El nuevo fenómeno del “moroso profesional” en las comunidades de propietarios: cómo actuar antes de que sea demasiado tarde
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“¿Sabías que existen propietarios que podrían pagar la comunidad perfectamente… pero deciden no hacerlo durante años porque conocen cómo funciona la Justicia? No hablamos de personas con dificultades económicas. Hablamos de un fenómeno que preocupa cada vez más a administradores de fincas de toda España: el llamado moroso profesional. Hoy vamos a analizar cómo actúa, qué dice la Ley de Propiedad Horizontal y qué pueden hacer las comunidades para protegerse antes de que sea demasiado tarde.”
Durante décadas, la morosidad en las comunidades de propietarios se ha asociado, casi de manera automática, a situaciones de dificultad económica sobrevenida. La pérdida del empleo, una enfermedad prolongada, un procedimiento de separación matrimonial o una crisis empresarial explicaban que algunos propietarios dejaran temporalmente de atender el pago de las cuotas comunitarias.
Sin embargo, la realidad que están encontrando hoy muchos administradores de fincas es muy distinta.
Junto a esa morosidad tradicional, perfectamente comprensible desde un punto de vista humano y social, está apareciendo un fenómeno mucho más preocupante: el denominado “moroso profesional”. Se trata de propietarios que no dejan de pagar porque no puedan hacerlo, sino porque han descubierto que el sistema jurídico les permite retrasar durante años el cumplimiento de sus obligaciones económicas, trasladando mientras tanto el coste de su conducta al resto de los vecinos.
No hablamos de una figura definida jurídicamente por la Ley de Propiedad Horizontal, sino de una realidad que cada vez describen con mayor frecuencia los administradores de fincas, los abogados especializados y los propios órganos judiciales. Son propietarios que conocen perfectamente los tiempos de la Justicia, utilizan todos los mecanismos procesales a su alcance para retrasar el cobro de la deuda y, en muchos casos, mantienen esa estrategia hasta la venta de la vivienda o hasta que la comunidad decide aceptar un acuerdo muy inferior a la cantidad realmente adeudada.
La consecuencia es evidente: quienes cumplen puntualmente con sus obligaciones terminan financiando, de manera involuntaria, a quienes han convertido el impago en una estrategia.
La comunidad como una pequeña economía
Muchas veces olvidamos que una comunidad de propietarios funciona como una auténtica empresa, aunque carezca de ánimo de lucro.
Cada mes debe hacer frente a gastos que no pueden esperar:
- suministro eléctrico;
- mantenimiento del ascensor;
- limpieza;
- jardinería;
- seguros;
- contratos de mantenimiento;
- inspecciones obligatorias;
- reparaciones urgentes;
- salarios del personal.
Estos gastos deben pagarse con independencia de que todos los propietarios hayan abonado o no sus cuotas.
Cuando uno o varios vecinos dejan de pagar durante largos periodos, el problema deja de ser exclusivamente económico para convertirse en un problema de gestión.
La comunidad puede verse obligada a:
- retrasar obras necesarias;
- incrementar las cuotas al resto de propietarios;
- aprobar derramas extraordinarias;
- renunciar a inversiones previstas;
- acudir a financiación bancaria.
En definitiva, el incumplimiento de unos pocos acaba repercutiendo directamente sobre la mayoría.
Del moroso ocasional al moroso estratégico
No toda morosidad merece la misma valoración.
Resulta imprescindible distinguir entre quien atraviesa una situación económica excepcional y quien utiliza deliberadamente el impago como una forma de financiación gratuita.
El propietario que comunica a la comunidad sus dificultades, solicita un fraccionamiento de la deuda y cumple posteriormente el acuerdo alcanzado no puede equipararse al vecino que simplemente deja de pagar durante años mientras continúa disfrutando de todos los servicios comunes.
Precisamente aquí aparece el denominado moroso estratégico.
