La Junta lo aprobó, pero ¿es legal? Los errores que pueden convertir un acuerdo de la comunidad en impugnable

En las comunidades de propietarios existe una frase que se escucha con demasiada frecuencia después de una Junta:

«Se ha aprobado por mayoría y, por tanto, hay que cumplirlo».

La afirmación tiene una parte de verdad, pero puede conducir a importantes errores.

La Junta de Propietarios es el órgano soberano de la comunidad para adoptar buena parte de las decisiones que afectan al inmueble, pero su capacidad para decidir no es ilimitada. Un acuerdo puede obtener una amplia mayoría e incluso aparecer correctamente reflejado en el acta y, sin embargo, resultar contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, a los estatutos o a los derechos de uno o varios propietarios.

La mayoría no convierte automáticamente en legal cualquier decisión.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), establece diferentes mayorías dependiendo de la naturaleza del acuerdo y, además, permite que determinados acuerdos sean impugnados judicialmente cuando concurren las circunstancias previstas en su artículo 18.

Por eso, cuando un propietario afirma que en su comunidad «se ha aprobado algo ilegal», la primera pregunta no debería ser únicamente cuántos propietarios votaron a favor.

Hay otras cuestiones previas:

¿Qué se votó exactamente?

¿Figuraba suficientemente identificado en el orden del día?

¿Qué mayoría exigía la Ley?

¿Quiénes votaron?

¿Se calcularon correctamente propietarios y coeficientes?

¿Disponían los propietarios de información suficiente para adoptar la decisión?

¿El acuerdo beneficia injustificadamente a determinados propietarios?

¿Perjudica gravemente a otro?

¿Modifica el título constitutivo o los estatutos?

¿Se ha respetado el procedimiento establecido en la LPH?

Responder a estas preguntas puede cambiar completamente el análisis jurídico del acuerdo.

1. Ganar una votación no significa necesariamente tener razón jurídica

Una comunidad funciona democráticamente, pero no estamos ante una democracia en la que cualquier decisión respaldada por la mayoría resulte automáticamente válida.

La Junta está sometida a la Ley.

El artículo 17 LPH establece diferentes regímenes de mayorías dependiendo de la naturaleza del acuerdo: desde aquellos supuestos en los que basta una mayoría ordinaria hasta otros que requieren un tercio, tres quintas partes o incluso unanimidad.

Por tanto, el primer error consiste en preguntar simplemente:

«¿Cuántos votaron a favor?»

La pregunta correcta es:

«¿Qué mayoría exigía este concreto acuerdo y se obtuvo correctamente?»

No es lo mismo aprobar una reparación ordinaria que modificar los estatutos. Tampoco es igual instalar determinados servicios comunes que alterar el título constitutivo o disponer de determinados elementos comunes.

Antes de contar votos hay que calificar jurídicamente el acuerdo.

Y ésta es precisamente una de las cuestiones que más conflictos genera en las comunidades de propietarios.

2. Primer error: votar algo que realmente no estaba en el orden del día

El artículo 16.2 LPH exige que la convocatoria indique los asuntos que van a tratarse.

No se trata de una formalidad irrelevante.

El propietario tiene derecho a conocer previamente qué cuestiones van a someterse a deliberación y votación para decidir si asiste personalmente, delega su representación o prepara la información que considere necesaria.

El Tribunal Supremo ha mantenido que para la validez de los acuerdos los asuntos que van a tratarse deben figurar en el orden del día de manera que puedan llegar al conocimiento de los copropietarios.

Por eso resultan especialmente problemáticas fórmulas genéricas como:

«Asuntos varios».

«Temas de interés comunitario».

«Estudio de mejoras».

Y, particularmente, el conocido apartado:

«Ruegos y preguntas».

Este apartado permite debatir cuestiones, plantear propuestas o solicitar que determinadas materias sean tratadas en una futura Junta, pero no debería utilizarse como una especie de cajón de sastre para adoptar acuerdos relevantes que los propietarios no podían prever al recibir la convocatoria.

Imaginemos que una convocatoria anuncia simplemente:

«Estudio de mejoras en la piscina».

Y durante la Junta se decide realizar una reforma de 80.000 euros y aprobar una importante derrama.

La cuestión ya no es únicamente si existieron votos suficientes.

