Plagas en comunidades, la responsabilidad del administrador ante cucarachas, ratas y avispas

Aparecen cucarachas en el garaje o ratas en el cuarto de contadores y la pregunta llega siempre igual al despacho. Quién lo paga. La respuesta que circula por todas partes es correcta y no sirve de nada, porque se limita a decir que si el foco está en zona común paga la comunidad y si está dentro de una vivienda paga el propietario.

El problema no es la regla. El problema es demostrar de qué lado cae el foco, y eso es justo lo que no resuelve ni una sola de las guías que hay publicadas. Sin esa prueba, la junta se convierte en una discusión de vecinos y el administrador se queda sin nada que enseñar.

Quién paga el tratamiento de plagas en una comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a mantener su vivienda en un estado que no perjudique a los demás y a resarcir los daños que cause por descuido. Está en el artículo 9.1.b, y es la base para repercutirle el coste del tratamiento a quien tiene el foco en casa.

Ahora bien, un artículo de ley no prueba nada por sí solo. Un gasto solo se repercute si se acredita el origen, y el origen no lo decide el presidente ni el vecino que más levanta la voz.

Cómo se determina el origen de una plaga en un edificio

Una cucaracha en el rellano no dice nada. Dice algo dónde se concentra la población, por dónde se mueve de noche y qué vía usa para subir. Eso obliga a mirar arquetas y red de saneamiento, patinillos, falsos techos, cuartos de basuras, garaje, trasteros y los pasos de instalaciones entre plantas.

El diagnóstico serio se apoya en trampas de seguimiento numeradas y situadas sobre plano, planta por planta, que se leen a los pocos días. Si la captura se dispara en los mismos dos puntos y decae según te alejas, hay un gradiente. Y un gradiente apunta a un origen. Con roedores el principio es idéntico, cambian las herramientas.

La diferencia entre una intuición y un informe que aguanta una junta son cuatro datos. Fecha de cada lectura, especie identificada, puntos de captura sobre plano y fotografías del acceso localizado. Sin esos cuatro datos no hay prueba, hay una opinión técnica.

El informe técnico para repercutir el coste al propietario responsable

Ese documento no es un trámite administrativo. Es la prueba con la que la comunidad repercute el gasto, reclama al seguro o se defiende si el asunto acaba en un juzgado. Por eso tiene que firmarlo el responsable técnico de una empresa inscrita en el registro oficial, no un comercial que pasó a ver el garaje.

Elementos comunes dentro de una vivienda, el caso que más se discute

Aquí está el fondo del asunto. Una bajante que atraviesa un baño, un patinillo al que solo se accede desde una cocina, una arqueta bajo el suelo de un local. El elemento sigue siendo común aunque el acceso sea privativo, y la factura no cambia de dueño porque haya que entrar en una casa para llegar hasta él.

Decirlo en la comunicación a los vecinos antes de empezar ahorra media junta.

Tres situaciones habituales en comunidades de propietarios

En veinte años trabajando en edificios, los avisos se repiten mucho más de lo que parece. Estos tres explican por qué el diagnóstico va siempre antes que el tratamiento.

1. Cucarachas en garaje y plantas bajas por la red de saneamiento

Salen a la vez en el garaje y en las viviendas bajas en cuanto aprieta el calor. Todo el mundo señala la cocina de alguien y el origen suele estar en la red de saneamiento o en una arqueta sin tapa. Si se trata el piso señalado vuelven a las tres semanas. Si se trata la red y se cierra el paso, no vuelven.

2. Ratas en cuarto de contadores y falsos techos

El acceso casi nunca es la puerta del local, es un paso de instalaciones sin sellar o una rejilla rota. Y aquí el orden lo cambia todo. Cerrar primero y cebar después, porque cebar con el edificio abierto solo alimenta al que entra.

3. Reinfestación cada verano por falta de sellado

La comunidad que repite tratamiento todos los años y no entiende por qué. Se mira el histórico y aparecen tres actuaciones seguidas sin una sola obra de sellado entre medias. El tratamiento estaba bien hecho. El edificio seguía abierto.

Qué hacer si un propietario no permite la entrada a su vivienda

La misma ley que obliga al propietario a conservar su vivienda le obliga a consentir en ella las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir la entrada para ello, con derecho a que se le resarzan los daños. Está en el artículo 9.1.c y 9.1.d.

