¿Puede votar un propietario moroso si existe un acuerdo de aplazamiento de la deuda? Claves jurídicas sobre la privación del derecho de voto en las comunidades de propietarios
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La privación del derecho de voto de los propietarios morosos constituye una de las medidas más relevantes que contempla la Ley de Propiedad Horizontal para fomentar el cumplimiento de las obligaciones económicas dentro de las comunidades de propietarios. Sin embargo, la aplicación práctica de esta medida plantea numerosas dudas, especialmente cuando el propietario ha alcanzado previamente un acuerdo con la comunidad para aplazar o fraccionar el pago de la deuda.
¿Debe considerarse moroso a quien está cumpliendo un calendario de pagos aprobado por la propia comunidad? ¿Puede ser privado del derecho de voto, aunque esté respetando ese acuerdo? ¿Qué consecuencias puede tener impedirle votar indebidamente?
La respuesta exige analizar conjuntamente el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, la doctrina especializada y la interpretación que han realizado nuestros tribunales.
El derecho de voto como manifestación del derecho de propiedad
El derecho de voto en una comunidad de propietarios no constituye un simple privilegio concedido por la junta, sino una de las facultades esenciales derivadas de la condición de propietario.
A través del voto, cada comunero participa en la formación de la voluntad colectiva de la comunidad y en la adopción de acuerdos que afectan tanto a la conservación del inmueble como a su patrimonio.
Precisamente por la importancia de este derecho, cualquier limitación debe interpretarse de forma restrictiva.
La jurisprudencia viene recordando que las causas que privan a un propietario de su derecho de voto son excepcionales y no pueden extenderse por analogía a supuestos no previstos expresamente por la ley.
La excepción prevista en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
El artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:
“Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada podrán participar en las deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto.”
Este precepto contiene varios requisitos acumulativos.
No basta con existir una deuda.
Debe tratarse de una deuda vencida y exigible.
Además, el propietario conservará el derecho de voto cuando haya impugnado judicialmente la deuda o haya procedido a su consignación judicial o notarial.
Es decir, la ley no sanciona cualquier situación económica, sino únicamente aquellas en las que existe un incumplimiento efectivo de una obligación vencida.
La importancia del concepto “deuda vencida”
Este aspecto resulta determinante.
La Ley no utiliza la expresión “deuda pendiente”, sino “deuda vencida”.
La diferencia no es meramente terminológica.
Cuando una comunidad aprueba expresamente un aplazamiento o fraccionamiento del pago, modifica el régimen de exigibilidad de la obligación.
Mientras el propietario cumpla el calendario aprobado, las cantidades cuyo vencimiento aún no ha llegado no pueden considerarse vencidas.
Y si no existe deuda vencida, desaparece uno de los presupuestos que exige el artículo 15.2 para privar del derecho de voto.
El acuerdo de aplazamiento modifica la exigibilidad de la deuda
En la práctica resulta relativamente frecuente que una comunidad, atendiendo a circunstancias económicas personales de un propietario, apruebe un calendario de pagos.
Ese acuerdo constituye un auténtico pacto entre la comunidad y el propietario.
La comunidad acepta diferir la exigibilidad inmediata de la deuda y sustituirla por nuevos vencimientos.
En consecuencia, mientras el propietario cumpla fielmente dicho calendario, no puede calificarse jurídicamente como moroso respecto de las cantidades todavía no vencidas.
Privarle del derecho de voto en estas circunstancias supondría desconocer el propio acuerdo previamente adoptado por la comunidad.
La doctrina especializada mantiene este criterio
Esta interpretación ha sido defendida por una parte muy relevante de la doctrina.
Entre ella destaca el magistrado del Tribunal Supremo Vicente Magro Servet, quien ha señalado expresamente que, cuando la comunidad acuerda aplazar el pago de una deuda comunitaria, el propietario conserva su derecho de voto en las juntas posteriores, siempre que esté cumpliendo las condiciones pactadas.
La razón resulta evidente.
La propia comunidad ha decidido modificar el régimen de vencimiento de la deuda.
No puede posteriormente actuar como si ese acuerdo nunca hubiera existido.
La buena fe en las relaciones comunitarias
El Código Civil impone que los derechos se ejerzan conforme a las exigencias de la buena fe.
Este principio también resulta plenamente aplicable a las comunidades de propietarios.
Sería contrario a la buena fe aprobar un acuerdo de fraccionamiento, generar en el propietario la confianza legítima de que podrá cumplir progresivamente su obligación y, posteriormente, privarle del derecho de voto alegando precisamente una deuda cuyo vencimiento ha sido aplazado por la propia comunidad.