Sus características suelen repetirse con bastante frecuencia:
- conoce perfectamente el funcionamiento de la comunidad;
- sabe que el procedimiento judicial requiere tiempo;
- aprovecha la lentitud procesal;
- discute cualquier acuerdo para retrasar su ejecución;
- cambia constantemente de domicilio de notificaciones;
- recurre resoluciones con escasas posibilidades de éxito únicamente para ganar tiempo;
- permanece largos periodos sin satisfacer cantidad alguna.
En ocasiones incluso continúa alquilando la vivienda y obteniendo rentabilidad económica mientras acumula importantes deudas con la comunidad.
No se trata de una simple falta de liquidez, sino de una decisión consciente de incumplir mientras el coste del procedimiento resulte inferior al beneficio obtenido.
Un problema que afecta a miles de comunidades
Los Colegios de Administradores de Fincas vienen alertando desde hace tiempo del incremento de este tipo de comportamientos.
Aunque las cifras de morosidad fluctúan según las distintas comunidades autónomas y la situación económica general, la preocupación del sector no reside únicamente en el volumen de deuda acumulada, sino en el cambio de perfil de algunos deudores.
Cada vez es más frecuente encontrar propietarios que poseen capacidad económica suficiente para afrontar las cuotas comunitarias y, sin embargo, deciden priorizar otros gastos porque saben que las consecuencias inmediatas del impago son relativamente limitadas.
Paradójicamente, muchos de estos propietarios mantienen al corriente el pago de otros suministros esenciales, como la electricidad, la telefonía o la financiación bancaria, mientras relegan el pago de la comunidad al último lugar de sus obligaciones.
La razón es sencilla: cortar el suministro eléctrico produce efectos inmediatos; una reclamación comunitaria, en cambio, puede prolongarse durante meses o incluso años hasta obtener una resolución definitiva y ejecutar el correspondiente embargo.
¿Qué dice realmente la Ley de Propiedad Horizontal?
Frente a esta situación, la Ley de Propiedad Horizontal ofrece diversos instrumentos para proteger los intereses de la comunidad.
El primero de ellos aparece en el artículo 9.1.e), que establece la obligación de todos los propietarios de contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, al sostenimiento de los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
No se trata de una obligación voluntaria ni de una aportación discrecional.
El pago de las cuotas comunitarias constituye uno de los deberes esenciales inherentes al derecho de propiedad dentro del régimen de propiedad horizontal.
La negativa injustificada a cumplir esta obligación no solo perjudica económicamente a la comunidad, sino que rompe uno de los principios básicos sobre los que descansa la convivencia vecinal: la solidaridad en el sostenimiento de los elementos comunes.
Junto a esta obligación económica, el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una de las primeras consecuencias del impago: el propietario que no se encuentre al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad, y que no las haya consignado judicial o notarialmente, podrá participar en las deliberaciones de la junta, pero quedará privado de su derecho de voto.
Esta medida tiene un importante carácter disuasorio, aunque la experiencia demuestra que resulta insuficiente frente al moroso profesional, especialmente cuando este carece de interés en participar activamente en la vida comunitaria.
La verdadera herramienta jurídica llegará con el procedimiento de reclamación de deuda, cuyo análisis, junto con el procedimiento monitorio, la ejecución judicial, la afección real de la vivienda, la responsabilidad del adquirente, la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo y las posibles reformas que reclama el sector, abordaremos a continuación. Creo que es precisamente ahí donde este artículo adquirirá un especial interés práctico para administradores de fincas, presidentes de comunidades y profesionales del Derecho.
En la primera parte de este artículo analizábamos cómo la morosidad ha evolucionado en los últimos años hasta dar lugar a un perfil de deudor muy diferente al que tradicionalmente conocían las comunidades de propietarios. El denominado moroso profesional no basa su conducta en una imposibilidad económica sobrevenida, sino en una estrategia perfectamente calculada: aprovechar las garantías del procedimiento judicial para retrasar al máximo el pago de sus obligaciones.
La pregunta que inevitablemente surge es la siguiente: ¿está realmente indefensa la comunidad de propietarios frente a este tipo de conductas?
