dimensiones, el suelo es totalmente diferente por lo que entiendo que es un cambio en una de las instalaciones que viene reflejado en el título constitutivo?
He leído en un foro que hay una ley que defiende esto, pero estoy buscando por internet no sé dónde encontrar una copia de dicha ley.
Es correcto que se necesitaría unanimidad para dicho cambio? y si es así dónde podría encontrar una copia de dicha ley?
Muchas gracias por adelantado por vuestra ayuda.
Saludos
Buenas tardes Gema:
Se trata de la supresión de un servicio y de la creación de otro nuevo, por lo que, en ambos casos, consideramos aplicable la regla 3 del art. 17 LPH, de tal modo que sería necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, es decir, no solo de los presentes en la Junta, sino también de los ausentes que, una vez notificado el acuerdo, deberán contestar en contra en el plazo de 30 días, pues, en caso contrario, se consideran a favor, como señala la regla 8 del citado precepto legal. De este modo, lo adoptado en Junta puede ser ratificado o dejado sin efecto al ser preceptivo contar con la totalidad de los propietarios.
Un cordial saludo
Miguel
691564359
Muchísimas gracias Miguel por tu ayuda.
Pero para este cambio de servicio va a haber un cambio en las instalaciones, en el título constitutivo indica pista de tenis, al venir reflejado dicho servicio y pista en las escrituras y dado que no se va a poder ya usar para ello, no debería ser necesario unanimidad y reflejar dicho cambio en el título constitutivo en el registro?
Perdona que insista en la consulta, es parte por mi ignorancia y parte por mi interés personal.
Muchas gracias por tu atención.
Saludos
Hola quisiera saber si para establecer derecho de tanteo y retracto de los vecinos en 1 acuerdo de la Junta de Propietaros se necesita unanimidad. No aparece en la escritura matriz no en los estatutos de comunidad. Gracias
estimado Jose Ignacio:
Si se quiere establecer unas condiciones donde se pongan entre propietarios el derecho de tanteo y retracto. Esto debe de hacerse por unanimidad e inscribir dicho derecho en el Registro de la Propiedad.
Saludos
Miguel
691564359