Hay que preguntarse si los propietarios pudieron conocer razonablemente, a partir del orden del día, que se iba a adoptar una decisión económica de esa importancia.

3. Segundo error: utilizar una mayoría que no corresponde al acuerdo

Este probablemente sea uno de los errores más frecuentes.

En ocasiones se escucha:

«Había mayoría de los asistentes».

Pero eso no resuelve nada.

Hay acuerdos para los cuales esa mayoría puede resultar suficiente y otros para los que sería manifiestamente insuficiente.

La LPH establece reglas específicas para determinadas actuaciones y mantiene incluso la unanimidad para aquellos acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 que impliquen aprobar o modificar las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.

La unanimidad debe referirse al total de propietarios que representen, además, el total de las cuotas de participación.

Por ello, antes de celebrar la Junta debería realizarse un ejercicio que muchas comunidades olvidan:

determinar jurídicamente qué mayoría necesita cada punto del orden del día.

No hacerlo puede provocar que meses después de ejecutar una obra o contratar un servicio aparezca una sentencia declarando ineficaz el acuerdo que lo sustentaba.

4. Tercer error: contar propietarios y olvidar los coeficientes

La LPH utiliza en numerosos supuestos una doble mayoría.

No basta con contar cabezas.

Hay que contar también cuotas de participación.

Podría suceder que 20 propietarios votaran a favor y 10 en contra y aparentemente existiera una mayoría clara.

Pero si esos 20 propietarios representan únicamente el 40 % de las cuotas y los otros 10 representan el 60 %, determinados acuerdos no habrán alcanzado la mayoría legalmente exigida.

Por eso resulta esencial que el administrador conozca las cuotas correspondientes a cada propiedad y realice correctamente ambos cálculos.

La propia LPH exige que el acta identifique a asistentes y representados con sus respectivas cuotas y, cuando sea relevante para la validez del acuerdo, los propietarios que hayan votado a favor y en contra y las cuotas que respectivamente representen.

Un simple:

«Se aprueba por mayoría»

puede ser absolutamente insuficiente cuando posteriormente haya que acreditar judicialmente cómo se alcanzó esa mayoría.

5. Cuarto error: contar el voto de quien no tenía derecho a votar

Otro problema aparece con los propietarios morosos.

El artículo 15.2 LPH establece que quien, al comenzar la Junta, no esté al corriente del pago de las deudas vencidas con la comunidad y no haya impugnado judicialmente esas deudas o consignado la cantidad correspondiente puede participar en las deliberaciones, pero no tendrá derecho de voto.

Además, su persona y cuota no deben computarse para alcanzar las mayorías exigidas.

Por tanto, introducir esos votos en el cálculo podría modificar indebidamente el resultado.

Pero también puede producirse el problema contrario:

privar del voto a un propietario que sí tenía derecho a ejercerlo.

Y esto tiene especial importancia porque el artículo 18 reconoce legitimación para impugnar precisamente a quienes hayan sido indebidamente privados de su derecho de voto.

6. Quinto error: pensar que los ausentes nunca cuentan

Éste es uno de los puntos que más confusión genera.

Un propietario ausente no equivale automáticamente a un voto favorable, pero tampoco puede afirmarse con carácter general que los ausentes nunca intervengan en la formación de determinadas mayorías.

El artículo 17.8 LPH establece un mecanismo mediante el cual, salvo determinados supuestos expresamente excluidos, pueden computarse como favorables los votos de propietarios ausentes debidamente citados que, después de ser informados del acuerdo adoptado, no manifiesten su discrepancia dentro de los treinta días naturales siguientes.

Pero este sistema no es aplicable indiscriminadamente a cualquier acuerdo.

Precisamente por ello resulta peligroso cerrar el acta diciendo simplemente:

«Se considera aprobado por los votos de los ausentes».

Primero habrá que determinar la naturaleza del acuerdo, comprobar si resulta aplicable el mecanismo del artículo 17.8 y acreditar que la notificación se ha realizado correctamente.

En propiedad horizontal, una de las peores prácticas consiste en contar primero los votos y buscar después el artículo que permita justificarlos.

El procedimiento debería ser exactamente el contrario.

7. Sexto error: aprobar algo que los propietarios no conocen suficientemente

Ésta es una cuestión especialmente interesante.

