Cerramiento de terraza con perfilería de aluminio
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Cerramiento de terraza con perfilería de aluminio
Importante es que en las comunidades se tengan en cuenta tanto la normativa para el cerramiento de terrazas en relación a la Ley de Propiedad Horizontal, como los pasos a dar ante el Ayuntamiento para que nos den la licencia y podamos realizar las obras necesarias, sino lo hacemos bien pueden pasarnos cosas como las que nos han escrito en nuestro foro y que hemos procedido a su contestación:
P. Buenos días. Os expongo mi caso, por si me podéis ayudar. Tengo un dúplex con terraza. En la terraza, estoy realizando una obra que consiste en unos cerramientos con aluminio. Comento esto, porque antes de iniciar las obras, hablé con el Administrador para que me indicara como tramitarlas. Sus indicaciones fueron , que otros vecinos lo habían hecho anteriormente y no había problema, pero que el cerramiento, debía ser como el de mis vecinos (no ladrillos, cerramiento de aluminio, etc…) y que además debería de hablar con el vecino de arriba y colindantes, para avisarles y no les causara ningún problema, cosa que hice, tal cual las indicaciones del Administrador. He comenzado las obras sin que haya ningún problema, salvo por un vecino, al que no le afecta para nada mi obra, pero ha decidido quejarse. El caso, es que en los próximos días se va a tratar el asunto en reunión de la comunidad y me gustaría ir preparado. Podrían obligarme a derribar lo que ya he construido? (que votación se necesita para ello?), que medidas puedo tomar yo al respecto?…..El presidente me dice ahora que las obras se debían de haber reflejado en acta, pero ante todo, les quiero dejar claro, que yo actué conforme me indicó el Administrador (y que el problema radica en que el Administrador, al que recurrí, para que me diera indicaciones de como actuar legalmente, no me dio indicaciones correctas), que si se me hubieran indicado otra cosa, así lo habría hecho, que empecé las obras porque me dieron CONSENTIMIENTO VERBAL y que si me hacen derribarlas, después de actuar conforme a sus indicaciones, me causará un grave problema económico. En cualquier caso, las obras que estoy realizando, son idénticas a las que han hecho otros vecinos anteriormente. Que debo hacer?, debo pedir un arbitraje?. Para hablar de este tema, el asunto debe ir en el orden del día o se puede tratar en ruegos y preguntas? Que votación y mayoría se necesitaría en cada caso?
Muchas gracias de ante mano.
R: Estimada Soledad:
Con respecto a las cuestiones solicitadas en su pregunta tiene diferentes respuestas en otros artículos a los cuales le haré referencia:
https://adminfergal.es/denuncia-por-cerramiento-de-terraza/
https://adminfergal.es/cerramiento-de-mi-terraza-y-rehabilitacion-de-fachada/
https://adminfergal.es/terraza-defecto-de-construccion/
https://adminfergal.es/cerramiento-de-un-balcon/
A continuación le contesto a sus preguntas:
– Los cerramientos con aluminio se consideran un cerramiento de fachada y no solo se debe de consultar con los propietarios de al lado sino también con la junta general. Tengo en cuenta que los cerramientos en terraza están especificados en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.3.b que dice textualmente lo siguiente:
“b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.”
Cuando se trate su asunto en la comunidad tendrá que notificar por desgracia que no ha sido bien informada y que debido a una mala información se ha encontrado en esta situación. Si la ratificación de la instalación no se decide por las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios, quiere decir los presentes y los ausentes, según se especifica en el propio artículo, deberán de derribar lo construido. Si a pesar de que no tienen la mayoría de los 3/5 de la totalidad, deciden mantener la obra podría verse en una situación compleja y que podría conllevar a una denuncia ante el juzgado y que sea el juez quien dictamine la situación.
Por lo que podemos determinar tampoco hay una licencia de obras ante el ayuntamiento para realizar la obra de la terraza, esto puede conllevar también a que si se realiza la denuncia de la obra en la terraza, el Ayuntamiento le requiera en primer lugar el acta donde venga la conformidad, si no la tienen es posible que el Ayuntamiento no le de la correspondiente licencia con lo que deberá derrumbar la construido.
También debemos decirla que no siempre los jueces están a favor de eliminar lo construido sino que tienen en cuenta otras terrazas ya construidas por lo que pudiera ser que tomar la decisión de admitir su construcción e impedir el derribo, dependerá del juez y de los antecedentes que se presenten, obra realizada, tipo de construcción, etc.
Por ejemplo la Audiencia Provincial de Málaga AP Málaga, Sec. 4.ª, 8-4-2011 dice lo siguiente: “La Comunidad incurre en abuso de derecho al pretender el derribo de la obra de cerramiento ejecutada en la terraza de la comunera, lo que comportaría una discriminación con otros comuneros que las han alterado”.
Una cuestión que debe quedar clara es que vd. no puede justificar su actuación por desconocimiento y por dejarse recomendar por el Administrador, vd. tiene unas obligaciones según ley que debe de cumplir, otra cuestión es que el Juez pueda darle la razón y otra cuestión será las actuaciones que pudiera realizar contra el Administrador si es que proceden.
