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Quién debe pagar la devolución de arras, el propietario anterior o el actual

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P. Hola Miguel, a ver si puedes asesorarme, compré un piso en septiembre de 2019, con certificado del administrador de fincas como que estaba al corriente de pago tanto gastos de comunidad como derramas, hace unos días me llamaron que habían denunciado a la comunidad porque en el año 2018 intentaron vender el piso del portero y al final no pudieron por lo que nos reclaman 10000€ a la comunidad, (5000 que cogieron los vecinos de fianza +5000 de penalización) el caso es que me reclaman a mí como actual propietaria, pero yo en 2018 ni era propietaria ni recibí nada de esos 5000€, debo pagarlos yo??? Gracias por ayudarme.

R. Hola Maria:

Muy interesante su pregunta. Creo que la respuesta no se la debería dar yo, sino todo un experto en derecho civil ya que seguramente se deberá de aplicar el código civil en la resolución de la misma.

En principio debemos desligar de esta ecuación al administrador de fincas ya que este cumplió con la información dada en el certificado de estar al corriente de pago. En el momento que se firmó la escritura de compraventa no había denuncia porque ésta es posterior a septiembre de 2.019 que es cuando vd. compró el piso. En el año 2.018 se intentó vender el piso del portero que finalmente no han podido y que ahora reclaman la cantidad. La reclaman ahora que vd. ya es propietaria de su vivienda.

Entendemos María, porque vd. no lo comenta en sus comentarios, que los 5.000 euros que cogieron los vecinos de fianza, no se les devolvió a cada uno de los propietarios, sino que estarán en el saldo de la comunidad y lo que tendrán que repartirse entre todos los vecinos será los 5.000 euros de penalización de los cuales se ha generado el problema. Si fuera así, que sería lo más lógico y si la sentencia salió después de la compra de la vivienda por su parte esta claro que será vd. quien debería de pagar la parte proporcional de los 5.000 euros. En este sentido está muy claro lo que indica el artículo 17.11 de la ley de propiedad horizontal que dice lo siguiente:

«11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.» Quiere decir que cualquier pago a realizar deberá hacer por el actual titular, la deuda es exigible con posterioridad a la compra de la vivienda.

Sobre este tema tenemos varios artículos del blog que hace mención al artículo 17.11 de la LPH.

Pero como todo en la vida no todo es blanco o negro, dependerá como esté redactada la escritura de compra-venta o el propio contrato en su momento, se podría interpretar la aplicación de alguno de los artículos del código civil, en concreto el artículo 1124 del CC, quedando la opción de reclamar judicialmente, por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa. Por ejemplo, podemos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes ( art 1124 del Código Civil) o la acción de nulidad por haber prestado la parte compradora su consentimiento en el contrato por error o dolo (utilizar engaño para que uno de los contratantes celebre el contrato, que sin ese engaño, no habría hecho).

El artículo 1124 del Código Civil dice lo siguiente: «La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.»

Este artículo del Código Civil español regula las consecuencias generales del incumplimiento de un contrato.

La parte perjudicada podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible.

Este artículo aplica a la situación de incumplimiento tras la firma de un contrato de arras, con la modalidad de arras confirmatorias.

Como puede comprobar hay diferentes maneras de interpretar la ley y la búsqueda de una solución satisfactoria para su posible demanda. Desde luego le recomiendo que busque un abogado experto en temas civiles que vea una viabilidad, si es que la hay, para sus pretensiones.

Fdo. Miguel Fernández

Administrador Fincas Madrid y Guadalajara

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