La respuesta es negativa. La Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil proporcionan instrumentos eficaces para reclamar las deudas. Sin embargo, su éxito depende, en gran medida, de la rapidez con la que actúe la comunidad y del asesoramiento jurídico y técnico que reciba desde el primer momento.
El procedimiento monitorio: la principal herramienta de la comunidad
Consciente de que la morosidad constituye uno de los mayores problemas de las comunidades de propietarios, el legislador introdujo en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal un procedimiento especialmente ágil para reclamar las cuotas impagadas.
Nos encontramos ante el conocido procedimiento monitorio, que permite a la comunidad reclamar judicialmente las cantidades adeudadas sin necesidad de acudir inicialmente a un procedimiento declarativo ordinario.
No obstante, para iniciar correctamente esta reclamación es imprescindible cumplir previamente una serie de requisitos formales que los tribunales vienen exigiendo con rigor.
Entre ellos destacan:
- la aprobación de la liquidación de la deuda por la Junta de Propietarios o, cuando proceda, por el presidente conforme a los acuerdos adoptados;
- la expedición del correspondiente certificado de deuda por el secretario, con el visto bueno del presidente;
- la correcta notificación al propietario deudor conforme a las previsiones del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Estos requisitos no constituyen meras formalidades administrativas. Su finalidad es garantizar el derecho de defensa del propietario y evitar posteriores nulidades procesales.
La experiencia demuestra que una reclamación correctamente preparada desde el principio reduce considerablemente las posibilidades de oposición del deudor.
El tiempo juega a favor del moroso… si la comunidad permanece inactiva
Uno de los mayores errores que siguen cometiendo muchas comunidades consiste en retrasar durante años el inicio de las acciones judiciales.
Con frecuencia se intenta evitar el conflicto esperando que el propietario regularice voluntariamente su situación. En otras ocasiones, la comunidad considera que la deuda todavía no alcanza una cuantía suficientemente elevada como para justificar una reclamación judicial.
Sin embargo, esta estrategia suele beneficiar exclusivamente al deudor.
Cuanto mayor sea la deuda acumulada:
- mayores serán las dificultades para su recuperación;
- aumentará el riesgo de insolvencia;
- podrán surgir nuevas cargas sobre la vivienda;
- la comunidad tendrá mayores tensiones de tesorería.
Desde un punto de vista de buena administración, resulta mucho más eficaz iniciar la reclamación cuando la deuda comienza a consolidarse que esperar a que alcance cifras muy elevadas.
La rapidez constituye una de las mejores herramientas contra la morosidad estratégica.
¿Puede el propietario bloquear el procedimiento?
Muchos propietarios creen que basta con presentar cualquier escrito de oposición para paralizar indefinidamente la reclamación.
No es exactamente así.
Si el deudor formula oposición dentro del procedimiento monitorio, el asunto continuará por los cauces procesales que correspondan en función de la cuantía reclamada.
Ahora bien, esa oposición debe fundamentarse en motivos jurídicamente defendibles.
La simple manifestación de disconformidad con la deuda no resulta suficiente para impedir finalmente la condena al pago cuando la comunidad acredita correctamente:
- la existencia del acuerdo comunitario;
- la cuantía adeudada;
- la obligación legal de contribuir a los gastos comunes.
La jurisprudencia viene rechazando de forma reiterada las oposiciones meramente dilatorias que carecen de una auténtica base jurídica.
No obstante, incluso aquellas oposiciones que finalmente son desestimadas producen un efecto evidente: ganar tiempo, que es precisamente el objetivo perseguido por muchos morosos profesionales.
La ejecución judicial: cuando la sentencia debe hacerse efectiva
Obtener una resolución favorable constituye únicamente una parte del camino.
Una vez reconocida judicialmente la deuda, la comunidad puede iniciar el correspondiente procedimiento de ejecución para conseguir el cobro efectivo.