Les dejamos otros enlaces que podrían ser de interés:
Cerramiento terraza con cortina de cristal sin perfilería tipo Lumon
Cerramiento de mi balcón/terraza y rehabilitación de fachada
Fdo. Miguel Fernández
Administrador de Fincas en Madrid y Guadalajara
SE PUEDEN CUBRIR LOS BAJOS DE UN PATIO DE LUCES EL CUAL TIENE UN DESAGUE Y QUE TIENE ACCESO EL VECINO DEL ENTRESUELO?
Buenos días Pedro.
Un bajo de un patio de luces que suelo tener acceso al mismo por el propietario del entresuelo es lo que solemos llamar un elemento común de uso privativo. Este elemento solo se puede variar tanto en el suelo, como en la fachada como en el vuelo si la Comunidad da permiso para ello. El patio de luces es un elemento común y son los vecinos quien deben dar permiso para su reforma, instalación, etc. El propietario del entresuelo debe de hacer el mantenimiento del mismo para evitar que se deteriore. En ningún caso el propietario que tiene el acceso al patio puede hacer ninguna obra o reforma sin el permiso de la comunidad.
Las modificaciones a realizar en el patio deben de ser aprobadas por la unanimidad de los propietarios.
Le dejo un extracto de una sentencia donde confirma lo que le he comentado:
«Debemos considerar que en cuanto a la facultad de realizar obras, aparece regulada en los artículos art. 7 , 11 y 16-1, de la LPH , de los que resulta que el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad (al respecto, sentencias de 7 de mayo de 974 , 15 de abril de 1978 Jurisprudencia citada STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 15-04-1978 , 23 de diciembre de 1982 , 3 de febrero de 1983 , 10 de marzo de 1983 , 9 de mayo de 1983 , 3 de octubre de 1983 , 3 de abril de 1990 , 26 de noviembre de 1990 , 10 de diciembre de 1990 …). De conformidad con lo expuesto es claro que las obras realizadas produjeron la alteración de un elemento que es común ( sentencias de 10 de octubre de 1989 , 23 de diciembre de 1982 , 8 de mayo de 1983 ), y son contrarias a lo dispuesto en los mencionados artículos 7-2 y 11 de la Ley si no están respaldadas por el consentimiento unánime de todos los propietarios.
En el presente caso debemos decir que resulta claro que la colocación de un techado-fotografías aportadas por la parte actora- así como del propio dictamen pericial de la parte demandada, implica indudablemente la necesidad de la «unanimidad» sin que ello pueda quedar vinculado por la existencia de licencia municipal de obras dado que no otorga validez legal ni ampara la realización de actos contrarios a la LPH y por tanto sin que el otorgamiento de la licencia municipal pueda por sí sola legitimarlas,como es el caso que nos ocupa;así mismo respecto a que no nos encontramos con un «toldo» para la protección del sol y lluvia sino con un verdadero techo.
Miguel Fernández
691564359
Acabo de comprar dos inmuebles contiguos unidos físicamente desde hace más de 20 años, pero sin que hubiera en su día licencia municipal; contando además la apropiación de 4 m2 del rellano comunitario, para dejar tan solo una puerta de acceso a los dos inmuebles, suprimiendo las dos puertas que existían de origen, también hace más de 20 años; y con el cerramiento de la terraza acristalado (que debe ser lo único que no ha prescrito, no por los años que lleva hecho (más de 15), sino porque he tenido que reparar el forjado de la parte superior del cerramiento de las cristaleras por motivo de seguridad y salubridad (con lo que me dicen que la prescripción comienza de nuevo). La cuestión es que me han abierto expte de infracción urbanística y me obligan a presentar proyecto de legalización en 2 meses respecto de los dos primeros, y me indican que respecto al cerramiento de aluminio de la terraza, debo retirarlo siendo además una obra ILEGALIZABLE.
1.- Que le parece la triple situación?
2) Después de la retirada del cerramiento de aluminio acristalado, cree que podría realizar un cerramiento de la terraza con cortina de cristal sin perfilería tipo «LUMON»?
Muchas Gracias.!
Estimado Jose María:
Como se suele decir en estos casos, por lo que vd. nos cuenta, me parece una pu…. Entiendo que todo este tema se lo ha hecho llegar el ayuntamiento y es una infracción urbanística que además es ilegalizable, tiene dos opciones, o bien aceptar lo que le dice el Ayuntamiento o bien poner este tema en manos de un equipo de arquitectos/abogados para que le permita contestar a la infracción mediante el correspondiente recurso.
La perfilería tipo lumon siempre es una opción, pero antes de hacerlo, visto lo visto, le recomendaría proponerlo al ayuntamiento con el apoyo del profesional de turno y que le contesten con objeto de empezar una obra con un proyecto validado por el ayuntamiento.
Un cordial saludo
Miguel
691564359