El orden que funciona es sencillo. Una comunicación por escrito con fecha, indicando día, franja y motivo técnico. Si no hay respuesta, requerimiento fehaciente del presidente. Y si el bloqueo continúa, queda la vía judicial para autorizar la entrada. Cuando quien bloquea es el inquilino, el requerimiento se dirige igualmente al propietario, que es quien responde frente a la comunidad.

Conviene insistir antes de llegar ahí, porque un tratamiento que se hace en todo el edificio menos en un piso no es un tratamiento, es un gasto. La población se refugia en el hueco que queda sin tratar y a las pocas semanas vuelve a salir por donde salía.

Acuerdo de junta y mayorías para aprobar el tratamiento

Este detalle se pasa por alto y ahorra semanas. Las actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios comunes tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta, según el artículo 10.1.a. Un tratamiento en zonas comunes entra ahí de lleno. Otra cosa distinta es el reparto del gasto, que sí se lleva a la junta, y por eso conviene dejar por escrito que la actuación se hizo por obligación legal de conservación.

Otra cosa es contratar un plan anual, elegir empresa o aprobar una derrama. Eso sí se vota, por la regla general del artículo 17.7, que en segunda convocatoria se resuelve con la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes.

Documentación obligatoria tras un tratamiento de plagas

Cualquier empresa que aplique biocidas a terceros tiene que estar inscrita en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas de su comunidad autónoma antes de empezar a trabajar, según la Orden SCO/3269/2006. El listado es público y comprobar el número de inscripción cuesta un minuto. El personal que aplica acredita su capacitación con un certificado de profesionalidad o un título de formación profesional del área, y la empresa debe tener además un responsable técnico con una cualificación superior, según los artículos 4 y 5 del Real Decreto 830/2010.

Un aviso que sigue colándose en presupuestos. Los antiguos carnés de aplicador de nivel básico y cualificado solo se prorrogaron seis años desde julio de 2010, así que hoy no valen como acreditación de nada.

Al terminar, en el edificio tiene que quedar el certificado del tratamiento firmado por el responsable técnico, con los productos aplicados y su número de registro, y la ficha de datos de seguridad de cada biocida, que el fabricante está obligado a facilitar según el artículo 20 del Real Decreto 1054/2002. El plazo de reentrada, que es el tiempo que la zona tratada debe quedar sin personas ni animales, se comunica por escrito a los vecinos antes de aplicar nada. Ese archivo es lo que protege al administrador ante una reclamación, una inspección o una reaparición.

Termitas, chinches y avispas, tres plagas con tratamiento distinto

La termita y la carcoma atacan a la estructura, así que el problema es del edificio desde el primer minuto y la discusión sobre quién paga apenas existe. Lo que cambia es la urgencia, porque el daño avanza en silencio durante años.

Las chinches obligan a tratar varias viviendas a la vez. Tratar solo la que avisa es tirar el dinero, porque para entonces ya hay huevos en las contiguas.

Con avispas y palomas la clave es otra. No se trata de eliminar, se trata de impedir el acceso a fachadas, patios y huecos. Retirar un nido en altura es trabajo de técnico con equipo, no del portero con una escalera.

Cómo evitar la reinfestación y la derrama del año siguiente

Casi todas las reinfestaciones vienen de lo mismo. Se trató sin cerrar los accesos. Sellar pasos de instalaciones, poner rejillas en sumideros y arreglar la arqueta que lleva dos veranos rota cuesta una fracción de lo que cuesta repetir el tratamiento cada temporada.

Un plan con revisiones programadas y lectura de trampas convierte una urgencia cara en un gasto ordinario previsible, que es justo lo que un administrador necesita llevar a la junta de cada año, sobre todo cuando incluye desratización con seguimiento documentado.

No existe una norma estatal que obligue a las comunidades a desratizar o desinsectar con una periodicidad fija. Lo que existe es el deber de conservar el inmueble en condiciones de salubridad y ordenanzas municipales que en algunos sitios sí concretan obligaciones, así que conviene mirar la del municipio antes de decirle a una comunidad que está obligada, o que no lo está.

Y por encima de eso queda lo de siempre. Quien acredita el origen decide quién paga. El administrador que llega a la junta con un informe firmado, con fechas y con un plano no discute, informa. El que llega con una sospecha, negocia.

Cristóbal, técnico responsable en Bioadal, Control de Plagas Málaga. Veinte años en control de plagas en comunidades, viviendas y hostelería. plagasmalaga.com