En esta fase podrán solicitarse, entre otras medidas:
- embargo de cuentas bancarias;
- embargo de salarios o pensiones dentro de los límites legales;
- embargo de vehículos;
- embargo de otros bienes patrimoniales;
- embargo de la propia vivienda.
Es precisamente en este momento cuando muchos deudores optan finalmente por alcanzar un acuerdo de pago, conscientes de que las consecuencias patrimoniales comienzan a ser reales.
No obstante, la experiencia demuestra que algunos morosos estratégicos continúan retrasando la ejecución mediante incidentes procesales, recursos o maniobras destinadas a dificultar la localización de bienes embargables.
La afección real de la vivienda: una garantía fundamental
Uno de los mecanismos más eficaces previstos por nuestro ordenamiento jurídico aparece recogido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.
La norma establece que el inmueble queda afecto al pago de determinadas deudas comunitarias, lo que supone una importante garantía para la comunidad cuando la vivienda cambia de propietario.
Esta afección real implica que el adquirente responderá, con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y de los tres años naturales anteriores.
Por ello resulta imprescindible que, antes de cualquier compraventa, el transmitente aporte el conocido certificado de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad, cuya expedición corresponde al secretario-administrador con el visto bueno del presidente.
Este documento constituye una garantía tanto para el comprador como para la propia comunidad.
¿Es suficiente la legislación actual?
Esta es probablemente la pregunta que más debate genera entre los profesionales del sector.
Muchos administradores de fincas consideran que la normativa vigente ofrece instrumentos razonablemente eficaces, pero que los tiempos de tramitación judicial continúan siendo excesivamente largos para determinados supuestos de morosidad reiterada.
Diversos Colegios Profesionales han planteado en los últimos años propuestas dirigidas a reforzar la posición de las comunidades, entre ellas:
- agilizar los procedimientos ejecutivos;
- facilitar el embargo preventivo en determinados supuestos;
- incrementar las consecuencias económicas derivadas del retraso en el pago;
- reforzar los mecanismos de publicidad registral de las deudas comunitarias;
- simplificar determinadas actuaciones procesales cuando exista una deuda claramente acreditada.
Aunque estas propuestas forman parte del debate doctrinal y profesional, cualquier eventual modificación deberá conciliar la protección del crédito comunitario con el pleno respeto al derecho de defensa y a las garantías procesales de los propietarios.
La importancia de una gestión preventiva
Combatir al moroso profesional no consiste únicamente en acudir a los tribunales.
Las comunidades que presentan menores índices de morosidad suelen compartir varias características:
- presupuestos realistas;
- control mensual de la deuda;
- reclamaciones inmediatas;
- comunicación constante con los propietarios;
- utilización de recargos previstos en los estatutos o normas de régimen interior cuando sean legalmente procedentes;
- asesoramiento permanente del administrador de fincas y del abogado de la comunidad.
La prevención sigue siendo mucho más eficaz que la recuperación tardía de una deuda que lleva años acumulándose.
En las explicaciones anteriores hemos analizado el nacimiento de una nueva forma de morosidad, las herramientas que ofrece la Ley de Propiedad Horizontal para combatirla y la importancia de actuar con rapidez. Sin embargo, para comprender realmente la dimensión del problema resulta imprescindible acudir a la doctrina de nuestros tribunales, que durante los últimos años han ido delimitando el alcance de los derechos de las comunidades y de las garantías de los propietarios deudores.
La jurisprudencia demuestra una idea constante: el impago de las cuotas comunitarias no constituye un simple incumplimiento contractual, sino el incumplimiento de una obligación legal inherente al propio derecho de propiedad.
Lo que viene diciendo el Tribunal Supremo
Aunque el Tribunal Supremo no ha utilizado expresamente la expresión “moroso profesional”, sí ha construido una doctrina muy sólida sobre la obligación de contribuir a los gastos comunes.
Entre sus criterios más consolidados destacan los siguientes:
Primero. La obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos comunes nace directamente de la Ley de Propiedad Horizontal y no depende del uso efectivo que el propietario haga de los servicios comunes.