La LPH no contiene una regla general que obligue a remitir junto con toda convocatoria absolutamente todos los documentos relacionados con cada asunto.

Pero eso no significa que pueda pedirse a los propietarios que adopten decisiones relevantes a ciegas.

Pensemos en una rehabilitación de 400.000 euros.

O en la instalación de un ascensor.

O en la transformación de un local comunitario.

O en la cesión de una zona común.

O en un proyecto deportivo de considerable importe.

Si se pretende que la Junta adopte una decisión de gran trascendencia económica o jurídica, debería facilitarse información suficiente para que los propietarios comprendan razonablemente:

qué se pretende hacer,

cuánto cuesta,

cómo se financiará,

qué obligaciones genera,

qué elementos comunes resultan afectados,

qué derechos se crean,

y quién asumirá las responsabilidades derivadas del acuerdo.

No todo defecto informativo determina automáticamente la nulidad o anulabilidad de un acuerdo. Habrá que estudiar cada supuesto.

Pero cuanto mayor sea la trascendencia económica o jurídica de la decisión, más importante será que pueda acreditarse que la voluntad comunitaria se formó con un conocimiento suficiente de aquello que se estaba aprobando.

8. Séptimo error: votar un acuerdo cuyo contenido es indeterminado

Existe una práctica que genera numerosos problemas:

aprobar primero y concretar después.

«Aprobamos realizar la obra y posteriormente decidiremos cómo».

«Aprobamos la cesión y después negociaremos las condiciones».

«Aprobamos el proyecto y luego veremos cuánto cuesta definitivamente».

Hay decisiones en las que determinados aspectos pueden quedar pendientes de ejecución técnica.

Pero existen elementos que son esenciales.

Si la Junta está aprobando una operación importante, debe poder determinarse qué ha autorizado realmente.

Cuanto más indeterminado resulte el acuerdo, más difícil será saber qué facultades ha concedido la Junta al presidente o al administrador.

Y aparece entonces una pregunta fundamental:

¿Está el presidente ejecutando el acuerdo o está tomando decisiones que nunca fueron aprobadas?

La diferencia puede resultar decisiva.

9. Octavo error: aprobar en bloque asuntos que deberían votarse separadamente

Supongamos que una comunidad pretende:

reformar una zona común,

crear una nueva instalación,

aprobar una derrama,

aprobar un reglamento de utilización,

y ceder posteriormente su explotación a un tercero.

¿Debe votarse todo mediante un único «sí» o «no»?

No necesariamente.

Cada decisión puede tener naturaleza jurídica distinta e incluso requerir mayorías diferentes.

Agrupar artificialmente varios acuerdos puede impedir que un propietario vote a favor de una actuación y en contra de otra.

También puede ocultar el verdadero régimen de mayorías aplicable.

Por eso, cuando una operación comunitaria es compleja, resulta mucho más prudente descomponer jurídicamente el proyecto y votar separadamente cada decisión relevante.

10. Noveno error: pensar que la mayoría puede perjudicar a cualquier propietario

La mayoría tampoco tiene carta blanca para imponer cualquier perjuicio a una minoría.

El artículo 18.1 establece tres grandes categorías de acuerdos impugnables:

los contrarios a la ley o a los estatutos;

los gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios;

y aquellos que ocasionen un grave perjuicio a algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o hayan sido adoptados con abuso de derecho.

Esta última posibilidad es importantísima.

Un acuerdo puede haber obtenido formalmente la mayoría necesaria y, aun así, ser judicialmente cuestionable por la forma en que afecta a determinados propietarios.

El Tribunal Supremo, por ejemplo, llegó a anular por abusivo un acuerdo mayoritario que impedía realizar determinadas obras de adaptación de una piscina para una persona con discapacidad, al no acreditarse perjuicio para la comunidad ni para los restantes propietarios.

Es una magnífica demostración de que:

mayoría y legalidad no son conceptos equivalentes.

11. Décimo error: creer que cualquier defecto del acta anula automáticamente el acuerdo

También debemos irnos al extremo contrario.

No todos los errores administrativos o formales provocan automáticamente la invalidez de lo aprobado.