La actuación comunitaria debe ser coherente con sus propios acuerdos.
¿Qué ocurre si el propietario incumple el acuerdo de pago?
La situación cambia completamente.
Si el propietario deja de atender alguno de los pagos comprometidos, el escenario jurídico puede modificarse.
En función del contenido del acuerdo aprobado por la comunidad, podrán producirse distintas consecuencias:
- vencimiento anticipado de toda la deuda;
- pérdida de los beneficios del aplazamiento;
- reanudación de las acciones judiciales de reclamación;
- y, en su caso, privación del derecho de voto al existir nuevamente una deuda vencida.
Por ello resulta recomendable que los acuerdos de aplazamiento regulen expresamente qué sucede en caso de incumplimiento.
La importancia de documentar correctamente el acuerdo
Desde el punto de vista del administrador de fincas, conviene extremar el cuidado al redactar este tipo de acuerdos.
El acta debería reflejar con claridad:
- importe exacto de la deuda;
- calendario de pagos;
- fechas de vencimiento;
- consecuencias del incumplimiento;
- posible vencimiento anticipado;
- autorización para iniciar acciones judiciales en caso de impago.
Una redacción precisa evita posteriores conflictos interpretativos.
¿Qué ocurre si la comunidad impide votar indebidamente?
Las consecuencias pueden ser importantes.
Si el propietario reunía los requisitos para votar y, sin embargo, fue privado indebidamente de este derecho, el acuerdo adoptado podría resultar impugnable.
No toda privación indebida determinará automáticamente la nulidad del acuerdo.
Será necesario analizar si el sentido del voto hubiera podido alterar el resultado de la votación o las mayorías legalmente exigidas.
Sin embargo, cuando el voto indebidamente excluido resulte determinante, el riesgo de anulación aumenta considerablemente.
El administrador debe comprobar la situación antes de iniciar la junta
Uno de los errores más habituales consiste en elaborar de forma automática la relación de propietarios privados del derecho de voto.
Antes de comenzar la reunión conviene comprobar:
- si existe realmente deuda vencida;
- si la deuda ha sido impugnada;
- si ha sido consignada;
- si existe un acuerdo previo de aplazamiento;
- y, especialmente, si el propietario está cumpliendo dicho acuerdo.
Solo después podrá determinarse correctamente quién conserva el derecho de voto.
La carga de la prueba
En caso de controversia, corresponde normalmente a la comunidad acreditar la existencia de una deuda vencida y exigible.
Si el propietario sostiene que existe un acuerdo de aplazamiento, será conveniente que dicho acuerdo conste debidamente reflejado en el libro de actas o en la documentación comunitaria.
De ahí la enorme importancia de documentar correctamente estas situaciones.
Prevención frente al conflicto
La experiencia demuestra que muchas impugnaciones judiciales tienen su origen en pequeños errores procedimentales.
Privar del derecho de voto a quien legalmente podía ejercerlo puede generar años de litigiosidad y un importante coste económico para la comunidad.
Por ello, resulta mucho más eficaz invertir unos minutos en comprobar la situación jurídica del propietario antes de la junta que enfrentarse posteriormente a un procedimiento judicial de impugnación de acuerdos.
Conclusión
La privación del derecho de voto prevista en el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal constituye una excepción al principio general de participación de todos los propietarios en la adopción de acuerdos comunitarios. Precisamente por su carácter excepcional, debe interpretarse de forma estricta.
Cuando la comunidad ha aprobado un acuerdo de aplazamiento o fraccionamiento de la deuda y el propietario está cumpliendo fielmente las condiciones establecidas, no puede afirmarse que exista una deuda vencida en los términos exigidos por la Ley. En consecuencia, salvo que el propio acuerdo disponga otra cosa o se haya producido un incumplimiento del calendario pactado, el propietario conserva plenamente su derecho de voto.
La actuación de la comunidad debe ser coherente con los acuerdos previamente adoptados, respetar el principio de buena fe y evitar interpretaciones expansivas de las causas de privación del derecho de voto. Una correcta aplicación del artículo 15.2, unida a una adecuada redacción de los acuerdos de aplazamiento y a una rigurosa comprobación de la situación de cada propietario antes del inicio de la junta, permitirá reducir la litigiosidad y reforzar la seguridad jurídica en las comunidades de propietarios.
En definitiva, el administrador de fincas no solo debe conocer cuándo un propietario pierde el derecho de voto, sino también cuándo no puede ser privado de él, garantizando así que los acuerdos comunitarios se adopten con pleno respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a los derechos de todos los comuneros.
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