Es decir, un propietario no puede dejar de pagar alegando que no utiliza el ascensor, la piscina, el garaje o determinadas instalaciones comunitarias cuando los estatutos o el título constitutivo le obligan a contribuir a dichos gastos.
Segundo. Los acuerdos adoptados por la comunidad son ejecutivos desde su aprobación, salvo que la ley establezca otra cosa o sean suspendidos judicialmente.
Ello significa que el propietario no puede justificar el impago simplemente porque haya impugnado judicialmente un acuerdo comunitario.
Tercero. La impugnación de acuerdos comunitarios tampoco suspende automáticamente la obligación de pago.
El Tribunal Supremo ha reiterado que quien pretende impugnar determinados acuerdos debe encontrarse al corriente en el pago de sus deudas con la comunidad o consignar previamente las cantidades adeudadas, salvo las excepciones previstas legalmente.
Este principio persigue evitar que el incumplimiento económico se convierta en un instrumento para bloquear el funcionamiento ordinario de la comunidad.
El respaldo de las Audiencias Provinciales
Las Audiencias Provinciales conocen cada año miles de litigios relacionados con reclamaciones de cuotas comunitarias.
Aunque cada procedimiento presenta circunstancias particulares, puede afirmarse que existe una línea jurisprudencial bastante uniforme.
Los tribunales vienen considerando que:
- el certificado de deuda expedido conforme al artículo 21 LPH constituye un documento con un importante valor probatorio;
- corresponde al propietario acreditar el pago cuando sostiene que la deuda no existe;
- las simples discrepancias con la gestión del presidente o del administrador no justifican dejar de pagar;
- tampoco pueden compensarse unilateralmente supuestos créditos que el propietario crea ostentar frente a la comunidad.
En definitiva, la regla general sigue siendo clara: primero se paga y después, si procede, se reclama.
Esta doctrina ha contribuido a dotar de mayor seguridad jurídica a las comunidades de propietarios.
¿Qué ocurre cuando existe un acuerdo de aplazamiento?
Uno de los supuestos que más dudas genera es el relativo a los propietarios que han firmado con la comunidad un acuerdo para fraccionar o aplazar el pago de su deuda.
Sobre esta cuestión ya tuvimos ocasión de profundizar en otro de nuestros artículos, pero conviene recordar aquí una idea esencial.
Cuando la comunidad aprueba un verdadero acuerdo de aplazamiento y el propietario está cumpliendo puntualmente los plazos establecidos, no puede equipararse su situación a la del moroso profesional.
Nos encontramos ante dos realidades completamente distintas.
El propietario que negocia con la comunidad demuestra voluntad de cumplimiento.
El moroso estratégico pretende exactamente lo contrario: retrasar indefinidamente el pago aprovechando las debilidades del sistema.
Esta diferencia resulta fundamental incluso a efectos del derecho de voto y de la valoración que posteriormente puedan realizar los tribunales.
El problema de la insolvencia
No todos los procedimientos terminan con el cobro efectivo de la deuda.
En ocasiones la comunidad obtiene una sentencia favorable, pero descubre posteriormente que el propietario carece de bienes embargables.
Esta situación resulta especialmente frustrante.
Sin embargo, incluso en estos supuestos conviene no abandonar la reclamación.
Las resoluciones judiciales pueden ejecutarse durante los plazos legalmente establecidos y la situación patrimonial del deudor puede cambiar con el paso del tiempo.
Un propietario hoy insolvente puede:
- vender posteriormente otro inmueble;
- recibir una herencia;
- obtener ingresos futuros;
- adquirir nuevos bienes.
Por ello, la ejecución no debe contemplarse como una actuación puntual, sino como una estrategia de seguimiento patrimonial cuando las circunstancias lo aconsejen.
La compraventa de la vivienda: un momento decisivo
Uno de los momentos más delicados aparece cuando el propietario moroso decide vender su vivienda.