El artículo 19 LPH determina el contenido que debe recoger el acta y establece expresamente la posibilidad de subsanar determinados defectos o errores cuando consten inequívocamente aspectos esenciales como fecha, lugar, asistentes, acuerdos, votos y cuotas y se cumplan las restantes exigencias legales.

Por eso debemos diferenciar entre:

un error material subsanable,

y un defecto que afecta realmente a la formación o acreditación de la voluntad comunitaria.

No es lo mismo escribir incorrectamente el número de una vivienda que desconocer quién votó a favor de un acuerdo cuando esa información resulta imprescindible para determinar si se alcanzó la mayoría legal.

12. «Yo voté a favor y ahora me arrepiento»: ¿puedo impugnar?

Ésta es otra consulta frecuente.

El artículo 18.2 LPH legitima para impugnar a los propietarios que hubieran salvado su voto en la Junta, a los ausentes y a quienes hubieran sido indebidamente privados de su derecho de voto.

Por tanto, quien votó voluntariamente a favor de un acuerdo no puede normalmente cambiar posteriormente de criterio y pretender impugnar aquello que apoyó.

La jurisprudencia ha insistido además en la necesidad de respetar las exigencias de legitimación establecidas por el artículo 18.

Distinto será analizar supuestos extraordinarios en los que pudieran concurrir circunstancias jurídicas diferentes.

Pero como regla práctica:

antes de votar conviene saber exactamente qué se está votando.

13. ¿Qué significa «salvar el voto»?

Esta expresión ha generado multitud de interpretaciones.

No debería confundirse salvar el voto con votar necesariamente en contra.

La cuestión tiene especial importancia para quienes asisten a la Junta y posteriormente pretenden impugnar judicialmente.

La finalidad es evitar que quien ha contribuido voluntariamente a formar la voluntad comunitaria favorable pueda posteriormente actuar contra ella.

Por eso, cuando un propietario considera que un acuerdo puede resultar ilegal y pretende reservarse la posibilidad de acudir posteriormente a los tribunales, resulta muy recomendable que su posición quede claramente reflejada en el acta.

Una buena administración de fincas debe procurar que estas circunstancias queden documentadas con precisión.

14. ¿Tengo que estar al corriente de pago para impugnar?

Como regla general, sí.

El artículo 18.2 establece que para impugnar judicialmente un acuerdo el propietario debe encontrarse al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente.

Existe, no obstante, una excepción importante: esta exigencia no resulta aplicable cuando se impugnan acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación previstas en el artículo 9.

Es decir, un propietario moroso no pierde necesariamente toda posibilidad de impugnación, pero tendrá que regularizar su situación o consignar las cantidades cuando resulte legalmente exigible.

15. Tres meses o un año: cuidado con dejar pasar el tiempo

Éste posiblemente sea uno de los errores más peligrosos.

El artículo 18.3 establece dos plazos de caducidad:

tres meses, con carácter general;

un año, cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos.

Para los propietarios ausentes, el plazo comienza desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento previsto legalmente.

Por eso nunca aconsejaría a un propietario esperar pensando:

«Como el acuerdo es ilegal, puedo recurrirlo cuando quiera».

No.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que incluso determinados acuerdos adoptados infringiendo la propia LPH pueden quedar consolidados si no son impugnados dentro de los plazos legalmente establecidos.

Ésta es una cuestión fundamental.

La existencia de una irregularidad no significa necesariamente que el acuerdo desaparezca por sí solo.

16. Presentar la demanda tampoco paraliza automáticamente el acuerdo

Otro error muy extendido:

«Como lo he impugnado, ya no pueden ejecutarlo».

Tampoco es así.

El artículo 18.4 establece expresamente que la impugnación judicial no suspende la ejecución del acuerdo.

Para conseguirlo será necesario que el juez acuerde cautelarmente la suspensión a solicitud del demandante y después de oír a la comunidad.

Por tanto, puede producirse una situación paradójica:

el propietario presenta una demanda cuestionando la legalidad de una obra y, mientras se tramita el procedimiento, la comunidad puede comenzar a ejecutarla.

De ahí la importancia que en determinados asuntos puede adquirir la solicitud de medidas cautelares.

17. ¿Y si el acta ya dice que el acuerdo está aprobado?