Aquí adquiere especial importancia el certificado de deuda comunitaria previsto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Su correcta expedición protege simultáneamente:
- a la comunidad;
- al comprador;
- al propio vendedor.
La omisión de este certificado o la expedición de uno incorrecto puede generar importantes responsabilidades y provocar conflictos posteriores entre las partes.
Por ello, el administrador de fincas debe extremar el rigor en la comprobación de las cantidades realmente pendientes.
¿Puede responder el administrador de fincas?
Aunque la obligación de pago corresponde exclusivamente al propietario y las decisiones procesales pertenecen a la comunidad, la actuación del administrador también exige un elevado nivel de diligencia profesional.
No resulta razonable que una deuda permanezca durante años sin ningún tipo de actuación.
Entre las buenas prácticas profesionales deberían incluirse:
- seguimiento mensual de la morosidad;
- información periódica al presidente;
- propuesta de inicio de reclamaciones judiciales;
- actualización permanente del estado procesal;
- control de intereses y costas;
- coordinación con el abogado de la comunidad.
Un administrador diligente no elimina la morosidad, pero sí reduce considerablemente el riesgo de que una deuda inicialmente pequeña termine convirtiéndose en un grave problema económico.
¿Necesita una reforma la Ley de Propiedad Horizontal?
Desde hace años numerosos profesionales vienen reclamando una actualización de la normativa para adaptarla a la nueva realidad social.
Entre las propuestas que con mayor frecuencia aparecen en congresos, jornadas jurídicas y foros especializados destacan:
- agilizar la ejecución de las deudas comunitarias;
- reforzar la publicidad registral de las deudas;
- permitir medidas cautelares más eficaces frente a deudores reiterados;
- incentivar soluciones extrajudiciales mediante mediación o acuerdos de pago supervisados;
- incrementar los mecanismos de protección frente a actuaciones claramente abusivas.
Naturalmente, cualquier reforma deberá mantener el equilibrio entre la eficacia en la recuperación de la deuda y el pleno respeto a los derechos fundamentales y a las garantías procesales del propietario.
No se trata de debilitar el derecho de defensa, sino de evitar que pueda utilizarse de forma abusiva para perjudicar al conjunto de la comunidad.
Conclusión
La figura del moroso profesional representa uno de los mayores desafíos actuales para las comunidades de propietarios. Ya no hablamos únicamente de dificultades económicas, sino de comportamientos que convierten el impago en una estrategia financiera basada en la lentitud de los procedimientos judiciales y en la confianza de que otros vecinos asumirán temporalmente las consecuencias.
Afortunadamente, nuestro ordenamiento jurídico ofrece herramientas eficaces para reaccionar frente a estas conductas. La Ley de Propiedad Horizontal, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la consolidada jurisprudencia del Tribunal Supremo permiten a las comunidades reclamar las cantidades adeudadas, ejecutar las resoluciones judiciales y proteger, en gran medida, sus intereses económicos.
Sin embargo, la verdadera diferencia entre una comunidad que recupera sus créditos y otra que acumula deudas durante años no suele encontrarse únicamente en la legislación, sino en la gestión. Una administración diligente, un seguimiento permanente de la morosidad, la adopción temprana de acuerdos de reclamación y un adecuado asesoramiento jurídico continúan siendo las herramientas más eficaces para evitar que el incumplimiento de unos pocos termine comprometiendo la estabilidad económica de todos.
Quizá el verdadero reto de los próximos años no sea únicamente perseguir al moroso profesional, sino conseguir que dejar de pagar la comunidad deje de ser percibido como un préstamo gratuito sin consecuencias inmediatas. Alcanzar ese objetivo exigirá seguir mejorando los mecanismos de recuperación de créditos, agilizar la respuesta judicial y reforzar la cultura de cumplimiento que debe presidir toda comunidad de propietarios.
Porque, en definitiva, la convivencia en régimen de propiedad horizontal solo puede sostenerse cuando todos los propietarios asumen, con la misma responsabilidad, tanto sus derechos como sus obligaciones.
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