El artículo 19.3 LPH establece que el acta debe cerrarse con las firmas del presidente y secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes.

Desde su cierre, los acuerdos son ejecutivos salvo que la propia Ley disponga otra cosa.

Pero que un acuerdo sea ejecutivo no significa que sea inatacable.

Ésta es otra distinción fundamental:

ejecutividad no equivale a legalidad definitiva.

Un acuerdo puede estar siendo ejecutado y posteriormente ser anulado judicialmente.

Y cuanto mayor sea la actuación material realizada durante ese tiempo, más complejas pueden ser las consecuencias posteriores.

18. El administrador de fincas tiene una función preventiva fundamental

Buena parte de las impugnaciones podrían evitarse antes de entrar en la sala de reuniones.

Una Junta correctamente preparada debería identificar previamente:

la naturaleza jurídica de cada acuerdo,

la mayoría necesaria,

los propietarios con derecho de voto,

las cuotas correspondientes,

la documentación relevante,

y la redacción concreta que se someterá a votación.

En proyectos complejos resulta especialmente recomendable redactar previamente una propuesta de acuerdo.

No basta con indicar:

«Se aprueba la realización de las obras».

Puede ser necesario especificar empresa, presupuesto, impuestos, financiación, derramas, plazos, facultades del presidente, condiciones de contratación y cualquier otro elemento esencial.

Cuanto más importante sea la decisión, menos espacio debería dejarse a la improvisación.

19. Antes de impugnar, hay que analizar el expediente completo

También debemos hacer una advertencia a los propietarios.

No todo desacuerdo justifica una demanda.

Que no nos guste una decisión comunitaria no significa que sea ilegal.

Antes de impugnar deberían analizarse conjuntamente:

la convocatoria,

el orden del día,

las representaciones,

la relación de propietarios morosos,

el acta,

el resultado de cada votación,

las cuotas de participación,

las comunicaciones posteriores a los ausentes,

el título constitutivo,

los estatutos,

y la documentación correspondiente al acuerdo.

Sólo entonces puede determinarse con cierto rigor si existe una causa real de impugnación.

Los tribunales no están para sustituir sistemáticamente la voluntad de las Juntas de Propietarios, sino para controlar que esa voluntad se haya formado y ejercido dentro de los límites establecidos por el ordenamiento jurídico.

20. La pregunta definitiva: ¿se aprobó correctamente lo que realmente se quería aprobar?

Ésta debería ser la pregunta que se hiciera cualquier administrador antes de cerrar una Junta.

Porque pueden existir 70 votos a favor y sólo 10 en contra y, sin embargo, haberse utilizado una mayoría equivocada.

Puede haberse alcanzado formalmente la mayoría, pero haberse votado algo diferente de lo anunciado en la convocatoria.

Puede haberse aprobado una obra sin definir suficientemente su alcance económico.

Puede haberse contado indebidamente el voto de determinados propietarios.

Puede haberse perjudicado gravemente a un propietario sin justificación.

Puede haberse alterado el título constitutivo sin alcanzar la mayoría correspondiente.

O puede haberse adoptado un acuerdo perfectamente legal que simplemente no gusta a una minoría.

Cada situación requiere un análisis diferente.

Conclusión

La Junta de Propietarios constituye el centro de decisión de una comunidad, pero sus acuerdos están sometidos a reglas.

La mayoría es esencial para el funcionamiento democrático de la propiedad horizontal, pero la mayoría no está por encima de la Ley.

Por eso la pregunta:

«¿Se aprobó?»

debería ir siempre acompañada de otra:

«¿Se aprobó correctamente?»

Un buen administrador de fincas no debería limitarse a contar manos levantadas.

Debe conocer previamente qué se está votando, qué mayoría necesita, quién puede participar en la votación, cómo deben computarse propietarios y cuotas y cómo debe quedar documentado el acuerdo.

Y cuando aparezca el conflicto, habrá que comprobar si estamos simplemente ante un propietario descontento con una decisión perfectamente válida o ante un acuerdo verdaderamente impugnable conforme al artículo 18 LPH.

Porque un acuerdo puede haber sido aprobado.

Puede constar en el acta.

Puede incluso haber comenzado a ejecutarse.

Y, aun así, un tribunal puede terminar declarando que nunca debió adoptarse en esos términos.

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